– Maćku, jak się człowiek rozglądnie w Mississaudze czy w Toronto, to wszędzie widać budowy nowych wysokościowych apartamentowców. Czy twoim zdaniem w chwili obecnej zakup nowego condominium jest dobrą inwestycją?

– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko oczywiście zależy od tego, co się kupuje, gdzie i za ile. Powszechnie panuje ostatnio przekonanie wśród wielu specjalistów od rynku nieruchomości, że rynek ten a szczególnie w centrach dużych miast, jak Toronto czy Vancouver, jest mocno przegrzany.

Ceny sięgające 350.000 dol., a nawet 450.000 za mieszkania o powierzchni 600 stóp kwadratowych wydają się coraz bardziej odległe od realnej wartości rynkowej. Mam wrażenie, że dostajemy coraz mniej, płacąc coraz więcej!

Toronto jest obecnie najbardziej aktywnym rynkiem budowy wysokich domów mieszkalnych na świecie. Przy coraz większej liczbie oferowanych nowych obiektów, zaczynamy mieć do czynienia ze zjawiskiem nadmiernej podaży przy coraz bardziej ostrożnym zapotrzebowaniu. To widać nawet po reklamach – wielu builderów oferuje specjalne zachęty, by zwabić potencjalnych kupujących. Bezpłatna plazma, 6 miesięcy bez opłat, cash back itd. stają się coraz powszechniejszą zachętą.

Rynek condominiów zawsze był napędzany przez ludzi, którzy kupowali je z myślą o inwestycji, czyli wynajmowaniu ich dla zysku lub na tak zwany flip. Przy coraz większej podaży i bardzo wysokich cenach zakupu apartamentów, coraz trudniej jest znaleźć potencjalnych chętnych, którzy by płacili takie sumy za wynajęcie mieszkań, by dla inwestorów miało to sens finansowy. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie za 350.000 z minimalną wpłatą, to jego początkowe opłaty będą na poziomie 2400 dol./miesiąc. Trudno znaleźć lokatorów za takie sumy! Z szybkim flipem też coraz trudniej. Kiedy nieruchomości wzrastały 5 do 7 proc. w skali roku, wystarczyło dać zadatek i poczekać 2-3 lata na wybudowanie condo, by je sprzedać z 15-20-proc. zyskiem. To zwykle tyle ile wynosił wymagany zadatek. Gdzie można było podwoić pieniądze w ciągu 2-3 lat? Niestety, obecnie ponieważ przyrost cen condominiów jest znacznie słabszy, główną szansą dla inwestorów pozostaje wynajmowanie, które, jak wspomniałem, ma swoje problemy szczególnie dla tych, którzy kupili je z minimalną wpłatą.

Zdaniem specjalistów, ci, którzy kupują w tej chwili często zbyt drogie mieszkania, mogą być na końcu tak zwanego cyklu i ich inwestycja stoi pod poważnym znakiem zapytania. Drobna korekta w cenach może zniweczyć nadzieję na zysk!

Nie oznacza to wcale, że odradzam Państwu zakup apartamentów. Trzeba być po prostu ostrożnym w wyborze, co się kupuje. W mniejszych miastach; dalej od centrów ceny za mieszkania są zdecydowanie bardziej rozsądne. W Mississaudze ciągle można kupić dwusypialniowe mieszkanie, zupełnie niezłe, od 200.000 do 250.000 dol. Przy takiej cenie opłaca się kupować, zamiast wynajmować, i to zapewnia opłacalność inwestycji.

Oczywiście przy wyborze condo należy kierować się nie tylko ceną i wyglądem zewnętrznym budynku. Często pięknie wyglądający z zewnątrz budynek ze wspaniałym lobby i atrakcyjnym centrum rekreacyjnym ma tak zaprojektowane mieszkania, że nie da się w nich mieszkać! Takim przykładem są mieszkania w budynku, który stał się wizytówką Mississaugi, czyli Marilyn Monroe.

Podsumowując – warto być ostrożnym, jeśli myślą Państwo o zakupie nowych condo! Nie wolno dać się zwariować pięknie urządzonym "modelem" czy zachętami finansowymi budowniczych! Należy kierować się zdrowym rozsądkiem i poradami specjalistów!

