Zwracają się do mnie klienci, których zaskoczył zwrot podania imigracyjnego dot. spraw łączenia rodzin (małżeństwo, konkubinat, dziecko zależne).

        Od końca zeszłego roku zmieniły się procedury, urząd obiecał, że uprości i przyspieszy proces sponsorowania rodziny, ale w moim odczuciu, wcale tak się nie dzieje. Z dwustronicowej listy obowiązkowych dokumentów zrobiła się lista sześciostronicowa, w dodatku urząd nie przyjmuje do procesowania tak zwanych podań niekompletnych. A zwrot można dostać za tak banalną rzecz, jak zły rozmiar zdjęć do aplikacji. Ktoś może także nie posiadać wszystkich dokumentów z listy. Najgorsze jest to, że wnioskodawcy dostają zwrot całej dokumentacji i często zwykłą pocztą, nie ma żadnego śladu czy numeru nadania wysyłki zwrotnej dokumentacji, a w przesyłkach znajdują się bardzo ważne, niekiedy oryginalne dokumenty składających wniosek osób.

        Nie za bardzo rozumiem, dlaczego w prostu sposób urząd nie informuje np. e-mailem, co należałoby dosłać. Nie jestem zwolennikiem odsyłania całych podań i dokumentacji z powodu na przykład złego formatu zdjęcia lub innej drobnostki.

        Ale niestety, takie jest kanadyjskie prawo i kanadyjska biurokracja, dlatego jeśli będziecie przygotowywać swoje podanie sami bez fachowej pomocy, nie zapomnijcie dołączyć wszystkiego, co wymagane, nie wysyłajcie także oryginałów dokumentacji, jeśli nie jest ona potrzebna (jedynie kopie lub kopie notaryzowane) i zatrzymajcie dla siebie dodatkową kopię całego podania i dokumentacji. W dodatku niektóre dokumenty i formularze trzeba dosłać w późniejszym terminie, np. świadectwa niekaralności.

        Jedynym uproszczeniem, jakie spostrzegam, jest to, że dla wszystkich, czyli osób w Kanadzie i poza Kanadą, zostały opracowane te same już formularze, poprzednio wiele błędów proceduralnych wynikało z tego, że wnioskodawcy wysyłali swoje podania pod niewłaściwy adres, procesując je np. poza Kanadą, choć intencja była, by procesować je w Kanadzie.

        Osobiście też uważam, że urząd wcale nie przyśpieszył rozpatrywania podań nowymi procedurami, wprost przeciwnie. Odsyłanie całej dokumentacji nie jest też, moim zdaniem, korzystnym wymogiem prawnym, ponieważ urząd musi dwukrotnie przeglądać i sprawdzać całą dokumentację, co jest czasochłonne. Wydatek też na opłaty pocztowe nie jest potrzebny, wysyłka pocztowa całej dokumentacji jest bowiem o wiele bardziej kosztowna niż wysłanie e-maila.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

        Ile może kosztować paszport z wizą kanadyjską? Z wielu źródeł wiadomo mi, że około pięciu tysięcy dolarów amerykańskich. Taką cenę płacili przybysze z Indii, Kazachstanu (jeszcze za czasów Związku Sowieckiego), Ukrainy, Rosji…

        Zwykle są to skradzione paszporty już z wizą  kanadyjską, albo też paszport jest najpierw oferowany nabywcy i na jego życzenie załatwiana jest wiza kanadyjska. W pierwszym wypadku zysk w pełni płynie do kieszeni złodzieja. Problem tylko polega na tym, aby wyjeżdżający wyjechał szybko, tak aby nie został zatrzymany z fałszywym paszportem w kraju, z którego wyjeżdża, lub też na granicy w Kanadzie. W drugim wypadku zysk jest dzielony między złodzieja, który ukradł paszport jego właścicielowi, a osobę załatwiającą wizy w konsulacie. Zwykle są to krajowcy tam zatrudniani, ale bywa też, że Kanadyjczycy. Są jeszcze dwie kombinacje. Paszport jest podrobiony, ale tak dobrze, że nie może to wzbudzić zastrzeżeń załatwiającego wizę w konsulacie. Może też być paszport legalny właściwej osoby, która płaci haracz (zwykle pośrednikowi i pracownikowi konsulatu) już tylko za załatwienie wizy. Spotykane też są przypadki, że do legalnie wydanego paszportu i wizy wklejane jest zdjęcie klienta, w miejsce zdjęcia właściciela.

