Konwencjonalna mądrość finansowa każe – przede wszystkim – zastanowić się nad kupnem własnego domu, jako drogi do poprawy rodzinnych finansów. Pomijając już takie aspekty sprawy, jak spokój, iż zawsze jest gdzie się schronić, na rzecz kupna przemawia wiele innych argumentów, łącznie z poczuciem bezpieczeństwa, bowiem na stare lata własny dom (spłacony) to podobno najlepsze zabezpieczenie finansowe. No i przekonanie, iż jesteśmy na swoim i spłacamy swoją pożyczkę hipoteczną, zamiast pomagać właścicielowi budynku w spłaceniu jego pożyczki na jego korzyść.
Jak do wielu konwencjonalnych finansowych mądrości, także i do tejże należy podchodzić ostrożnie i dobrze wszystko policzyć. Wbrew bowiem pozorom, może okazać się, że kupno własnego domu wcale nie jest najlepszym, najkorzystniejszym rozwiązaniem.

Kupno własnego domu jest zawsze związane z poczuciem bezpieczeństwa. Niemal zawsze jednak jest to wydatek, którego lepiej byłoby nie ponosić. Nawet w tak niepewnej jak obecnie sytuacji na rynku papierów wartościowych. Weźmy bowiem do ręki kalkulator i policzmy.
Najpoważniejszy wydatek przy kupnie nieruchomości to opłacenie "land transfer tax". W rejonie Toronto sięga on obecnie prawie 4 proc. ceny zakupu. Innymi słowy – jest to mniej więcej tyle, ile trzeba byłoby zapłacić za wynajem podobnego budynku przez cały rok.
Dalej – prowizja agenta. Zazwyczaj około 5 proc. Jeśli do tego doliczyć koszty przeprowadzki i opłaty prawne, wychodzi na to, że coś około 10 proc. ceny zakupu domu to koszty, których można uniknąć, wynajmując identyczną posiadłość. Co więcej, są to wszystko koszty płacone w gotówce, jaka zostaje nam po opłaceniu podatków.

Spójrzmy na kalkulację z przeciwnej strony. Załóżmy, że kupujemy dom o wysokiej cenie 800 tysięcy dolarów, bo na takich najlepiej się zarabia. Nawet jeśli w pięć lat później sprzedamy go za 950 tysięcy, po uwzględnieniu wspomnianych powyżej kosztów pozostanie nam w ręku zarobek w wysokości około 80 tysięcy dolarów. Na zainwestowanych pieniądzach zarobiliśmy coś około półtora procent. Może lepiej byłoby je wpłacić do banku, kupując rządowe obligacje? Bo na pewno (chociaż jest tu jakieś ryzyko) lepiej byłoby zainwestować tę sumę w najbardziej bezpieczne nawet fundusze powiernicze. Mało który osiągnął przez pięć lat zarobek zaledwie półtora procent.

Jeżeli ta podstawowa kalkulacja nie przekonuje państwa – proszę jeszcze rozważyć kwestię tzw. kosztów okolicznościowych. Zamiast zainwestować pieniądze na rynku finansowym, włożyliśmy je w dom. Teraz trzeba płacić podatek od nieruchomości, oprocentowanie pożyczki hipotecznej, ponosić koszty utrzymania budynku (zależnie od jego wieku mogą być niekiedy całkiem pokaźne) i całą serię drobnych kosztów incydentalnych. Jeżeli – oczywiście – oprzemy się pokusie poważniejszego remontu i związanych z nim wydatków.
Cała powyższa kalkulacja oparta jest na bardzo ogólnych danych. Jeżeli ktoś chce przeanalizować swoją własną sytuację nieco dokładniej, sieć Internetu daje wiele ciekawych możliwości. Jedną z nich jest prosty, ale bardzo skuteczny kalkulator przygotowany przez CanadaMortgage.com. Inny oferuje bank RBC. Jeszcze inny – Google czy Yahoo.

Najpierw policz, a potem podejmuj decyzję. Konwencjonalna mądrość nie zawsze jest przejawem największej mądrości.

W sporach z urzędem skarbowym Kanady (Canada Revenue Agency) dobrze jest mieć dobrego doradcę finansowego i prawnika, ale przede wszystkim – należy zadbać o dobry zegarek i kalendarz. Cóż nam z tego, że wygramy spór z CRA i urząd (aczkolwiek niechętnie) przyzna nam rację, jeśli i tak stanie na urzędu z powodu niedotrzymania przez petenta odpowiedniego terminu.

