Nie wiem, czy Państwo zwrócili uwagę, ale tylko w tym roku w Centrum Mississauga otworzyło się bardzo wiele nowych biur sprzedaży mieszkań. W ciągu następnych 4 do 5 lat ma powstać w tym mieście bardzo wiele bardzo atrakcyjnych projektów. Powstanie blisko 15 nowych wież z mieszkaniami. Czy jest to może powód do obaw? Czy nie będzie tych mieszkań zbyt dużo? Czy te mieszkania co już są nie spadną w cenie? Ja myśle, że wręcz przeciwnie. 

        Mississauga dzięki temu, że Centrum rozwinie się tak wspaniale będzie wkrótce prawdziwym światowym miastem. Ludzie będą chcieli się to osiedlić bardziej niż w centrum Toronto, bo będzie to piękne i nowoczesne. Mississauga jest miastem z szybkim dojazdem do lotniska i ma bardzo wiele biznesów, które już „uciekły” z zatłoczonego i duszonego spalinami Toronto. 

        Ambitny plan Mississauga by odłączyć się od regionu Peel, też może być dodatkowym bonusem bo pieniądze z podatków pozostaną w mieście i będą mogły być przeznaczone na rozwój infrastruktury miasta. 

        Powstająca linia LRT, która na razie połączy Port Credit z Centrum Brampton wniesie dużo energii to Centrum Mississauga. Tylko patrzeć jak powstanie inna linia LRT łącząca Centrum Mississauga z Toronto. 

        Mississauga nabiera rozmachu! Gwałtownie rośnie Campus Uniwersytecki, powiększa się Sheridan Collage. Nowe biznesy przenoszą się tutaj codziennie co nadaje Mississauga wymiar miasta nowoczesnego, które ściąga inwestorów z całego świata. Tak więc moim zdaniem, ceny mieszkań w Centrum Mississauga pójdą w górę i będą wkrótce takie same jak ceny w Centrum Toronto.

        Dlatego moim zdaniem opłaca się w Mississauga inwestować i jest tu obecnie kilka nowych projektów wartych zainteresowania. 

        Jako Domator Team mamy do nich dostęp i wiele informacji na ten temat można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca Więcej informacji i nowych projektów zostanie dołożonych już wkrótce. Na mojej stronie staram się zamieścić krótką informacje o projekcie, ceny mieszkań, plany mieszkań, jakie są zachęty do zakupu oraz oczywiście ilustracje. 

        W tej chwili oprócz Edge Towers 2, mamy zaproszenie do dopiero co otwartego projektu AVIA, Keystone, M3 (najwyższy 81 pietrowy budynek w Missisauga). Ale również zaproszeni zostaliśmy do zupełnie nowego jeszcze nie otwartego projektu o nazwie “Exchange District” O tym projekcje będę wiedział więcej wkrótce i oczywiście postaram się by Polonia miała pełny dostęp do tego projektu za moim pośrednictwem. Projekt ten powstanie praktycznie naprzeciw Square One i blisko skrzyżowania Burnhamthorpe i Hurontario.

        Powstaje pytanie, po co jest agent jeśli kupujemy mieszkanie z planów? Otóż, bardzo wielu deweloperów zanim “otworzy” biuro sprzedaży dla szerokiej publiczności zwykle zaprasza do współpracy wybraną grupę agentów nazywanych często “preferred agents”, albo VIP Platinum Agents. Ci Agenci w zamian za przyprowadzenie potencjalnych klientów mają dostęp do specjalnych promocji i bonusów. Czasami jest to bezpłatny parking czy locker. Czasami jest to możliwość tak zwanego bezpłatnego “assignment”. Chodzi o to, że większość Deweloperow chce przetestować rynek zanim tak naprawdę zacznie sprzedaż nieruchomości by wyczuć czy projekt się powiedzie czy nie. A w zamian są oni  skłonni zaoferować lepsze warunki dla pierwszych klientów.

        Nasz DomatorTeam ma duże doświadczenie w takich projektach i wielokrotnie byliśmy zapraszani jako jedyny team z naszego polskiego środowiska do sprzedaży poszczególnych projektów. 

        Przypomnę tylko kilka projektów: “Address on High Park”, “Evolution Place”, “Kingsway by the River”, “Westlake Encoe”, “Mirabella Condo”, “The Roncy”, „Edge Towers One”  i wiele innych.

        Nasze doświadczenie we współpracy z Deweloperami daje naszym klientom po pierwsze szansę zakupu nieruchomości często na lepszych warunkach i (mając dostęp do sprzedaży na początku) i lepszego wyboru mieszkań. Ale nawet jeśli wkraczamy do akcji już po tym jak biuro sprzedaży jest otwarte dla szerszej publiczności, zawsze mamy szanse podzielić się naszym doświadczeniem i pomóc dokonać właściwego wyboru, bo nie każdy projekt jest warty zainwestowania. Znając bardzo wiele projektów, możemy doradzić w który warto, a w który nie warto inwestować.

        Najlepsze jest to, że niezależnie od tego, czy zrobią to Państwo na własną rękę, czy z naszą pomocą - to cena zakupu będzie ta sama! Developer nie oferuje mieszkań taniej bo ktoś przyszedł sam bez agenta. Dlaczego więc nie skorzystać z czegoś co jest dla Państwa za darmo, a często wręcz może przynieść pewne benefity?

        Na pewno kupując z Agentem, który ma doświadczenie w takich transakcjach można uniknąć wielu błędów. Na przykład, mało kto zna się na czytaniu planów czy ma dobrą orientację w terenie. Często już po fakcie może się okazać, że kupiliśmy mieszkanie bardzo mało funkcjonalne albo źle zlokalizowane w budynku. 

        Zakup to jedna sprawa, ale jest jeszcze kwestia wyboru właściwego prawnika, który ma doświadczenie w takich transakcjach, załatwienie finansowania – co często jest trochę trudne - inspekcji mieszkania przed jego przejęciem i wielu innych drobnych spraw. Czy nie warto mieć po swojej stronie doświadczonego i bezpłatnego konsultanta?

        Na zakończenie jeszcze jedna uwaga. Często przeglądacie Państwo linki do nowych projektów na stronach internetowych, często wymagana jest „rejestracja”, by uzyskać dostęp do dodatkowych informacji. I nie ma w tym nic złego, by się zarejestrować z tym, że kiedy pada pytanie czy pracujecie z agentem, sugerowałbym odpowiedź „YES” i wystarczy wpisać moje imię i nazwisko (jak będzie takie pytanie) lub dane kogoś z naszej firmy Realty Executives Domator Inc. Często taką informację można wpisać w dodatkowych notatkach.  

        Oczywiście, możemy też spotkać się i rejestracji możemy dokonać razem. Tak, jak wspomniałem, nasz serwis jest dla Państwa bezpłatny, a cena sprzedaży jest taka sama z agentem czy bez. Co więc jest do stracenia? Moim zdaniem NIC, natomiast zysk może być znaczny! Pomoc, porada, znalezienie lepszego finansowania oraz oczywiście jest jeszcze szansa wygrania Mercedesa. 

        Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi nie ma wiele sensu! 

        Chciałbym w imieniu moim, Agnieszki, Kasi oraz całego Domator Team złożyć Państwu najbardziej serdeczne życzenia pięknych, zdrowych i przeżytych w rodzinnej atmosferze Świąt Wielkiej Nocy! Alleluja!

Kiedy patrzymy na obecne ceny nieruchomości czasami może nam przyjść do głowy pytanie. Czy nie byłoby taniej wybudować dom samemu? Na takie pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Bo koszty budowy domów zależą od bardzo wielu składników oraz od podejścia do samego procesu budowy. 

        Sama budowa domu to jeden aspekt. Ale drugim aspektem jest, gdzie budować? Okazuje się, że w obrębie GTA (Toronto i okolice), jest coraz mniej wolnych terenów. Często się okazuje, że by wybudować dom „samemu” musimy kupić starszy dom do wyburzenia. Dziś ceny za „stary” dom w zależności od lokalizacji kształtują się przynajmniej na poziomie $600,000 do $900,000 w obrębie GTA. Owszem, można czasami znaleźć coś taniej, ale lokalizacja będzie zwykle bardzo zła. Czyli jeśli założymy, że można kupić dom do „zburzenia” za $700,000 i dopiero z takim zakupem można myśleć o budowie, to czy nie taniej wychodzi kupić gotowy dom za $1,000,000 (o powierzchni około 2,000 stóp kwadratowych) na przykład w Mississauga czy Milton? Oczywiście, że będzie on kosztował taniej! 

        Trudno mi sobie wyobrazić przy obecnych cenach materiałów i robocizny, by ktokolwiek był w stanie wybudować dom o powierzchni 2,000SF za $300,000 (różnica w cenie gotowego domu za million i kupionej działki za 700K). W tym przykładzie wychodziłoby, że sama cena za stopę domu wychodzi $150. To jest tanio. Kiedy rozmawiam, z budowlańcami, to dziś mówimy przynajmniej o cenie budowanego domy około $300 za stopę. 

        Oczywiście, jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia. Takie podejście do budowy najczęściej reprezentują firmy deweloperskie, które robią masową produkcję domów, zazwyczaj już sprzedanych z planów, które są budowane na coraz mniejszych działkach w sposób coraz bardziej „byle jaki”. W takim przypadku deweloper produkując domy na masową skalę, szuka wszelkich oszczędności, bo im taniej to zrobi, tym więcej mu w kieszeni pozostanie. 

        Podobne podejście reprezentują niektórzy indywidualni kontraktorzy, którzy budując domy na biznes, albo robiąc tak zwany flip, robią wszystko, by było to jak najtaniej i jak najbardziej na efekt, niekoniecznie z dbałością o jakość i trwałość. Tanie szafki kuchenne czy łazienkowe, najtańsze granity (brzydkie, ale sztuka się liczy) najtańsze appliances, okna itd. Wszystko przykryje warstwa farby i dom idzie na rynek. Jak cena jest odpowiednia, nikt nie kwestionuje jakości i tak się biznes kręci. 

        Na szczęście jest też ogromna rzesza dobrych kontraktorów, którzy pomimo że budują na biznes dbają o jakość i czasami estetykę. Rozumieją oni, że jest cała grupa klientów z pieniędzmi, którzy mogą zapłacić za jakość i którzy rozumieją, że dobrze wybudowany dom musi kosztować. Oczywiście, tutaj najważniejszym elementem jest dobra lokalizacja. Bo jak ktoś inwestuje pieniądze, to musi być pewny, że nie straci i budowanie super jakości w słabej okolicy się nie opłaca.

        Jeśli ktoś mnie wobec tego pyta jaki jest koszt budowy za stopę kwadratową, planując wybudowanie domu marzeń to muszę się zapytać czy chodzi tu o standard i jakość z subdivision – czy chodzi tu o jakość budowy z wyższej półki.  Tak naprawdę nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie i jak się mówi po angielsku „sky is the limit” . 

        Jest wiele elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu.

        Koszt działki – obecnie często należy kupić stary dom i go zburzyć by mieć miejsce na wybudowanie domu. Im lepsza lokalizacja – tym większa cena. Z drugiej strony, jakość lokalizacji determinuje budżet jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością. I odwrotnie.

        Koszt projektu – dobry projekt kosztuje i często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją jaką robimy wydając ciężko zarobione pieniądze. 

        Czas przygotowania budowy – zdarza się, że kupujemy dom a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu. 

Koszty uzbrojenia terenu – kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilities nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.

        Koszty finansowania – to może być prawdziwy problem – często „chwytająć się brzytwy” pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent bo liczymy że to będzie to na krótki okres czasu. Niestety większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy na finansowanie budowy domów przez niektóre Banki. Często również można wykorzystać (jak mamy) equity z posiadanego już domu.

        Development charges – budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges) co w Mississauga przekracza obecnie $50,000.

        Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń to na pewno nie wybudujemy go taniej niż gdybyśmy kupili dom na typowym subdivision. Budując dom dla siebie na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy „marzenia” i oczywiście od tego, jakie mamy możliwości finansowe.

W ciągu ostatnich lat pomogłem bardzo wielu  Polakom w  tak zwanym „down-sizing” czyli zamianie większego i często droższego domu na mniejszy i tańszy. Uważam, że warto ponownie  przypomnieć jakie są benefity takiej zmiany i dobrze wiedzieć jak się za „down-sizing” zabrać.

        Temat zmiany domu większego i zwykle droższego na mniejszy i zwykle tańszy jest coraz bardziej popularny w naszym środowisku z wielu powodów. Wymienię kilka:

        • Wiek – wielu z nas dochodzi do wieku emerytalnego a co się często z tym łączy zmianą w dynamice naszych zarobków. Dopóki prowadzimy aktywne, życie zawodowe opłaty związane z utrzymaniem domy wydają się normalne, nawet jeśli mamy na nim jeszcze jakiś mortgage. Natomiast jak przejdziemy na emeryturę to opłaty za dom zaczynają być uciążliwe. W Toronto czy w Mississauga podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za ogrzewanie, prąd i wodę będą osiągały nawet $1,200 (lub więcej) miesięcznie. Takie wysokie opłaty mogą zmusić potrzebę zamiany domu na inny by je obniżyć

        • Zmiany w rodzinie – dzieci opuszczają dom, czasami zabraknie małżonka. Nagle dom jest zbyt duży i zbyt drogi dla jednej osoby.

        • Powody zdrowotne – utrzymanie dużego domu oprócz pieniędzy wymaga sporo pracy fizycznej. Czasami problemem stają się schody. Dom mniejszy i parterowy jest często znacznie lepszym rozwiązaniem.

        • Chęć zamiany miejsca zamieszkania.  Niektórzy marzą o domu za miastem. Inni myślą o powrocie do Polski. Inni o domu na Florydzie czy Kostaryce. Dlaczego nie?

