Kilka tygodni temu namawiałeś Polonię (szczególnie w wieku przedemerytalnym) na zamianę drogich domów w Metro Toronto na domy znacznie tańsze poza miastem oraz zainwestowanie nadwyżki finansowej w drugie pożyczki hipoteczne albo "rental properties". Ten temat wzbudził sporo zainteresowania. Czy mógłbyś jeszcze raz do niego wrócić?
To prawda, że w ostatnich 10 latach nieruchomości poszły w górę bardzo znacznie, często ponad 100 proc. Nagle się okazuje, że mamy bardzo zamożną Polonię, która czasami nawet sobie nie uświadamia, że jest aż tak zasobna. To miło właściwie, że tak jest – bo wielu z nas przyjechało do tego kraju wiele lat temu, często z pożyczonymi kilkuset dolarami, a dziś, proszę popatrzeć, jak dobrze nam się powodzi. Prawdą też jest, że często dla ludzi w pewnym wieku dom, w którym mieszkają, jest jedyną i największą inwestycją, jakiej dokonali. Na szczęście okazało się, że "real estate" – oparło się wszelkim burzom ekonomicznym i było słuszną inwestycją.
Ci bardziej świadomi Polacy – zaczynają sobie zdawać sprawę, że w pewnym momencie, szczególnie kiedy dzieci już poszły na swoje, nie bardzo ma sens utrzymywanie drogiego i dużego domu. Warto rozważyć skorzystanie ze zgromadzonego "equity" i pomyśleć trochę o sobie. Jak to zrobić? Jest wiele sposobów i podam kilka przykładów.
Nie jest tajemnicą, że wiele domów w Toronto czy w Mississaudze zaczyna być coraz bardziej zbliżonych to 1 miliona dol. wartości. Wiadomo, że w związku z tym rosną podatki oraz inne koszty utrzymania. Jeśli taki dom jest spłacony w całości lub w większości, warto pomyśleć o sprzedaży drogiego domu w Metro Toronto, a kupieniu tańszego domu poza miastem. W ubiegłym roku kupiłem wiele bungalow w cenach od 225.000 do 350.000 dol. z podwójnym garażem, relatywnie nowych, w takich rejonach, jak Fort Erie, Woodstock czy Welland. Spokojne małe miasteczka, przypominające "prawdziwą" Kanadę. Klienci są bardzo zadowoleni, z tym że nadmiar gotówki nagle potrafi zrobić się problemem.
Włożenie na przykład 500.000 dol. nadwyżki do banku na 1 proc. daje tylko 5000 dol. rocznie. To żadna zachęta. Co wybrać? Giełda jest ryzykowna. Kto dziś pamięta Nortel? Kiedyś potentat finansowy – dziś chyba bezwartościowy plik papierów. Złoto? Jaki jest tak naprawdę pożytek z tego metalu? Przecież nie daje nam ono miesięcznych wypłat? Dlatego moim zdaniem, istnieją dwie inwestycje, które mogę z czystym sumieniem polecić.
Pierwsza to "rental property". Druga to "second mortgages".
Jeśli na przykład zakupimy "semi detached" w Mississaudze za 500.000 dol. (suma z przykładu wcześniej) za gotówkę, to taki bliźniak można przystosować do wynajmowania dwu rodzinom i powinien dawać on około 2500 dol. dochodu miesięcznie, czyli 30.000 dol. w roku (znacznie lepiej niż bank). Po odliczeniu podatku od nieruchomości pozostanie nam około 25.000 netto. Jest to 5-proc. "cap" na zainwestowanych pieniądzach. Jest to też 2000 dol. miesięcznie dodatku do naszej emerytury. Całkiem nieźle. Ponadto domy rosły średnio o 5-10 proc. rocznie w ostatnich latach. Czyli nasza inwestycja w skali roku przynosi nam od 10 do 15 proc. i jest kompletnie zabezpieczona aktem własności naszego domu. Czy są lepsze alternatywy?
Bardziej "obrotnym" inwestorom mogę zasugerować jeszcze inne rozwiązanie. Kupno domów w miastach uniwersyteckich. Jak Guelph, St. Catharinas czy Hamilton. Ostatnio często bywam w Guelph i rachunek ekonomiczny wygląda tak. Cana zakupu około 380.000 dol. – dochód z 5-pokojowego "student house" – około 2500 dol., czyli 30.000 rocznie. Po odliczeniu "property tax" i "utilities" pozostaje około 22.000 dol. na rok. Prawie te same pieniądze co w pierwszym przykładzie, ale na mniejszej inwestycji. Dla wielu inwestorów będzie możliwe zakupienie dwóch takich domów po sprzedaży własnego domu w Toronto i to jest już bardzo opłacalne.