Podobnie jak wiele innych aspektów działalności urzędu skarbowego, terminy wyznaczone przepisami na odwołania i reklamacje wobec decyzji CRA zostały ustalone mocą przepisu administracyjnego (w dawnej Polsce nazywało się to prawem powielaczowym i było powszechnie krytykowane). Innymi słowy – to CRA zadecydowało, ile czasu ma klient na przygotowanie odwołania i co się będzie działo, jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany.
W odróżnieniu od władz szczebla prowincyjnego, federalny urząd skarbowy ograniczył prawo do złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy (notice of reassessment) do 90 dni, a termin składania prośby o wydłużenie czasokresu regulacji – do jednego roku. Prowincje dają swoim klientom czas dwóch lat, ale urząd w Ottawie skrócił ten okres o połowę i…
Ano właśnie. Jak dowodzi opublikowana treść decyzji sądu podatkowego (Tax Court) w sprawie Hewstan vs. The Queen, nie ma na te przepisy rady. "Prawo jest w tym przypadku niesprawiedliwe" – stwierdził w orzeczeniu rozpatrujący odwołanie petenta sędzia, "nie leży jednak w mojej jurysdykcji zmiana tego przepisu".

Pewne ograniczone możliwości zmiany istniejącego stanu rzeczy ma minister skarbu. Przepis zastrzega jednak, że minister musi uznać, iż sprawiedliwość może ucierpieć, jeśli prolongata terminu nie zostanie przyznana petentowi. Czy minister uzna to, czy nie – pozostaje w jego gestii i zależy od okoliczności każdego przypadku. Trudno więc radzić komukolwiek, by liczył na wyrozumiałość i poczucie naturalnej sprawiedliwości ottawskiego ministra.

Co może klient zrobić, by w miarę dokładnie i skutecznie bronić swoich interesów? Przede wszystkim – starannie pilnować terminów składania wszelkiego rodzaju dokumentów. Czy się spór z urzędem skarbowym wygra czy przegra na mocy meritum sprawy – jest już wyraźnie głupotą przegrać batalię z powodu spóźnienia na pole bitwy. Dwa najważniejsze terminy to – po pierwsze: 90 dni od daty wysłania powiadomienia o decyzji przez urząd CRA. Pamiętajmy: od daty wysłania, a nie od daty doręczenia. Urzędu skarbowego nie interesują trudności z doręczaniem listów, jakie napotyka kanadyjska poczta. Drugi ważny termin to rok, jaki może upłynąć od terminu, w jakim podatnik miał uregulować należność. Oba te terminy ulegają prolongacie, ale należy o nią zabiegać możliwie szybko, gdy tylko będzie to możliwe, nie czekając na ostateczny wynik batalii z urzędem. Lepiej mieć przedłużony termin, i go nie wykorzystać, niż przegrać potyczkę z biurokratycznych przesłanek.

Dla większości emerytów lub zbliżających się do wieku emerytalnego własny spłacony dom stanowi najistotniejszy element gospodarowania pieniędzmi w ostatniej fazie życia. Rosnące ceny domów dają poczucie, że skoro już mamy dach nad głową, całkowicie pozostający naszą własnością, którą możemy dysponować zgodnie z wolną wolą – nie ma powodu do zmartwień. Za lata wyrzeczeń i spłacania pożyczki hipotecznej system finansowy wynagrodzi nas zapewnionymi dochodami emerytalnymi.

System finansowy wypracował kilka sposobów zaczerpnięcia gotówki z wartości zawartej w naszym domu. Najpopularniejsza jest oczywiście zamiana na gotówkę, z której następnie opłacamy koszty skromniejszej rezydencji, a nadwyżkę konsumujemy. Rosnącą popularnością cieszą się także tzw. "reverse mortgages", czyli swoiste odwrócenie kota ogonem – teraz to bank płaci nam w zamian za przejęcie tytułu własności budynku w określonym i wyliczonym momencie.

Każde z rozwiązań jednak wiąże się zarówno z zaletami, jak i zagrożeniami. "Reverse mortgage" wygląda najbardziej atrakcyjnie, ale tego rodzaju umowa opatrzona jest licznymi zastrzeżeniami co do wieku kontrahenta i ilości gotówki, jaką bank jest skłonny wyasygnować na cele pożyczki. Co gorsza – jest to pożyczka dość wysoko oprocentowana. Pięcioletnia pożyczka hipoteczna nosi dzisiaj obciążenie 2,99 proc., ale "reverse mortgage" Canadian Home Income Plan – już 5,5 proc.

Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC, czyli Home Equity Line of Credit) wygląda obiecująco, ale jest znacznie bardziej ryzykowna. Nadzorujące rynek biuro Office of Superintendent of Financial Institutions ostrzega przed pospiesznym zawieraniem takich umów i zaleca redukcję zakresu pożyczki z 80 do 65 proc. wartości domu.
Nie należy także zapominać o wliczeniu do całości kalkulacji sprawy podatków. Dodatkowy dochód z tytułu tych operacji podlega opodatkowaniu i może zredukować dochody wypłacane emerytowi z tytułu rządowego zabezpieczenia seniorów Kanady.

