Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na "equity", czyli wartości spłaconego domu. Co mógłbyś na ten temat powiedzieć?

    Jest to bardzo, bardzo ważny temat. Dziś chciałbym powiedzieć o inwestycjach w następną nieruchomość, w której wykorzystujemy nasz kapitał z pierwszego domu.

    Większość ludzi, kiedy kupuje nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowe zachowanie jest takie, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą "wolnością" od pożyczki hipotecznej. I nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co nam przyniesie bez dużego wysiłku jakiś dochód teraz i w przyszłości?

    Część ludzi inwestuje zgromadzone "equity" na giełdzie, część ludzi kupuje cottage'e, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co moim zdaniem ma minimum ryzyka i jednocześnie jest to inwestycja, nad którą mamy pełną kontrolę.

    Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia "equity". Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 700.000 dol. (typowa obecnie cena za domy w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie "equity".

    Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod jego zastaw, aż do 65 proc. jego wartości w formie linii kredytowej. Możemy nawet zadłużyć dom do 80 proc. wartości, ale te ostatnie 15 proc. będzie w formie pożyczki hipotecznej. Jest to możliwe, oczywiście pod warunkiem, że mamy "dobry kredyt" i dochód, który możemy wykazać w ilości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 700.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 455.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie "secured line of credit".  "Mortgage" zwykle będzie pożyczką na niższy procent, ale też mającą mniejszą elastyczność spłat, natomiast linia kredytowa będzie zwykle na tak zwany "prime rate" i będzie praktycznie taka jak "mortgage" otwarty, czyli taki który można spłacić w każdej chwili bez kary.

    Otóż jeśli wyciągniemy 455.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe condo, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około trzech lat.

    Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka, w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepsze typy domów do tego celu to domy parterowe ("bungalow") lub "back split".

    Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1400-1500 dol. miesięcznie za górny apartament i około 900-1000 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za "utilities". Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2400 – 2500 dol. miesięcznie.

    Wydatki kształtują się następująco. Spłata pożyczki od 455.000 przy amortyzacji 25-letniej oraz 2,8-proc. oprocentowaniu wynosi 2106 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol./miesiąc, podatek od nieruchomości około 330/miesiąc. W praktyce dom powinien się całkowicie spłacać. Warto również pamiętać, że z sumy, która wpływa na "mortgage", prawie połowa to jest "principal", a połowa to oprocentowanie. Oznacza to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych i nie tylko to, że dom się sam utrzymuje, ale jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol.  

    Czy wiedzą Państwo, ile przyniosłoby wam umieszczenie 455.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 2000 dol. na rok. Warto również pamiętać, że w ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc., czyli był to dodatkowy profit około 22.000 dol. rocznie!!!

    Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit, w przeciwieństwie do domów – które w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją.

    Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak pójdą one w górę i przewyższą cenę, którą zapłaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji).

    Posiadanie tak zwanej "rental property" ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu możemy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To jest naszym wydatkiem na utrzymanie. Często remonty, które robimy w głównym domu, można też podzielić na wynajmowany dom.

    Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę tego, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. Moim zdaniem, jest to lepsze niż oferowane "syndicate mortgage".

    A z drugiej strony, po co się wycofywać, jeśli taki dom nam się spłaci, bo będzie przynosił nam około 2400 dol. miesięcznie stałego dochodu w chwili, kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić tempo naszego życia? Jeśli na przykład dopłacalibyśmy do każdej spłaty 500 dol. z własnej kieszeni, to dom będzie spłacony po 20 latach.

    Jako anegdotę mogę powiedzieć, że jeden z naszych klientów, który zaczął 20 lat temu od jednego takiego domu, dziś ma ich pięć spłaconych i praktycznie będąc w wieku 55 lat, ma pełną niezależność finansową.

    Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą "prime residence", po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w basemencie, płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zamarzy nam się spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji. Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali "rental property", bo nagle drugi dom staje się naszą "prime residence", co otwiera wiele opcji podatkowych.

    Wszystkich zainteresowanych zapraszam do dzwonienia po porady lub pomoc w przeprowadzeniu tego pomysłu. My naprawdę mamy czas dla klientów i doceniamy wasz biznes.

Tel. 905-278-0007

    Kilka razy pisałem, co dobrze wpływa na cenę domu. Dziś pytanie odwrotne. Co wpływa źle na cenę domu?

