Gdy się zaczyna poszukiwania domów, zwykle obecnie podpisuje się kontrakt na współpracę z agentem real estate. Warto wiedzieć, co jest w takim dokumencie ważne i dlaczego on powstał.

"Buyers Representation Agreement" – jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomość a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.

Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i, co jest najważniejsze – raz podpisany staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron. Zanim napiszę o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał.

Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i nazywa się to "Listing Agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację.

Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego kupującego. Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.

W chwili obecnej, praktycznie pierwsza rzecz, którą agent powinien zrobić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, to powinien podsunąć mu do podpisania wspomniany na wstępie dokument.

Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi. Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.

Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.

Jest na ten problem zasadniczo bardzo proste rozwiązanie.

Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności. Jest on taki, jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na trzy miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje).

Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, którą chcemy kupić, oraz rejon, w którym poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli, na przykład, ktoś nam pokazuje specyficzny dom, o który poprosiliśmy, i podsuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w stosunku do danej nieruchomości.

Myślę, że to jest proste!

Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie "Listing Agreement" na sprzedaż jest zwykle wyłączne, to w przypadku "Buyers Representation Agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie.

Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough, czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym na Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w condo, innego we freehold.

Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.

Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne!
Agent ma prawo do swojego "commission", tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale dostanie on zapłatę mniejszą niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w "commission" od kupujących. Czyli należy uważać, co podpisujemy!

Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "Cancellation of buyers representation agreement".

Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej. Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.

Meksykańska nieudokumentowana imigrantka – Lucia Vega Jiminez, popełnia samobójstwo w imigracyjnym więzieniu. Nikt nie pisałby o tym, gdyby meksykańska grupa społeczna nie zwróciła na to tragiczne wydarzenie uwagi. Kobieta była imigrantką, która już raz deportowana powróciła do Kanady. Pierwsza deportacja odbyła się z powodu przegranej sprawy o azyl. Po deportacji imigrantce udało się powrócić dzięki przemytnikom, którzy przerzucili ją przez kanadyjsko-amerykańską granicę.

Do złapania Meksykanki doszło w kolejce miejskiej. Jak podają media, kobieta obawiała się powrotu do Meksyku, zagrażało jej niebezpieczeństwo ze strony byłego partnera. W Meksyku prawa kobiet prawie nie istnieją. Lucia powiesiła się w więzieniu imigracyjnym, zmarła po kilku dniach w szpitalu w Vancouverze. Miała zaledwie 42 lata. Znajomi wspominają ją jako bardzo miłą, pracowitą kobietę, która pomagała licznej rodzinie w Meksyku – matce i rodzeństwu. W Vancouverze zatrudniona była w lokalnym motelu. Nie była żadną kryminalistką, jedynie imigrantką walczącą o lepsze, godziwe życie dla siebie i swojej rodziny.

Zastanawia mnie, ile jest tak tragicznych przypadków imigrantów, którzy zdesperowani targają się na własne życie. Nie podaje się wszystkich informacji do wiadomości publicznej .Ile jeszcze takich przypadków doprowadzi do zmiany imigracyjnych procedur porządkowych. Możemy zrozumieć, że rząd kanadyjski musi wdrażać istniejące prawo, ale Kanada słynie w świecie z praw humanitarnych i przestrzegania praw człowieka. Ludzie powinni być traktowani po ludzku, czekać na deportację w godziwych warunkach, a okazuje się, że nie zawsze tak jest. Publikacje na temat przypadku Lucii podają, że nie miała ona możliwości uzyskania pomocy prawnej z urzędu, dostęp do prawnika jest ograniczony. Biednego imigranta często nie stać na zatrudnienie prywatnie adwokata. Nikt nie zapewnia też wystarczającej pomocy psychiatrycznej, która może być ratunkiem dla wielu uwięzionych imigrantów w momencie kryzysu.

Ten tragiczny przypadek wzbudził zainteresowanie organizacji humanitarnych, które rozpoczęły dochodzenie ws. warunków więziennych aresztowanych imigrantów. W wielu imigracyjnych aresztach brakuje wolnych miejsc, dlatego imigranci, którzy nie są przestępcami, są przetrzymywani w więzieniach wraz z osobami, które odbywają odsiadkę za poważne przewinienia kryminalne. Imigranci często czują się jak poważni kryminaliści, choć nimi nie są.

