– Maćku, jak się człowiek rozglądnie w Mississaudze czy w Toronto, to wszędzie widać budowy nowych wysokościowych apartamentowców. Czy twoim zdaniem w chwili obecnej zakup nowego condominium jest dobrą inwestycją?
– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko oczywiście zależy od tego, co się kupuje, gdzie i za ile. Powszechnie panuje ostatnio przekonanie wśród wielu specjalistów od rynku nieruchomości, że rynek ten a szczególnie w centrach dużych miast, jak Toronto czy Vancouver, jest mocno przegrzany.
Ceny sięgające 350.000 dol., a nawet 450.000 za mieszkania o powierzchni 600 stóp kwadratowych wydają się coraz bardziej odległe od realnej wartości rynkowej. Mam wrażenie, że dostajemy coraz mniej, płacąc coraz więcej!
Toronto jest obecnie najbardziej aktywnym rynkiem budowy wysokich domów mieszkalnych na świecie. Przy coraz większej liczbie oferowanych nowych obiektów, zaczynamy mieć do czynienia ze zjawiskiem nadmiernej podaży przy coraz bardziej ostrożnym zapotrzebowaniu. To widać nawet po reklamach – wielu builderów oferuje specjalne zachęty, by zwabić potencjalnych kupujących. Bezpłatna plazma, 6 miesięcy bez opłat, cash back itd. stają się coraz powszechniejszą zachętą.
Rynek condominiów zawsze był napędzany przez ludzi, którzy kupowali je z myślą o inwestycji, czyli wynajmowaniu ich dla zysku lub na tak zwany flip. Przy coraz większej podaży i bardzo wysokich cenach zakupu apartamentów, coraz trudniej jest znaleźć potencjalnych chętnych, którzy by płacili takie sumy za wynajęcie mieszkań, by dla inwestorów miało to sens finansowy. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie za 350.000 z minimalną wpłatą, to jego początkowe opłaty będą na poziomie 2400 dol./miesiąc. Trudno znaleźć lokatorów za takie sumy! Z szybkim flipem też coraz trudniej. Kiedy nieruchomości wzrastały 5 do 7 proc. w skali roku, wystarczyło dać zadatek i poczekać 2-3 lata na wybudowanie condo, by je sprzedać z 15-20-proc. zyskiem. To zwykle tyle ile wynosił wymagany zadatek. Gdzie można było podwoić pieniądze w ciągu 2-3 lat? Niestety, obecnie ponieważ przyrost cen condominiów jest znacznie słabszy, główną szansą dla inwestorów pozostaje wynajmowanie, które, jak wspomniałem, ma swoje problemy szczególnie dla tych, którzy kupili je z minimalną wpłatą.
Zdaniem specjalistów, ci, którzy kupują w tej chwili często zbyt drogie mieszkania, mogą być na końcu tak zwanego cyklu i ich inwestycja stoi pod poważnym znakiem zapytania. Drobna korekta w cenach może zniweczyć nadzieję na zysk!
Nie oznacza to wcale, że odradzam Państwu zakup apartamentów. Trzeba być po prostu ostrożnym w wyborze, co się kupuje. W mniejszych miastach; dalej od centrów ceny za mieszkania są zdecydowanie bardziej rozsądne. W Mississaudze ciągle można kupić dwusypialniowe mieszkanie, zupełnie niezłe, od 200.000 do 250.000 dol. Przy takiej cenie opłaca się kupować, zamiast wynajmować, i to zapewnia opłacalność inwestycji.
Oczywiście przy wyborze condo należy kierować się nie tylko ceną i wyglądem zewnętrznym budynku. Często pięknie wyglądający z zewnątrz budynek ze wspaniałym lobby i atrakcyjnym centrum rekreacyjnym ma tak zaprojektowane mieszkania, że nie da się w nich mieszkać! Takim przykładem są mieszkania w budynku, który stał się wizytówką Mississaugi, czyli Marilyn Monroe.
Podsumowując – warto być ostrożnym, jeśli myślą Państwo o zakupie nowych condo! Nie wolno dać się zwariować pięknie urządzonym "modelem" czy zachętami finansowymi budowniczych! Należy kierować się zdrowym rozsądkiem i poradami specjalistów!
Osobiście uważam, że planując wydanie 350.000 do 450.000 dol. – mamy lepsze opcje – choćby townhouse lub semi – chyba że rzeczywiście ktoś musi być w downtown Toronto!
