Określenia condo i freehold odnoszą się zasadniczo do prawa własności nieruchomości.
Freehold – do tej kategorii zasadniczo zalicza się większość domów wolno stojących, bliźniaków oraz szeregowców. Właściciele tych nieruchomości mają pełną własność zarówno budynku, jak i ziemi, na której ów budynek jest wybudowany. W tym przypadku są oni oczywiście odpowiedzialni finansowo za utrzymanie i wszelkie naprawy całej nieruchomości, zarówno na zewnątrz budynku, jak i wewnątrz. Ponadto są odpowiedzialnie za naprawy i utrzymanie w czystości terenu, na którym budynek stoi.
W przypadku freehold – właściciel nieruchomości musi stosować się do pewnych standardów utrzymania i używania nieruchomości narzucanych mu przez przepisy miejskie w formie tak zwanych by-laws. Są to ogólne przepisy porządkowe, które zwykle nie mają zbyt restrykcyjnych zasad. Zrozumiałe jest, że jeśli ktoś na swoim terenie w mieście zrobi składowisko starych samochodów albo zacznie hodować na dużą skalę zwierzęta – to miasto zwykle w odpowiedzi na skargi sąsiadów może zmusić właściciela do przywrócenia porządku.
W przypadku condo – typową kategorią są zespoły townhouse'ów czy budynki apartamentowe. W tym przypadku kupuje się, owszem, mury, w których się będzie żyło, ale teren, na którym wybudowany jest townhouse, jest własnością korporacji, w której kupujący ma swój udział. W praktyce oznacza to, że o ile jesteśmy odpowiedzialni za większość napraw i renowacji wewnątrz unitu, to zwykle wszystkie naprawy zewnętrzne oraz utrzymanie terenu i urządzeń wspólnie używanych, takich jak na przykład basen – są wykonywane przez specjalnie w tym celu zatrudnioną przez korporację instytucję nazywaną management company.
Oczywiście wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wspólnej własności są ponoszone wspólnie. W przypadku condominium oprócz przepisów miejskich – każda korporacja ma swoje własne przepisy porządkowe, które są zwykle bardzo restrykcyjne i za których egzekucję odpowiedzialny jest management.
Warto wiedzieć, jak kształtują się opłaty za utrzymanie nieruchomości w przypadku freehold i condo. W przypadku condo – musimy płacić tak zwane maintenance fee. Warto wiedzieć, jak to wpływa na wysokość ogólnych spłat.
Porównując bezwzględne ceny zakupu nieruchomości, na przykład 450.000 dol. w przypadku domu freehold i 300.000 w przypadku condo, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze wszystkich opłat związanych z ich comiesięcznym utrzymaniem. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że miesięczne opłaty w przypadku domu za 450.000 muszą być znacznie wyższe niż w przypadku condominium za 300.000 dol. Czy jest tak w rzeczywistości?
Typowymi miesięcznymi opłatami w przypadku freehold będą: pożyczka hipoteczna (mortgage), podatek miejski (property tax), prąd, gaz, woda (utilities) oraz ubezpieczenie domu. Przy założeniu, że kupuje się dom z minimalnym wkładem 5 proc. oraz przy oprocentowaniu pożyczki około 2,89 proc. na 5 lat, całkowite miesięczne opłaty za utrzymanie przeciętnego domu w cenie 450.000 dol. wyniosą około 2700 dol. – RAZEM Z OPŁATAMI ZA OGRZEWANIE, ENERGIĘ i podatkiem od nieruchomości!!!
W przypadku condominium – oprócz opłaty za mortgage, należy się liczyć z podatkiem od nieruchomości (property tax) oraz tak zwanym maintenance. O ile podatek zwykle kształtuje się pomiędzy 1600 a 2400 dol. za dwusypialniowe mieszkanie, to maintenance może obecnie przekraczać 800 dol. miesięcznie w niektórych przypadkach i zwykle zawiera takie elementy, jak prąd, ogrzewanie, wodę, ubezpieczenie nieruchomości, garaż oraz telewizję kablową. Przy podobnych założeniach dotyczących down payment oraz oprocentowania pożyczki jak poprzednio – całkowity koszt utrzymania condominium w cenie 300.000 dol. w skali miesiąca wynosić będzie około 2400 dol. Szokująco mała różnica w spłacie miesięcznej, bo tylko około 300 dol., pomimo różnicy w cenie aż o 150.000!
Niewątpliwie elementem wywołującym najwięcej emocji i wpływającym w znaczący sposób na wysokość opłat miesięcznych w przypadku condominium – jest maintenance, ale w przypadku condominium możemy mieć do czynienia z jeszcze jednym niepożądanym wydatkiem – special assessment. W normalnej sytuacji płacone maintenance powinno wystarczyć na pokrycie wszystkich opłat związanych z niezbędnymi naprawami wymaganymi przez obiekt.
Zdarzają się jednak sytuacje, że pojawiają się niezaplanowane, ale konieczne naprawy. Na przykład podziemny garaż, który potrzebuje strukturalnych napraw sięgających czasami setek tysięcy dolarów. W takich sytuacjach korporacja ma prawo "narzucić" na jej członków obowiązek dodatkowych składek na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Zrozumiałe jest, że nikt ich nie lubi i wpływają one w zdecydowanie negatywny sposób na sprzedawalność poszczególnych unitów.
Dlatego kupując unit w korporacji – należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej sytuacją finansową oraz z planowanymi wydatkami. Odbywa się to przy pomocy dokumentu nazywanego Status Certificate – o tym innym razem. Nie od rzeczy byłoby też poproszenie kogoś, kto ma doświadczenie budowlane, by ocenił stan techniczny kompleksu.
Na zakończenie jeszcze dwie uwagi.
Pierwsza – typowo jeśli inwestujemy w zakup nieruchomości, to freehold dużo szybciej nabierają wartości niż condo.
Druga uwaga – jeśli kupujemy freehold z myślą o renowacji i zarobku na flip, to mają one znacznie większy potencjał niż condo – pod warunkiem, że dokonamy właściwego wyboru.
Niestety, zbyt często sami nie mając doświadczenia w tych sprawach, korzystają Państwo z pomocy "fachowców", którzy też niewiele na ten temat wiedzą.