    Od dłuższego już czasu obserwujemy szalony rynek nieruchomości. Nawet "najstarsi górale" nie pamiętają takiego gorącego okresu w real estate. Praktycznie cokolwiek trafia na rynek,  sprzedaje się za cenę często bijącą poprzednie rekordy. Podaż i popyt są zachwiane, pieniądze są "tanie", jest wielu motywowanych kupców i dlatego domy się sprzedają jak świeże bułeczki. Dodatkowe 10.000 dol. płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra 43 dol. miesięcznie, więc wielu kupujących jest skłonnych pójść na to, by wreszcie kupić dom po wielomiesięcznych poszukiwaniach. Niekoniecznie jest to wymarzony dom. Chcą oni często po prostu kupić cokolwiek, bo są już zmęczeni tym procesem.

    Pojawia się wobec tego pytanie, czy warto w ogóle przygotowywać dom do sprzedaży, skoro i tak wszystko się sprzedaje? I odpowiedź jak zawsze brzmi – to zależy! Jeśli ktoś ma do sprzedaży dom, którego główną wartością jest lokalizacja i stan techniczny nie ma znaczenia, to oczywiście nie ma sensu nic robić. To samo dotyczy nieruchomości w najniższych kategoriach cenowych. W tej chwili w Mississaudze zasadniczo nie ma domu wolno stojącego poniżej pół miliona dolarów (gdzie te czasy, kiedy można było kupić za pół miliona ładny dom w Lorne Park?). Fakt jest taki, że gdy pojawia się dom w takiej cenie na w miarę ładnej działce, to nie ma znaczenia, czy ma on zrobione łazienki, kuchnię czy okna. I tak się sprzeda! Czy oznacza to, że nie warto nic robić i tak się wszystko sprzeda? NIE! W wielu przypadkach, kiedy myślimy o sprzedaży domu, warto zadać sobie trud  przygotowania go do tego, by uzyskać jeszcze lepszy wynik i sprzedać nieruchomość szybko i za maksymalną cenę.

    Myślę, że czas na kilka przykładów rzeczy, które wpływają negatywnie na pierwsze wrażenie kupujących. Nad niektórymi sprawami możemy mieć kontrolę, nad innymi nie. Ale te, nad którymi mamy kontrolę, warto wziąć pod uwagę.

    Zacznijmy od lokalizacji:

    • Domy wychodzące na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady są zwykle nie bardzo chodliwe.
    • Domy wychodzące na linie wysokiego napięcia – podobnie.
    • Domy wychodzące na wysypiska śmieci, wysokie budynki, budynki przemysłowe czy szkoły zwykle sprzedają się znacznie dłużej.
    • Domy wychodzące na cmentarze. Pomimo "spokojnych" sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane.

    Błędy funkcjonalne:

    • Mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów.
    • Ciasna i ciemna kuchnia, która nie ma szans, by być kuchnią "rodzinną".
    • Mały living room – brak miejsca nawet na kanapę i telewizor.
    • Za mała liczba łazienek.
    • Brak połączenia z ogrodem.
    • Brak szaf – dziś każdy ma więcej ubrań niż 20 lat temu.

    Problemy usprawnień. Niekonsekwentne renowacje:

    • Na przykład nowa kuchnia, ale stare płytki podłogowe.
    • Dom po remoncie – ale stare okna.
    • Stary dach, piec, CAC.
    • Nowe podłogi, ale stare olistwowanie (trims).

    Problemy środowiskowe:

    • Domy, w których uprawiano marihuanę.
    • Domy z 60-amperową instalacją elektryczną.
    • Domy z ogrzewaniem elektrycznym.
    • Domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie ze zbiornikami zakopanymi w ziemi.
    • Domy z UFFI, Vermiculate insulation czy azbestem.
    • Zły zapach – to naprawdę zniechęca!

    Problemy techniczne:

    • Wilgotny basement.
    • Stary piec i CAC.
    • Stare okna i dach.
    • Stary driveway.

    To są tylko niektóre problemy i lista może być znacznie dłuższa.

    Innym bardzo negatywnym elementem wpływającym na cenę jest "zła" kuchnia. Kuchnia ma bardzo duży wpływ na cenę. Być może największy. Kuchnia to nie jest tylko miejsce do gotowania, ale jest to "serce domu" i dobra kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i jest też sercem wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania ma tu miejsce nauka, dyskusje, rozrywka, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu mówił.

