Kilka tygodni temu namawiałeś Polonię (szczególnie w wieku przedemerytalnym) na zamianę drogich domów w Metro Toronto na domy znacznie tańsze poza miastem oraz zainwestowanie nadwyżki finansowej w drugie pożyczki hipoteczne albo "rental properties". Ten temat wzbudził sporo zainteresowania. Czy mógłbyś jeszcze raz do niego wrócić?

    To prawda, że w ostatnich 10 latach nieruchomości poszły w górę bardzo znacznie, często ponad 100 proc. Nagle się okazuje, że mamy bardzo zamożną Polonię, która czasami nawet sobie nie uświadamia, że jest aż tak zasobna. To miło właściwie, że tak jest – bo wielu z nas przyjechało do tego kraju wiele lat temu, często z pożyczonymi kilkuset dolarami, a dziś, proszę popatrzeć, jak dobrze nam się powodzi. Prawdą też jest, że często dla ludzi w pewnym wieku dom, w którym mieszkają, jest jedyną i największą inwestycją, jakiej dokonali. Na szczęście okazało się, że "real estate" – oparło się wszelkim burzom ekonomicznym i było słuszną inwestycją.

    Ci bardziej świadomi Polacy – zaczynają sobie zdawać sprawę, że w pewnym momencie, szczególnie kiedy dzieci już poszły na swoje, nie bardzo ma sens utrzymywanie drogiego i dużego domu. Warto rozważyć  skorzystanie ze zgromadzonego "equity" i pomyśleć trochę o sobie. Jak to zrobić? Jest wiele sposobów i podam kilka przykładów.

    Nie jest tajemnicą, że wiele domów w Toronto czy w Mississaudze zaczyna być coraz bardziej zbliżonych to 1 miliona dol. wartości. Wiadomo, że w związku z tym rosną podatki oraz inne koszty utrzymania. Jeśli taki dom jest spłacony w całości lub w większości, warto pomyśleć o sprzedaży drogiego domu w Metro Toronto, a kupieniu tańszego domu poza miastem. W ubiegłym roku kupiłem wiele bungalow w cenach od 225.000 do 350.000 dol. z podwójnym garażem, relatywnie nowych, w takich rejonach, jak Fort Erie, Woodstock czy Welland. Spokojne małe miasteczka, przypominające "prawdziwą" Kanadę. Klienci są bardzo zadowoleni, z tym że nadmiar gotówki nagle potrafi zrobić się problemem.

    Włożenie na przykład 500.000 dol. nadwyżki do banku na 1 proc. daje tylko 5000 dol. rocznie. To żadna zachęta. Co wybrać? Giełda jest ryzykowna. Kto dziś pamięta Nortel? Kiedyś potentat finansowy – dziś chyba bezwartościowy plik papierów. Złoto? Jaki jest tak naprawdę pożytek z tego metalu? Przecież nie daje nam ono miesięcznych wypłat? Dlatego moim zdaniem, istnieją dwie inwestycje, które mogę z czystym sumieniem polecić.  

    Pierwsza to "rental property". Druga to "second mortgages".

    Jeśli na przykład zakupimy "semi detached" w Mississaudze za 500.000 dol. (suma z przykładu wcześniej) za gotówkę, to taki bliźniak można przystosować do wynajmowania dwu rodzinom i powinien dawać on około 2500 dol. dochodu miesięcznie, czyli 30.000 dol. w roku (znacznie lepiej niż bank). Po odliczeniu podatku od nieruchomości pozostanie nam około 25.000 netto. Jest to 5-proc. "cap" na zainwestowanych pieniądzach. Jest to też 2000 dol. miesięcznie dodatku do naszej emerytury. Całkiem nieźle. Ponadto domy rosły średnio o 5-10 proc. rocznie w ostatnich latach. Czyli nasza inwestycja w skali roku przynosi nam od 10 do 15 proc. i jest kompletnie zabezpieczona aktem własności naszego domu. Czy są lepsze alternatywy?