        Mamy obecnie bardzo aktywny rynek nieruchomości. Słyszy się, że ceny rosną z miesiąca na miesiąc. Jak wobec tego można prawidłowo ustalić cenę, za jaką dom będzie wystawiony, jeśli planujemy sprzedaż?

        Moim zdaniem, jest to niezwykle trudne. Jest to ogromny problem nie tylko dla właścicieli domów, którzy planują sprzedać swoją nieruchomość, ale również dla agentów real estate, którzy ubiegają się o to, by zostać wybranymi „reprezentantami”, którym zostanie powierzona sprzedaż. W takiej sytuacji często się zdarza, że agenci, by „wygrać” listing, mówią to, co właściciel chce usłyszeć, by dostać kontrakt na sprzedaż. Czyli często sugerują zawyżoną cenę, a właściciel, często bez doświadczenia, łapie się na zawyżoną „obiecaną” cenę, jakby to były pieniądze w banku. Wielu agentów stosuje tę technikę i niestety jeszcze wielu więcej właścicieli domów się na to łapie. Na szczęście, jest też wielu agentów, którzy są w stanie rzetelnie wycenić wartość domu, bazując na wynikach ostatnich sprzedaży w systemie MLS, swoim doświadczeniu oraz na trendach rynkowych.

        System MLS (Multiple Listing System) – gromadzi informacje na temat aktywnych i sprzedanych nieruchomości i te dane sięgają często 20 lub więcej lat wstecz. Porównanie podobnych dostępnych do sprzedaży oraz sprzedanych domów w danej okolicy pozwala na wyrobienie sobie opinii o wartości danej nieruchomości. Z tym że obecnie to, co było realną ceną rok, czy nawet pół roku temu, wcale nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Kiedy słyszymy, że ceny w niektórych miejscach wzrosły o 25, a nawet ponad 30 proc. – to jest to poważny problem. To, co ma miejsce obecnie, nie ma nic wspólnego ze zbalansowanym rynkiem, jakiego mieliśmy okazję doświadczać przez lata. Ten czas, kiedy kupujący mógł pomyśleć, że ta nieruchomość mu się podoba i ewentualnie wrócić do wybranego domu, by podjąć właściwą decyzję, wydaje się jak science fiction. Czy któryś z kupujących w ostatnim okresie miał komfort włożyć do oferty warunek na finansowanie czy na home inspection? W sytuacji od 3 do 10 ofert na jedną nieruchomość jest to praktycznie niemożliwe. Owszem, możemy sobie jakiś warunek włożyć, ale każda oferta „warunkowa” jest bez szans na sukces. Praktycznie jedynym kryterium wyboru jest cena! Kto da więcej!

        Wczoraj składałem trzy oferty, reprezentując kupujących. Można powiedzieć, że miałem dużo szczęścia, bo na trzy oferty jedna została zaakceptowana. Ale... na jedno condo w Mississaudze (one bedroom plus den) wystawione za  299.000 dol. było prawie 30 ofert. Mój klient, oferując 20 proc. ponad cenę wywoławczą, odpadł. Cena sprzedaży? 416.616 dol.!!! To szaleństwo! Problem polega jednak na tym, że takie sytuacje tworzą precedensy, które przeradzają się w trend. Jeśli takie condo, które do niedawna sprzedawano za 320.000 dol., zostanie sprzedane za ponad 400.000 dol., to wszystkie następne wystawiane będą znacznie wyżej niż to pierwsze, co automatycznie wyeliminuje wielu potencjalnych kupujących, ale również banki są coraz bardziej sceptyczne przy udzielaniu pożyczek hipotecznych, bo ich zdaniem, wartość została zawyżona.

