Rynek nieruchomości w tym roku przekroczył wszelkie rekordy. Średnia cena domów w dużych metropoliach wzrosła o 15 proc., a średnia cena domu w Kanadzie jest szacowana na 613.000 dol. To jest, z jednej strony, powód do radości dla właścicieli domów, ale jest to też duży problem dla tych, co chcą kupić dom – bo są one coraz mniej dostępne.

        Ceny nieruchomości są kontrolowane naturalnym rynkiem i dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci, ale ponieważ została zachwiana ostatnio proporcja pomiędzy podażą a popytem – rząd federalny postanowił zainterweniować, by ten rynek trochę ostudzić. Wspomniałem tydzień temu bardzo krótko o tym. Dziś chciałbym wrócić do tego tematu.

        Pierwsza zmiana.

        Jak powszechnie wiadomo, wszyscy kupujący nieruchomości z down paymentem mniejszym niż 20 proc. muszą swoją pożyczkę (mortgage) ubezpieczyć. Ubezpieczenie to jest obowiązkowe, sprzedawane jest przez CMHC oraz dwie prywatne firmy ubezpieczeniowe. By zakwalifikować się na takie ubezpieczenie należało spełnić pewne wymagania finansowe. Oprócz dobrego kredytu, wszystkie wydatki związane z obsługą hipoteki oraz ogrzewania i podatków od nieruchomości nie mogły przekraczać 32 proc. dochodów brutto. Z tym że do kalkulacji banki mogły używać tak zwanego  obniżonego, „discounted” 5-letniego oprocentowania. Dziś na poziomie 2,5 proc. Od 17 października, by zakwalifikować się na ubezpieczenie, będzie używane w kalkulacjach oficjalne („posted interest”) 5-letnie oprocentowanie pożyczek, które jest dziś na poziomie około 4,6 proc. To znaczna różnica. Na przykład przy dochodzie rodzinnym 110.000 dol. rocznie, można było dostać mortgage do 700.000 dol. Według nowych zasad, spada to do 570.000 dol. To bardzo duża różnica i efektywnie wykluczy wielu z rynku. Według nowych zasad, GDS ratio nie może przekroczyć 39 proc. dochodów, a TDS ratio 44 proc.

        Zmiany te zostały wprowadzone z obawy, że nowi właściciele nie będą w stanie utrzymać nieruchomości w przypadku wzrostu oprocentowania pożyczek, co może nastąpić w każdej chwili, choć nikt tego tak naprawdę nie planuje.

        Druga zmiana.

        Nawet jak ma się więcej niż 20 proc. downpayment, można wykupić „mortgage insurance”. Stosuje się to często w przypadkach, kiedy kupujemy dom, ale nasz dochód jest trudny do udokumentowania. Banki, wiedząc, że udzielają pieniędzy i mortgage jest ubezpieczony, są bardziej elastyczne. Od końca listopada będą obowiązywały takie wymagania na tego typu pożyczki. Maksymalna amortyzacja 25 lat lub krócej. Maksymalna cena kupowanego domu 1 milion. Kupujący musi mieć dobry kredyt. Minimum 600 beacon score i dom taki musi być domem, w którym będzie kupujący mieszkał (no rental). Domy wartości ponad 1 miliona nie będą mogły być ubezpieczone. Rząd chce zmniejszyć ryzyko banków, utrudniając zakup drogich domów z małym downpayment.

        Trzecia zmiana.

        Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .

        Według nowych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za 1 milion dolarów 3 lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dolarów. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.

        Posunięcie to może też ograniczyć „fliping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2 – 3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.

        Czwarta zmiana.

        Nie będzie ona odczuwalna od razu, ale jeśli zostanie wprowadzona w życie, może znacznie utrudnić proces kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.

        Rząd chce rozpocząć rozmowy z bankami na temat wspólnej odpowiedzialności za potencjalne problemy wynikające z niemożliwości spłacania pożyczek i ewentualne straty finansowe.

        W chwili obecnej ubezpieczenie jest pokrywane ze składek kupujących to ubezpieczenie, ale jest w 100 proc. gwarantowane przez rząd. Chodzi o to, że rząd chce przerzucić część odpowiedzialności za potencjalne straty na banki i instytucje finansowe. Jeśli to nastąpi, to banki będą bardziej ostrożne, komu udzielą pożyczki i na jakich zasadach. Może to też wpłynąć na wyższe oprocentowanie pożyczek, bo banki, wiedząc, że muszą zbudować potencjalnie „zapas” pieniędzy na wypłaty, będą je próbowały uzyskać od swoich klientów.

        Dostałem wiele zapytań, czy to jest „koniec” szalonego rynku. Ja tego tak nie widzę. Wykluczenie do pewnego stopnia zagranicznych inwestorów jest dobrym posunięciem, ale też nie można tylko ich oskarżać o wszystko złe. Do pierwszej zmiany (sposobu) kwalifikacji też się rynek szybko dostosuje i znajdą się sposoby obejścia zasad. Nie myślę, że będziemy mieli jakiekolwiek załamanie, natomiast wzrost cen o 10 czy 20 proc. nie jest zdrowy i myślę, że bardziej spokojny rynek będzie nam lepiej służył.