    Bardziej "obrotnym" inwestorom mogę zasugerować jeszcze inne rozwiązanie. Kupno domów w miastach uniwersyteckich. Jak Guelph, St. Catharinas czy Hamilton. Ostatnio często bywam w Guelph i rachunek ekonomiczny wygląda tak. Cana zakupu około 380.000 dol. – dochód z 5-pokojowego "student house" – około 2500 dol., czyli 30.000 rocznie. Po odliczeniu "property tax" i "utilities" pozostaje około 22.000 dol. na rok. Prawie te same pieniądze co w pierwszym przykładzie, ale na mniejszej inwestycji. Dla wielu inwestorów będzie możliwe zakupienie dwóch takich domów po sprzedaży własnego domu w Toronto i to jest już bardzo opłacalne.

    Należy też pamiętać, że jeśli ktoś nie ma ochoty kupować osobnego domu  "na rent", to warto pomyśleć przynajmniej o domu z dodatkowym "rental unit". Taki dochód pokryje nasze wydatki związane z mieszkaniem we własnym domu.

    Drugi rodzaj inwestycji, czyli "second mortgages".

    Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są pożyczki udzielane pod  zastaw domów. Mam tu na myśli tak zwane drugie hipoteki ("second mortgages"). Są one udzielane pod zastaw nieruchomości osobom indywidualnym potrzebującym takiej pożyczki. Pożyczkobiorca ma zwykle minimum 15 proc. na "down payment". Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję. Pożyczki takie są zwykle udzielane na rok lub dwa lata – na 6-10 proc., plus "fees". Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, bo zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość. "Mortgage broker" jest osobą, która może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "appraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może potwierdzić wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. To jest bardzo ważne, by zabezpieczeniem była konkretna i wartościowa nieruchomość. Tutaj warto zasięgnąć opinii doświadczonego agenta.

    Zmieńmy temat. Kiedyś opowiadałeś o jakimś ciekawym osiedlu domków dla ludzi po 50-tce. To też zainteresowało sporo osób. Przypomnij ten temat.

    "Adult Lifstyle" – takie osiedla powstają zwykle z dala od wielkich miast, bo oczywistym magnesem musi być cena. Nie oznacza to, że nie ma takich osiedli w Mississaudze, Brampton czy Acton. Są i są bardzo popularne, ale jedno osiedle, o którym później napiszę, jest blisko Woodstock.

    Otóż osiedla określane jako "Adult Lifstyle" zwykle składają się z 2-3-sypialniowych domków o powierzchni około 1100 do 1500 stóp kw., czyli są tanie w utrzymaniu oraz łatwe do ogarnięcia. Zwykle są to domy parterowe. Zwykle też stawiane są one na własnych działkach, ale te nie są dzielone płotami. Chodzi tu o to, by mieszkańcy mogli się integrować i łatwo odwiedzać, ale również o to, że teren zielony jest zwykle "uprawiany" przez zatrudnionych ogrodników – tak więc ten podstawowy problem dla ludzi starszych jest rozwiązany. Zwykle taki kompleks ma pewne "maintenance", z którego opłacane jest utrzymanie terenu, często tak zwany "Club House", basen ewentualnie ochrona. Niektóre osiedla mają nawet własną pielęgniarkę, która może odwiedzać potrzebujących opieki. Z tym że większość mieszkańców jest zwykle w dobrej formie i dba o siebie. Moim zdaniem, takie osiedla są znakomitym pomysłem i zdecydowanie lepszym rozwiązaniem niż "złota klatka" w budynku wielopiętrowym.

    A teraz chciałbym napisać konkretnie o pewnym takim osiedlu, które odwiedziłem w ubiegłym tygodniu wraz z naszymi klientami. Jest ono zlokalizowane w miasteczku TILLSONBURG. Miasto to ma 15.000 mieszkańców, ładny szpital, bardzo ładne centrum z wieloma restauracjami i punktami usługowymi w pięknych zabytkowych budynkach. Jest ono zlokalizowane blisko Woodstock i London i ma łatwe połączenie z Toronto poprzez Hwy 401 i 403. Jest niezwykle spokojnym i czystym miastem.

