Słyszałem taką opinię, że jeśli ktoś ma mortgage (czyli pożyczkę hipoteczną) na okres zamknięty, to w tym czasie nie może sprzedać domu bez poniesienia kary za zerwanie umowy.

Jest to prawda, ale nie do końca. Jeśli ktoś sprzeda nieruchomość przed upływem terminu pożyczki zamkniętej na określony okres, to rzeczywiście może zostać naliczona kara za jej zerwanie. Natomiast jeśli ktoś sprzeda dom i od razu kupi następny i przeniesie mortgage z jednego domu na drugi (oczywiście pozostając w tej samej instytucji finansowej) – to zwykle nie ma żadnej kary za zerwanie.

Przeniesienia, czyli "portability", są typowym przywilejem pożyczkobiorców.

Napisałem "zwykle", bo jeśli kupujemy droższy dom lub w tej samej cenie, to kary nie ma. Natomiast może się zdarzyć, że kupujemy dom tańszy niż ten, który sprzedaliśmy, i wówczas nie potrzebujemy tyle pożyczki, co mieliśmy wcześniej. Wówczas możemy zapłacić karę za tę część pożyczki, której już nie potrzebujemy. Jest to moim zdaniem dość logiczne.

Czasami może też zaistnieć inna ciekawa sytuacja. Sprzedaliśmy dom i szukamy następnego, do którego chcemy się przenieść. Pomimo usilnych poszukiwań nic nam się nie podoba, a termin opuszczenia sprzedanego domu zbliża się wielkimi krokami. Wpadamy w panikę i kupujemy byle co, by mieć dach nad głową i nie płacić kary za zerwanie pożyczki.

Czy to jest jedyna opcja?

Otóż nie! Jest jeszcze jedna możliwość, która oczywiście nie jest idealna, ale pozwala nam zyskać na czasie. Wiele banków w takiej sytuacji, rozumiejąc częsty w dzisiejszych czasach problem ze znalezieniem właściwego domu, pozwala swoim klientom zerwać umowę na określony okres.

Czasami są to trzy miesiące, w wyjątkowych sytuacjach może to być więcej. Jak to działa? Bank nalicza nam karę za zerwanie umowy i jaka to jest kara, powiemy później. Jeśli jednak wrócimy do tego samego banku w określonym z góry czasie i weźmiemy pożyczkę na tych samych warunkach, to wówczas kara będzie nam zwrócona. Jest to ważna informacja, bo czasami zamiast kupować w panice byle co, warto nawet wynająć coś na krótki czas lub zamieszkać z rodziną, by mieć czas na znalezienie właściwego domu.

Wspomniałem o karze za zerwanie umowy z bankiem. Jakie to są kary? Zacznijmy od przypomnienia, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład, większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "bond market". Tak zwany "gap" pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował trzy lata temu osobie inwestującej w "bonds" profit wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.

Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu może przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom, bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.

Interest differential (czyli różnica w oprocentowaniu) zwykle ma miejsce w sytuacjach, gdy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Jest to logiczne. Jeśli zerwiemy umowę, bank nie będzie mógł pożyczyć pieniędzy następnym klientom na ten sam wysoki procent, czyli poniesie straty, a tego banki nie lubią.

Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Znów jest to logiczne, bo jeśli dziś bank mógłby pożyczyć pieniądze na wyższy procent niż trzy lata temu (na przykład), to zwykle zadowoli się karą w wysokości trzymiesięcznego oprocentowania, bo i tak zarobi więcej, dając pożyczkę następnym klientom.

Przykłady.

Interest Differential – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.

Trzymiesięczny "interest" jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.

Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?

Dla tych wszystkich, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.

Maciek Czapliński

Zgłosił się do mnie w celu uzyskania porady młody mężczyzna, przebywający obecnie w Polsce. Przebywał w Kanadzie bez statusu przez trzy lata, pracował także bez autoryzacji.

Rodzina zachęciła go do wystąpienia o wizę studencką, uzbierał na studia trochę funduszy, i zdecydował, że złoży wniosek o zezwolenie na studia. W jego sytuacji pierwszy wniosek o wizę studencką powinien być złożony poza Kanadą, ale pojawił się problem, co w tym podaniu studenckim napisać? We wniosku należy podać dokładnie kraje/miejsce zamieszkania, historię pracy i inne informacje związane z obecną sytuacją kandydata-studenta. Podpowiedziano mu, że w Kanadzie nikt nie sprawdza wylotów i można się wywinąć kłamstwem, zwyczajnie napisać, że imigrant opuścił Kanadę w terminie wizowym.

