Słyszy się o okradaniu domów. Ale o ukradzeniu domu słyszy się rzadko. Teoretycznie dom, jako obiekt fizyczny, jest niemożliwy do ukradzenia. A jednak w praktyce pytanie, czy dom można ukraść, jest bardzo na czasie!
Jak za pewne Pastwo wiedzą, nieruchomości są powszechnie uważane za bardzo dobrą i pewną inwestycję!
Jeśli po wielu latach spłacania pożyczki hipotecznej, dom jest wreszcie pozbawiony długów – posiada on zwykle poważną wartość rynkową i bywa naszym zabezpieczeniem na przyszłość.
Niestety, chorobą cywilizacji są różnego rodzaju oszustwa – których ofiarami mogą również paść niczego niepodejrzewający właściciele domów.
Jest to szczególnie łatwe w przypadku tych wszystkich, którzy mają domy już spłacone, czyli nie posiadają żadnych pożyczek. Dostęp do informacji jest nam często bardzo pomocny, ale potrafi być on również bardzo przydatny dla oszustów! Poprzez internetowy dostęp do Land Title Registry – łatwo jest sprawdzić, jaki jest mortgage na danej nieruchomości.
Znana jest historia z 2000 roku oszusta (Emanuele Tesoro), który w bardzo prosty sposób wyłudził ponad 1,5 miliona dolarów od banków i wpędził w poważne problemy sześcioro właścicieli domów.
Otóż oszust ten wybierał takie domy, których właściciele byli czasowo poza granicami kraju. Przygotowywał on fałszywą umowę kupna i sprzedaży nieruchomości, podrabiał listy i podpisy prawników (przy obecnej technologii nie jest to trudne) i następnie z podrobionymi dokumentami udawał się do Land Title Registry Office – gdzie po zapłaceniu Land Transfer Tax – stawał się „legalnym” właścicielem nieruchomości. Oczywiście bez wiedzy i zgody prawdziwych właścicieli.
Następnie z dokumentem potwierdzającym posiadanie nieruchomości – zwracał się do banku o pożyczkę pod jej zastaw.
Banki, bazując na przedstawionych im dokumentach, bardzo chętnie udzielały pożyczek. Najczęściej były to tak zwane „equity deals” – czyli proporcje wartości domu do zadłużenia nie przekraczały 60 procent.
Proszę wyobrazić sobie zdziwienie prawdziwych właścicieli domu, gdy po powrocie z wojaży dostawali listy z banku domagające się spłat pożyczek. Oszust w tym czasie był już zaangażowany w następny „deal”.
Otóż ten konkretny oszust wyłudził ponad 1,5 miliona i gdy został złapany – to nie odzyskano żadnych pieniędzy. Został skazany na 38 miesięcy więzienia, a wyszedł po ośmiu!
Można powiedzieć, że w tym przypadku za każde ukradzione 200.000 dolarów odsiedział miesiąc. Czy trudno się dziwić oszustom, że przy tak niskich wymiarach kary nie boją się tego robić?
Rodzajów oszustw z podszywaniem się pod prawowitych właścicieli jest wiele i dlatego tak ważne jest bycie świadomym takich możliwości i uważanie zawsze na pewne sygnały ostrzegawcze.
Na przykład:
1. Jeśli Property Tax Statements lub rachunki za serwisy są wysyłane na wasz adres, ale na inne nazwisko niż prawdziwych właścicieli,
2. Dostajemy niespodziewany telefon z banku na temat mortgage’u, który został zaaranżowany dla naszej nieruchomości,
3. Rachunki za świadczenia związane z utrzymaniem domu nie pojawiają się jak poprzednio,
4. Pożyczkodawcy dzwonią do nas w sprawie zakupów, o których nie mają Państwo pojęcia.
Najgorszy w tym wszystkim, o czym piszę, jest fakt, że „oszukany” właściciel musi walczyć z „oszukanymi” bankami, by udowodnić swoją niewinność. Pociąga to ogromne koszty prawne i stres – w niektórych przypadkach nawet utratę nieruchomości.
Jak i czy można się jakoś zabezpieczyć w tej chwili przed oszustwami? Częściowym zabezpieczeniem jest to, że w Ontario ci wszyscy, którzy kupują i rejestrują tytuł własności poprzez system nazywany Land Registry System – płacą tak zwany Land Transfer Tax. Obejmuje to w tej chwili prawie 100 procent zawieranych transakcji. Pieniądze płacone państwu w formie tego podatku, są również używane jako ubezpieczenie w przypadkach ewidentnych oszustw.
Z tym że czasami na nas i naszych prawnikach spoczywa koszt udowodnienia, że padliśmy ofiarą oszustwa.
Niektórzy właściciele domów utrzymują minimalny mortgage na nieruchomości albo rejestrują „secured line of credit”.
W każdym przypadku, jeśli ktoś chciałby zarejestrować na takiej nieruchomości następną pożyczkę, to zarówno bank, który ma już zarejestrowaną pożyczkę, jak i właściciel zostaliby poinformowani. To byłoby szybkim ostrzeżeniem.
Inną bardzo skuteczną i, moim zdaniem, relatywnie tanią formą zabezpieczenia jest wykupienie Title Insurance. Można je nabyć w każdej chwili, nawet już po zamknięciu transakcji i przeprowadzeniu się do domu.
W tej sprawie sugerowałbym Państwu skontaktowanie się z prawnikiem, który zamykał waszą transakcję zakupu, lub każdym „real estate lawyer”.
Jednorazowy koszt ubezpieczenia na przykład od domu wartości 600.000 dolarów – będzie kształtował się około 700 dolarów – bardzo mała suma, a zabezpieczy to Państwa nie tylko przed oszustami, ale w wielu innych sytuacjach!