         „Down-sizing” ma oczywiście swoje oczywiste problemy, jak zmiana stylu życia, zmiana środowiska, które znamy, i do którego przywykliśmy. Czasami wiąże się z utratą kontaktów z ludźmi, których znamy od lat. Potrzebą zmiany lekarza czy dentysty, ale... Może mieć też ono bardzo wiele korzyści, o których nie myślimy dopóki nie dokonamy zamiany domu:

        • Zdecydowanie niższe wydatki. Szukając nowego domu oczywiste jest, że będzie to dom znacznie tańszy i mniejszy, w którym nie tylko podatek od nieruchomości powinien być mniejszy, ale również pozostałe koszty też.

        • Pozbycie się długów. Przeważnie domy w Toronto czy Mississauga sięgają znacznych cen. Milion dolarów często jest normą. Jeśli sprzedamy taki dom, a kupimy dom na przykład na Wasaga Beech za $400,000 to pozostaje nam spora suma, z której możemy spłacić wszelkie długi (jeśli je mamy) zaś reszta może być przeznaczona na inwestycję lub podróże.

        • Kupując nowy dom, na pewno wybierzemy dom przystosowany do potrzeb ludzi „starszych” czyli dom parterowy, z dużą kuchnią, łazienką i raczej małym ogrodem.

        • Wybierzemy dom nowszy – by nie być zmuszonym do ciągłych napraw.

        • Dom być może w lepszej okolicy z dobrym świeżym powietrzem. Ostatnio kupiłem dom klientom w Fort Erie koło jeziora, a przenieśli się oni z torontońskich Beeches. Różnica w cenie oraz w jakości powietrza była drastyczna.

        Oczywiście szukając domu na „down-sizing”, nie wszyscy wybiorą się koniecznie poza miasto. Dlatego bardzo ważna jest poważna rozmowa z waszym agentem, który wiedząc jakim budżetem dysponujecie i jakie macie preferencje, powinien zasugerować właściwy kierunek poszukiwań.

        • Condominium czy dom? To jest często bardzo ważna decyzja. Jeśli nie chcemy zmieniać środowiska i być może planujemy dłuższe pobyty w Polsce czy na Karaibach to oczywiście condo ma wiele zalet.

        • Dom w mieście czy dom za miastem? Dom w mieście pozwoli nam być w kontakcie z przyjaciółmi, ale będzie drogi w utrzymaniu i kupnie. Dom za miastem do nam zdecydowane benefity finansowe. Dom za miastem nie musi być „w polu”. Jest wiele wspaniałych małych miasteczek, w których jest szpital, dobre shopping, Tim Hortons i wiele innych udogodnień tak potrzebnych by się dobrze czuć.

        • Alternatywą mogą też być specjalne osiedla dla ludzi po 50-tce. Tak zwany „adult lifestyle condominiums”. Wiele z nich ma charakter małego miasteczka z własnym Club House, basenem, czasami polem golfowym. Zwykle istnieje małe maintenance, ale w zamian za to nasza trawa jest ścięta latem, a śnieg usunięty zimą. Mieszkamy wśród ludzi w podobnym wieku, którzy są zwykle bardzo otwarci na wzajemne kontakty, czyli szybko możemy mieć nowych przyjaciół.

        • Można również pomyśleć o mieszkaniach, które są naszą własnością, ale jak potrzebujemy możemy wykupić dodatkowe usługi, jak sprzątanie, posiłki, pomoc przy zajęciach domowych.

        Opcji jest wiele dlatego planując „down-sizing” sugerowałbym zacząć od spotkania z agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w tego typu transakcjach. Chodzi o takiego agenta, który pomoże przeprowadzić ten proces od początku do końca. Czyli pomoże nie tylko sprzedać waszą nieruchomość tutaj w obrębie GTA, ale będzie gotowy na często bardzo czasochłonne wyprawy poza miasto - bo tam najczęściej można jeszcze znaleźć coś godnego uwagi za rozsądne pieniądze.

        Oczywiście zachęcam do kontaktu z nami – gdyż my mamy to wymagane doświadczenie i bardzo chętnie pomagamy w tego typu zakupach. 

        Ja zwykle sugeruję by najpierw znaleźć dom, który nam pasuje zanim wystawimy nasz obecny  dom na sprzedaż. Przy obecnym rynku, właściwie wyceniony dom na terenie GTA sprzeda się szybko, ale znalezienie domu marzeń i jeszcze za „rozsądne” pieniądze może trochę potrwać. Jeśli już taki dom znajdziemy to należy go kupić z możliwie jak najdłuższym zamknięciem (3-4 miesiące). Da nam to czas na sprzedaż naszego obecnego domu. Jak już go wystawimy na sprzedaż i otrzymamy ofertę to wówczas warto załatwić w banku „bridge financing”, które pozwoli nam przejąć zakupiony dom zanim jeszcze musimy wyprowadzić się z naszego „już  sprzedanego” domu.

        Jak długo mamy w ręku ważną ofertę potwierdzającą, że nasz dom jest sprzedany – Banki chętnie pomagają sfinansować przejęcie zakupionego domu bo wiedzą, że pieniądze ze sprzedaży nadchodzą. W tym przypadku nawet nasze dochody nie mają znaczenia, jak długo sprzedany dom ma wystarczająco dużo equity na spłatę pożyczki na nowy mniejszy dom.

        Dużym problemem dla wielu osób , które planowałyby zmianę domu jest fakt, że zwykle kiedy składamy ofertę na zakup potrzebny jest depozyt (zwykle od $5,000 do $20,000). Wiele osób ma equity w domu, ale nie ma gotówki na koncie bankowym. My często pomagamy naszym klientom po prostu pożyczając im tę sumę do momentu zakończenia transakcji. Można też rozmawiając z Bankiem otrzymać specjalną linię kredytową pod zastaw obecnie posiadanego domu. 

        Przeprowadzka – można oczywiście skoordynować datę zakupu z datą sprzedaży – czyli wszystko odbędzie się w ten sam dzień. Owszem unikniemy potrzeby organizacji „bridge financing”, ale za to nasz dzień, w którym będziemy musieli to zrobić będzie szalony! Zdecydowanie lepiej jest tak ustawić daty, by dom, który kupujemy przejmujemy przynajmniej tydzień albo więcej wcześniej. Wówczas przeprowadzka jest bez stresu. Możemy mieć nawet czas na minimalną renowację czy nawet pomalowanie nowego domu. 

        Współpracujemy z kilkoma firmami przeprowadzkowymi i chętnie pomagamy naszym klientom w zorganizowaniu tego posunięcia.

        Jest jeszcze wiele innych aspektów o który nie wspominam a które z każdym zainteresowanym tym tematem mogą porozmawiać osobiście. Zapraszam do współpracy! Proces „down-sizing” może być bezbolesny, jeśli korzysta się z profesjonalnej pomocy!

