W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie "nieruchomość warunkowo sprzedana". Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących, czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości, oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie na przykład finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości – to właśnie jest to stan określany jako "warunkowa sprzedaż".

W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty, to warunek zorganizowania finansowania oraz warunek sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości przez zatrudnionego inspektora.

W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza pięciu dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu, to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się "waiver" usuwający warunki, o których wspomnieliśmy, z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej.

Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych pięciu dni biznesowych może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze "waiver" i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

Wspomniane dwa warunki – czyli finansowanie i inspekcja, są najbardziej typowe, natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, których można użyć. Na przykład, kupujący condominium często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany "estopel certificate", który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i prawny korporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status koorporacji jest niezadowalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek zaakceptowania danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek sprawdzenia "zoningu", warunek uzyskania ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenia przydatności wody do picia i wiele innych.

Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze niesprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających.
Pomimo że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing, to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

Oczywiście to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem, są najbardziej typowe.

W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go zamieściła w ofercie.

Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie, tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać.

Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach – bo jeśli sprzedający udowodni, że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał, że nie – to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

Powstaje pytanie, czy jeśli dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź brzmi nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam 10 000 dol. więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszej oferty.

Natomiast można tę nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta, jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się "escape clouse". Czyli nie daje sprzedającym możliwości wycofania się z oferty.

Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom.

Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę, to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny, by albo usunąć warunek, albo wycofać się z transakcji.
Nazywane jest to "escape clouse".

"Niepodobna oddać tego upojenia, tego szału radości, jaki ludność polską w tym momencie ogarnął. Po 120 latach prysły kordony. Nie ma »ich«. Wolność! Niepodległość! Zjednoczenie! Własne państwo! Na zawsze! Chaos? To nic. Będzie dobrze. Wszystko będzie, bo jesteśmy wolni od pijawek, złodziei, rabusiów, od czapki z bączkiem, będziemy sami sobą rządzili. (...) Cztery pokolenia nadaremno na tę chwilę czekały, piąte doczekało." Tak pisał Jędrzej Moraczewski, ciesząc się z odzyskanej niepodległości.

Już 96 lat minęło od tamtej upojnej chwili dającej naszemu narodowi nadzieję na odbudowanie państwa polskiego. Polacy w kraju i za granicą w dniu 11 listopada świętują odzyskanie Niepodległości. W tym roku w Mississaudze świętowano dwa dni wcześniej ze względu na niedzielę. Uroczystości rozpoczęły się uroczystą Mszą św. o godz. 11.00 w kościele św. Maksymiliana Kolbe, największej polonijnej parafii. Na msze niedzielne w kościele św. Maksymiliana Kolbe uczęszcza od 8 do 10 tysięcy wiernych, więcej niż do wszystkich pozostałych kościołów wielkiego Toronto, w których nabożeństwa odprawiane są w języku polskim.

Obchody 96. rocznicy odzyskania niepodległości przez Polskę, organizowane corocznie przez Okręg Toronto Kongresu Polonii Kanadyjskiej, odbyły się w niedzielę, 9 listopada 2014. 

O godz. 11.00 odprawiona została uroczysta Msza św. koncelebrowana w intencji Ojczyzny w kościele św. Stanisława Kostki. Do wypełnionego kościoła wprowadzone zostały sztandary. Ołtarz główny i boczne ozdobione były biało-czerwonymi kwiatami. Mszę św. odprawił proboszcz o. Wojciech Kurzydło OMI w asyście o. Ryszarda Kosiana OMI i o. Antoniego Mendreli OMI. Homilię o bogatej treści historycznej, pokazującą dokonania wybitnych postaci naszego narodu, wygłosił o. Kosian. Liturgię wzbogacił pięknymi pieśniami chór parafialny. Słowa liturgii czytali harcerze.

Bo wciąż na jawie widzę
Bo wciąż na jawie widzę
I co noc mi się śni,
że TA, CO NIE ZGINĘŁA,
Wyrośnie z naszej krwi.
(E. Słoński)

Uroczystą akademię z okazji 96. rocznicy odzyskania przez Polskę niepodległości przygotowali w dniu 8 listopada 2014 r. uczniowie klas szóstych Polskiej Szkoły im. M. Kopernika w Mississaudze (z siedzibą w St. Jude).

Salę gimnastyczną wypełnili rodzice, opiekunowie i sympatycy szkoły. Z wielką radością młodzież powitała gości honorowych: pana Jana Gasztolda autora książki "Znad Berezyny do Toronto", President 2007–11 Polish-Canadian Air Force Association No. 430 "Warsaw" Wing, panią Reginę Gasztold oraz pana Aleksandra Bogdana – porucznika rezerwy, żołnierza 2. Korpusu Polskiego, uczestnika bitwy pod Monte Cassino. Uroczystość zatytułowaną "Niepodległa i wolna" rozpoczęła dyrektor szkoły pani Elżbieta Bejaoui, witając wszystkich zgromadzonych na sali.