Gdy się zaczyna poszukiwania domów, zwykle obecnie podpisuje się kontrakt na współpracę z agentem real estate. Warto wiedzieć, co jest w takim dokumencie ważne i dlaczego on powstał.

"Buyers Representation Agreement" – jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomość a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.

Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i, co jest najważniejsze – raz podpisany staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron. Zanim napiszę o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał.

Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i nazywa się to "Listing Agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację.

Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego kupującego. Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.

W chwili obecnej, praktycznie pierwsza rzecz, którą agent powinien zrobić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, to powinien podsunąć mu do podpisania wspomniany na wstępie dokument.

Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi. Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.

Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.

Jest na ten problem zasadniczo bardzo proste rozwiązanie.

Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności. Jest on taki, jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na trzy miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje).

Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, którą chcemy kupić, oraz rejon, w którym poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli, na przykład, ktoś nam pokazuje specyficzny dom, o który poprosiliśmy, i podsuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w stosunku do danej nieruchomości.

Myślę, że to jest proste!

Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie "Listing Agreement" na sprzedaż jest zwykle wyłączne, to w przypadku "Buyers Representation Agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie.

Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough, czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym na Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w condo, innego we freehold.

Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.

Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne!
Agent ma prawo do swojego "commission", tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale dostanie on zapłatę mniejszą niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w "commission" od kupujących. Czyli należy uważać, co podpisujemy!

Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "Cancellation of buyers representation agreement".

Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej. Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.