Sprzedaż domów w Metro Vancouver spadła w marcu do najniższego poziomu od 30 lat, podaje Real Estate Board of Greater Vancouver. W regionie w ubiegłym miesiącu sprzedano 1727 domów. To był najsłabszy marzec od 1986 roku.

Pozostało do przeczytania 55 proc. tekstu

        Wszędzie widać nowo budowane wieżowce, które w większości są sprzedane nawet zanim zacznie się budowa. Powstaje pytanie czy inwestowanie w mieszkania z planów nadal się opłaca?

        Ja osobiście i ogromna rzesza inwestorów tak uważamy. Oczywiście, należy dokładnie wybierać projekty, w które warto zainwestować, bo jak zawsze ze wszystkimi inwestycjami związanym z real estate – LOKALIZACJA jest najważniejsza. Kupując z myślą o inwestowaniu warto kierować się kilkoma prostymi zasadami:

        • Nie opłaca się sprzedawać unitu zaraz po jego przejęciu, gdyż Canada Revenue Agency – szuka takich naiwnych by odzyskać HST, który jest zawarty w cenie każdego nowo wybudowanego mieszkania.

        • Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed jego przejęciem, by uniknąć płacenia HST oraz kosztów zamknięcia (Land Transfer Tax, Development Charges) to warto jeśli mamy taką opcję skorzystać z możliwości „assignment” - czyli sprzedaży kontraktu na zakup, a nie już „odebranego” mieszkania.

        • Kupując mieszkanie na inwestycję, by uniknąć płacenia podatku HST zwykle przez pierwsze kilka lat wynajmujemy zakupiony unit. Czyli miejsca, w których jest wielu potencjalnych lokatorów są dobrą lokalizacją. Miejsca w pobliży uniwersytetów czy collages, gdzie studiuje wielu zagranicznych studentów. Miejsca ze sprawną komunikacją zbiorową, łatwym dojazdem do Downtown. 

        • Najlepiej i najszybciej wynajmują się mieszkania najbardziej dostępne. W tłumaczeniu – oznacza to, że mieszkania 1-sypialniowe i jedna sypialnia z den są najbardziej poszukiwani i łatwe do wynajęcia.

        • W centrum Toronto mieszkanie bez parkingu może być zaakceptowane, ale w oddalonych miejscach, jak Mississauga, Etobicoke – parking jest bardzo ważny i warto go mieć.

        • Landlord (czyli inwestor) z otrzymywanego rentu musi zapłacić mortgage, podatek od nieruchomości oraz maintenance fee. Dlatego należy uważać, jaki jest wysoki maintenance i podatek, by mieć pewny profit. W wielu przypadkach inwestorzy pozbywają się mieszkań po 4-6 latach od chwili zakupu, kiedy maintenance zaczyna wzrastać. Po takim to czasie jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost wartości mieszkania od chwili zakupu oraz spłatę „principal” pożyczki hipotecznej – profit może być bardzo znaczny.

        • Jest wiele sposobów, jak uniknąć podatków, kiedy sprzedajemy „rental property” i o tych sposobach chętnie porozmawiam indywidualnie z zainteresowanymi osobami, jeden przykład to sprzedać „rental property”, na której zarobiliśmy i kupić w tym samym czasie jedną czy nawet dwie nowe „rental properties”  -  odsuniemy podatki w czasie. Po prostu przerzucamy profit na nową inwestycję.

        Wspomniałem o proficie, jaki można zrobić inwestując w mieszkania z planów. Jeśli dziś kupimy mieszkanie z planów za $425,000 (1 sypialnia + parking), które będzie gotowe za 3 lata to nasza wymagana wpłata wynosi zwykle 15% ceny zakupu w pierwszym roku, a pozostałe 5% musi być wpłacone za 3 lata. Czyli wpłacamy do prawnika, który reprezentuje Developera $63,750. W ostatnich latach mieszkania wzrastały nawet po 10% rocznie, ale jeśli założymy nawet skromne 4-5% rocznie, to tylko oczekując na odebranie kluczy mieszkanie (którego jeszcze nie mamy i za które nie płacimy) powinno przybrać na wartości przynajmniej około $20,000. Czy jest to mały zwrot na trochę ponad $60,000 naszej wpłaty? Czy są banki oferujące taki zwrot blisko 30% w ciągu 3 lat? Oczywiście, profit będzie się powiększał jak będziemy trzymali mieszkanie przez następne lata. Tym razem oprócz tylko przyrostu wartości, część pożyczki będzie spłacana przez naszych lokatorów. Przy obecnych cenach za wynajmowanie i oprocentowaniach – jest to około $900/miesięcznie. W skali roku zyskujemy $10,800 + przyrost wartości co roku około $12,000. Okazuje się, że zwykle po 4-6 lat nasza wstępna inwestycja wzrasta prawie o 100% - często znacznie więcej! Czy wiecie Państwo, ile przyniesie wam zainwestowanie $85,000 trzymane w banku na ten sam okres? Mniej niż $10,000. Wybór jest chyba oczywisty!

        W chwili obecnej tylko w Mississauga na sprzedaż jest kilka ciekawych projektów. Jeden z nich to AVIA. Jest to projekt, który obecnie dostępny jest  tylko poprzez VIP Agents. Mamy przyjemność jako Domator Team być w tej grupie. „Zapisy” na mieszkania zaczęły się od 22 marca i były przyjmowane tylko do wtorku 26 marca. Nie wiem ile mieszkań pozostanie dostępnych po tej fazie, ale jeśli ktoś z Czytelników jest zainteresowany, by kupić teraz, kiedy zwykle ceny są najniższe to należy się ze mną skontaktować, jak najszybciej i ja sprawdzę czy coś pozostało. Oczywiście, chętnych jest sporo i zwykle najwięcej inwestorów kupuje mieszkania tańsze i mniejsze. Ceny zaczynają się zasadniczo od połowy 300,000, z tym że to są mieszkania poniżej 500 SF i takie mieszkanie nie mają parkingu zawartego w cenie. Większe mieszkania (powyżej 500 SF) zaczynają się ponad $400,000 i mają zawarte w cenie parking i locker.  W chwili obecnej obowiązuje specjalny BONUS obniżający cenę od 6000 do 10,000 tysięcy w zależności od wielkości mieszkania. „Prawo do „assignment” jest zawarte w kontrakcie. Plany mieszkań oraz dodatkowe informacje można znaleźć na mojej stronie www.czapliński.ca          

        Ja, jak wspomniałem, jestem do Państwa dyspozycji oraz każdy z naszego Domator Team, może Państwu pomóc.

        Oprócz AVIA w Mississauga jest obecnie kilka innych nowych projektów, o których znajdą Czytelnicy informacje na naszej stronie. Oprócz AVIA polecam…..

        • M3 City – przez Rogers Development – nowy budynek o wysokości 81 pięter i ponad 500 mieszkań. Dobry układ mieszkań i ciągle ich spory wybór. W ten Wtorek ruszyła sprzedaż mieszkań w tak zwanym „podium”, których ceny zaczynają się już od $334,000 za studio o powierzchni 453 stóp kwadratowych.

