W ubiegłym tygodniu rozmawialiśmy o różnych rodzajach inwestowania w real esate. Temat ten wzbudził duże zainteresowanie. Czy mógłbyś ten temat trochę przypomnieć i trochę rozwinąć?
Jak pisałem w ubiegłym tygodniu, można powiedzieć, że Polacy stali się zamożną i dobrze zasiedloną grupą etniczną w Kanadzie. Wielu z nas zainwestowało lata już temu w real estate, bo mamy naturalną niechęć jako naród do wyrzucania pieniędzy "w błoto". Ci, co zainwestwali w nieruchomości 10 lat temu, zarobili przynajmniej 100 proc., a często więcej, bo wartość nieruchomości szczególnie w ostatnich 5 latach poszła w górę bardzo! Ci, co zainwestowali jeszcze wcześniej – przypominają zwycięzców toto lotka. Wczoraj rozmawiałem z jednym z klientów, który w 1983 kupił triplex w Etobicoke za 140.000 dol. Dziś wart jest on około 1,1 miliona dol.!
Co to wszystko oznacza? Że często "siedzimy" na ogromnych zasobach finansowych, które mogą zacząć dla nas pracować, albo NIE! Wielu z nas po spłaceniu domu zadowala się faktem, że nie musi już więcej spłacać pożyczki hipotecznej i zaczyna życie bez długów, ale też bez szansy na coś ekstra. Inni, co bardziej świadomi, zaczynają myśleć, jak zgromadzony kapitał wprowadzić w ruch, by, po pierwsze, pomnożyć pieniądze, ale również by zapewnić sobie stały dopływ gotówki. Innymi słowy, jak zrobić, by pieniądze, na które pracowaliśmy latami, zaczęły pracować na nas!
Jest to zasadniczo bardzo proste i wcale nie wiąże się z wielkim ryzykiem tak długo, jak długo ograniczymy się do dwóch pewnych i sprawdzonych sposobów inwestowania, nad którymi mamy pełną kontrolę. Mam tu na myśli inwestycje w RESIDENTIAL RENTAL PROPERTIES lub w SECOND RESIDENTIAL MORTGAGES. Zdecydowanie zachęcam wyłącznie do tych dwóch rodzajów inwestycji.
Nie zachęcam do inwestowania w giełdę, szlachetne metale i inne wątpliwe inwestycje oparte na spekulacji. Giełda już dawno przestała mieć powiązanie z właściwą wartością firm i często nawet dobre firmy padają ofiarą presji spekulantów.
Zacznijmy od RENTAL PROPERTIES.
Jeśli na przykład zakupimy semi detached w Mississauga za 500.000 dol. za gotówkę wziętą z naszego spłaconego domu, to taki bliźniak można przystosować do wynajmowania dwóm rodzinom i powinien dawać on około 2700 dol. dochodu miesięcznie, czyli 32.400 w roku. Po odliczeniu podatku od nieruchomości (5000 dol.) pozostanie nam około 27.400 dol. net. Jest to 5,5 proc. "cap rate" na zainwestowanych pieniądzach. Owszem, zainwestowane pieniądze brane są pod zastaw "naszego" domu, czyli musimy zapłacić procent bankowi, co obecnie jest na poziomie 2,75 proc. Oznacza to, że nawet po zapłaceniu podatku od nieruchomości i procentu od pożyczki nadal ponad 1000 dol. miesięcznie jest naszym zyskiem. Całkiem nieźle. W miarę upływu lat "rental property" się spłaca i również nabiera wartości. Ostatnio domy rosły średnio o 5-10 proc. rocznie. Czyli nasza inwestycja w skali roku przynosi nam od 8 do 12 proc. i jest kompletnie zabezpieczona aktem własności do naszego domu. Czy są lepsze alternatywy? Taką nieruchomość możemy trzymać latami albo w każdej chwili – jeśli potrzebujemy zastrzyku gotówki – spieniężyć bez potrzeby czekania na kogokolwiek. Mamy pełną kontrolę nad naszym dolarem.