Młody chłopak opuścił Kanadę, przygotował dokumenty wizowe i udał się do ambasady w Warszawie po wizę. Urząd sprawdził dane wnioskodawcy, który nie uświadamiał sobie powagi swojej sprawy, złamał kanadyjskie prawo i sfałszował informację w podaniu. Okazało się, że imigrant posiadał w Kanadzie samochód zarejestrowany na swoje nazwisko, miał nawet kilka niezapłaconych mandatów drogowych, i w tak prosty sposób można było udowodnić nielegalny pobyt osoby na terenie Kanady. Decyzja wizowa była negatywna. Imigrant, ponownie za namową znajomych, zupełnie nieprzygotowany do procedury granicznej, próbował powrócić do Kanady turystycznie, ale zawrócono go z granicy. Mężczyzna nie wiedział, że ma na określony czas zakaz powrotu. A nawet po upływie czasu, w mojej opinii, powrót turystyczny będzie utrudniony ze względu na brak wiarygodności.

Kłamstwo nie opłaciło się, a najgorsze jest to, że podanie imigracyjne ze sfałszowanymi informacjami było przygotowane z podpowiedziami innych osób, nieznających się tak naprawdę na procedurach imigracyjnych. Sama logika podpowiadałaby, że jeśli przebywam w Kanadzie bez wizy, ale posiadam konto bankowe, samochód, ubezpieczenie, a nawet niezapłacone mandaty drogowe, nie jest sztuką zweryfikować pobyt osoby, nawet jeśli Kanada nie rejestruje jeszcze wylotów, tak jak robią to Amerykanie. Istnieją drogi weryfikacji informacji, o ile urzędnik chce taką informację sprawdzić.

W praktyce, osoba, która przebywała w Kanadzie nielegalnie lub pracowała, nie ma przekreślonej drogi imigracyjnej. Wielu moich klientów, którzy już są rezydentami czy obywatelami, właśnie w takiej sytuacji się znalazło – sytuacji życia bez dokumentów. Nie twierdzę, że zawsze taka sytuacja jest korzystna, mogą pojawić się komplikacje, ale warto uświadomić sobie także, jakie są konsekwencje prawne fałszowania informacji, bo właśnie w taki sposób droga do pobytu może być całkowicie już zamknięta.

Kanadyjskie prawo uwzględnia sytuacje nielegalności (życia i pracy bez statusu), należy jednak wiedzieć, jak się poruszać w przepisach, skłamanie i podanie fałszywych zeznań nie jest prawidłowe, także karane, i każdy doświadczony specjalista prawa ostrzega swoich klientów przed popełnieniem podobnych błędów.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – WIZAMI, POBYTEM, OBYWATELSTWEM, ODDALENIEM DEPORTACJI – PROSIMY O KONTAKT:
Tel. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Alkohol jest wytwarzany i konsumowany przez człowieka od tysięcy lat. Narkotyki też mu nie były obce, ale moda na nie, przynajmniej w zachodniej cywilizacji, wybuchła nagle w dwudziestym wieku. Obie te używki potrafią wywrzeć istotny wpływ na życie ludzkie.

Z pierwszą z nich miał problem Bogdan. Ten urodzony na Dolnym Śląsku, około 35-letni mężczyzna wyglądał dużo starzej, był zniszczony, jego twarz zdradzała częsty kontakt z alkoholem. W atmosferze alkoholizmu wyrastał w domu rodzinnym. Ojciec jego, górnik z zawodu, nie wylewał za kołnierz, ale prawdziwe problemy zaczęły się, kiedy zamknięto nierentowną kopalnię, w której przepracował ponad dwadzieścia lat. Dostał odprawę, którą częściowo przepił, jak również znaczna część wcześniejszej emerytury szła na przelew.

– Coraz częściej słyszy się określenie "bully offer". Co to oznacza? Jaki jest to rodzaj oferty?

– Zacznijmy od przypomnienia, że w ostatnim okresie rynek nieruchomości w niektórych rejonach Toronto rozpalony jest do czerwoności. Są to takie okolice, jak High Park, West Bloor Village, okolice Yonge Street, More Park i wiele innych rejonów. Typową praktyką w tych rejonach jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.

O jednym z takich spektakularnych wieczorów wspominałem kilka tygodni temu, kiedy na dom wystawiony koło Yonge i Lawrence na Glencary St. za 699.000 dol. wpłynęły 72 oferty i w efekcie sprzedano go za 1,365 mln. Oczywiście 71 osób, które złożyły oferty, było rozczarowanych, za to właściciele na pewno byli bardzo zadowoleni.

Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci i kupujący postanowili być bardziej kreatywni i "wymusić" rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną na MLS listing datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako "bully offer". Czyli wymuszona oferta z pozycji siły!

Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agent) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoich klientów w najkrótszym możliwie czasie, jak taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany "offer night", listing agent musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli "bully offer" będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie na tych gorących terenach). Natomiast jeśli "bully offer" będzie bardzo znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować "bully offer" i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?

Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego złożenie "bully offer" nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji.

Tak się składa, że na tym aktywnym rynku wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi "bully offer", listing agent i jego biuro ma obowiązek poinformowania tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość, albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyczne dla "bully offer" jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się "bully offer", mogą nie mieć wystarczająco dużo czasu, by skontaktować się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle "bully offer" sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w "gorącym rejonie" pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację w systemie MLS.

"Bully offer" jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. "bully offers" przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.

Siła "bully offer" jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka "idealna" oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – "czekać czy nie czekać" na tę specjalną noc?

Niepokój czasami jest tym większy, że zwykle agent, który przesyła "bully offer", ma jakąś wymyśloną historię, dlaczego jego klient nie może czekać na formalnie wyznaczony dzień składania offert.

Mój klient jest w mieście tylko na jeden dzień i tylko dziś może złożyć ofertę.

Mój klient leci do Chin i będzie obecny w dniu prezentacji, a w jego hotelu nie ma faksu.

Mój klient nie chce być w konkurencji i tylko gotowy jest złożyć tę jedną ofertę i nie będzie składał innej.

To są oczywiście zabawne tłumaczenia i nikt poważny w nie nie uwierzy. Jeśli ktoś naprawdę chce kupić dany dom, to na pewno znajdzie hotel z "faksem", jadąc do Chin, albo przedłuży pobyt w mieście, by być na prezentacji.

Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie "bully offer" jest błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2-3 dodatkowymi sprowokowanymi poprzez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany poprzez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

Co się dzieje, jeśli "bully offer" została zaakceptowana przed terminem wyznaczonym na przegląd ofert? Zrozumiałe jest, że ci, którzy zostali zaskoczeni i nie złożyli oferty, będą bardzo rozczarowani. Czy taka sytuacja jest legalna? Czy mogą być jakieś konsekwencje prawne?

Jeśli chodzi o kupujących, to ich sytuacja jest czysta i nie podlega dyskusji. Każdy ma prawo złożyć ofertę, kiedy chce, i nie jest to nielegalne.

Natomiast można próbować sądzić sprzedającego i jego agenta, jeśli jest ktoś w stanie udowodnić, że zaniedbali oni obowiązek poinformowania potencjalnych zainteresowanych faktem pojawienia się "bully offer". Z drugiej strony, takie oskarżenie będzie bardzo trudne do przeprowadzenia i sąd będzie miał bardzo trudne zadanie z ustaleniem, jakie straty zostały poniesione poprzez tych, którym się nie udało złożyć oferty na czas. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie odtworzyć dokładnie, co się wydarzyło lub mogło wydarzyć w tę specjalną noc. Ponadto – z mojego doświadczenia system sądowy w Kanadzie jest tak bardzo niewymierny, że nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Jest to też kosztowne i czasochłonne! 99 proc. ludzi nawet nie chce się w to angażować. Moim zdaniem, system prezentacji ofert w sytuacji, kiedy mamy ich kilka lub kilkanaście, wymaga bardzo istotnej modyfikacji i ściślejszej regulacji. Moim zdaniem, jest tu zbyt wiele miejsca na interpretację i nieuczciwość wywołaną chciwością. Na początku wspomniałem o 72 ofertach złożonych poprzez e-mail lub faks na nieruchomość na Glencary w Toronto. Czy zgadną Państwo, kto miał najlepszą ofertę? Listing agent!!!! To, moim zdaniem, jest szyte grubymi nićmi. Akurat ze wszystkich 72 ofert on tak idealnie trafił?

Podsumowując, z punktu widzenia kupujących, składanie "bully offer" ma dużo sensu i tak naprawdę może pomóc w dobrym zakupie. Z punktu widzenia sprzedających, uleganie naciskom "bully offer" nie ma sensu. Moim zdaniem, zdecydowanie większe pieniądze uzyskamy w "noc ofert".

Oczywiście cały czas rozmawialiśmy o rejonach, w których rynek jest przegrzany. Jeśli chodzi o Mississaugę, Oakville czy Milton, częstotliwość "bully offers" jest sporadyczna i jest zrozumiałe, że jeśli ktoś zaoferowałby 20.000 dol. ponad "asking price", która wynosi na przykład 450.000 dol., na dwa dni przed terminem wyznaczonym na prezentację ofert, to warto by się było zastanowić. W takich przypadkach potrzeba współpracy z doświadczonym agentem real estate jeszcze raz nabiera znaczenia.

Maciek Czapliński