Czy kupno condo na inwestycję, czyli na wynajmowanie, się opłaca?
Moim zdaniem, zdecydowanie TAK. To, co się dzieje na rynku nieruchomości, czyli rosnące ceny i fakt, że coraz trudniej jest kupić nieruchomości – powoduje również, że coraz więcej ludzi będzie zmuszonych wynajmować. A ponieważ ceny kupna są coraz wyższe – również ceny za wynajem idą w górę, i to znacznie. W ostatnich czasach, kiedy miałem condo do wynajęcia, to zgłaszało się po 3 – 7 chętnych do zapłacenia nawet 1700-1800 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z denem.
Ale dlaczego uważam, że jest to dobra inwestycja...
Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na down payment 20 proc., to wynosi to 56.000 dol. TO TA SUMA (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą. Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.
Jeśli założymy miesięczny rent na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol. – tenant content) oraz maintenance (4200 dol.), nasz cash flow wyniesie 12.050 dol. rocznie.
Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.
Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy principal. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 56.000 dol., daje nam zwrot 7519 dol., czyli 13,4 dol. w skali roku!!!!
Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę cash flow ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.
Dla porównania, gdybyśmy trzymali 56.000 dol. w banku na 1,75 proc., jaki teraz banki oferują, to nasza inwestycja dałaby nam aż 980 dol. zwrotu!!! Piętnaście razy mniej! Co wybrać, chyba nie trzeba być geniuszem.
Inna sprawa jest również istotna. Jeśli condo się spłaci – będzie to stały i pewny miesięczny dochód – szczególnie potrzebny w chwili bycia na emeryturze.
Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowanie condominiów jest dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.
Skąd to się bierze? Jest kilka powodów wpływających na to.
• Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego down payment czy po prostu niemożnością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.
• Tak zwani millenials, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają oni nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobrą pracę i mogą zapłacić za condo około 1600 dolarów miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane shared accomodation, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.
Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostało postawionych w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.
• Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich landlords, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużają im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.
Skutki są takie, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2 – 6 ofert i cena, za które jest ono wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 procent oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 procent za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowano za 1400, dziś można wynająć za 1500-1550 dol.
Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych unitów poprzez system MLS o 25 procent od ostatniego roku. Świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.
Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Aktualnie w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kwadratowych wynosi 1600 dol. Średnia cena zakupu jest bliska 300.000 dol. Przy 5 proc. wpłaty całkowite opłaty razem z maintenance na poziomie 450 dol. miesięcznie i podatkiem 200 na miesiąc wyniosą 1700 dol. Tylko 100 dol. więcej niż rent! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę principle, czyli wraca do naszej kieszeni.
Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie. A za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.
Maciek Czapliński
905-278-0007
