Określenia condo i freehold odnoszą się zasadniczo do prawa własności nieruchomości.

Freehold – do tej kategorii zasadniczo zalicza się większość domów wolno stojących, bliźniaków oraz szeregowców. Właściciele tych nieruchomości mają pełną własność zarówno budynku, jak i ziemi, na której ów budynek jest wybudowany. W tym przypadku są oni oczywiście odpowiedzialni finansowo za utrzymanie i wszelkie naprawy całej nieruchomości, zarówno na zewnątrz budynku, jak i wewnątrz. Ponadto są odpowiedzialnie za naprawy i utrzymanie w czystości terenu, na którym budynek stoi.

W przypadku freehold – właściciel nieruchomości musi stosować się do pewnych standardów utrzymania i używania nieruchomości narzucanych mu przez przepisy miejskie w formie tak zwanych by-laws. Są to ogólne przepisy porządkowe, które zwykle nie mają zbyt restrykcyjnych zasad. Zrozumiałe jest, że jeśli ktoś na swoim terenie w mieście zrobi składowisko starych samochodów albo zacznie hodować na dużą skalę zwierzęta – to miasto zwykle w odpowiedzi na skargi sąsiadów może zmusić właściciela do przywrócenia porządku.

W przypadku condo – typową kategorią są zespoły townhouse'ów czy budynki apartamentowe. W tym przypadku kupuje się, owszem, mury, w których się będzie żyło, ale teren, na którym wybudowany jest townhouse, jest własnością korporacji, w której kupujący ma swój udział. W praktyce oznacza to, że o ile jesteśmy odpowiedzialni za większość napraw i renowacji wewnątrz unitu, to zwykle wszystkie naprawy zewnętrzne oraz utrzymanie terenu i urządzeń wspólnie używanych, takich jak na przykład basen – są wykonywane przez specjalnie w tym celu zatrudnioną przez korporację instytucję nazywaną management company.

Oczywiście wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wspólnej własności są ponoszone wspólnie. W przypadku condominium oprócz przepisów miejskich – każda korporacja ma swoje własne przepisy porządkowe, które są zwykle bardzo restrykcyjne i za których egzekucję odpowiedzialny jest management.

Warto wiedzieć, jak kształtują się opłaty za utrzymanie nieruchomości w przypadku freehold i condo. W przypadku condo – musimy płacić tak zwane maintenance fee. Warto wiedzieć, jak to wpływa na wysokość ogólnych spłat.

Porównując bezwzględne ceny zakupu nieruchomości, na przykład 450.000 dol. w przypadku domu freehold i 300.000 w przypadku condo, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze wszystkich opłat związanych z ich comiesięcznym utrzymaniem. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że miesięczne opłaty w przypadku domu za 450.000 muszą być znacznie wyższe niż w przypadku condominium za 300.000 dol. Czy jest tak w rzeczywistości?

Typowymi miesięcznymi opłatami w przypadku freehold będą: pożyczka hipoteczna (mortgage), podatek miejski (property tax), prąd, gaz, woda (utilities) oraz ubezpieczenie domu. Przy założeniu, że kupuje się dom z minimalnym wkładem 5 proc. oraz przy oprocentowaniu pożyczki około 2,89 proc. na 5 lat, całkowite miesięczne opłaty za utrzymanie przeciętnego domu w cenie 450.000 dol. wyniosą około 2700 dol. – RAZEM Z OPŁATAMI ZA OGRZEWANIE, ENERGIĘ i podatkiem od nieruchomości!!!

W przypadku condominium – oprócz opłaty za mortgage, należy się liczyć z podatkiem od nieruchomości (property tax) oraz tak zwanym maintenance. O ile podatek zwykle kształtuje się pomiędzy 1600 a 2400 dol. za dwusypialniowe mieszkanie, to maintenance może obecnie przekraczać 800 dol. miesięcznie w niektórych przypadkach i zwykle zawiera takie elementy, jak prąd, ogrzewanie, wodę, ubezpieczenie nieruchomości, garaż oraz telewizję kablową. Przy podobnych założeniach dotyczących down payment oraz oprocentowania pożyczki jak poprzednio – całkowity koszt utrzymania condominium w cenie 300.000 dol. w skali miesiąca wynosić będzie około 2400 dol. Szokująco mała różnica w spłacie miesięcznej, bo tylko około 300 dol., pomimo różnicy w cenie aż o 150.000!

Niewątpliwie elementem wywołującym najwięcej emocji i wpływającym w znaczący sposób na wysokość opłat miesięcznych w przypadku condominium – jest maintenance, ale w przypadku condominium możemy mieć do czynienia z jeszcze jednym niepożądanym wydatkiem – special assessment. W normalnej sytuacji płacone maintenance powinno wystarczyć na pokrycie wszystkich opłat związanych z niezbędnymi naprawami wymaganymi przez obiekt.

Zdarzają się jednak sytuacje, że pojawiają się niezaplanowane, ale konieczne naprawy. Na przykład podziemny garaż, który potrzebuje strukturalnych napraw sięgających czasami setek tysięcy dolarów. W takich sytuacjach korporacja ma prawo "narzucić" na jej członków obowiązek dodatkowych składek na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Zrozumiałe jest, że nikt ich nie lubi i wpływają one w zdecydowanie negatywny sposób na sprzedawalność poszczególnych unitów.

