„Title Insurance” – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która moim zdaniem jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i benefitów jest relatywnie tania bo jej jednorazowy koszt wynosi około 500 dol. dla domów w cenie około 500.000 dol.
Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?
W teorii, kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji – oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych defektów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych nie wyrejestrowanych długów na nieruchomości. Jest to teoretycznie gwarantowane poprzez prawników w dokumencie nazywanym „Certificate of Title”. W praktyce jak wiemy nikt nie jest ideałem i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają. Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt, nie udało się zbyt wielu normalnym ludziom! Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”.
Inne problemy to problemy wynikające z braku aktualnego „survey”. Często się zdarza, szczególnie w przypadku kiedy dom zmieniał ręce wiele razy, że „survey” został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze „surveys” – wykonane wiele lat temu, nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie czyli po przejęciu nieruchomości – że na przykład dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada w niezgodzie z przepisami urbanistycznymi. W przypadku jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance” – koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową!
Innym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa! Jak być może Państwo wiedzą – prawie 100 proc.transakcji jest obecnie zamykanych i rejestrowanych elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem – rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego niepodejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli! Jak dochodzić swoich praw, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety, bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem!
To, o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobowość (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów jest też coraz łatwiejsze! Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają do tego prawo! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady. Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale jest niestety naszą odpowiedzialnością! Wykupienie ubezpieczenia – zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.
Inny przykład – zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.
Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to niezapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez „Title Insurance”.
Utrata wartości nieruchomości na skutek fizycznych zmian. Jeden z moich klientów zakupił dom z ładnym dużym „porch”, który, jak się okazało, był wybudowany bez pozwolenia i w dodatku niezgodnie z wymogami bezpieczeństwa i musi ten „porch” usunąć na żądanie miasta. Na szczęście „Title Insurance” w dużej części zwraca mu wartość „porchu”, który musi on usunąć, tak więc ma szanse jego dobudowy z pieniędzy z ubezpieczalni.
Reasumując – pomimo że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!
Moim zdaniem – „Title Insurance” to są to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.
First Canadian Title Insurance jest w Kanadzie od 1991. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe!
