Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości  w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci, co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji. Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej – mają obecnie duże "equity" w swoich domach. W prostym języku, "equity" jest to różnica pomiędzy tym, za ile nieruchomość może zostać sprzedana, a totalnym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma dom wart 700.000 dol., a ma do spłacenie pożyczki hipotecznej 300.000 dol., to "equity" wyniesie 400.000 dol.

    Zgromadzone "equity" można wykorzystać do wielu celów. Można...

• spłacić karty kredytowe i wszelkiego rodzaju długi,

• opłacić studia dla dzieci,

• zakupić wymarzony  samochód,

• wyremontować dom lub go rozbudować,

• zainwestować w drugie hipoteki czy "investment properties",

• dać dzieciom na "down payment"!.....

    Pomysłów na wydanie pieniędzy jest mnóstwo, ale pożyczka brana pod zastaw nieruchomości określana jest jako "equity take out".

    Wracając do spłat kart kredytowych. Wielu z nas, kupując domy kilka lat temu, nabywało je z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znamy życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia.

    Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

    Na przykład mają Państwo dom wartości 700.000 dol., a "mortgage" wynosi 300.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia "mortgage'u" do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do  spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.

    Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo "mortgage". Warto się umówić na spotkanie i wypełnić formularz, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa "mortgage", a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

    Jeśli kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.

    Jeśli proporcje Państwa "mortgage'u" wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.

    Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalne zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.

    Wspomniałem, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 dol. miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak naprawdę nie zapłacimy więcej, płacąc mniej?

    Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku takich kart, jak Canadian Tire i wiele innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25-procentowego oprocentowania aż 400 dol. wynosić będzie spłata oprocentowania.

    W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki "equity take out" – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3-proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.

    Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "prepayment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstra hipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.

    Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach, płacąc w procencie blisko ekstra 9000 dol., w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo.

    Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120,82 dol.