Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich pięciu lat. Czy sprzedając nieruchomość, na której zarobiliśmy pieniądze, musimy zapłacić podatek?
To zależy, ale zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tu tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której „zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako „prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową.
Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek. Przykład. Jeśli ktoś by trzymał 500.000 gotówki w banku przez ostatnie pięć lat, to pewnie jego profit wyniósłby 2 procent w skali roku, czyli około 10.000, od czego zapłaciłby podatek. Dom kupiony pięć lat temu za 500.000 dol. jest dziś wart około 900.000. Spora różnica. I jeśli to jest „prime residence”, profit jest wolny od podatku. Na marginesie warto wspomnieć, że ceny domów w niektórych częściach Toronto wzrosły aż 32 proc. w tym roku!
Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do „inwestycyjnych nieruchomości”, nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jeśli mamy „wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z „ulgi podatkowej”. Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.
Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako „prime residence”. Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage’u) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy.
Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zarobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .
Według nowo wprowadzonych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, kupującym domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić kosztujących wiele milionów domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden „mortgage”. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za milion dolarów trzy lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dol. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.
Posunięcie to może też ograniczyć „flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku dwa – trzy domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać dokładniej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.
A jak z płaceniem podatków, gdy sprzedajemy dom zakupiony z planów?
Warto jeszcze wiedzieć, co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, i często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, którego tylko dziś dotknę, i być może więcej napiszę o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.
Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom rok – dwa lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na spory profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało „spekulantów” i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z podatku HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i się do niej przeprowadzi. Natomiast ci, którzy sprzedadzą ją od ręki, nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST państwu! A to są duże pieniądze.
Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd. Tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju. Innym sposobem jest wynajęcie nieruchomości oficjalnie na rok, ale tu obowiązują pewne ograniczenia – o czym innym razem.
