Moim zdaniem, jest to mit, który chciałbym na wstępie obalić. Takie programy, jak „Property Brothers” czy „Love it or List it”, nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. Podawane ceny zakupu czy koszty renowacji są nieaktualne do obecnego rynku. W prawdziwym świecie każdy (albo prawie każdy) dom wart zakupu i renowacji, już na wstępie sprzedaje się znacznie powyżej ceny wywoławczej. Często o 100 czy 150 tysięcy. To często niweczy cały potencjalny profit już na wstępie. Inny poważny obecnie problem to brak fachowców lub bardzo wysokie ceny za ich usługi. Owszem, jak ktoś może sam wykonać większość prac, to może zarobi za swoją pracę, ale moim zdaniem, cudów też nie będzie.

        Następny częsty problem polega na tym, że proste „flips”, czyli wymiana kuchni, podłóg i pomalowanie wnętrz, są już coraz trudniejsze do zrobienia. Społeczeństwo się uczy i chce jakości. Byle jakie „flipy” stoją na rynku i często przynoszą straty. Polscy kontraktorzy są na ogół bardzo dokładni, ale inne nacje, szczególnie w Brampton, są żałosne.

        Wróćmy do określenia „flip” w real estate. Mam tu na myśli zazwyczaj szybką renowację („make over”), która zamienia zniszczony dom czy „condo”  w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często rozbudowę lub nowy obiekt – tak więc pojęcie „flip” powinno być o takie kategorie poszerzone.

        Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.

        • Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać.  Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe czy linię wysokiego napięcia lub autostradę.  

        • Typ domu, który kupujemy na „flip” – zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż „semi”, „townhouse” czy „condo”. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład „condominium” – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip”, też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne to odsprzedaży z dużym zyskiem.

        • Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

        • Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

        • Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś  jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

        • Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

        • Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!  Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

        • Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

        • Konsekwencja wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne element, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.

        • Domy bez „naznaczenia” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

        •  „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności.  Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.

        Czy należy bać się „droższych“ nieruchomości na „flip”?

        Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

        Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe „counters”, „stainless steel appliances”, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nie tknięte! Proszę się nie dać nabrać! Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne a często mogą Państwu pomóc uniknięcia kosztownych błędów.

Maciek Czapliński
905-278-0007

        Na konsultacjach często zadają mi Państwo pytanie, czy decyzja urzędnika imigracyjnego jest ostateczna. Często oczywiście nie jest.

        Kanadyjski system prawa pozwala na odwoływanie się od decyzji urzędnika imigracyjnego w różnych okolicznościach.

        System odwołań jest dość zróżnicowany, warto zatem wiedzieć, kiedy i kto może się od negatywnej decyzji odwołać i czy warto skorzystać z takiej opcji.

        Na przykład, jeśli składają Państwo podanie humanitarne, jak wielu z was wie, jest to jedno z najtrudniejszych podań imigracyjnych, ponieważ urzędnik imigracyjny posiada dużą swobodę decydowania. A jednak niesłuszne decyzje zostają podważone w sądzie, i w takiej sytuacji apelowane podanie powraca do urzędu, by po wygraniu sprawy sądowej urząd wydał decyzję ponowną, ale wówczas pozytywną.

        Pamiętajmy także, że urzędnicy mogą różnie interpretować informacje w podaniu imigracyjnym, nie mogą też każdemu, kto złoży podanie, wydać decyzji pozytywnej z tego chociażby powodu, że mają ograniczoną możliwość przyjęcia imigrantów na pobyt stały, obowiązuje ich pewien limit. Przynajmniej ja to tak rozumiem, system imigracyjny oparty jest bowiem na zasadzie selekcji.

        Od decyzji urzędników imigracyjnych można się odwołać z różnych powodów, np. popełnienie błędu w faktach, popełnienie błędu prawnego lub zwyczajnie niesłuszna, krzywdząca decyzja.

        A zatem jeśli otrzymają Państwo decyzję krzywdzącą lub błędną, możecie złożyć powtórnie podanie imigracyjne. Macie także możliwość skorzystania z opcji odwołania sądowego, i tu czasem też istnieją dwie szanse, bo jeśli nie otrzymacie pozytywnej decyzji apelacyjnej w Sądzie Federalnym (Federal Court), możecie sprawę oddać do Sądu Najwyższego (Supreme Court).

        Wystarczy odwiedzić stronę Sądu Federalnego lub Najwyższego, by się przekonać, że bardzo dużo decyzji urzędowych zostaje skutecznie poddanych odwołaniom. Sąd często przyznaje rację nie urzędnikom, a wnioskodawcom, jednak szanse na pozytywne odwołanie należy przedyskutować z doświadczonym adwokatem, specjalistą imigracyjnym. Niekiedy odwołanie od decyzji jest jedyną realną szansą wygrania sprawy, np. gdy sponsor nie spełnił wymogów sponsorskich lub jeśli aplikant otrzymał decyzję negatywną za posiadanie rekordu kryminalnego, w niektórych bowiem okolicznościach podczas apelacji od decyzji urzędnika, wnioskodawca lub wnioskodawcy mogą powoływać się na tak zwane okoliczności ludzkie i powody humanitarne.

Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
tel. 416-515 2022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

        Kiedy Ali został przywieziony w kajdankach do aresztu imigracyjnego. miał 21 lat. Wyglądał na starszego o 2 – 3 lata, ale wrażenie to było spowodowane jego muskularną budową ciała. Przy 175 centymetrach wzrostu miał rozrośnięte bary, wielkie bicepsy, ale nie był zbyt szczupły w pasie. Raczej miał wygląd młodego Herkulesa niż Dawida, czy Dyskobola z czasów starożytnej Grecji.

        Był Turkiem, ale urodzonym w Afganistanie, gdzieś przy granicy z Tadżykistanem. Był 23., ostatnim dzieckiem swojego ojca, który zmarł dziesięć lat wcześniej „ze starości”, mając 93 lata. Ojciec Alego miał trzy żony i wszystkie je przeżył. Najstarszy brat Alego, będący synem pierwszej żony jego ojca, był starszy od Alego o ponad czterdzieści lat.

        Do pogranicznego miasta w Afganistanie przybyli tureccy przodkowie Alego w okresie, gdy nad całym tym obszarem panowała dynastia ottomańska. Będąc w służbie sułtana, byli kastą uprzywilejowaną. Rewolucja w Turcji, w okresie między wojnami światowymi, uwolnienie się Afganistanu od dominacji tureckiej, a później brytyjskiej spowodowało, że pozycja rodziny Alego powoli spadała do przeciętnego poziomu. Ojciec Alego był rozczarowany upadkiem tureckiego imperium i z zainteresowaniem spozierał na powstawanie innego – sowieckiego.

        Kupno nieruchomości nie jest łatwe w dzisiejszych czasach. Przeważnie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle spora konkurencja. W ubiegłym roku tylko kilka razy nie miałem konkurencji. Nie jest to dobra sytuacja dla kupujących, ale mogą oni zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.

        • „Pre-approval” – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki. Kiedy konkurujemy z 5 – 10 ofertami, każda oferta z warunkami zwykle jest eliminowana. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki („pre-approval”) pozwala na złożenie oferty bez warunku na „mortgage”. Z tym że kiedy musimy zaoferować za „wymarzony dom” znacznie ponad cenę wywoławczą i powyżej ostatnich cen sprzedaży – możemy mieć problem z potwierdzeniem wartości („appraisal”) przez bank, co może prowadzić do problemów.

        • „Pre-inspection” – podobnie jak z „mortgage’em” – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną „wymarzonego domu” przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto to zrobić.

        • Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki dostęp do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.

        • Rozumienie, jak „multiple offers” pracują - w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiej szansy. Doświadczony agent będzie wiedział, ile zaoferować, by wygrać!

        • Bycie gotowym, by zapłacić więcej, kiedy ma to sens - ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 750 tys., sprzedał się za ponad 920 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki lub budowę „semi” albo budowę „multipleksu” – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem, nawet ponad milion.

        • Wkalkulować w cenę „dodatkowy dochód z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwą możliwością jego zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga w czasie negocjacji.

        • Bycie gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście wiadomo, że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.

        • Jeśli mamy dom do sprzedaży – to powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Nawet o 20 proc. więcej. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu następnego domu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.

        • Bycie gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 350.000 dol. Dziś cena zbliża się do 400.000 dol.

        • Jeśli planują Państwo „downsizing” za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie nasz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.

        Ceny dla kupujących po raz pierwszy poza zasięgiem. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być „tax deductable” dla kupujących pierwszy dom przez pięć pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego „unitu” mieszkalnego. Wiadomo, że drugi „unit”, wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.

        W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.

        • Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. „down”. Czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. „down”. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili pięć lat temu z 5 proc. „down”, dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.

        • Starać się kupić dom z „rental income” raczej niż „condominium”. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup „condominium”. Przeciętne „condo” jednosypialniowe za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wiele osób wynajmuje mieszkania, bo nie może ich kupić. Gdy kupimy dom lub „semi” z „rental apartment” za 550.000 dol., to koszt utrzymania przy minimalnej wpłacie wyniesie około 3000 dol. na miesiąc. Jeśli z wynajmowania otrzymamy 1200 dol., to i tak się to opłaca i jest to ciągle możliwe.

        • Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi. Wielu z nas wynajmuje i płaci po 1600 dol. na miesiąc. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są „backsplit”), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe „backsplit”, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci „unit” może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym „interest”. Czyli jeśli ustalimy u prawnika,  że podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.

Zapraszam do współpracy
Maciek Czapliński  905-278-0007