„Title Insurance” – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która moim zdaniem jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i benefitów jest relatywnie tania bo jej jednorazowy koszt wynosi około 500 dol. dla domów w cenie około 500.000 dol.

        Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?

        W teorii, kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji – oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych defektów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych nie wyrejestrowanych długów na nieruchomości. Jest to teoretycznie gwarantowane poprzez prawników w dokumencie nazywanym „Certificate of Title”. W praktyce jak wiemy nikt nie jest ideałem i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają. Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt, nie udało się zbyt wielu normalnym ludziom! Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”.

        Inne problemy to problemy wynikające z braku aktualnego „survey”. Często się zdarza, szczególnie w przypadku kiedy dom zmieniał ręce wiele razy, że „survey” został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze „surveys” – wykonane wiele lat temu, nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie czyli po przejęciu nieruchomości –  że na przykład dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada w niezgodzie z przepisami urbanistycznymi. W przypadku jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance” – koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową!

        Innym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa! Jak być może Państwo wiedzą – prawie 100 proc.transakcji jest obecnie zamykanych i rejestrowanych elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem – rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego niepodejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli! Jak dochodzić swoich praw, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety, bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem!

        To, o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobowość (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów jest też coraz łatwiejsze! Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają do tego prawo! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady. Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale jest niestety naszą odpowiedzialnością! Wykupienie ubezpieczenia – zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.

        Inny przykład – zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.

        Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to niezapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez „Title Insurance”.

        Utrata wartości nieruchomości na skutek fizycznych zmian. Jeden z moich klientów zakupił dom z ładnym dużym „porch”, który, jak się okazało, był wybudowany bez pozwolenia i w dodatku niezgodnie z wymogami bezpieczeństwa i musi ten „porch” usunąć na żądanie miasta. Na szczęście „Title Insurance” w dużej części zwraca mu wartość „porchu”, który musi on usunąć, tak więc ma szanse jego dobudowy z pieniędzy z ubezpieczalni.

        Reasumując – pomimo że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!

        Moim zdaniem – „Title Insurance” to są to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.

        First Canadian Title Insurance jest w Kanadzie od 1991. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe!

        Legalne zatrudnienie i uzyskanie wizy pracy jest w obecnym prawie imigracyjnym bardzo pomocne w otrzymaniu kanadyjskiej stałej rezydencji w klasie tak zwanych imigrantów ekonomicznych. Istnieją oczywiście programy imigracyjne, które uwzględniają na przykład łączenie rodzin czy względy humanitarne, ale ponieważ klasa ekonomiczna jest bardzo popularna wśród polskich imigrantów, warto przypomnieć, jak ważne jest zatrudnienie w Kanadzie w uzyskaniu stałej rezydencji.

        Otrzymanie wizy pracy otwiera drzwi do korzystania z różnych programów:

1.  Canadian Experience Class,

2. Federal Skilled Worker,

3. oraz w licznych programach prowincyjnych.

        Oczywiście spełnione muszą być określone kryteria programowe. Jeśli  kandydat chce skorzystać z programu federalnego, musi pracować w zawodzie wymagającym wykwalifikowania, by móc starać się o stałą rezydencję w Kanadzie. Zatrudnienie np. w sklepie jako sprzedawca, praca jako kierowca lub w usługach – sprzątanie, nie zakwalifikuje kandydata na pobyt stały. Osoba taka musi także legalnie pracować przynajmniej rok, praca powinna być na stałe, tak by od pracodawcy otrzymać dokument T4 (program CEC). Zatrudnienie na zlecenie (subcontract) jest bardziej samozatrudnieniem i może nie być uznane przez urzędnika imigracyjnego tylko dlatego, że taka osoba nie jest w stanie wiarygodnie wykazać liczby dni przepracowanych w Kanadzie.

        W innych prowincjach wygląda to trochę inaczej, gdyż prawo zezwala, by osoby pracujące w zawodzie „niewykwalifikowanym” mogły ubiegać się o stałą rezydencję (programy prowincji).