        Jeśli prawie każdy dom sprzedaje się w kilka dni za często wyższą cenę, to wiemy, że mamy bardzo aktywny rynek i zachwiana jest podaż i popyt. Taki rynek mamy obecnie i określane jest to jako sellers market. Na takim rynku, proponując cenę sprzedaży, agent może nawet zasugerować jej zawyżenie ponad normę, bo zawsze jest wielu chętnych gotowych do zapłacenia więcej, by tylko „zdobyć” wymarzony dom.

        Jeśli z kolei większość wystawionych na sprzedaż domów „stoi” na rynku i często sprzedający musi stosować zachęty w postaci obniżania ceny – to wówczas agent w swojej wycenie musi być bardzo realistyczny, a czasami nawet pesymistyczny. Taki rynek, kiedy jest nadmiar podaży w stosunku do kupujących, nazywany jest buyers market. Na takim rynku, by sprzedać dom, należy często zainwestować dobre pieniądze w jego przygotowanie do sprzedaży. Mówimy tu o remontach, umeblowaniu (staging) czy zachętach finansowych.  Ten rodzaj rynku na razie nie istnieje.

        Wróćmy do obecnie panującej sytuacji, czyli sellers market. Dla agentów, którzy dostają do sprzedaży nieruchomości w tym okresie, jest to wspaniały czas. Domy sprzedają się zwykle szybko i za dobrą cenę. Ich klienci są zadowoleni i „leci kabarecik”. Niestety, dla agentów pracujących z kupującymi (buyers agents) – czasy są trudne. Po dniach czy tygodniach poszukiwań, nawet jeśli znajdziemy dla naszych „kupujących” wymarzony dom, to wcale nie oznacza, że go kupimy. Często się zdarza, że oferty są przyjmowane w z góry wyznaczony dzień i wówczas może być kilku czy kilkunastu chętnych. Wtedy szanse na zakup znacznie maleją.

        Jak wspomniałem wcześniej, często obecnie agenci stosują zasadę wstrzymywania ofert. Jak to pracuje? Dom jest na przykład wystawiony na sprzedaż w poniedziałek, ale na listingu jest informacja, że oferty będą akceptowane tydzień później. W tym czasie odbywają się pokazy, często robiony jest open house dla agentów i zwykle w weekend dla chcących kupić. Jest też czas na reklamy w prasie. Czyli dom ma szansę być „wyeksponowany” na rynku. W dodatku wielu agentów obecnie „specjalnie” zaniża ceny, by sprowokować jeszcze większe zainteresowanie. Powoduje to, że często nawet niespecjalnie atrakcyjne potrafią sprzedać się znacznie powyżej ceny tylko dlatego, że zdesperowani kupujący przy obecnie niskich opłatach za pożyczki, są skłonni przepłacić tylko po to, by wreszcie kupić „jakiś” dom!  Niekoniecznie ten wymarzony. Potwierdza się jeszcze raz określenie, które leży u podstaw definicji market value. Dom jest tyle wart, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić.

        Kontrdziałaniem wobec wstrzymywania ofert są coraz częstsze bully offers, określane również jako pre-emptive. Jak to działa? Często gdy dom jest wystawiony na sprzedaż za na przykład 599.000 dol. i oferty są wstrzymywane – pojawia się zainteresowany kupiec, który oferuje na przykład 100.000 dol. ponad cenę wywoławczą i jego oferta jest ważna tylko 24 godziny. Taka znacznie „zawyżona” oferta często jest odrzucana, ale w wielu wypadkach zasiewa ona niepokój i pytanie u sprzedających. „A może warto?”  Wówczas, według obowiązujących zasad, wszyscy agenci, którzy mieli okazję już pokazać taki dom, muszą być poinformowani, by mieli szansę zareagować. Ta metoda jest coraz bardziej popularna i niestety ponownie prowadzi do wojny cenowej i wyższych cen.