Osobiście uważam, że planując wydanie 350.000 do 450.000 dol. – mamy lepsze opcje – choćby townhouse lub semi – chyba że rzeczywiście ktoś musi być w downtown Toronto!

– Jakie są niespodzianki i rzeczy, o których należy wiedzieć przy zakupie nowych condominiów?

– Jest ich bardzo wiele i nie podejmuję się w tych kilku słowach opowiedzieć o wszystkich. Na szczęście, przepisy są tak ustawione, że potencjalni nabywcy mają szansę zasięgnąć porady rzeczoznawców.

Przy zakupie istniejącej nieruchomości (domu, połówki, czy nawet condo) – widzimy, co kupujemy. Można niemalże fizycznie dotknąć nieruchomości, sprawdzić stan techniczny czy finansowy. W przypadku zakupu jeszcze niewybudowanego condo – kupujemy abstrakcyjne miejsce w jeszcze niedziałającej korporacji. Dlatego po zawarciu umowy zakupu "abstrakcyjnego" jeszcze obiektu, kupujący ma czas się zastanowić nad swoją decyzją i ewentualnie po zasięgnięciu opinii fachowca – na przykład prawnika – ma czas się wycofać. Ten okres po angielsku nazywany jest "cooling off period" i trwa 10 dni. Jest to Państwa prawo i warto czasami z tego skorzystać.

Depozyt, który daje się na zakup condo, jest bezpieczny do łącznej sumy 40.000 dol. Pierwsze 20 tys. jest chronione przez New Home Warranty Program, pozostałe 20 tys. przez Condominium Act. Bezpieczeństwo depozytu jest ogromnie istotne – gdyż w chwilach kryzysowych – wielu deweloperów miało zwyczaj bankrutować, oczywiście nie myśląc o zwracaniu pieniędzy.

Kupując nowe condo, są Państwo chronieni przez New Home Warranty Program przed nieautoryzowanymi zmianami w materiałach wykończeniowych, usterkami technicznymi w "unicie" (do maksimum 100.000 dol.), usterkami w elementach wspólnych (common element) do maksimum 50.000 dol. na "unit", ale nie więcej niż 2.500.000 na cały kompleks.

Wysoki koszt "upgrades" – jest zwykle zaskoczeniem dla kupujących. Opłaty za wszelkie usprawnienia ponad tak zwane podstawowe wykończenie są zwykle zaskakujące. Deweloperzy nęcą nowych nabywców bardzo atrakcyjnymi usprawnieniami, z tym że ceny są kosmiczne za często bardzo w gruncie rzeczy tanie elementy. Często taniej jest zrobić te wszystkie zmiany już po przejęciu mieszkania.

W przypadku nowych condo, jednym z największych problemów jest terminowość. Builder zwykle nie zaczyna budowy jeśli nie ma sprzedanych 70 proc. "unitów" w planowanym budynku. Jeśli zawierają Państwo umowę w pierwszych tygodniach otwarcia salonu sprzedaży, data przejęcia "unitu" jest zwykle dość mglista i ustalana w przybliżeniu. Według przyjętych zasad, deweloper musi ściśle określić datę przekazania do użytku "unitów", nie później niż po 30 dniach, kiedy konstrukcja dachu na obiekcie jest zakończona!

Samo przekazanie mieszkania do użytku nie oznacza jeszcze, że są Państwo formalnie jego właścicielami. Do czasu, gdy deweloper nie przekaże do użytku przynajmniej 50 proc. mieszkań, zajmujący swoje mieszkania użytkownicy są uważani za wynajmujących. Okres ten nazywany jest "interim occupancy" i w tym czasie płaci się miesięczną opłatę za użytkowanie "własnego" mieszkania. Legalne przekazanie prawa własności następuje dopiero po tym, jak zostanie zarejestrowane "condominium corporation". By zostało ono zarejestrowane, budowniczy jest prawnie zobowiązany w ciągu 21 dni od chwili, gdy ponad 50 proc. mieszkań jest zajętych – zwołać spotkanie mieszkańców, które następnie wyłania "board of directors". Budowniczy następnie w ciągu 30 dni przekazuje swoją "władzę" w ręce wyłonionego przez "board" zarządu i korporacji.