    Na osiedlu tym obejrzeliśmy 5 domków wystawionych na sprzedaż i – UWAGA! – ceny od 214.000 do 259.000 dol. za naprawdę ładne i dobrze zaprojektowane bungalow. Bardzo ładne plany z dużymi kuchniami, zwykle 2 pełnymi łazienkami, ładne "family rooms" czy pokoje dzienne. Każdy dom, który oglądaliśmy, był wart zakupu i moi klienci mieli inny problem, niż mamy obecnie w Toronto. Nadmiar do wyboru! To, co jest niesamowite, to że "maintenance" wynosi tylko 350 dol. na rok i pokrywa możliwość korzystania z basenu i "Club House".  Dlaczego o tym piszę? Otóż jeśli ktoś sprzeda dom w Toronto za 500K lub więcej, może kupić dom za gotówkę, a resztę przeznaczyć na podróże czy inwestycje.

    Jest to zdecydowanie lepsze niż mieszkanie w zbyt dużym i zbyt drogim do utrzymania domu w Toronto.

    Wiele się pisało o wprowadzeniu wymogu dla obywateli strefy bezwizowej i obowiązku posiadania zezwolenia na wlot do Kanady. Obecnie istnieją dwie opcje, można taki permit posiadać, ale jak podaje Ministerstwo Imigracji, do jesieni można będzie podróżować jeszcze bez autoryzacji. Mogę się domyślać, że jednym z powodów jest na przykład niedoskonałość systemu elektronicznego przyznawania zezwoleń. Wiele osób bowiem miało problem z przeprowadzeniem elektronicznej procedury.

    Informacje na temat wymogu mogą Państwo znaleźć na stronie Ministerstwa Imigracji:

http://www.cic.gc.ca/english/visit/visas.asp

    Pytają Państwo także o tak zwane zaproszenia i czy takowe są obowiązkowe? Otóż nie ma wymogu, by zapraszana osoba posiadała zaproszenie lub list gwarancyjny. Można taki posiadać, ale nie ma żadnego prawnego wymogu. Ja radziłabym skupić się bardziej na przygotowaniu turysty-osoby, której się spodziewacie, by wasz gość posiadał odpowiednie dokumenty oraz był przygotowany na ewentualną rozmowę z urzędnikiem na granicy.

    Osoba zapraszająca powinna oczekiwać na turystę na lotnisku, można wówczas wziąć ze sobą dokumenty potwierdzające tożsamość, zatrudnienie ewentualnie inne środki utrzymania, stan majątkowy. Jeśli osoba zapraszająca nie może być na lotnisku, by odebrać zapraszanego turystę, wówczas posiadanie listu gwarancyjnego byłoby bardzo pomocne. Osoba zapraszająca powinna także podać numer telefonu i oczekiwać na ewentualny kontakt z urzędnikiem, który może weryfikować niektóre informacje i pytać o powód odwiedzin.

    Przypominam Państwu, że urzędnik na granicy ma prawo przejrzeć wasze telefony komórkowe, laptopy itp. A piszę o tym, bo niektórzy z Państwa szukają zatrudnienia przed przylotem, co nie jest niezgodne z prawem, jednak znalezienie wszelkiego rodzaju informacji ws. kanadyjskiego pracodawcy może zostać zinterpretowane przez urzędnika jako intencja pracy nieautoryzowanej.

    Nie należy do rzadkości pytanie o posiadanie funduszy na podróż oraz pokazanie stanu konta, np. przy pomocy wyciągu stanu konta z bankomatu.

    A zatem do Państwa należy decyzja, czy chcecie już uzyskać zezwolenie na wlot do Kanady, czy wolicie poczekać do jesieni. Ja osobiście uważam, że niektóre osoby powinny skorzystać z możliwości uzyskania zezwolenia na wlot już teraz, zwłaszcza jeśli planują starać się o wizę studencką, pracy, pobyt i mogą uzyskać decyzję negatywną. Warto przeanalizować swoją sytuację i zastanowić się, z której opcji skorzystać.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
licencja # R506496
Osoby zainteresowane imigracją – pobytem stałym, zatrudnieniem, studiowaniem czy sponsorowaniem do Kanady, prosimy o kontakt z naszym biurem:
tel. 416-515-2022,
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
emigracjakanada.net
www.cic.gc.ca
    Posiadamy 18 lat doświadczenia. Z dużym sukcesem pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie.