Chciałbym tu podać przykład jednego z naszych klientów, który ponad 20 lat temu zaczął od kupna jednej połówki – tak zwanego 5 level back split, który podzielił na 3 mieszkania. W jednym mieszkał – dwa wynajmował. Po 2 latach kupił następny taki dom. Potem jeszcze 3. Dziś te domy są spłacone i przynoszą każdy z nich ponad 2000 dol. miesięcznie po potrąceniu kosztów utrzymania i podatków. Ponadto każdy z nich jest wart ponad 600.000 dol., kiedy w chwili zakupu był wart trochę ponad 200.000 dol. Czy ktoś myśli, że to była zła inwestycja? Nasz klient ma stały dochód i ogromne portfolio doskonałych "rental properties".
Niektórzy z Państwa widzą logikę tego rozwiązania, ale nie lubią bawić się w "dealowanie" z lokatorami. Dlatego dla tych z Państwa, którzy kupią "rental properties" z Domator Team, mamy specjalną promocję. Jestem w tej chwili w trakcie rozmów z bardzo dobrą "management company", która dla naszych klientów, zainteresowanych takimi inwestycjami będzie pomagała w zarządzaniu "rental properties". Razem ze mną pomogą oni inwestorom znaleźć właściwych lokatorów, a później zbierać miesięczne opłaty oraz pilnować, by nieruchomość była dobrze utrzymywana. Wieloletnie doświadczenie tej kompanii pozwoli uniknąć wielu kłopotów – a koszt jej usługi zwykle wynosi jednomiesięczny rent w skali roku.
A teraz trochę o residential SECOND MORTGAGES.
Nie wszyscy chcą kupować "rental properties" i bawić się w wynajmowanie czy potencjalne naprawy. Wielu z nas nie ma też aż tak dużych pieniędzy czy dochodów, by kwalifikować się na zakup nieruchomości, natomiast ma kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy dolarów, które leżą bezużytecznie w banku (na mniej niż 1 proc., jest to na pewno słuszne stwierdzenie). W takich przypadkach dobrym pomysłem jest inwestycja w drugie pożyczki hipoteczne pod zastaw konkretnej nieruchomości. To stwierdzenie jest bardzo istotne. Pożyczane przez nas pieniądze na procent muszą mieć zabezpieczenie w konkretnej, łatwej do upłynnienia nieruchomości. A co jest łatwiejsze do sprzedaży niż dom wolno stojący czy bliźniak? W najgorszej sytuacji, kiedy osoba, która pożyczyła od nas pieniądze, przestanie płacić, możemy przejąć nieruchomość za długi i spowodować Power of Sale. Jak długo nieruchomość, pod którą pożyczamy pieniądze, jest dobrze wybrana i właściwie oszacowana – nasze ryzyko jest równe ZERO!
Warto wyjaśnić, co to są "drugie hipoteki" (second mortgages). Są to pożyczki udzielane pod zastaw nieruchomości osobom indywidualnym. Jeśli pożyczkobiorca ma minimum 15 proc. na down payment, bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję. Pożyczki takie są zwykle udzielane na rok lub dwa lata – na 6-10 proc., plus "fees" dla brokera, który lokuje taką pożyczkę. Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, bo zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość. Mortgage broker jest osobą, którą może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "appraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może potwierdzić wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. Nasza pożyczka rejestrowana jest jako druga po "bankowej" na danej konkretnej nieruchomości. Oznacza to, że bez naszej wiedzy nowy właściciel nie może sprzedać tej nieruchomości czy pożyczyć więcej pieniędzy. W wypadku sprzedaży nasza pożyczka jest wypłacana przez prawników.
Jaki to ma sens ekonomiczny? Bardzo duży. Jeśli zainwestujemy 500.000 dol. "wyjęte" pod zastaw naszego domu i zainwestujemy na 10 proc., to różnica pomiędzy procentem, na który my dostaniemy z banku (około 3 proc. obecnie), wynosi 7 proc. – czyli 35.000 rocznie! Bardzo dobry zwrot przy minimalnym ryzyku.
W chwili obecnej jestem w trakcie rozmów z kilkoma mortgage brokers, którzy mogą lokować gotówkę w drugich pożyczkach hipotecznych. Zainteresowani inwestycjami w "residential second mortgages" mogą się ze mną kontaktować. Nie będę się zajmował samym wypełnianiem papierów – od tego są prawnicy oraz mortgage brokers – ale ja będę osobiście sugerował czy wybierał właściwe i WARTOŚCIOWE NIERUCHOMOŚCI. W ten sposób będą mogli inwestorzy skorzystać z mojego doświadczenia oraz znajomości rynku.