    Kilka tygodni temu pokazywałem dom w Oakville wystawiony za prawie 3 miliony dolarów. Przy tej cenie każdy by oczekiwał superrozwiązań i powinien być to dom marzeń. I co? I niestety ktoś "dał ciała". Po pierwsze, przy ogromnych przestrzeniach projektant zastosował na parterze sufity 9-stopowe. To jest dobre na subdivision, ale w domu na zamówienie jest to stanowczo za mało. Natomiast prawdziwy popis był z kuchnią. Ogromna! Miała wszystko, co można było sobie wymarzyć? I gdzie był problem? Bardzo prozaiczny! Kuchnia została umieszczona w centrum domu (jak serce w człowieku), ale miała zero okien i kompletny brak połączenia z ogrodem. Moi klienci wpadli w zachwyt do momentu, kiedy wyłączyłem światła. Nagle okazało się, że piękna, ogromna i fajna kuchnia zmieniła się w środku dnia w ponurą "norę".

    Czy to był problem? Oczywiście! Dom stoi na rynku i nikt nie chce go kupić.

    Jaki jest morał tej bajki? Są dwa:

    • Kuchnia wcale nie była mała i ciasna, ale była ciemna!
    • Ten bardzo drogi i "atrakcyjny" dom zaprojektował sam właściciel! Bez przygotowania czy doświadczenia ktoś zabawił się na swój własny koszt! Kto bogatemu zabroni...?

    W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, wynajmowanie części domu może być sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dach nad głową. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

    Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-procentowym "downpayment". Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-1400 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-1400 dol. pozwoli obsłużyć – przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na dodatkowe około prawie 200-350 tysięcy ("variable mortgage"). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie nawet do 600.000 dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 600.000 tys. jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów. Ważne jest jednak, by apartament był "legalny", by dochodu z niego można było użyć do kwalifikacji.

    Jest jeszcze jeden aspekt, który warto brać po uwagę, tworząc nowy "basement apartment" do wynajmowania. Dotyczy on emerytów. Proszę sobie wyobrazić, że mamy dom, który jest całkowicie spłacony. Fajnie, że nie mamy "mortgage'u" do spłacania, ale... podatki od nieruchomości od przeciętnego domu wyniosą około 4000-6000 dol. rocznie (około 500 dol. na miesiąc). Ponadto świadczenia, czyli ogrzewanie, prąd, woda, ubezpieczenie, telefon itd., na pewno wyniosą dodatkowe 500 dol. Czyli minimum 1000 dol. wychodzi z naszej kieszeni. To jest cała pełna emerytura! Czy będzie nas stać na mieszkanie we własnym domu? I tu odpowiedzią może być opcja wynajmowanie części domu! Warto o tym pamiętać.

    Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie "basementów" nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność.  Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnie, na drugim łazienki. "Basement" jest na 4. lub 5. miejscu w opłacalności. Często mamy lub kupujemy dom z niewykończonym "basementem". Jeśli go wykończymy, to jest to najłatwiejszy sposób uzyskania sporej dodatkowej przestrzeni mieszkalnej, którą możemy wykorzystać na potrzeb naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne.  Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc w spłatach pożyczki hipotecznej.  To, co jest bardzo istotne, to że do niedawna większość dodatkowych apartamentów w domu była nielegalna. Wręcz były one tępione i w Mississaudze – jak tylko sąsiad zrobił donos – apartament był "zamykany". Od niedawna – dzięki przepisom narzuconym przez rząd prowincyjny na poszczególne regiony i miasta – możliwość posiadania dodatkowego apartamentu praktycznie w każdym budynku stała się prawem. Oczywiście każdy nowo tworzony apartament musi spełniać różne wymagania – od wielkości, dostępu czy bezpieczeństwa, ale jeśli postanowimy go stworzyć, praktycznie nikt nie może nam tego zabronić. Oczywiście, proces nie jest zupełnie łatwy i bezbolesny, ale jest możliwy. Plusem jest to, że jeśli taki "unit" (mieszkanie) zalegalizujemy i otrzymamy zgodę – to możemy dochód z niego uwzględniać w podaniu o "mortgage". Możemy również zupełnie legalnie odpisywać wszelkie wydatki związane ze stworzeniem "unitu" od podatków, jak i również dochody z niego.  Czyli "mortgage", "utilities", renowacje itd. Moim zdaniem, dobrze zaprojektowany apartament oraz zalegalizowany – znacznie podnosi wartość domu.

    Niezależnie od tego, czy wykańczamy "basement" na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

    • Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, niewiele wiedząc o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

    • Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część "basementu" – są modne.

    • Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i nie są używane.

    • Bary – często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełnią funkcję baru.

    • Nagłośnienie – obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego "home theatre" przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży  ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

    • Planując "basement", zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku, kiedy planujemy wynajęcie.