        • Kaystone by Kaneff – zlokalizowany na Burnhampthorpe. Dwie relatywnie niskie wieże (22 i 23 pietra). Ładne plany mieszkań i budynek trochę na uboczu od zgiełku.

        • Edge Towers 2 – druga faza jest już mocno zaawansowana i w ponad połowie sprzedana. Są już przygotowania do fazy 3. Doskonała lokalizacja. Budynek, który na pewno będzie bardzo popularny i dobrze zbudowany.

        • TANU – bardzo luksusowy budynek w Port Credit. Trochę droższy niż inne ale za to lokalizacja fantastyczna.

        Jestem w rozmowach z dyrektorem sprzedaży w firmie VANDYK i już niedługo zaproponuję Czytelnikom dwa bardzo ciekawe projekty w Etobicoke.

Zapraszam do współpracy 

– Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Wiosna już tu jest! Jest to okres kiedy wiele osób myśli o sprzedaży nieruchomości. Jak podejść do sprzedaży, by przebiegła ona bez problemów. Jak przygotować dom i siebie do tego procesu?

        W Kanadzie na szczęście istnieje bardzo liczna grupa fachowców, przygotowana do pomocy w tym procesie. Są to Agenci Real Estate. Oczywiście nie każdy agent jest taki sam i każdy ma inne doświadczenie i sposób pracy, dlatego wybór tego, który będzie dla Państwa „idealny” jest pierwszym ważnym krokiem w  procesie sprzedaży.

        To, że lepiej się sprzedają nieruchomości czyste, zadbane, dobrze pachnące, dobrze oświetlone gdzie w czasie pokazów gra ładna muzyka – to każdy wie i to są sprawy oczywiste. 

        Oczywiste jest też, że dom w którym gołym okiem widać stary dach, stare okna, stare podłogi, przestarzałą kuchnię i bardzo stare łazienki na pewno przegra w konkurencji z domem, który jest czysty i zadbany! Chyba, że fantastyczna lokalizacja „zniszczonego” domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący (inwestorzy/deweloperzy) stanowią tylko 10% rynku. Reszta kupujących wybierze dom czysty i zadbany.  Proszę pamiętać, dla większości kupujących wszelkie dodatkowe pieniądze, które muszą włożyć w remonty są po prostu „science fiction”. Jak ktoś kupuje nieruchomość z 5% wpłaty – to nie będzie miał 20-30 tysięcy na remonty!

        Oczywiste jest też, że myśląc o sprzedaży musimy bardzo uważnie przeanalizować czy warto naszą nieruchomość przygotować inwestując spore pieniądze, czy po prostu nie wystawić jej za bardziej konkurencyjną cenę bez potrzeby ryzykownej inwestycji. 

        Dlaczego poruszam tą sprawę? 

        Podam przykład. Jeśli sprzedajemy condo czy townhouse gdzie wszystkie takie same unity sprzedają się na przykład od 450-500 tysięcy, to inwestycja w nową kuchnię, nowe łazienki czy podłogi nie ma specjalnie wiele sensu bo i tak nikt nie zapłaci dużo ponad typowe ceny w tym kompleksie. 

        Inaczej może wyglądać przygotowanie domu jednorodzinnego. Jeśli mieszkamy w atrakcyjnej okolicy gdzie rozpiętość cen może być od kilkuset tysięcy do kilku milionów to wówczas inwestowanie jest bezpieczne i może być nawet na dużą skalę, łącznie z rozbudową domu czy budową zupełnie nowego. Jeśli z kolei mamy do sprzedania dość typowy dom na dość typowym osiedlu to wówczas należy bardzo uważać, jak wydamy pieniądze na przygotowania do sprzedaży. Często odpowiedzią jest to o czym pisałem na wstępie. Czystość i estetyka. Czasami warto wymienić kuchnię czy łazienki.

        Takie decyzje warto przedyskutować z agentem real estate, który będzie wiedział ile można włożyć „aby nie stracić”. Natomiast we wszystkich pracach ważna jest konsekwencja. Jeśli ktoś wymienia szafki kuchenne i robi granitowe blaty to nie może pozostawić starej 30 letniej ceramicznej podłogi czy użyć starych zużytych appliances. Jeśli tak ma wyglądać renowacja to lepiej jej nie robić tylko wystawić dom za bardziej konkurencyjną cenę. 

        Jest wiele innych aspektów, które warto rozważyć przy sprzedaży, ale wymienię tylko pokrótce kilka:

        • Nie warto wprowadzać do sprzedaży domów, które są jeszcze nie przygotowane.                         • Pierwsze wrażenie decyduje o sukcesie i jak gołym okiem widać braki to lepiej poczekać ze sprzedażą.

        • Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy i wystawiony za wysoką cenę, pomaga „sprzedawać” domy sąsiadów i doprowadza do frustracji właścicieli.

        • Domy zagracone, czy zaśmiecone zawsze sprzedają się źle.

        • Poważnym problem przy sprzedaży to niektórzy lokatorzy. Często wcale im nie zależy, by dom się sprzedał – bo w takiej sytuacji stracą dach nad głową. Widziałem takie domy w których lokatorzy specjalnie zostawiali brudną bieliznę na widoku czy nawet widziałem przygotowaną do użycia kokainę, by zniechęcić kupujących.

        • Korzystanie z doświadczonych agentów znacznie zwiększa szansę sprzedaży.

        • Należy sprawdzić jakie koszty wiążą się ze sprzedażą. Na przykład, sprawdzenie kary za zerwanie pożyczki, która może być bardzo wysoka.

        • Czasami warto zaoferować finansowe zachęty by przyśpieszyć sprzedaż. Czasami jest to wyższe wynagrodzenie dla Buyer Broker, czasami oferta pokrycia kosztów inspekcji czy prawnika. Takie rzeczy się sprawdzają. 

        To, co ja oferuję moim klientom, by pomóc im w korzystnej sprzedaży to:

        • Doświadczenie – prawie 30 lat w biznesie oraz tysiące sprzedanych domów i mieszkań pozwala mi mieć bardzo dobre wyczucie za ile dany dom zaoferować do sprzedaży. Umiejętność negocjacji najlepszej ceny jest też bardzo ważna. 

        • DOMATOR Team - za cenę jednego wynagrodzenia dostajecie Państwo dostęp do grupy agentów z ogromnym doświadczeniem, którzy wiedzą jak zachować się w każdej skomplikowanej czy trudnej sytuacji.

        •Oferujemy bardzo konkurencyjne „commission” - nasza część wynagrodzenia zaczyna się już od 1% i w tej cenie zawarty jest pełny serwis z ekspozycją na MLS czy wszystkimi promocjami!

        • Radzimy jak urządzić i przygotować dom do sprzedaży. W naszym przypadku nie dajemy Państwu tylko naszego doświadczenia jako agenci real estate, ale również jako projektanci domów i ich budowniczowie.