Dlatego kupując unit w korporacji – należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej sytuacją finansową oraz z planowanymi wydatkami. Odbywa się to przy pomocy dokumentu nazywanego Status Certificate – o tym innym razem. Nie od rzeczy byłoby też poproszenie kogoś, kto ma doświadczenie budowlane, by ocenił stan techniczny kompleksu.

Na zakończenie jeszcze dwie uwagi.

Pierwsza – typowo jeśli inwestujemy w zakup nieruchomości, to freehold dużo szybciej nabierają wartości niż condo.

Druga uwaga – jeśli kupujemy freehold z myślą o renowacji i zarobku na flip, to mają one znacznie większy potencjał niż condo – pod warunkiem, że dokonamy właściwego wyboru.

Niestety, zbyt często sami nie mając doświadczenia w tych sprawach, korzystają Państwo z pomocy "fachowców", którzy też niewiele na ten temat wiedzą.

Polska społeczność zrzeszona w Grupie 17 Związku Polaków w Kanadzie wniosła wielki wkład w życie miasta. Usytuowany w centrum Delhi Dom Polski zawsze przyciągał do baru czy na organizowane imprezy dużo gości.

18 lipca zebrała się cała Grupa 17 ZPwK, łącznie z Kołem Polek, na farmie pp. Ponikowskich. Przed piknikiem odbyło się miesięczne zebranie Grupy 17, gdzie nakreślono plan działania na przyszłość. Podczas wakacji, postanowiono kontynuować działalność organizacyjną. Koło Polek przy Grupie 17 z prezeską Marią Buch ściśle współpracuje z Grupą, dlatego panuje w niej atmosfera harmonijnego wspólnego działania.

Od środy, 8 lipca, do soboty, 11 lipca, 16 "wiosek" prezentowało swoją kulturę, kuchnię oraz specjalne programy cieszące się ogromnym zainteresowaniem wszystkich przybyłych na imprezę.

Brantford International Villages Festival zastartował w setną rocznicę wynalezienia telefonu i pierwszej rozmowy telefonicznej przeprowadzonej przez Aleksandra Bella z pobliskim Paryżem.

Od tego czasu wielokulturowy festiwal jest kontynuowany, a ostatnio został uznany za najlepiej zorganizowany w Ontario. W festiwalu brały udział "wioski": Atlantic Canada, British, Carribean, Chinese, German, Hungarian, Indian, Italian, Latin America, New York New York, Philippine, Polish "Polonaise", Polish "Warszawa", Ukrainian oraz White Pine Village.

Rząd kanadyjski zapowiedział nowe utrudnienia dla pracodawców, którzy nie wywiążą się ze swoich zobowiązań względem pracowników zagranicznych. W zeszłym roku zmienione zostały przepisy odnośnie do zezwolenia na sprowadzenie pracowników zagranicznych (LMO). Niektóre źródła podają, że około 70 proc. pracodawców kanadyjskich wycofało się z procedur sprowadzania do Kanady pracowników cudzoziemców.

Od 1 grudnia tego roku ministerstwo imigracji oraz kanadyjski urząd pracy będą surowiej karać kanadyjskie zakłady pracy za złamanie zasad programu zagranicznych pracowników. Kanadyjscy pracodawcy są już poddani kontrolom, jednak dotychczasowe kary nie zostały uznane za wystarczające. Nowe zasady będą dotyczyły pracodawców zatrudniających w programie Temporary Foreign Worker (pracownicy sprowadzeni przez kontrakt), International Mobility Program (wymiana młodych osób i zdobycie międzynarodowego doświadczenia) oraz Caregiver Program (program dla opiekunów).

Pracodawcy, zatrudniający w innej kategorii wizy pracowniczej, nie będą poddani kontrolom, na przykład zatrudniając osoby, które otrzymały wizy pracy w trakcie ubiegania się o pobyt stały w oparciu o sponsorowanie małżeńskie, wizę studencką czy w czasie oczekiwania na stałą rezydencję w programie humanitarnym. A zatem jeśli ktoś legitymuje się wizą pracy otwartą (Open Work Permit), pracodawca nie będzie monitorowany.

Od grudnia pracodawcy niewywiązujący się z kontraktów pracy, zaniżający stawki, nieprzestrzegający praw pracowników, mogą zostać ukarani pieniężnie. W zależności od przewinienia, kara będzie wynosić od 500 do100.000 dolarów.

Pracodawcy, którzy sami poinformują o nadużyciu czy przewinieniu, mogą zostać potraktowani ulgowo, np. pismem pouczającym.

Moim zdaniem, zmiany prawne, jakie możemy zaobserwować w ostatnich latach, nie są wcale korzystne dla kanadyjskiej gospodarki. Kontrole kanadyjskich biznesów odstraszą nawet tych najrzetelniejszych, zniechęcą do szukania wartościowych pracowników za granicą.

Spotykam się z kanadyjskimi pracodawcami, którzy wyrażają bardzo krytyczne opinie w kwestii zaostrzających się przepisów. Ludzi do pracy brakuje i będzie brakować. Niektóre firmy zamykają się lub przemieszczają się do innych krajów, np. do USA. Mam nadzieję, że przepisy zmienią się w niedługim czasie na korzyść. Wiele osób liczy na zapowiadane przez partie opozycyjne korzystne zmiany kanadyjskich przepisów imigracyjnych po wyborach.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
tel. 416-515-2022
www.emigracjakanada.net

OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416- 515-2022.