Kilkakrotnie mówiłeś o dodatkowych apartamentach w domach jednorodzinnych. Jak dotychczas są one w Mississaudze najczęściej nielegalne. Słyszałem, że to ma się zmienić. Kilka słów na ten temat.
O ile w Brampton czy Toronto – tak zwane "in-law" apartamenty w piwnicy (basement) są standardem, to od 1995 roku miasto Mississauga przeciwstawiała się i zabraniała tworzenia dodatkowych mieszkań w jednorodzinnych domach. W ostatnich tygodniach rząd prowincyjny przyjął ustawę uznającą wszystkie apartamenty w "basementach" za legalne.
W tej sytuacji Mississauga nie będzie miała wyjścia i również będzie musiała umożliwić tworzenie takich mieszkań. Z tym że rząd prowincyjny pozostawił do decyzji każdej gminie (miastu), jakie standardy mają spełniać takie nowe mieszkania. By właściwie zaadresować ten temat, prowadzone są obecnie konsultacje ze społeczeństwem, które mają pomóc określić wymagania i standardy. Główny nacisk będzie położony na legalność oraz bezpieczeństwo nowych jednostek mieszkaniowych. Zainteresowani mieszkańcy Mississaugi mogą obecnie zgłaszać swoje uwagi w Building Department.
Głównym powodem, dlaczego prowincja oraz poszczególne miasta będą pracowały nad tym projektem, by umożliwić dodatkowe jednostki mieszkaniowe, jest potrzeba alternatywy dla bardzo drogich obecnie mieszkań, które są często poza zasięgiem przeciętnych ludzi.
Jeśli chcemy przeznaczyć część "basementu" na dodatkowy apartament, jak się za to zabrać? Czy można to zrobić w legalny sposób?
Często różne miasta mają różne przepisy. I by uzyskać właściwą odpowiedź, należałoby zadać pytanie w odpowiednim urzędzie miejskim. W Toronto, zasadniczo przepisy są bardziej liberalne w tworzeniu nowych jednostek mieszkalnych, gdyż brakuje tanich mieszkań. Mississauga nie pozwala obecnie na tworzenie nowych dodatkowych jednostek, ale pozwala legalizować te dodatkowe mieszkania, które powstały przed 16 listopada 1995 i których istnienie jesteśmy w stanie udokumentować. I tylko pod warunkiem, że tworzone jednostki będą spełniały szereg warunków – głównie bezpieczeństwa.
Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, to głównie o bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Większość tworzonych apartamentów umieszczana jest w "basemencie".
Siłą rzeczy – głównym problemem staje się możliwość ucieczki w wypadku pożaru. Apartament umieszczony w tak zwanej głębokiej piwnicy z jedną możliwością ewakuacji – ma bardzo małą szansę na zatwierdzenie przez miasto. Zaostrzenie przepisów bezpieczeństwa nastąpiło po serii wypadków – w których zginęło kilka osób – niemogących uciec z piwnicy – gdy klatka schodowa stanęła w płomieniach. Tak więc obecnie każdy apartament musi mieć dwie możliwości ewakuacji – jedną jest oczywiście klatka schodowa – drugą może być odpowiednio duże okno z łatwym dostępem z zewnątrz i od wewnątrz.
Ponadto wymagane są tak zwane "fire separations". W praktyce oznacza to, że sufit i podłoga pomiędzy dwoma apartamentami muszą wytrzymać siłę ognia przez minimum godzinę. Dotyczy to również drzwi pomiędzy "unitami". Dodatkowo oba mieszkania muszą być połączone wspólnym systemem ostrzegawczym, który w razie pożaru w jednym "unicie", pozwoli mieszkańcom drugiego mieszkania pomyśleć o ewakuacji. Istnieje również obowiązek posiadania czujnika wykrywającego tlenek węgla. Zanim wystąpi się o legalizację apartamentu do miasta – należy uzyskać pozytywną inspekcję przez strażaków "fire marshall" oraz przez dostawców elektryczności "hydro" – koszt takich inspekcji jest pokrywany przez właścicieli domów i pozwolą one Państwu na sprawdzenie, czy wasz potencjalny apartament ma szansę na legalizację.
Przepisy dotyczące istniejących apartamentów w gruncie rzeczy są liberalne – i wszelkie zaostrzenia wynikały głównie z dbałości o bezpieczeństwo lokatorów, a nie z chęci dokuczania właścicielom domów. Miasto na ogół nie chodzi i nie szuka nielegalnych apartamentów, ale reaguje na "donosy" od lokatorów lub sąsiadów. Wielu z właścicieli domów tworzy apartamenty bez zgłaszania ich do miasta i w większości przypadków nic się nie dzieje. Moją radą jest jednak, nawet gdy nie chcą przejść Państwo przez właściwy proces, tak urządzać apartament, by spełniał on wszystkie wymagania. W wypadku interwencji ze strony miasta lub nieszczęśliwego wypadku – mają Państwo szansę na mniejsze kłopoty. Oprócz przepisów typowo dotyczących bezpieczeństwa – w tworzonym apartamencie powinny być spełnione wymagania standardów budowlanych – to znaczy minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia wentylacja, odpowiednia ilość światła dziennego. Te wymagania są określone w OBC (Ontario Building Code).
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są "backsplits", szczególnie "backsplit" 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany "raised bungalow". Niektóre "sidesplits" są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do piwnicy oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.
Jeszcze jedna ważna uwaga. Jak wspomniałem, w Mississaudze nie można obecnie legalnie tworzyć nowych apartamentów do wynajmowania.
Natomiast przepisy nie zabraniają ludziom spokrewnionym mieszkać pod jednym dachem i mieć osobne kuchnie. Czyli na przykład dzieci chcące mieszkać wraz z rodzicami w jednym domu mogą to robić. Mississauga nadal niechętnie zatwierdza projekty, w których proponuje się niezależne wejście do piwnicy.
Jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca?
Nie zawsze jest to kwestią, czy się opłaca czy nie. Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Dom z tzw. apartamentem do wynajęcia jest bardzo popularnym rozwiązaniem szczególnie wśród tych, którzy kupują pierwszy dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.
Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. "down payment".
Natomiast gdy kupią państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-900 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-900 dol. – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach pożyczkę hipoteczną na dodatkowe prawie 200 tys. (variable mortgage).
Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 400 tys. dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 400 tys. – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.
Kupno domu z apartamentem do wynajęcia ma jeszcze jedną bardzo ważną zaletę. W Kanadzie w normalnej sytuacji – wydatki związane z utrzymaniem domu nie są odliczane od podatków. Natomiast jeśli Państwo wynajmą część domu – to cześć pożyczki hipotecznej oraz opłat związanych z utrzymaniem domu – można odpisać od podatku. Oznacza to w rzeczywistości, że państwa zarobek związany z wynajęciem apartamentu komuś – zostanie zrównoważony wydatkami związanymi z jego utrzymaniem. W praktyce – zapłacą Państwo minimalny podatek od otrzymanych pieniędzy.
Myślę, że taki zastrzyk finansowy jest nie do pogardzenia.
Maciek Czapliński
