Wołodia urodził się na Syberii, ale rodzice jego przenieśli się w ramach wędrówek ludów dawnego Związku Sowieckiego na wschodnią Ukrainę. Byli Rosjanami, ale po rozpadzie „Sojuza” stali się obywatelami Ukrainy. Wołodia tam kończył szkołę podstawową i średnią z językiem wykładowym rosyjskim. Ten obywatel Ukrainy w ogóle nie czytał i nie mówił po ukraińsku.

        Już w szkole podstawowej zdradzał uzdolnienia sportowe, które rozwinął w szkole średniej. Uczestniczył w zawodach międzyszkolnych, często wygrywając nawet kilka konkurencji sportowych. Pociągu do nauki nie miał, ale do sportu tak. Mieszkał jednak w małym miasteczku, rodzice byli niezamożni, a więc o jakichś możliwościach sportu wyczynowego nie mógł nawet marzyć.

        Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich pięciu lat. Czy sprzedając nieruchomość, na której zarobiliśmy pieniądze, musimy zapłacić podatek?

        To zależy, ale  zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tu tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której „zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako „prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową.

        Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek. Przykład. Jeśli ktoś by trzymał 500.000 gotówki w banku przez ostatnie pięć lat, to pewnie jego profit wyniósłby 2 procent w skali roku, czyli około 10.000, od czego zapłaciłby podatek. Dom kupiony pięć lat temu za 500.000 dol. jest dziś wart około 900.000. Spora różnica. I jeśli to jest „prime residence”, profit jest wolny od podatku. Na marginesie warto wspomnieć, że ceny domów w niektórych częściach Toronto wzrosły aż 32 proc. w tym roku!

        Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do „inwestycyjnych nieruchomości”, nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom.  Oznacza to, że jeśli mamy „wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z „ulgi podatkowej”. Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

        Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako „prime residence”. Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage’u) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy.

        Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zarobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .

        Według nowo wprowadzonych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, kupującym domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić kosztujących wiele milionów domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden „mortgage”. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za milion dolarów trzy lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dol. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.

        Posunięcie to może też ograniczyć „flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku dwa – trzy domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać dokładniej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.

        A jak z płaceniem podatków, gdy sprzedajemy dom zakupiony z planów?

        Warto jeszcze wiedzieć, co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, i często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, którego tylko dziś dotknę, i być może więcej napiszę o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.

        Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom rok – dwa lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na spory profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało „spekulantów” i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z podatku HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i się do niej  przeprowadzi. Natomiast ci, którzy sprzedadzą ją od ręki, nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST państwu! A to są duże pieniądze.  

        Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd. Tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju. Innym sposobem jest wynajęcie nieruchomości oficjalnie na rok, ale tu obowiązują pewne ograniczenia – o czym innym razem.

        Podobieństwo ich było znaczne, ale jakże różnie wyglądały ich twarze. Nie chodzi o różnicę wieku, bo to jest naturalne między matką i córką, ale stopień spustoszenia w wyglądzie matki. Dziewczynka musiała mieć około osiem-dziewięć lat, a jej matka około trzydzieści kilka, a wyglądała co najmniej o dziesięć lat starzej.

        Tamara była Rosjanką, ale zamieszkałą na Ukrainie, na pograniczu kulturowo-językowym społeczności rosyjskiej i ukraińskiej. Ojciec jej zmarł, kiedy miała tyle lat co obecnie jej córeczka. Śmierć sobie wybrał szybką: został przejechany przez pociąg na niestrzeżonym przejeździe, kiedy wracał późnym wieczorem pijany z pracy. Tamara wychowywana więc była przez matkę. Ta, harując, doprowadziła jednak do tego, że córka ukończyła studia filologiczne. Po tym Tamara została zatrudniona w bibliotece miejskiej i po kilku latach awansowała na kierowniczkę tej biblioteki. Ale przed tym jeszcze poznała swojego przyszłego męża – Ukraińca. Przyszedł okres rozpadu Związku Sowieckiego i usamodzielniania się Ukrainy. Tamara coraz częściej słyszała żądania wyniesienia się tam, gdzie jej miejsce, tj. do Rosji. Włączyła się do tego rodzina męża, a on, coraz bardziej zaglądający do kieliszka, zaczął ją systematycznie bić. Uciekła od niego i po kilku miesiącach byli po rozwodzie. Po roku poznała Miszę, Żyda ukraińskiego. Pobrali się, a kiedy nastąpiło rozluźnienie granicy, wyjechali do Izraela. Tam już była część rodziny męża Tamary. Nie byli oni zachwyceni faktem, że wziął sobie za żonę Rosjankę, a nie Żydówkę. Sytuacja się zaogniła, kiedy Tamara zaszła w ciążę. Wiadomo, z matki nie-Żydówki dziecko nie będzie uznane za żydowskie. Mąż zaczął ją bić, i to w taki sposób, aby uszkodzić płód, aby dziecko nie urodziło się żywe. Ale mimo to Tamara urodziła zdrową dziewczynkę.