        • Pomagamy zaaranżować STAGING. Wiele domów jest sprzedawanych, źle urządzonych albo wręcz pustych. Owszem „staging” nie jest tanie, ale podnosi szansę sprzedaży oraz uzyskania lepszej ceny w znaczący sposób.

        • Gwarantujemy pełny dostęp do MLS (TREB, MREB, Ontario Regional) naszej strony, Social Media oraz promocję na setkach stron współpracujących z nami agentów.

        • Promotional package zawiera profesjonalne zdjęcia, kolorową broszurę, profesjonalną virtual tour

        • Open Houses – jeśli jest takie wymaganie to je robimy, ale osobiście uważam, że OH nie bardzo pracują i ściągają głównie ciekawskich sąsiadów. Zdarzają się również kradzieże.

        • Bezpłatną i niezobowiazującą wycenę,

        • Pre-Listing Home Inspection

        • Status Certificate

        • A ponadto nasi klienci mogą wygrać nowego MERCEDESA!

Wiele osób przechodząc na emeryturę sprzedaje  dom w mieście i kupuje mniejszy i tańszy dom poza miastem. Ale co mają robić ci, którzy chcą zamienić duży dom na coś mniejszego, ale nie koniecznie chcą się wynieść poza miasto?

        Zdarza się, że pomimo wyraźnych benefitów z przeniesienia się „za miasto”, sporo ludzi nie chce się wynosić poza duże miasto z wielu  powodów:

        • Nie chcą być z dala od rodziny i przyjaciół, swojego lekarza, dentysty czy okulisty

        • Lubią atmosferę dużego miasta i łatwość korzystania z komunikacji miejskiej

        • Chcą mieć łatwy dostęp do imprez kulturalnych, bibliotek, muzeum czy nawet lotniska.

        • Znają swoją okolicę i są do niej przyzwyczajeni.

        Powodów można podawać wiele i każdy ma swoje personalne powody, by pozostać „w mieście”. 

        Faktem jest, że niestety koszty życia w mieście oraz koszty domów są znacznie wyższe niż domów poza miastem. Prosta zamiana domu z dużego i często nie przystosowanego do potrzeb ludzi starszych czy niepełnosprawnych na mniejszy (najchętniej parterowy)  nie jest taka prosta. Często okazuje się, że zamiana domu na dom nie przynosi oczekiwanych benefitów finansowych, bo domy parterowe są powszechnie poszukiwane i są zwykle bardzo kosztowne – szczególnie jak są nowsze i w dobrym stanie technicznym. 

        Jaka więc jest alternatywa? Oczywistym wyborem zwykle stają się kondominia. Ale jakie wybrać? Zwykle kiedy przechodzimy z domu czy bliźniaka, to bardzo trudno jest nam się zmieścić w małym jednosypialniowym mieszkaniu. Naturalne jest, że większe mieszkania są zwykle w starszych budynkach, bo obecnie deweloperzy, głównie nastawieni są na mieszkania jednosypialniowe lub jednosypialniowe z denem. – Takie mieszkania  najszybciej się sprzedają pośród inwestorów i młodych ludzi zaczynających rodzinę. Problem z dużymi mieszkaniami (ponad 1,200 sf) w starszych budynkach polega na zwykle,  niezwykle wysokim maintenance  często powyżej $1,000. Ponadto w starszych budynkach mamy dużą szansę, że ze względu na wiek budynku potrzebne mogą być nieplanowane naprawy. – Często nie jest to uwzględnione w funduszu renowacyjnym i powstaje potrzeba „special assessment” czyli „zrzutki” na dodatkowe naprawy. A te koszty mogą być ogromne. 

        Dlatego ja myślę, że nowsze budynki (już istniejące) lub te, które są dopiero sprzedawane z planów powinny być brane pod uwagę, kiedy planujemy „downsizing”. Kilka przykładów podam później, ale benefit kupowania z planów jest następujący. Zwykle o „downsizing” zaczynamy myśleć 2-3 lata przed emeryturą. To właśnie jest idealny moment, by kupić mieszkanie z planów bo zwykle będzie ono gotowe właśnie w czasie przejścia na emeryturę. Oczekując spokojnie na jego wybudowanie możemy  przygotować się do sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości i nawet zastanowić się jak zainwestować ewentualne dodatkowe pieniądze, które mogą nam pozostać ze sprzedaży obecnie posiadanego domu. 

        Ja często sugeruję za te pieniądze kupno drugiego unitu, na wynajmowanie. Logika jest taka. Zamiast trzymać pieniądze w banku na prawie zerowy procent, zainwestowane pieniądze w drugie mieszkanie mogą nam przynosić około $2,200 miesięcznie za wynajęcie 1-sypialniowego mieszkania. Po odjęciu wydatków (maintenance i podatek od nieruchomości) mamy na rękę około $1,400 - $1,500 miesięcznie. Te pieniądze pokryją nam wydatki związane z obsługą mieszkania, w którym sami mieszkamy i nawet trochę powinno nam pozostać. Szczególnie, że jak w pewnym wieku nie mamy już samochodu, możemy dodatkowo wynająć parking (jak go mamy) za około $200 na miesiąc. 

        Ostatnio kupiłem dla kilku klientów właśnie takie „zestawy”, duże mieszkanie dla nich i mniejsze na wynajem w tym samym budynku. Zaleta tego jest też taka, że kiedy się okaże się z czasem, że na skutek sytuacji rodzinnej może nam wystarczyć mieszkanie jednosypialniowe, to łatwo jest dokonać zamiany. Czyli możemy przenieść się do mniejszego zakupionego mieszkania, a wynająć większe za znacznie większe pieniądze.

        Jeśli Państwo odwiedzą moją stronę internetową www.czaplinski.ca to znajdą tam bardzo wiele ciekawych projektów. Zdaję sobie jednak sprawę, że wielu z Państwa woli porozmawiać bezpośrednio ze mną. Dlatego proszę o telefon. Ja zawsze go odbieram i chętnie się umówię na spotkanie i pomogę dokonać właściwego wyboru. 

Dziś wspomnę o 4 projektach:

        Park Terraces – w Etobicoke. Projekt ten jest w okolicy The East Mall i Bloor. Wiekszość unitów jest już sprzedana, ale ciagle jest dobry wybór a ceny są naprawdę dobre. Dwie sypialnie z garażem już od $524,000.

        The Keystone – nowy projekt firmy Kaneff w Mississauga – mieszkania jedna sypialnia + den już od $430,000. Mieszkania większe (3 sypialnie) zaczynają się od $606,000 – to bardzo nisko, jak na dzisiejszy rynek.

        Tanu – elegancki budynek w Port Credit. Jedna z najlepszych lokalizacji w Mississauga. Budynek jest świetnie zaprojektowany i ma jest szczególnie atrakcyjny dla tych, którzy chcą tam pomieszkać długo!

        Backyard Condos – 3 faza już wkrótce w sprzedaży. Bardzo ładne mieszkania były w fazach 1 i 2. Świetna okolica, dla tych, co lubią Etobicoke.

