Moim zdaniem, jest to mit, który chciałbym na wstępie obalić. Takie programy, jak „Property Brothers” czy „Love it or List it”, nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. Podawane ceny zakupu czy koszty renowacji są nieaktualne do obecnego rynku. W prawdziwym świecie każdy (albo prawie każdy) dom wart zakupu i renowacji, już na wstępie sprzedaje się znacznie powyżej ceny wywoławczej. Często o 100 czy 150 tysięcy. To często niweczy cały potencjalny profit już na wstępie. Inny poważny obecnie problem to brak fachowców lub bardzo wysokie ceny za ich usługi. Owszem, jak ktoś może sam wykonać większość prac, to może zarobi za swoją pracę, ale moim zdaniem, cudów też nie będzie.

        Następny częsty problem polega na tym, że proste „flips”, czyli wymiana kuchni, podłóg i pomalowanie wnętrz, są już coraz trudniejsze do zrobienia. Społeczeństwo się uczy i chce jakości. Byle jakie „flipy” stoją na rynku i często przynoszą straty. Polscy kontraktorzy są na ogół bardzo dokładni, ale inne nacje, szczególnie w Brampton, są żałosne.

        Wróćmy do określenia „flip” w real estate. Mam tu na myśli zazwyczaj szybką renowację („make over”), która zamienia zniszczony dom czy „condo”  w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często rozbudowę lub nowy obiekt – tak więc pojęcie „flip” powinno być o takie kategorie poszerzone.

        Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.

        • Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać.  Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe czy linię wysokiego napięcia lub autostradę.  

        • Typ domu, który kupujemy na „flip” – zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż „semi”, „townhouse” czy „condo”. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład „condominium” – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip”, też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne to odsprzedaży z dużym zyskiem.

        • Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

        • Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

        • Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś  jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

        • Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

        • Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!  Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

        • Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

        • Konsekwencja wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne element, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.

        • Domy bez „naznaczenia” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

        •  „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności.  Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.

        Czy należy bać się „droższych“ nieruchomości na „flip”?

        Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

        Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe „counters”, „stainless steel appliances”, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nie tknięte! Proszę się nie dać nabrać! Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne a często mogą Państwu pomóc uniknięcia kosztownych błędów.

Maciek Czapliński
905-278-0007