    • Ważne jest, by planując "basement", uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami; sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8 "drywall".

    • Warto pomyśleć o połączeniu alarmu dymu, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

    • Drzwi pomiędzy piwnicą a resztą domu – jeśli myślimy o wynajmowaniu – muszą być odporne na działanie ognia przez minimum godzinę.
    
    Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym domem do przeróbek są "backsplits", szczególnie "backsplits" 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany "raised bungalow". Niektóre "sidesplits" są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są dwupiętrowe. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do piwnicy oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Myślę, że warto przypomnieć o specjalnym programie dla kupujących po raz pierwszy, pozwalającym wykorzystać środki zgromadzone na RRSP na down payment.

    Istnieje specjalny program, który pozwala wykorzystać pieniądze z RRSP na zakup nieruchomości. Maksymalna suma, którą możemy wyjać na zakup pierwszego domu, to 25.000 dol. na osobę. Oznacza to, że jeśli dwie osoby kwalifikują się na to, by być zaliczone jako "first time buyers", to mogą wyjąć z RRSP aż 50.000 dol. (oczywiście jeśli mają taką sumę).

    Wycofane pieniądze mogą być użyte nie tylko na "down payment", ale również na koszty zamknięcia transakcji czy na pierwsze remonty domowe. Wycofane z planu RRSP pieniądze wpływają na Państwa konto i nikt nie sprawdza, jak zostały wykorzystane, jak długo zadeklarowane zostało to do Revenue Canada.

    Z programu tego mogą skorzystać tylko kupujący nieruchomość po raz pierwszy, czyli tzw. first-time home buyers. Kupujący po raz pierwszy musi być legalnym mieszkańcem Kanady. W chwili korzystania z tego programu kupujący nie mógł być posiadaczem nieruchomości w Kanadzie w ciągu ostatnich pięciu lat kalendarzowych. Jeśli jeden ze współmałżonków był właścicielem nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat, nie będzie mógł on skorzystać z tego programu.

    Obowiązują pewne warunki, jakie trzeba spełnić, by móc skorzystać z tego planu, tzn. by móc wycofać pieniądze z RRSP bez kary:

    1. Potrzebny jest pisemny kontrakt na zakup nieruchomości – nowej lub używanej.

    2. Kupowany dom musi być traktowany jako "principal residence", czyli dom, w którym będą Państwo mieszkali – może to być dom wolno stojący, bliźniak, townhouse, condo, freehold.  Nie kwalifikują się na ten cel duplexy, triplexy itd.

    3. Wycofywane z planu RRSP fundusze muszą być zdeponowane w systemie przez minimum 90 dni.

    4. Pożyczone z RRSP środki muszą być spłacone w ciągu 15 lat, oznacza to, że co roku muszą wpłacić państwo 1/15 pożyczonej sumy z powrotem na fundusz RRSP. Jeśli nie wpłacą Państwo tej sumy na plan, to w konkretnym roku 1/15 sumy zostanie doliczona do podatków jako zarobek.

    Dlaczego wspominam o tym planie? Trwa okres RRSP. Wielu słuchaczy ma pieniądze przeznaczone na "down payment" przy zakupie domu, ale niewykorzystane limity na zakup RRSP. Jest to znakomita okazja, by szybko i łatwo pomnożyć Państwa pieniądze. Jeśli na przykład wpłacą Państwo 20.000 dol. na RRSP, wykorzystując zaległe limity, mogą się Państwo spodziewać ponad 5000 dol. zwrotu podatkowego. Które to środki można na przykład przeznaczyć na "closing cost".

    Jest jeszcze jeden ważny powód, dlaczego warto przypomnieć o tym programie, umożliwiającym wykorzystanie RRSP na "down payment".

    Jest bardzo ważne, by ci wszyscy, którzy kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy i myślą o zakupie, ale nie mają pieniędzy na "down payment", skorzystali z tego sposobu, by mieć "down payment".

    Jak zapewne słuchacze pamiętają, jakiś czas temu istniała możliwość zakupu nieruchomości bez "down payment". Obecnie wymagany jest minimalny 5-proc. "down payment" przy zakupie. Skąd go wziąć, jeśli nie mamy oszczędności? Otóż z pomocą może przyjść właśnie plan, o którym dziś rozmawiamy.