Wystąpiono z petycją, by aresztowanych imigrantów nie przetrzymywać w więzieniach, jedynie kontrolować ich poruszanie się specjalnymi obrączkami elektronicznymi, monitorującymi ich miejsce przebywania, także meldunkami. Większość nieudokumentowanych czy pracujących bez autoryzacji imigrantów aresztuje się za złamanie przepisów imigracyjnych i wówczas, kiedy urząd obawia się, że imigrant nie stawi się na wylot z Kanady, pozostanie bez statusu w ukryciu.

Urząd służb granicznych CSBA zajmujący się prawem porządkowym i procedurami deportacyjnymi rozważa zmianę procedur uwięzienia imigrantów. Utrzymanie nieudokumentowanych imigrantów w areszcie jest kosztowne, a współczesna technologia pozwala na inny rodzaj kontroli zatrzymanych nieudokumentowanych imigrantów.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416-5152022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

Kanada zdecydowała o przywróceniu równowagi w relacjach z Polską, rezygnując z żądania wiz od obywateli Polski, tak jak Polska przed wielu laty uczyniła ten gest w stosunku do obywateli Kanady. Tuż po tej decyzji zintensyfikowały się przyloty Polaków do Kanady, przy czym już bardzo nieliczni przylatywali z myślą o przedłużeniu pobytu ponad dozwolone trzy miesiące. Polacy za pracą mogą łatwo jechać do krajów Unii Europejskiej, której to Polska jest członkiem. Przylatujący do Kanady to w ogromnej większości członkowie rodzin imigrantów z Polski, którzy uzyskali przed laty prawo stałego pobytu w Kanadzie. Wydawałoby się, że relacje między obydwoma krajami weszły na prosty tor normalności.

Okazało się jednak, że już w pierwszych tygodniach po zniesieniu obowiązku wizowego, na lotnisku torontońskim zatrzymywano wielu Polaków, intensywnie ich przesłuchiwano, część z nich wypuszczano po zapłaceniu przez członków ich rodzin wielotysięcznych kaucji, a niektórych zamykano w areszcie imigracyjnym i z kolei odsyłano do Polski.

Kilka lat temu zmieniono przepisy i umożliwiono takim kompaniom, jak Property Guys czy Comfree, wprowadzanie listingów do systemu MLS z bardzo zaniżonym commission. Czy to się opłaca? Czy benefit niskiego "commision" jest wart wybrania tej drogi?

Obecny rynek nieruchomości jest niezwykle aktywny. Brakuje domów do sprzedaży i z pewnością wystawiony dom na sprzedaż przez właściciela ze znakiem Property Guys czy Comfree ma szansę sprzedaży, ale czy to się opłaca? Czy chęć zaoszczędzenia od 3,5 do 5 proc. na wynagrodzeniu dla agentów nie prowadzi do znacznie większych strat zarówno finansowych, jak i czasowych? Zastanówmy się razem!

* Kupujący dom sprzedawany przy pomocy Property Guys – zdają sobie sprawę, że właściciel nie płaci wynagrodzenia agentom i w praktyce to oni chcąc skorzystać z tej oszczędności. W normalnej sytuacji negocjacje są pozostawione agentom, którzy znając rynek, będą dbali o to, by cena odpowiadała wartości rynkowej. W przypadku "prywatnych transakcji" kupujący często oprócz negocjacji ceny, chce również uzyskać dodatkową obniżkę ze względu na brak wynagrodzenia dla agentów.

* Kompanie takie jak Property Guys mają swoje fee, które należy zapłacić z góry – bez względu czy się dom sprzeda, czy nie. "Normalni" agenci – opłacani są tylko po doprowadzeniu sprzedaży do szczęśliwego końca.

* Następny problem to kwestia umawiania spotkań oraz pokazywania domu oferowanego do sprzedaży. Zamiast spędzać swój własny czas w pracy lub na przyjemnościach, właściciel nieruchomości sprzedawanej z Property Guys – musi niemalże być w domu cały czas. Najczęściej spędzając weekendy na robieniu open houses.

* Typowe jest, że na znak "Property Guys" dzwonią agenci real estate próbujący namówić właściciela na sprzedaż domu za ich pośrednictwem. Istnieją wręcz specjaliści w tej dziedzinie, którzy często nie biorą "nie" za odpowiedź i potrafią nagabywać tak długo właściciela domu, aż wreszcie się podda.