Część ekspertów finansowych sugeruje także zaciągnięcie pożyczki hipotecznej pod zastaw spłaconego domu po to, by uzyskane pieniądze zainwestować w pakiet akcji czy udziałów w funduszach. Tu ocena takiego kroku jest już bardzo różna – zależnie chyba od tolerancji na ryzyko. Są zwolennicy takich rozwiązań, ale i oni zastrzegają się, że płynność rynku sprawia, iż może taka decyzja przynieść zupełnie niekorzystne efekty. Najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się tu zacząć od stosunkowo niewielkich sum i sprawdzić, jak to się udaje w praktyce. Za najpoważniejszy błąd eksperci uważają podjęcie takiej decyzji na sumę znacznie wyższą niż to, na co nas byłoby stać, gdyby efekty inwestowania okazały się niemiłe.
W sumie – każde rozwiązanie ma swoje wady i zalety, a klientowi pozostaje usiąść z doradcą finansowym, przeanalizować wszelkie opcje, starannie policzyć konsekwencje każdego z rozwiązań i podjęcie decyzji w oparciu o fakty, a nie marzenia czy przeczucia. W tej sytuacji dom, który przez lata budowaliśmy (dosłownie lub w przenośni), faktycznie staje się schronieniem na stare lata.

Pomijając politycznie motywowane protesty quebeckich studentów, pozostaje faktem, iż wiedza kosztuje, i to coraz więcej. Każdego roku rosnąca liczba studentów kanadyjskich uczelni poświęca sporo czasu i energii nie tyle na zdobywanie wiedzy, co na poszukiwanie sposobu sfinansowania nauki przez kolejny rok akademicki. Część z nich opuści uczelnie z dyplomem w ręku i poważnym zadłużeniem na koncie. Student rozpoczynający w Ontario trzeci rok pracy na uczelni ma już zazwyczaj około 10 tysięcy dolarów długu; zanim zakończy proces sięgania po podstawowy tytuł naukowy, zadłużenie to zazwyczaj wzrasta do ok. 30 tysięcy dolarów.

Jak wynika z najnowszego raportu BMO opublikowanego przed tygodniem, sprawa uiszczenia wszystkich opłat i zapewnienia sobie odpowiednich zapasów gotówki na czynsz i zakupy żywnościowe to najpoważniejszy czynnik wywołujący stres u akademickiej młodzieży Kanady. I nie dotyczy to jedynie młodych ludzi zabiegających o wiedzę na uniwersytetach; niewiele tańsze jest – jak się okazuje – zdobywanie wiedzy na mniej pozornie kosztownych college'ach.

Według raportu, jedna trzecia młodych ludzi napotka poważne trudności w procesie finansowania nauki po ukończeniu szkoły średniej. Połowa studentów musi korzystać z pożyczek. Większość absolwentów kanadyjskich uczelni opuści je z zadłużeniem w wysokości ponad 20 tysięcy dolarów. Jedna piąta musi liczyć się z wejściem w dorosłe życie zawodowe z długiem przekraczającym 40 tysięcy dolarów.
Nie ma co liczyć na to, że koszty te ulegną redukcji w wyniku jakiejś nieokreślonej bliżej reformy finansów wyższych uczelni. Żądania quebeckiej młodzieży, aczkolwiek spektakularne i zmieniające oblicze polityczne prowincji, są skazane na porażkę. Wiedza kosztuje, kosztować będzie, a koszt ten będzie tylko rósł.

Przygotowując oceny stanu finansów moich klientów, zawsze podkreślam wagę oszczędzania na kontach RESP. To najlepszy sposób wykorzystania pieniędzy, jaki znam. W większości przypadków, do zgromadzonych sum i wyników inwestycyjnych, obok dopłat oferowanych przez skarb państwa, prowadzące programy RESP firmy i instytucje finansowe dodają swoje własne dopłaty – często o znaczącej wysokości.
Znaczenie tych decyzji jest kapitalne. Znam przypadki, kiedy samotna matka, wychowująca dwójkę dzieci, jest w stanie zapewnić obojgu możliwość kontynuowania nauki powyżej szczebla szkoły średniej dzięki oszczędnościom zgromadzonym na kontach RESP. Jest to metoda niewątpliwie bardziej skuteczna – a nie tylko bezpieczniejsza – niż zaciąganie pożyczek z kont OSAP. I likwiduje to podstawową wątpliwość, jaka pojawia się coraz częściej w umysłach młodych ludzi: czy aby naprawdę warto zabiegać o możliwość dalszego kształcenia się, skoro to tak dużo kosztuje i wiąże się z takim obciążeniem finansowym na początku życiowej drogi.

Brutalne prawa rynku finansowego skutecznie uczą młodych ludzi gospodarowania własnymi pieniędzmi oraz wad i zalet inwestowania poważnych sum we własne wykształcenie. Jest to jednak wiedza zdobywana wysokim kosztem. Młodzi ludzie ograniczają swoje wydatki w trakcie studiów, przyzwyczajają się do oszczędności i rozwagi w wydatkach, ale zarazem – ograniczają swoje możliwości poznawcze w okresie, kiedy ma to największe znaczenie, kiedy umysł jest najbardziej chłonny. Bywa, że ograniczają też swoje wybory życiowe (odkładanie małżeństwa, by nie rozpoczynać wspólnego życia z poważnym zadłużeniem).

A wszystko dlatego, że rodzice nie uznali za stosowne odłożyć 50 czy 100 dolarów miesięcznie – gdy szkrab był jeszcze blisko podłogi – na cel kształcenia pociechy, gdy już podrośnie.