Na szczęście większość z nas ma do czynienia z mieszkaniami z tak zwanego "resale market" – gdzie sprawy są znacznie mniej skomplikowane i widzimy, co kupujemy. Możemy wręcz dotknąć kupowany obiekt.

Maciek Czapliński

W tym opowiadaniu nie chodzi o zakonnika, lecz o obywatela Dominiki. Dla uściślenia należy podkreślić, że nie chodzi o obywatela Republiki Dominikany, która stanowi kraj dzielący jedną, sporą wyspę na Karaibach z Haiti. Dominika jest malutką wysepką położoną na południowy wschód od swojej prawie imienniczki.

Jak to się stało, że obywatel Dominiki znalazł się w Kanadzie? Nie jest to łatwe przedsięwzięcie. Kraj ten jest kontrolowany przez miejscowy reżim, który nie pozwala swoim obywatelom wyfrunąć w świat. Wprawdzie przestępczość jest utrzymywana w tym kraju na dość niskim poziomie, w porównaniu choćby z Jamajką czy Haiti, co pozwala na przyciągnięcie turystów, głównie ze Stanów i Kanady, ale bieda rozpala często umysły, szczególnie młodych ludzi, którzy pragną szukać szczęścia na kontynencie amerykańskim.

Rząd zapowiada ważną zmianę dla osób, które planują zasponsorować dzieci. Od nowego roku zmienia się tak zwany wiek zależny dziecka, a zatem dzieci można będzie zasponsorować do 19. roku życia, tak jak było kiedyś przed wprowadzeniem nowego kodeksu prawnego 2002 Immigration and Refugee Protection Act.

Obecnie można zasponsorować dzieci do 22. roku życia oraz starsze, jeśli na przykład nieprzerwanie studiują i są zależne finansowo od sponsorującego rodzica. Rząd ma zamiar także ograniczyć definicję tak zwanego dziecka zależnego, bez wyjątków zasponsorowania dzieci starszych-studentów. A zatem możemy mieć prostą regułę prawną wymogu wiekowego, TYLKO DZIECI DO 19. ROKU ŻYCIA.

Zmiana ta obejmie także dzieci, włączone w imigracyjne podanie rodzica, a zatem na przykład, jeśli matka jest sponsorowana przez męża na pobyt stały do Kanady i dziecko nie spełni określonych wymogów, to znaczy od nowego roku wiek jest większy niż 19 lat, pobyt stały nie będzie przyznany dziecku. O wyjątkach od reguły lub o przepisach dotyczących studentów w wieku starszym napiszę zaraz po wprowadzeniu prawa w życie. Rząd zapowiedział, że złożone już podania nie będą rozpatrywane retroaktywnie.

Moim zdaniem, nie jest to najlepsze rozwiązanie w kwestii prawa łączenia rodzin. Nie tylko rząd przyczyni się do rozłączenia młodych osób od ich rodzin, jednocześnie pozbawieni będziemy fali młodych imigrantów, którzy szybko wdrażali się w kanadyjską gospodarkę i społeczeństwo. W programie łączenia rodzin, dzieci zazwyczaj posiadają opiekę-sponsorów i nie są zbyt dużym obciążeniem dla Kanady. Wielu młodych podejmuje pracę zarobkową lub kontynuuje studia, są oni dobrym materiałem na produktywnych imigrantów. Obniżenie wieku zależnego dzieci nie pozwoli na imigrację wielu bardzo młodych ludzi, w wieku, kiedy zaczyna się okres produktywny życia. A zatem w świetle realiów starzejącej się populacji i małego przyrostu naturalnego w Kanadzie, trochę trudno zrozumieć, dlaczego rząd wprowadził taką zmianę.

Niektóre źródła podają, że rząd chce, by ludzie w wieku starszym, posiadający rodzinę (sponsorów) w Kanadzie, imigrowali poprzez inne, trudniejsze programy imigracyjne, na przykład studia-program imigracyjny dla absolwentów. Wówczas jest większa pewność, że młodzi imigranci nie tylko zdobędą edukację kanadyjską, ale także będą posiadać rok doświadczenia zawodowego, gdyż jest to wymaganym kryterium w podaniu o pobyt stały.

Może tak, jednak jest to trochę nie fair, biorąc pod uwagę fakt, że studenci zagraniczni płacą o wiele więcej za studia niż kanadyjscy rezydenci lub obywatele.