    Pobyt w areszcie imigracyjnym trwa zwykle kilka tygodni. Skrajnościami są pobyty kilkugodzinne, kiedy ktoś zdecydowany na powrót do swojego kraju, po rozmowie z oficerem imigracyjnym, czeka tylko na miejsce w samolocie, oraz pobyty ponad roczne, kiedy ktoś walczy o prawo stałego pobytu w Kanadzie, przechodząc z jednej instancji administracyjnej i sądowej do drugiej, kiedy jego motywy azylanckie są dość słabe.

    Jansen, wysoki, liczący około 195 cm wzrostu, ale wyraźnie przygarbiony, jakby zmęczony tym wzrostem, przybył do Kanady z Holandii, którego to kraju był obywatelem. Nie musiał mieć wizy, tak jak każdy obywatel Europy Zachodniej, bowiem między Kanadą a tymi krajami obowiązywała zasada wzajemności. Wydawało mu się zatem, że nic prostszego jak wysiąść z samolotu i rozpocząć nowy rozdział życia na kontynencie amerykańskim. Życie w Holandii mu bowiem zbrzydło. To, co dla wielu mogło wydawać się rajem, dla niego było jednym ciągiem niepowodzeń.

    Mamy obecnie bardzo aktywny rynek nieruchomości. Słyszy się, że ceny rosną z miesiąca na miesiąc. Jak wobec tego można prawidłowo ustalić cenę, za jaką dom będzie wystawiony, jeśli planujemy sprzedaż?

    Rzeczywiście jest to spory problem nie tylko dla właścicieli domów, którzy planują go sprzedać, ale również dla agentów real estate, którzy ubiegają się o to, by zostać wybranymi "reprezentantami", którym powierzy się sprzedaż. W takiej sytuacji często się zdarza, że agenci, by "wygrać" "listing", mówią to, co właściciel chce usłyszeć, by dostać kontrakt na sprzedaż. Czyli często oferują zawyżoną cenę, a naiwny właściciel, często bez doświadczenia, łapie się na zawyżoną "obiecaną" cenę, jakby to były pieniądze w banku. Wielu agentów stosuje tę technikę i niestety jeszcze wielu więcej właścicieli domów się na to łapie. Jeszcze raz potwierdza się prawda, że dobra "przynęta" jest ważna. Na szczęście jest też wielu agentów, którzy są w stanie rzetelnie wycenić wartość domu, bazując na wynikach ostatnich sprzedaży w systemie MLS, swoim doświadczeniu oraz na trendach rynkowych.

    System MLS (Multiple Listing System) – gromadzi informacje na temat aktywnych i sprzedanych nieruchomości i te dane sięgają często 20 lub więcej lat wstecz. Porównanie podobnych dostępnych do sprzedaży oraz sprzedanych domów w danej okolicy pozwala na wyrobienie sobie opinii o wartości danej nieruchomości.

    Jeśli prawie każdy wystawiony dom sprzedaje się w kilka dni za często wyższą cenę, to wiemy, że mamy bardzo aktywny rynek i zachwiana jest podaż i popyt. Taki rynek mamy obecnie i określane jest to jako "sellers market" . Na takim rynku, sugerując cenę sprzedaży, agent może nawet radzić jej zawyżenie ponad normę, bo zawsze jest wielu chętnych gotowych do zapłacenia więcej, by tylko "zdobyć" wymarzony dom.

    Jeśli z kolei większość wystawionych na sprzedaż domów "stoi" na rynku i często sprzedający musi stosować zachęty w postaci obniżania ceny – to wówczas agent w swojej wycenie musi być bardzo realistyczny, a czasami nawet pesymistyczny. Taki rynek, kiedy jest nadmiar podaży w stosunku do kupujących, nazywany jest "buyers market". Na takim rynku, by sprzedać dom, należy często zainwestować dobre pieniądze w jego przygotowanie do sprzedaży. Mówimy tu o remontach, umeblowaniu ("staging") czy zachętach finansowych.