        Nie są to łatwe czasy dla kupujących i osobiście widzę wiele frustracji i często desperacji. Wielu ludzi, zanim sprzeda swój dom, chce najpierw coś kupić. To  oczywiście prowadzi do tego, że podaż jest minimalna, bo każdy się boi sprzedać swój dom. Na normalnym rynku w Mississaudze było zawsze około 2000-3000 freeholds na sprzedaż. Dziś jest ich tylko 310. Do 750.000 dol. tylko 46 freehold nieruchomości jest na sprzedaż!!!!!!! To jest absolutnie za mało. Są to też niezwykle trudne czasy dla agentów real estate. Jest nas kilka tysięcy w tym mieście. Przy każdej ofercie mamy wielką konkurencję. My nie zarabiamy, jak nie sprzedamy. Ostatnio ktoś mi powiedział: macie żniwa! Czy aby na pewno?

        Zatrudnienie w Kanadzie jest w obecnym prawie imigracyjnym bardzo pomocne w otrzymaniu kanadyjskiej stałej rezydencji w klasie tak zwanych imigrantów ekonomicznych. Kanadyjskie prawo imigracyjne zezwala na imigrację w różnych programach, jednak wśród imigrantów polskich kanadyjskie zatrudnienie i, co się z tym wiąże, możliwości imigracji ekonomicznej są bardzo popularne. W listopadzie przepisy niestety zmieniły się na niekorzyść, dlatego że posiadanie opinii rynku pracy LMIA, o jakie ubiega się pracodawca, nie jest już specjalnym bonusem punktowym, który praktycznie gwarantował pobyt osobom nieposiadającym rekordu kryminalnego i/lub poważniejszych problemów zdrowotnych.

        Nadal jednak otrzymanie wizy pracy otwiera drzwi do korzystania z kanadyjskich programów, istnieje bowiem szansa otrzymania stałej rezydencji w tak zwanym programie Canadian  Experienced Class, Federal Skilled Worker oraz w licznych programach prowincyjnych.

        Pisałam o tym już kilkakrotnie, ale niestety muszę ponownie wrócić do tematu braku znajomości języka angielskiego wśród polskich kandydatów na pobyt stały. Zgłaszają się do mnie osoby, które kwalifikują się na pobyt stały, jednak jedyną brakującą rzeczą jest możliwość zdania angielskiego na odpowiednim poziomie. Egzaminy z języka angielskiego nie są łatwe, przynajmniej dla przeciętnego imigranta, który nie miał kontaktu z językiem wcześniej. Muszę przyznać, że zdałam sobie sprawę z trudności wymaganych egzaminów dopiero wtedy, kiedy zgłosił się do mnie imigrant z Litwy, pracujący w Kanadzie jako stolarz meblowy. Mam rzadko okazję rozmawiać z klientami po angielsku, ale ten młody mężczyzna z Litwy mówił naprawdę bardzo dobrze po angielsku, całą konsultację odbyliśmy w języku angielskim. Imigrant mieszkał i pracował w Irlandii 10 lat, więc nic dziwnego, że mógł dobrze opanować angielski. Wyznał mi, że już był na egzaminie osiem razy i nie może go zdać, podejrzewam, że przez test gramatyczny lub może wymóg napisania wypracowania na odpowiednim poziomie.

        Nie wiem, czemu wymaga się od wielu wykwalifikowanych pracowników zagranicznych, by oprócz komunikacji werbalnej, zdawali oni testy z gramatyki i pisania na dość wysokim poziomie, ale wymóg istnieje i bez niego wiele osób zostanie zdyskwalifikowanych.

        Warto może od razu przygotowywać się do egzaminu, nie czekając na ostatnią chwilę i pamiętając, że dobra znajomość języka angielskiego w mowie nie jest wystarczająca.

Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
tel. 416-5152022
www.emigracjakanada.net