        To co jest bardzo istotne w mojej pomocy Państwu to jest fakt, że kupując z moją pomocą – płacą Państwo taką samą cenę za mieszkanie – jak kupując na własną rękę. Natomiast kupując ze mną często otrzymujecie dodatkowe benefity. Dlatego zamiast  zaraz biec do Sales Office na własną rękę, proszę do mnie zadzwonić i ja bardzo chętnie wybiorę się na zakupy razem z Wami. Moja pomoc jest dla Państwa zupełnie bezpłatna, bo moje wynagrodzenie jest wliczone w cenę. Natomiast moim zdaniem przez to, że ja wiem jak czytać plany oraz wiem, jakie mieszkania są najlepszą inwestycją, pomogę bardzo we właściwym wyborze i w przeprowadzeniu całej transakcji. 

Proces naliczania tak zwanych „property tax” jest dość skomplikowany i szczerze mówiąc panuje w tym departamencie ogromny bałagan. Według panujących zasad, podatek płaci się bazując na tak zwanej „market value” danej nieruchomości. Czyli dwie takie same nieruchomości powinny mieć taką samą „market value” i takie same podatki. Ale w praktyce bardzo często tak nie jest. Dlaczego? 

        W Ontario istnieje od 1997 – w teorii – jednolity „assessment system”, który ustala wartość rynkową każdej nieruchomości w obrębie prowincji. Założenie jest takie, że każdy powinien płacić podatki proporcjonalnie do wartości rynkowej swojej nieruchomości.  Czyli teoretycznie ktoś, kto ma dom wartości pół miliona, powinien płacić o połowę mniej niż ktoś, kto ma dom warty milion dolarów.  To jest łatwe do zrozumienia i każdy to rozumie. Ale dlaczego (a często się to zdarza) dwa takie same domy czy dwa takie same mieszkania mają zupełnie inne podatki i różnice mogą dochodzić nawet do kilku tysięcy dolarów. 

        Otóż cały „assessment system” (czyli system ustalania wartości)  jest oddany w ręce prywatnej firmy nazwanej MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Ta firma jest odpowiedzialna za wycenianie AKTUALNEJ wartości rynkowej każdej nieruchomości na terenie Ontario. Oczywiste jest, że przy ogromnej liczbie nieruchomości na terenie prowincji, jest w praktyce niemożliwe, by co roku „assessor” mógł odwiedzić wszystkie nieruchomości. Dlatego zwykle bazując na statystykach real estate firma ta (MPAC) robi ogólny adjustment procentowy do poszczególnych typów nieruchomości. Ale jeśli popatrzymy na dwie takie same nieruchomości na przykład mające 20 lat, które w chwili zakupu były sprzedane, na przykład z planów za $200,000, pierwsza z nich od początku ma tych samych właścicieli, druga zmieniła ręce 5 razy i za każdym razem cena sprzedaży szła w górę. Oczywiście każda sprzedaż była odnotowana przez MPAC i nowy assessment był bazowany na nowej cenie sprzedaży. W chwili obecnej, jeśli taki dom był sprzedany za $800,000 to na takiej sumie będą bazowały podatki i nowy właściciel będzie miał małą szansę, by się od tej sumy odwołać. Wszak zapłacił tyle, ile pokazuje wycena MPAC. Natomiast dom PIERWSZY, który przez 20 lat był w tej samej rodzinie prawie na pewno będzie miał niższe podatki. Zwykle wartość rynkowa w takim przypadku była podnoszona po kilka procent rocznie, nikt nie wypytywał o żadne usprawnienia, poprawki itd. Z mojego doświadczenia wartość takiego domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na poziomie $550,000 – i dlatego też będą naliczane znacznie niższe podatki. 

        Czasami klienci wybierając pomiędzy dwoma identycznymi domami, kierują się niższymi podatkami. Nic bardziej omylnego. Ich podatki (i assessment value) będą uaktualnione po zakupie (nie od razu, ale szybko) bazując na cenie jaką zapłacili.

        Pisząc o podatkach warto jeszcze mieć pojęcie o „mill rate” Otóż, każdy region (jak na przykład Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z  utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, biblioteki, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). 

        Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie regionu. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest że im wyższy current value assessment, danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W uproszczeniu, suma wszystkich potrzebnych podatków do prowadzenia regionu podzielona przez sumę assessed value wszystkich nieruchomości daje „mill rate”. W Mississauga na przykład dla residential nieruchomości „mill rate” wynosi 0.823476% Oznacza, to, że jak kogoś nieruchomość została wyceniona na million dolarów to pewnie będzie płacił około $8234.76 w podatkach.

        Ciekawostką jest, że „mill rate” dla różnych miast potrafi być inne. Na przykład dla Oshawa wynosi 1.561%. Wynika to z faktu, że jest tam mniej nieruchomości do opodatkowania i mają one zwykle mniejszą wartość niż w Mississauga – a podatki ktoś musi zapłacić.

        Powstaje pytanie czy obecny system jest sprawiedliwy? 

        Osobiście uważam, że nie! Nawet jeśli się on oficjalnie nazywa Fair Value Assessment System

        Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo - czyli ktoś, kto mieszka w w małym domu, ale ma na przykład 5-ro dzieci w wieku szkolnym płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domy i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek - korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny.  Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości  - na przykład $500,000 - ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny. Tak jest w wielu innych krajach.

        Przewidywane przez system ulgi dla osób o niższych dochodach - są tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki - tylko dlatego że nie mogą podołać z płaceniem wysokich podatków.

        Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości - co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić “market value” często nawet nie widzi wycenianego domu - dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować i się odwoływać.

        Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych “after tax money” - moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznanich podatkowych. Wówczas miałoby to sens i pomogłoby wielu osobom być w stanie kupić nieruchomość. Tak się dzieje w USA – property tax są odpisywane od zarobków.

        Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu o poprawną wycenę i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości narzuconej przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są opłacane tylko jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. 

        Firma, z której usług często korzystam jest to firma prowadzona przez dwóch panów - Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie “After Tax”. Mieści się w Mississauga a telefon do niej to 905-273-4855 

Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki. Lokalizacja, lokalizacji i lokalizacja. To może zabawne powiedzenie zawiera mnóstwo prawdy.  

        Zwykle kiedy myślimy o lokalizacji w aspekcie Real Estate to mówimy o “dobrej” lokalizacji albo “złej” lokalizacji. Ale czym się różni “dobra” od “złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania ale często jest to widoczne “gołym okiem” 

        • Dobra” lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami z których kilka wymienię:

        • Bezpieczeństwo – jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników branych pod uwagę.

        • Spokojne położenie z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd

        • Dobre szkoły – jest to jeden z bardzo istotnych składników dobrej lokalizacji.

Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.

        • Bliskość parków, ścieżek rowerowych, ścieżek spacerowych. 

        • Prestiż – jest to jedna z najważniejszych cech “dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane i prestiżowe lokalizacje. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się co tam pchać.