Należy też pamiętać, że jeśli ktoś nie ma ochoty kupować osobnego domu "na rent", to warto pomyśleć przynajmniej o domu z dodatkowym "rental unit". Taki dochód pokryje nasze wydatki związane z mieszkaniem we własnym domu.
Drugi rodzaj inwestycji, czyli "second mortgages".
Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są pożyczki udzielane pod zastaw domów. Mam tu na myśli tak zwane drugie hipoteki ("second mortgages"). Są one udzielane pod zastaw nieruchomości osobom indywidualnym potrzebującym takiej pożyczki. Pożyczkobiorca ma zwykle minimum 15 proc. na "down payment". Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję. Pożyczki takie są zwykle udzielane na rok lub dwa lata – na 6-10 proc., plus "fees". Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, bo zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość. "Mortgage broker" jest osobą, która może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "appraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może potwierdzić wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. To jest bardzo ważne, by zabezpieczeniem była konkretna i wartościowa nieruchomość. Tutaj warto zasięgnąć opinii doświadczonego agenta.
Zmieńmy temat. Kiedyś opowiadałeś o jakimś ciekawym osiedlu domków dla ludzi po 50-tce. To też zainteresowało sporo osób. Przypomnij ten temat.
"Adult Lifstyle" – takie osiedla powstają zwykle z dala od wielkich miast, bo oczywistym magnesem musi być cena. Nie oznacza to, że nie ma takich osiedli w Mississaudze, Brampton czy Acton. Są i są bardzo popularne, ale jedno osiedle, o którym później napiszę, jest blisko Woodstock.
Otóż osiedla określane jako "Adult Lifstyle" zwykle składają się z 2-3-sypialniowych domków o powierzchni około 1100 do 1500 stóp kw., czyli są tanie w utrzymaniu oraz łatwe do ogarnięcia. Zwykle są to domy parterowe. Zwykle też stawiane są one na własnych działkach, ale te nie są dzielone płotami. Chodzi tu o to, by mieszkańcy mogli się integrować i łatwo odwiedzać, ale również o to, że teren zielony jest zwykle "uprawiany" przez zatrudnionych ogrodników – tak więc ten podstawowy problem dla ludzi starszych jest rozwiązany. Zwykle taki kompleks ma pewne "maintenance", z którego opłacane jest utrzymanie terenu, często tak zwany "Club House", basen ewentualnie ochrona. Niektóre osiedla mają nawet własną pielęgniarkę, która może odwiedzać potrzebujących opieki. Z tym że większość mieszkańców jest zwykle w dobrej formie i dba o siebie. Moim zdaniem, takie osiedla są znakomitym pomysłem i zdecydowanie lepszym rozwiązaniem niż "złota klatka" w budynku wielopiętrowym.
A teraz chciałbym napisać konkretnie o pewnym takim osiedlu, które odwiedziłem w ubiegłym tygodniu wraz z naszymi klientami. Jest ono zlokalizowane w miasteczku TILLSONBURG. Miasto to ma 15.000 mieszkańców, ładny szpital, bardzo ładne centrum z wieloma restauracjami i punktami usługowymi w pięknych zabytkowych budynkach. Jest ono zlokalizowane blisko Woodstock i London i ma łatwe połączenie z Toronto poprzez Hwy 401 i 403. Jest niezwykle spokojnym i czystym miastem.
Na osiedlu tym obejrzeliśmy 5 domków wystawionych na sprzedaż i – UWAGA! – ceny od 214.000 do 259.000 dol. za naprawdę ładne i dobrze zaprojektowane bungalow. Bardzo ładne plany z dużymi kuchniami, zwykle 2 pełnymi łazienkami, ładne "family rooms" czy pokoje dzienne. Każdy dom, który oglądaliśmy, był wart zakupu i moi klienci mieli inny problem, niż mamy obecnie w Toronto. Nadmiar do wyboru! To, co jest niesamowite, to że "maintenance" wynosi tylko 350 dol. na rok i pokrywa możliwość korzystania z basenu i "Club House". Dlaczego o tym piszę? Otóż jeśli ktoś sprzeda dom w Toronto za 500K lub więcej, może kupić dom za gotówkę, a resztę przeznaczyć na podróże czy inwestycje.
Jest to zdecydowanie lepsze niż mieszkanie w zbyt dużym i zbyt drogim do utrzymania domu w Toronto.
