Kilka lat temu zmieniono przepisy i umożliwiono takim kompaniom, jak Property Guys czy Comfree, wprowadzanie listingów do systemu MLS z bardzo zaniżonym commission. Czy to się opłaca? Czy benefit niskiego "commision" jest wart wybrania tej drogi?
Obecny rynek nieruchomości jest niezwykle aktywny. Brakuje domów do sprzedaży i z pewnością wystawiony dom na sprzedaż przez właściciela ze znakiem Property Guys czy Comfree ma szansę sprzedaży, ale czy to się opłaca? Czy chęć zaoszczędzenia od 3,5 do 5 proc. na wynagrodzeniu dla agentów nie prowadzi do znacznie większych strat zarówno finansowych, jak i czasowych? Zastanówmy się razem!
* Kupujący dom sprzedawany przy pomocy Property Guys – zdają sobie sprawę, że właściciel nie płaci wynagrodzenia agentom i w praktyce to oni chcąc skorzystać z tej oszczędności. W normalnej sytuacji negocjacje są pozostawione agentom, którzy znając rynek, będą dbali o to, by cena odpowiadała wartości rynkowej. W przypadku "prywatnych transakcji" kupujący często oprócz negocjacji ceny, chce również uzyskać dodatkową obniżkę ze względu na brak wynagrodzenia dla agentów.
* Kompanie takie jak Property Guys mają swoje fee, które należy zapłacić z góry – bez względu czy się dom sprzeda, czy nie. "Normalni" agenci – opłacani są tylko po doprowadzeniu sprzedaży do szczęśliwego końca.
* Następny problem to kwestia umawiania spotkań oraz pokazywania domu oferowanego do sprzedaży. Zamiast spędzać swój własny czas w pracy lub na przyjemnościach, właściciel nieruchomości sprzedawanej z Property Guys – musi niemalże być w domu cały czas. Najczęściej spędzając weekendy na robieniu open houses.
* Typowe jest, że na znak "Property Guys" dzwonią agenci real estate próbujący namówić właściciela na sprzedaż domu za ich pośrednictwem. Istnieją wręcz specjaliści w tej dziedzinie, którzy często nie biorą "nie" za odpowiedź i potrafią nagabywać tak długo właściciela domu, aż wreszcie się podda.
* Wystawienie domu na rynek to jedna sprawa. Pozostają również negocjacje i oferta. Niewielu właścicieli sprzedających dom ma wiedzę, jak przygotować ofertę, która jest ważnym kontraktem prawnym. Sprzedając dom z Property Guys, jesteśmy zdani na siebie. Kupujący dom również mają poważne obawy, czy nie popełnią błędu, podpisując ofertę bez pomocy agenta lub prawnika, i często omijają z daleka takie domy. Bez znajomości prawa kontraktowego – można popełnić niewybaczalne i kosztowne błędy.
* Kupujący dom (buyers) – nie płacą commission agentom. W związku z tym ponad 95 proc. kupujących trafia więc do agentów real estate i z nimi współpracuje. Jak zapewne Państwo wiedzą, agenci, którzy pracują z kupującymi, podpisują specjalny kontrakt na współpracę na określony okres. Chcąc sprzedać dom samemu lub z pomocą takiej firmy jak Property Guys (i nie płacić commission), rezygnują Państwo z tej ogromnej rzeszy klientów gotowych do kupna. Ograniczając się tylko do tak zwanych "bargain hunters" – tych którzy szukają okazji i chcą często kupić dom poniżej wartości rynkowej.
* Sprzedając samemu – narażeni są Państwo na wpuszczanie do domu i na negocjacje z ludźmi, których nie znacie i którzy być może nawet nie kwalifikują się finansowo na zakup nieruchomości. Jest przecież ogromna liczba ciekawskich oglądaczy.
* Planując sprzedaż domu – należy umieć go wycenić zgodnie z Market Value. Nie będąc w tej dziedzinie fachowcem – jak wycenić własny dom? Czy wycena nie jest zawyżona lub zaniżona? Wiadomo, że dom o zawyżonej cenie często w końcowym efekcie sprzedaje się poniżej wartości.
Pomimo że zatrudnimy taką kompanię jak Property Guys i wprowadzimy nasz dom do systemu MLS, tak naprawdę nadal są Państwo skazani na siebie!
Kompanie takie nie prowadzą dla was negocjacji, nie umawiają spotkań, nie pomagają we właściwej wycenie nieruchomości. Owszem, dostajemy literaturę, jak to zrobić, ale doświadczenia nie da się kupić tak łatwo.
Zauważyłem ostatnio też bardzo ciekawą tendencję dotyczącą domów wystawianych przez takie kompanie, jak Property Guys czy Comfree.
Otóż zasadą tych kompanii dotychczas było i jest, że pobierają one tak zwane "flat fee" za wprowadzenie nieruchomości do systemu MLS. Jest to suma zbliżona do 1000 dol. Tak więc takie kompanie są zainteresowane wprowadzeniem jak największej liczby listingów, a ponieważ ich fee jest pobierane z góry, to tak naprawdę czy dom się sprzeda, czy nie, i tak swoje pieniądze mają. Statystycznie tylko 5-10 proc. listingów jest sprzedawanych przez listing agent, który reprezentuje obie strony (kupujących i sprzedających). Ponad 85 proc. domów otrzymuje oferty od agentów, którzy reprezentują kupujących. Do niedawna wynagrodzenie oferowane dla agentów, którzy pracowali z kupującymi przez te kompanie, wynosiło jeden dolar. Czy ktoś, może oczekiwać, że agent, który przyniesie ofertę, zadowoli się takim wynagrodzeniem? Na pewno nie.
Oczekiwanie, że taki agent reprezentujący kupujących wystawi rachunek dla nich na 2,5 proc., jest też mało realne. Wielu kupujących ma tylko 5 proc. na wpłatę i ekstra 2,5 proc. jest niemożliwe.
Dlatego ostatnio zauważyłem, że wielu sprzedających poprzez te kompanie otwarcie zaczyna oferować 2,5 proc. dla agentów reprezentujących kupujących. Zaczyna docierać do "oszczędnych", że chytry dwa razy traci. Czyli wracamy do punktu wyjścia – płacimy 2,5 proc. dla buyers broker, dlaczego nie zapłacić już w pewnych przypadkach od 1 proc. i mieć agenta, który będzie dbał o Państwa biznes!