        O „downsizing” pisałem kilka razy. Zachęcam do tego ruchu szczególnie ludzi w pewnym wieku (bliżej emerytury). Ale ważne, by odpowiedzieć na pytanie, czy „downsizing” się opłaca?

        Przypomnę najpierw raz jeszcze że „downsizing” odnosi się do zmiany posiadanej, bardziej obszernej i zwykle droższej nieruchomości na mniejszą i tańszą. „Downsizing” najczęściej występuje, kiedy osiągamy ten wiek (często emerytalny), że nasza rodzina się zmniejsza, czyli dzieci zakładają swoje własne rodziny. Często, kiedy też nasze zarobki się zmniejszają w chwili przejścia na emeryturę (lub w wyniku innych niekorzystnych sytuacji, jak choroba, utrata pracy itd.), motywacją do dokonania „downsizing” jest chęć obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości.

        Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing”, nie jest łatwe. Ale tym, co mają tyle zdrowego rozsądku, by to zrobić, serdecznie gratuluję. Ci ludzie zwykle poprawiają sobie wydatnie swoją sytuację finansową, obniżając znacznie ekspozycję do niezbędnych wydatków, takich jak potencjalny „mortgage”, wysokie „property tax” czy wysokie koszty utrzymania. Na drugim biegunie jest za to też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch, „downsizing”. Kto ma rację? Warto czy nie warto?

        Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej zalety „downsizing”.

        Najpierw powiem o tych, co się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą, jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego miliona dolarów, to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0,8 proc. od wartości rynkowej, czyli 8000 dol. rocznie (666 dol./mies.). Koszty energii przeciętnie 100 dol./mies., ogrzewanie średnio 300 dol./mies., woda przeciętnie 50 dol./mies., ubezpieczenie 1200 dol. na rok, czyli 100 dol./mies. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej 1200 dol. miesięcznie, nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare) czy „maintenance”, jak koszenie trawy. Jakkolwiek by liczyć, jeśli mamy dwoje emerytów, to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko, by utrzymać obecny dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu.

        Sytuacja jest zupełnie inna, kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu przynajmniej mniej więcej godzinę jazdy z Mississaugi, w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco). Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow). Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. Ceny są przynajmniej niższe o połowę, a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie 500.000 do 600.000 dol. gotówki na „włożenie” do banku lub mądrą inwestycję.

        Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie 4000 dol. (333 dol./mies.), ogrzewanie koło 200 dol./mies. (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30 proc. , woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z 1200 dol. w Toronto do około  750 dol. na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą, ale… Zaleta „downsizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch, czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi, jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób…

        Dziś ciągle można kupić w centrum Mississaugi mieszkanie jednosypialniowe lub z denem za 300.000 dol. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za 1600-1700 dol. na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę, to nasze koszty utrzymania wyniosą: „maintenance” około 500 dol./mies. i podatek około 200/mies. Czysty dochód z jednego to około 1000 dol., z dwóch mieszkań 2000 dol.

        Razem z różnicą pomiędzy kosztami utrzymania starego i nowego domu daje to 2450 dol. stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? Myślę, że każdy to rozumie. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały wartości. Dom za miastem pewnie koło 5 proc. (20.000 dol.) rocznie. Condo w Missisaudze przynajmniej 4 proc. (2 x 12.000 dol.) rocznie, czyli nasze „equity” rośnie o około 48.000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe 600.000 dol. „luźnych” pieniędzy do banku, to po roku otrzymalibyście pewnie około 5000 dol. w oprocentowaniu. To jest oczywiste, że 24.000 dol. czystego dochodu plus 24.000 dol. przyrostu wartości jest znacznie lepszym posunięciem.

        Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć, warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić „management company”, która będzie doglądała „unitu”, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” rocznie.

        Czy z takim ruchem („downsizing”) należy czekać do wiosny, czy nadal jest dobry czas na sprzedaż domu? To jest zabawne, bo 90 proc. ludzi myśli, że warto poczekać z wystawieniem domu na sprzedaż do wiosny, bo już jesteśmy prawie w przededniu świąt Bożego Narodzenia. Powoduje to drastyczny brak nieruchomości na sprzedaż. A wiadomo, gdzie jest wielu chętnych na jeden dom – ceny idą w górę. Tak jest zresztą przez cały obecny rok. Niska podaż, szalone ceny! Znacznie mniej drastycznie jest poza GTA.  Ceny są bardziej rozsądne i domy nie znikają od razu z rynku. Kiedy robimy „downsizing” osobiście, radziłbym najpierw znaleźć wymarzony dom i na to poświęcić czas bez stresu, bo ze sprzedażą domu w Toronto czy Mississaudze nie będzie żadnych problemów. Zresztą najlepszym rozwiązaniem jest przez jakiś czas mieć dwa domy, by się przeprowadzić bez stresu. To można łatwo zorganizować z każdym bankiem i nazywane jest to „bridge financing”.