Słyszałem taką opinię, że jeśli ktoś ma mortgage (czyli pożyczkę hipoteczną) na okres zamknięty, to w tym czasie nie może sprzedać domu bez poniesienia kary za zerwanie umowy.
Jest to prawda, ale nie do końca. Jeśli ktoś sprzeda nieruchomość przed upływem terminu pożyczki zamkniętej na określony okres, to rzeczywiście może zostać naliczona kara za jej zerwanie. Natomiast jeśli ktoś sprzeda dom i od razu kupi następny i przeniesie mortgage z jednego domu na drugi (oczywiście pozostając w tej samej instytucji finansowej) – to zwykle nie ma żadnej kary za zerwanie.
Przeniesienia, czyli "portability", są typowym przywilejem pożyczkobiorców.
Napisałem "zwykle", bo jeśli kupujemy droższy dom lub w tej samej cenie, to kary nie ma. Natomiast może się zdarzyć, że kupujemy dom tańszy niż ten, który sprzedaliśmy, i wówczas nie potrzebujemy tyle pożyczki, co mieliśmy wcześniej. Wówczas możemy zapłacić karę za tę część pożyczki, której już nie potrzebujemy. Jest to moim zdaniem dość logiczne.
Czasami może też zaistnieć inna ciekawa sytuacja. Sprzedaliśmy dom i szukamy następnego, do którego chcemy się przenieść. Pomimo usilnych poszukiwań nic nam się nie podoba, a termin opuszczenia sprzedanego domu zbliża się wielkimi krokami. Wpadamy w panikę i kupujemy byle co, by mieć dach nad głową i nie płacić kary za zerwanie pożyczki.
Czy to jest jedyna opcja?
Otóż nie! Jest jeszcze jedna możliwość, która oczywiście nie jest idealna, ale pozwala nam zyskać na czasie. Wiele banków w takiej sytuacji, rozumiejąc częsty w dzisiejszych czasach problem ze znalezieniem właściwego domu, pozwala swoim klientom zerwać umowę na określony okres.
Czasami są to trzy miesiące, w wyjątkowych sytuacjach może to być więcej. Jak to działa? Bank nalicza nam karę za zerwanie umowy i jaka to jest kara, powiemy później. Jeśli jednak wrócimy do tego samego banku w określonym z góry czasie i weźmiemy pożyczkę na tych samych warunkach, to wówczas kara będzie nam zwrócona. Jest to ważna informacja, bo czasami zamiast kupować w panice byle co, warto nawet wynająć coś na krótki czas lub zamieszkać z rodziną, by mieć czas na znalezienie właściwego domu.
Wspomniałem o karze za zerwanie umowy z bankiem. Jakie to są kary? Zacznijmy od przypomnienia, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład, większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "bond market". Tak zwany "gap" pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował trzy lata temu osobie inwestującej w "bonds" profit wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu może przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom, bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.
Interest differential (czyli różnica w oprocentowaniu) zwykle ma miejsce w sytuacjach, gdy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Jest to logiczne. Jeśli zerwiemy umowę, bank nie będzie mógł pożyczyć pieniędzy następnym klientom na ten sam wysoki procent, czyli poniesie straty, a tego banki nie lubią.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Znów jest to logiczne, bo jeśli dziś bank mógłby pożyczyć pieniądze na wyższy procent niż trzy lata temu (na przykład), to zwykle zadowoli się karą w wysokości trzymiesięcznego oprocentowania, bo i tak zarobi więcej, dając pożyczkę następnym klientom.
Przykłady.
Interest Differential – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny "interest" jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Dla tych wszystkich, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.
Maciek Czapliński