Prawo nie jest jeszcze obowiązujące, a zatem należy śledzić zmiany prawne zaraz na początku nowego roku 2014.

Izabela Embalo

OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – SPONSORSTWEM RODZINNYM, POBYTEM STAŁYM, WIZĄ PRACY, STUDIÓW LUB INNĄ PROCEDURĄ IMIGRACYJNĄ, NA PRZYKŁAD ODDALENIEM DEPORTACJI CZY PRZEDŁUŻENIEM POBYTU CZASOWEGO, PROSIMY O KONTAKT Z NASZĄ KANCELARIĄ:
TEL. 416 515-2022,
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Specjalizujemy się w imigracji polskich obywateli od 1998 roku. Sukcesywnie pomogliśmy setkom imigrantów osiedlić się w Kanadzie, przybyć do pracy lub na studia.

POSIADAMY UPRAWNIENIA DO POŚWIADCZANIA DOKUMENTÓW, PODAŃ IMIGRACYJNYCH (USŁUGI NOTARIALNE – COMMISISON OF OATH)
ZAPRASZAMY DO ODWIEDZENIA NASZEJ STRONY INFORMACYJNEJ :
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET
DWIE DOGODNE LOKALIZACJE (TORONTO I ETOBICOKE).

Możliwość spotkania w niektóre weekendy i wieczorami, po uprzednim umówieniu wizyty.

Kilkakrotnie mówiłeś o dodatkowych apartamentach w domach jednorodzinnych. Jak dotychczas są one w Mississaudze najczęściej nielegalne. Słyszałem, że to ma się zmienić. Kilka słów na ten temat.

O ile w Brampton czy Toronto – tak zwane "in-law" apartamenty w piwnicy (basement) są standardem, to od 1995 roku miasto Mississauga przeciwstawiała się i zabraniała tworzenia dodatkowych mieszkań w jednorodzinnych domach. W ostatnich tygodniach rząd prowincyjny przyjął ustawę uznającą wszystkie apartamenty w "basementach" za legalne.

W tej sytuacji Mississauga nie będzie miała wyjścia i również będzie musiała umożliwić tworzenie takich mieszkań. Z tym że rząd prowincyjny pozostawił do decyzji każdej gminie (miastu), jakie standardy mają spełniać takie nowe mieszkania. By właściwie zaadresować ten temat, prowadzone są obecnie konsultacje ze społeczeństwem, które mają pomóc określić wymagania i standardy. Główny nacisk będzie położony na legalność oraz bezpieczeństwo nowych jednostek mieszkaniowych. Zainteresowani mieszkańcy Mississaugi mogą obecnie zgłaszać swoje uwagi w Building Department.

Głównym powodem, dlaczego prowincja oraz poszczególne miasta będą pracowały nad tym projektem, by umożliwić dodatkowe jednostki mieszkaniowe, jest potrzeba alternatywy dla bardzo drogich obecnie mieszkań, które są często poza zasięgiem przeciętnych ludzi.

Jeśli chcemy przeznaczyć część "basementu" na dodatkowy apartament, jak się za to zabrać? Czy można to zrobić w legalny sposób?

Często różne miasta mają różne przepisy. I by uzyskać właściwą odpowiedź, należałoby zadać pytanie w odpowiednim urzędzie miejskim. W Toronto, zasadniczo przepisy są bardziej liberalne w tworzeniu nowych jednostek mieszkalnych, gdyż brakuje tanich mieszkań. Mississauga nie pozwala obecnie na tworzenie nowych dodatkowych jednostek, ale pozwala legalizować te dodatkowe mieszkania, które powstały przed 16 listopada 1995 i których istnienie jesteśmy w stanie udokumentować. I tylko pod warunkiem, że tworzone jednostki będą spełniały szereg warunków – głównie bezpieczeństwa.

Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, to głównie o bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Większość tworzonych apartamentów umieszczana jest w "basemencie".

Siłą rzeczy – głównym problemem staje się możliwość ucieczki w wypadku pożaru. Apartament umieszczony w tak zwanej głębokiej piwnicy z jedną możliwością ewakuacji – ma bardzo małą szansę na zatwierdzenie przez miasto. Zaostrzenie przepisów bezpieczeństwa nastąpiło po serii wypadków – w których zginęło kilka osób – niemogących uciec z piwnicy – gdy klatka schodowa stanęła w płomieniach. Tak więc obecnie każdy apartament musi mieć dwie możliwości ewakuacji – jedną jest oczywiście klatka schodowa – drugą może być odpowiednio duże okno z łatwym dostępem z zewnątrz i od wewnątrz.