    Wróćmy do obecnie panującej sytuacji, czyli "sellers market". Dla agentów, którzy dostają do sprzedaży nieruchomości w tym okresie, jest to wspaniały czas. Domy sprzedają się zwykle szybko i za dobrą cenę. Ich klienci są zadowoleni i "leci kabarecik". Niestety, dla agentów pracujących z kupującymi ("buyers agents") – czasy są trudne. Po dniach czy tygodniach poszukiwań, nawet jeśli znajdziemy dla naszych "kupujących" wymarzony dom, to wcale nie oznacza, że go kupimy. Często się zdarza, że oferty są przyjmowane w z góry wyznaczony dzień i wówczas może być kilku czy kilkunastu chętnych. Wówczas szanse na "zakup" znacznie maleją. Ja osobiście w lutym byłem cztery razy w takiej sytuacji, kiedy konkurowałem z innymi agentami, na szczęście trzy razy nam się udało. Jako ciekawostkę dodam, że około dwóch lat temu miałem jedną z 96 ofert na dom wystawiony w okolicy Younge i Lawrence za 699.000 dol., który sprzedał się milion powyżej "asking".

    Jak wspomniałem wcześniej, często obecnie agenci stosują zasadę wstrzymywania ofert. Jak to pracuje? Dom jest na przykład wystawiony na sprzedaż w poniedziałek, ale na "listingu" jest informacja, że oferty będą akceptowane tydzień później. W tym czasie odbywają się pokazy, często robiony jest "open house" dla agentów i zwykle w weekend dla wszystkich zainteresowanych. Jest też czas na reklamy w prasie. Czyli dom ma szansę być "wyeksponowany" na rynku. W dodatku wielu agentów obecnie "specjalnie" zaniża ceny, by sprowokować jeszcze większe zainteresowanie. Powoduje to, że często nawet niespecjalnie atrakcyjne potrafią sprzedać się znacznie powyżej ceny tylko dlatego, że zdesperowani kupujący przy obecnie niskich opłatach za pożyczki, są skłonni przepłacić tylko po to, by wreszcie kupić "jakiś" dom!  Niekoniecznie ten wymarzony.

    Potwierdza się jeszcze raz określenie, które leży u podstaw definicji "market value". Dom jest tyle wart, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić.
    To, jak wyceniają domy agenci – przypomina trochę wolną amerykankę. Natomiast banki oraz instytucje finansowe używają specjalnych profesjonalnych "wyceniaczy", czyli "appraisers".

    Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym za zawodowego "appraisera", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'ów) i również wielu agentów real estate oprócz sprzedaży domów, robiąc dodatkowe kursy, wybiera taką karierę. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte.  Zastosowanie "appraisals" jest bardzo szerokie. Głównie jest ono wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości ("mortgages"), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i spraw sądowych – profesjonalna wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości. Opinia "zawodowego wyceniacza"  jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszy, które mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej krytycznych, zadowala się wyceną dokonywaną przez agentów real estate w formie opinii o wartości nieruchomości.

    Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach. Po pierwsze, ważne jest, co wyceniamy. Jeśli jest to dom, bliźniak czy condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych wielkością oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane historyczne są dostępne poprzez system MLS, który jest – jak już wielokrotnie wspominałem –  znakomitym źródłem informacji. "Appraiser" przygotowuje specjalny raport, który szczegółowo opisuje poszczególne nieruchomości i analizuje wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.

    Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, z czym możemy ją porównać. Jeśli jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie, co wówczas? W takiej sytuacji czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.

    Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercyjną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze ciągle istnieją małe domki, w których są małe biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, czy wartość samego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwany koncept "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu lokatorów na stopę terenu.

    Koncept, o którym wspomniałem, jest bardzo istotny i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał. Pamiętam, jak około 15 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 40x120 stóp były na sprzedaż po 350-400 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułeczki po ponad 1,2 mln.