– Jakie są niespodzianki i rzeczy, o których należy wiedzieć przy zakupie nowych condominiów?
– Jest ich bardzo wiele i nie podejmuję się w tych kilku słowach opowiedzieć o wszystkich. Na szczęście, przepisy są tak ustawione, że potencjalni nabywcy mają szansę zasięgnąć porady rzeczoznawców.
Przy zakupie istniejącej nieruchomości (domu, połówki, czy nawet condo) – widzimy, co kupujemy. Można niemalże fizycznie dotknąć nieruchomości, sprawdzić stan techniczny czy finansowy. W przypadku zakupu jeszcze niewybudowanego condo – kupujemy abstrakcyjne miejsce w jeszcze niedziałającej korporacji. Dlatego po zawarciu umowy zakupu "abstrakcyjnego" jeszcze obiektu, kupujący ma czas się zastanowić nad swoją decyzją i ewentualnie po zasięgnięciu opinii fachowca – na przykład prawnika – ma czas się wycofać. Ten okres po angielsku nazywany jest "cooling off period" i trwa 10 dni. Jest to Państwa prawo i warto czasami z tego skorzystać.
Depozyt, który daje się na zakup condo, jest bezpieczny do łącznej sumy 40.000 dol. Pierwsze 20 tys. jest chronione przez New Home Warranty Program, pozostałe 20 tys. przez Condominium Act. Bezpieczeństwo depozytu jest ogromnie istotne – gdyż w chwilach kryzysowych – wielu deweloperów miało zwyczaj bankrutować, oczywiście nie myśląc o zwracaniu pieniędzy.
Kupując nowe condo, są Państwo chronieni przez New Home Warranty Program przed nieautoryzowanymi zmianami w materiałach wykończeniowych, usterkami technicznymi w "unicie" (do maksimum 100.000 dol.), usterkami w elementach wspólnych (common element) do maksimum 50.000 dol. na "unit", ale nie więcej niż 2.500.000 na cały kompleks.
Wysoki koszt "upgrades" – jest zwykle zaskoczeniem dla kupujących. Opłaty za wszelkie usprawnienia ponad tak zwane podstawowe wykończenie są zwykle zaskakujące. Deweloperzy nęcą nowych nabywców bardzo atrakcyjnymi usprawnieniami, z tym że ceny są kosmiczne za często bardzo w gruncie rzeczy tanie elementy. Często taniej jest zrobić te wszystkie zmiany już po przejęciu mieszkania.
W przypadku nowych condo, jednym z największych problemów jest terminowość. Builder zwykle nie zaczyna budowy jeśli nie ma sprzedanych 70 proc. "unitów" w planowanym budynku. Jeśli zawierają Państwo umowę w pierwszych tygodniach otwarcia salonu sprzedaży, data przejęcia "unitu" jest zwykle dość mglista i ustalana w przybliżeniu. Według przyjętych zasad, deweloper musi ściśle określić datę przekazania do użytku "unitów", nie później niż po 30 dniach, kiedy konstrukcja dachu na obiekcie jest zakończona!
Samo przekazanie mieszkania do użytku nie oznacza jeszcze, że są Państwo formalnie jego właścicielami. Do czasu, gdy deweloper nie przekaże do użytku przynajmniej 50 proc. mieszkań, zajmujący swoje mieszkania użytkownicy są uważani za wynajmujących. Okres ten nazywany jest "interim occupancy" i w tym czasie płaci się miesięczną opłatę za użytkowanie "własnego" mieszkania. Legalne przekazanie prawa własności następuje dopiero po tym, jak zostanie zarejestrowane "condominium corporation". By zostało ono zarejestrowane, budowniczy jest prawnie zobowiązany w ciągu 21 dni od chwili, gdy ponad 50 proc. mieszkań jest zajętych – zwołać spotkanie mieszkańców, które następnie wyłania "board of directors". Budowniczy następnie w ciągu 30 dni przekazuje swoją "władzę" w ręce wyłonionego przez "board" zarządu i korporacji.
Na szczęście większość z nas ma do czynienia z mieszkaniami z tak zwanego "resale market" – gdzie sprawy są znacznie mniej skomplikowane i widzimy, co kupujemy. Możemy wręcz dotknąć kupowany obiekt.
Maciek Czapliński