        • Life Style – niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane i często domy, które tam istnieją wcale nie są w jakimś super stanie to cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię super lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beeches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit. 

        • Ambience – kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnicę w których jest ciasno i brudno i widać po domach, że dawno już nikt przy nich nic nie robił – to owszem czasami ktoś coś kupi, ale to tylko, że nie ma możliwości wyboru. 

        Można podawać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie. 

        Oczywiste jest, że nawet kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów,  bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki to i tak chcemy być w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać “godnie” ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w złej okolicy bardzo mało nabiera na wartości. Kiedy przyjdzie do sprzedaży taka “zła” lokalizacja spowoduje często problemy ze sprzedażą i zwykle niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej okolicy. 

        Natomiast zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie “dobrej lokalizacji” kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację. 

        Działka na której będziemy budować nowy dom jest obecnie jednym z najdroższych elementów całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $600,000 do nawet parę milionów dolarów. Ale realistycznie bazując na moim doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,2 miliona, a “słabe” lokalizacje mogą dochodzić nawet do $900,000. Czy to jest duża różnica? Moim zdaniem wcale nie i wytłumaczę dlaczego tak myślę. 

        Ta różnica pomiędzy słabą i dobrą lokalizacją wynosząca $300,000 w skali roku będzie kosztowała nas w oprocentowaniu tylko około $12,000.

        Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu jest to ułamek w całej inwestycji. Natomiast jeśli jest to dom budowany na inwestycję a nawet dla naszego własnego użytku to wartość rynkowa takiego samego domu w “słabej” lub “dobrej” lokalizacji może być drastycznie inna. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom w słabej dzielnicy. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny.

        Dosłownie kilka dni temu wraz z klientami oglądaliśmy domy w Aurorze. Patrzyliśmy na domy w zakresie cenowym od $1,5 miliona do nawet $3 miliony. Te “tańsze” do były głównie domy na typowych subdivisions. Nic specjalnego. Niektóre droższe domy były na sporych i nawet ładnych działkach, ale były nie przygotowane do sprzedaży. Często tak jak były wybudowane 30 lat temu tak pozostały. Bez żadnych renowacji czy poprawek.

        Ale jeden z domów na naszej liście wyglądał niezwykle interesująco. Zarówno na zdjęciach jak i w opisie z MLS.  “Wbiliśmy” adres w GPS i powoli zmierzaliśmy w zaprogramowanym kierunku. Trochę byliśmy zaskoczeni otoczeniem, bo jechaliśmy przez bardzo przeciętny “neighborhood”. Małe domki bez garaży i wyraźnie zaniedbane. Pełno starych samochodów, walające się wokół domów śmieci. I nagle zza rogu wynurzył się “dom marzeń”. Naprawdę od pierwszego momentu widać było super dobre wykonanie na zewnątrz. Kiedy weszliśmy do środka było jeszcze lepiej. Wysokie 10 stopowe sufity, bardzo ładny projekt z dobrym planem. Kuchnia wyposażona do maksimum. Bardzo dobre materiały wykończeniowe. W każdej łazience zastosowano specjalne toalety działające trochę jak klasyczne bidety, których koszt obecnie wynosi około $4,000 za sztukę. System nagłaśniający, centralnie sterowane światła. Ten dom był wybudowany z pełnym rozmachem. Tylko po co? Dlaczego w takim beznadziejnym miejscu? Wszystkie domy w okolicy sprzedają się od $600,000 do 650,000. Ten był wystawiony za $2,8 miliona! Kto o zdrowych zmysłach kupi ten naprawdę ładny dom w takiej słabej dzielnicy? Gdyby było to inne miejsce, moi klienci by poważnie o nim pomyśleli, ale w takim miejscu to tylko kiwali głowami nie rozumiejąc dlaczego ktoś chcąc zarobić popełnił taki błąd. Po powrocie do domu sprawdziłem historię tego domu. Był po raz trzeci na rynku z trzema różnymi firmami real estate. Cena od pierwszego wystawienia spadła już o $300,000. Co prawdopodobnie stanowi większość spodziewanego profitu. Podobnych przykładów w swojej 28 letniej działalności spotkałem bardzo wiele i jak kogoś ten temat zainteresował, chętnie o nich opowiem. Ale w tej całej historii zastanawiam się, jak agent, który kupował ten dom dla swojego klienta, nie ostrzegł go przed tym błędem. Albo był to brak doświadczenia albo chciwość i chęć zarobienia “commission” bez zadbanie o interes klienta.

        Jaki jest morał tej opowieści? Location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomościach!

Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007

Wiele osób kupuje mieszkania „używane poprzez system MLS. Wiele osób kupuje mieszkania „nowe” z planów od Developera. Warto wiedzieć jakie istotne różnice mogą mieć miejsce w obu przypadkach.

A  różnica są ogromne! Zakup z „nowych mieszkań” planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania.

        Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).

        Wiek mieszkań - poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych sprzedawanych czasami nawet jako „builder inventory”. Również często ci co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od Developera wprowadzają  je na system MLS by zarobić na wzroście cen.

        Łatwość oglądania w „naturze” - to jest też ogromna zaleta bo wiele osób nie ma umiejętności czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu. 

        Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.

        Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko w danym czasie jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też że musimy konkurować z innymi kupującymi jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

        Szansa na negocjacje.  Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny za które mieszkanie jest oferowane do sprzedaży. Oczywiście w ramach rozsądku.

        Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. 

        Downpayment zaczyna się od 5% - to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny down payment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20% skutecznie eliminując tych, którzy mają małe zasoby na wpłatę.

        Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów gdy zamknięcie jest za 2-3 lata uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknięciem jest niezwykle trudne.

        Status Certificate – jest łatwo sprawdzić w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda istniejąca korporacja. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów - łatwo jest sprawdzić czy tak jest naprawdę. 

        Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod stanem technicznym.

        Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia. 

        W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istnejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej) ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.

        Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku z planów wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy odbiega od naszych „oczekiwań i wyobrażeń”

        Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami Developer dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu.

        Długi okres oczekiwania – zwykle 2-3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania.

        Downpayment jest rozłożony w czasie i jest to zwykle od 15% do 20% ceny -  to jest ważne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych) to rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do super oszczędności.

        Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.

        Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia -  Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia ale tak zwane „levies lub development charges” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest by mieć w kontrakcje klauzulę określającą maksymalną sumę jaka może być naliczona za „levies”. 

        Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.

        Umowa jest podpisywana z Developerem (korporacją) kiedy kupujemy z planów. W przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. Jak coś pójdzie „źle” to bardzo trudno się jest sądzić z korporacją.

        HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” - często się składa, że Developer stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem  zaplecza jak lobby, fitness area, baseny itd. 

        Assignment – jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów bo często się zdarza , że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę od 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?

        Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z planów są tylko po to by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań. 

        Z którego systemu zakupu skorzystać pozostawiam to Państwu decyzji. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania w Państwa sytuacji.

Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007