Ponadto wymagane są tak zwane "fire separations". W praktyce oznacza to, że sufit i podłoga pomiędzy dwoma apartamentami muszą wytrzymać siłę ognia przez minimum godzinę. Dotyczy to również drzwi pomiędzy "unitami". Dodatkowo oba mieszkania muszą być połączone wspólnym systemem ostrzegawczym, który w razie pożaru w jednym "unicie", pozwoli mieszkańcom drugiego mieszkania pomyśleć o ewakuacji. Istnieje również obowiązek posiadania czujnika wykrywającego tlenek węgla. Zanim wystąpi się o legalizację apartamentu do miasta – należy uzyskać pozytywną inspekcję przez strażaków "fire marshall" oraz przez dostawców elektryczności "hydro" – koszt takich inspekcji jest pokrywany przez właścicieli domów i pozwolą one Państwu na sprawdzenie, czy wasz potencjalny apartament ma szansę na legalizację.

Przepisy dotyczące istniejących apartamentów w gruncie rzeczy są liberalne – i wszelkie zaostrzenia wynikały głównie z dbałości o bezpieczeństwo lokatorów, a nie z chęci dokuczania właścicielom domów. Miasto na ogół nie chodzi i nie szuka nielegalnych apartamentów, ale reaguje na "donosy" od lokatorów lub sąsiadów. Wielu z właścicieli domów tworzy apartamenty bez zgłaszania ich do miasta i w większości przypadków nic się nie dzieje. Moją radą jest jednak, nawet gdy nie chcą przejść Państwo przez właściwy proces, tak urządzać apartament, by spełniał on wszystkie wymagania. W wypadku interwencji ze strony miasta lub nieszczęśliwego wypadku – mają Państwo szansę na mniejsze kłopoty. Oprócz przepisów typowo dotyczących bezpieczeństwa – w tworzonym apartamencie powinny być spełnione wymagania standardów budowlanych – to znaczy minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia wentylacja, odpowiednia ilość światła dziennego. Te wymagania są określone w OBC (Ontario Building Code).

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są "backsplits", szczególnie "backsplit" 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany "raised bungalow". Niektóre "sidesplits" są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do piwnicy oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Jeszcze jedna ważna uwaga. Jak wspomniałem, w Mississaudze nie można obecnie legalnie tworzyć nowych apartamentów do wynajmowania.

Natomiast przepisy nie zabraniają ludziom spokrewnionym mieszkać pod jednym dachem i mieć osobne kuchnie. Czyli na przykład dzieci chcące mieszkać wraz z rodzicami w jednym domu mogą to robić. Mississauga nadal niechętnie zatwierdza projekty, w których proponuje się niezależne wejście do piwnicy.

Jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca?

Nie zawsze jest to kwestią, czy się opłaca czy nie. Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Dom z tzw. apartamentem do wynajęcia jest bardzo popularnym rozwiązaniem szczególnie wśród tych, którzy kupują pierwszy dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. "down payment".

Natomiast gdy kupią państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-900 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-900 dol. – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach pożyczkę hipoteczną na dodatkowe prawie 200 tys. (variable mortgage).

Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 400 tys. dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 400 tys. – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.

Kupno domu z apartamentem do wynajęcia ma jeszcze jedną bardzo ważną zaletę. W Kanadzie w normalnej sytuacji – wydatki związane z utrzymaniem domu nie są odliczane od podatków. Natomiast jeśli Państwo wynajmą część domu – to cześć pożyczki hipotecznej oraz opłat związanych z utrzymaniem domu – można odpisać od podatku. Oznacza to w rzeczywistości, że państwa zarobek związany z wynajęciem apartamentu komuś – zostanie zrównoważony wydatkami związanymi z jego utrzymaniem. W praktyce – zapłacą Państwo minimalny podatek od otrzymanych pieniędzy.

Myślę, że taki zastrzyk finansowy jest nie do pogardzenia.

Maciek Czapliński