        Na przykład prowincja Kolumbia Brytyjska posiada swoje wewnętrzne przepisy zezwalające na sponsorowanie pracowników zatrudnionych w hotelarstwie, fabrykach czy transporcie. Ontario nie posiada obecnie takich udogodnień.

        Wiza pracy i roczne zatrudnienie są także bardzo pomocne w programie punktowym, ponieważ za przepracowany czas w Kanadzie i za ofertę pracy otrzymuje się punkty. Bonus za ofertę pracy podpartą opinią rynku pracy LMIA jest już wystarczający, by otrzymać pobyt stały.

        Istnieje kilka możliwości uzyskania wizy pracy. Dość popularnym programem jest praca wakacyjna, choć nasi rodacy nie wykorzystują tej szansy maksymalnie. Przylatują bez odpowiednich informacji, zatrudniają się do pracy „niewykwalifikowanej” lub na zlecenie i takie zatrudnienie nie może być wykorzystane do programu ekonomicznego ( CEC).

        OSOBY ZAINTERESOWANE KONSULTACJA LUB USłUGą  IMIGRACYJNą PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.  www.emigracjakanada.net

        Z czasów rzymskich wiedza o terenach wchodzących obecnie w skład państwa polskiego związana jest z tzw. szlakiem bursztynowym. Państwo rzymskie nie posunęło się na tej szerokości i długości geograficznej dalej niż do środkowych Czech, ale kupcy rzymscy docierali aż nad Bałtyk celem zakupu bursztynu, który miał nie tylko walory ozdobne, ale traktowany był również jako środek leczniczy.

        W czasach nam bliższych Wybrzeże Gdańskie było nadal głównym źródłem zaopatrzenia w bursztyn dla połowy Europy. Ale zasoby się wyczerpały, mimo odejścia od zwykłego zbieractwa, a wprzęgnięcie w poszukiwania ciężkiego sprzętu. Za to odkryte zostało nowe zagłębie zasobów bursztynu na Litwie. Odwiedzający Wilno, Troki czy Kłajpedę mogą podziwiać tony wyrobów z bursztynu. Na stronach internetowych oferuje się każdą ilość surowego bursztynu czy wyrobów jubilerskich z tej skamieniałej żywicy, wydobywanej z litewskiego wybrzeża Bałtyku.

        Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominium jest już dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem  okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.

        Skąd to się bierze?  Jest kilka powodów wpływających na to.

        • Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego „down payment” czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.

        • Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobre prace i mogą zapłacić za condo około 1600 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane „shared accomodation”, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.

        • Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.

        • Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich „landlords”, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużą im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.

        Powoduje to, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2-6 ofert i cena, za które są one wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 proc. oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 proc. za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowane było za 1400 dol., dziś wynajmuje się za 1500-1550 dol.

        Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych „unitów” poprzez system MLS o 25 proc. od ostatniego roku. świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.

        Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Dzisiaj w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kw. wynosi 1600 dol. średnia cena zakupu wynosi 280.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z „maintenance” na poziomie 450 dol./mies. i podatkiem 200 dol./mies. wyniosą 1689 dol. Tylko 89 dol. więcej niż wynajem! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę „principle”. Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie, a za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.

        Warto zastanowić się, jak taka trochę nienormalna sytuacja przekłada się na inwestowanie w zakup condominium na wynajmowanie?

        W związku z tym, że ceny za wynajmowanie są obecnie wyższe, opłaca się zainwestować w apartamenty (szczególnie te bardziej luksusowe), bo zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest lepszy.

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na „down payment” 20 proc., to wynosi to 56.000 dol.  TO TA SUMA  (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny czynsz na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz „maintenance” (4200 dol.), nasz dochód wyniesie 12.050 rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz „down payment”) 56.000 dol. daje nam zwrotu 7519 dol., czyli 13,4 proc. w skali roku!!!!!

        Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że bardzo niewiele.