* Wystawienie domu na rynek to jedna sprawa. Pozostają również negocjacje i oferta. Niewielu właścicieli sprzedających dom ma wiedzę, jak przygotować ofertę, która jest ważnym kontraktem prawnym. Sprzedając dom z Property Guys, jesteśmy zdani na siebie. Kupujący dom również mają poważne obawy, czy nie popełnią błędu, podpisując ofertę bez pomocy agenta lub prawnika, i często omijają z daleka takie domy. Bez znajomości prawa kontraktowego – można popełnić niewybaczalne i kosztowne błędy.

* Kupujący dom (buyers) – nie płacą commission agentom. W związku z tym ponad 95 proc. kupujących trafia więc do agentów real estate i z nimi współpracuje. Jak zapewne Państwo wiedzą, agenci, którzy pracują z kupującymi, podpisują specjalny kontrakt na współpracę na określony okres. Chcąc sprzedać dom samemu lub z pomocą takiej firmy jak Property Guys (i nie płacić commission), rezygnują Państwo z tej ogromnej rzeszy klientów gotowych do kupna. Ograniczając się tylko do tak zwanych "bargain hunters" – tych którzy szukają okazji i chcą często kupić dom poniżej wartości rynkowej.

* Sprzedając samemu – narażeni są Państwo na wpuszczanie do domu i na negocjacje z ludźmi, których nie znacie i którzy być może nawet nie kwalifikują się finansowo na zakup nieruchomości. Jest przecież ogromna liczba ciekawskich oglądaczy.

* Planując sprzedaż domu – należy umieć go wycenić zgodnie z Market Value. Nie będąc w tej dziedzinie fachowcem – jak wycenić własny dom? Czy wycena nie jest zawyżona lub zaniżona? Wiadomo, że dom o zawyżonej cenie często w końcowym efekcie sprzedaje się poniżej wartości.

Pomimo że zatrudnimy taką kompanię jak Property Guys i wprowadzimy nasz dom do systemu MLS, tak naprawdę nadal są Państwo skazani na siebie!

Kompanie takie nie prowadzą dla was negocjacji, nie umawiają spotkań, nie pomagają we właściwej wycenie nieruchomości. Owszem, dostajemy literaturę, jak to zrobić, ale doświadczenia nie da się kupić tak łatwo.

Zauważyłem ostatnio też bardzo ciekawą tendencję dotyczącą domów wystawianych przez takie kompanie, jak Property Guys czy Comfree.

Otóż zasadą tych kompanii dotychczas było i jest, że pobierają one tak zwane "flat fee" za wprowadzenie nieruchomości do systemu MLS. Jest to suma zbliżona do 1000 dol. Tak więc takie kompanie są zainteresowane wprowadzeniem jak największej liczby listingów, a ponieważ ich fee jest pobierane z góry, to tak naprawdę czy dom się sprzeda, czy nie, i tak swoje pieniądze mają. Statystycznie tylko 5-10 proc. listingów jest sprzedawanych przez listing agent, który reprezentuje obie strony (kupujących i sprzedających). Ponad 85 proc. domów otrzymuje oferty od agentów, którzy reprezentują kupujących. Do niedawna wynagrodzenie oferowane dla agentów, którzy pracowali z kupującymi przez te kompanie, wynosiło jeden dolar. Czy ktoś, może oczekiwać, że agent, który przyniesie ofertę, zadowoli się takim wynagrodzeniem? Na pewno nie.

Oczekiwanie, że taki agent reprezentujący kupujących wystawi rachunek dla nich na 2,5 proc., jest też mało realne. Wielu kupujących ma tylko 5 proc. na wpłatę i ekstra 2,5 proc. jest niemożliwe.

Dlatego ostatnio zauważyłem, że wielu sprzedających poprzez te kompanie otwarcie zaczyna oferować 2,5 proc. dla agentów reprezentujących kupujących. Zaczyna docierać do "oszczędnych", że chytry dwa razy traci. Czyli wracamy do punktu wyjścia – płacimy 2,5 proc. dla buyers broker, dlaczego nie zapłacić już w pewnych przypadkach od 1 proc. i mieć agenta, który będzie dbał o Państwa biznes!