    Jak zawsze wspominałem, by móc skorzystać z pewnych benefitów finansowania, należy mieć dobry kredyt personalny. Jeśli go mamy, w okresie RRSP (zwykle do końca lutego), wiele banków jest gotowych pożyczyć swoim klientom pieniądze na zainwestowanie w plan RRSP. Jest to zwykle oferowane na bardzo korzystnych warunkach – czyli dość niskie oprocentowanie oraz okres spłaty rozłożony w czasie.  

    I ta właśnie sytuacja może być warta wykorzystania. Wystarczy  wystąpić o pożyczkę na RRSP, zdeponować pożyczone środki na planie na minimum 90 dni. Po tym okresie możemy wyjąć środki i wykorzystać je na "down payment". Jak wspomniałem w pierwszej części, z planu RRSP możemy wyjąć do 25.000 dol. na osobę, czyli para może wyjąć do 50.000 dol. Taka suma na "down payment" jest wystarczająca w zdecydowanej liczbie przypadków.  

    By wykupić 25.000 dol. w RRSP, nie zawsze mamy tyle limitów za jeden rok, ale dla przypomnienia, niewykorzystane limity z poprzednich lat kumulują się i warto je wykorzystać.

    Warto na marginesie wspomnieć, jakie jeszcze inne programy "pomocy" istnieją dla kupujących po raz pierwszy.

    Otóż wszyscy, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać do 2000 dolarów redukcji w przypadku opłat związanych z Land Transfer Tax płaconych prowincji. A ci, co mieszkają w obrębie GTA, mają do 3725 dol. zwolnienia z miejskiego LTT.

    A na zakończenie przypomnę, że wszyscy kupujący z Domator Team, mają szansę skorzystania z jeszcze jednego specjalnego i ekskluzywnego programu.

    Otóż wszyscy, którzy kupują nieruchomości przy pomocy Domator Team, nie tylko mają szansę wygrania Mercedesa B250, ale również otrzymują specjalny bonus do maksymalnej wysokości 1500 dol. na zakupy w znanym salonie meblowym "Smart Furniture".

    To nasze pierwsze spotkanie w Nowym Roku. Wspominałeś, że wybierasz się do Kostaryki w czasie naszej ostatniej audycji. Po opaleniźnie widać, że miałeś pogodę. Czy mógłbyś coś powiedzieć na temat real estate w tym kraju oraz na temat budowania domów?

    W ostatnim czasie miałem szansę odwiedzić Kostarykę. Chciałbym podzielić się z czytelnikami kilkoma spostrzeżeniami na temat architektury, budownictwa oraz real estate.

    Architektura jest ze zrozumiałych względów zupełnie inna niż w Kanadzie. Można powiedzieć, że domy tubylców tak naprawdę nie mają nic wspólnego z architekturą. Po prostu chodzi o dach nad głową. Za to domy ludzi, którzy przyjeżdżają na stałe do Kostaryki, potrafią być bardzo ciekawe. Na charakter domów ma ogromny wpływ klimat i przyroda. Kostaryka jest krajem o bardzo zróżnicowanym klimacie. W większości jest to klimat tropikalny i bardzo gorący, dlatego domy są tak budowane, by chronić przed słońcem i często obfitymi deszczami. Typowe są ogromne werandy, otwory okienne bez szyb, ale za to z siatkami, by chronić przed owadami. Wiatraki pod sufitami oraz z oczywistych powodów brak ogrzewania. Bardzo pożądanym dodatkiem jest klimatyzacja, ale ze względu na koszty energii nie wszyscy ją mają. Raczej projektuje się domy tak, by miały one naturalny przewiew. Ten naturalny przewiew jest ogromnie istotny z jeszcze jednego powodu. Jeśli dom nie miałby naturalnego wietrzenia, to bardzo szybko opanowałyby go grzyby i pleśń. W tym klimacie zawsze walczy się z tym lub z insektami, które postanowiły sobie wybrać nasz dom na siedzibę. Mówię tu o termitach, mrówkach czy skorpionach.  Domy tubylców najczęściej budowane są z lekkiej konstrukcji drewnianej, bo nauczeni doświadczeniem, obawiają się oni trzęsień ziemi. Domy przyjezdnych są typowo większe od domów tubylców i często budowane są ze zbrojonych bloczków, też ze względu na trzęsienia. Nie spotkałem się z żadnym domem, który miałby piwnicę.

    Domy tubylców budowane są często blisko drogi, w pobliżu wybrzeża, dla łatwości dostępu. Domy "przyjezdnych" są zazwyczaj budowane wyżej w górach, często dla lepszych widoków, ale również dlatego, że im wyżej, tym chłodniej. Z tym się wiąże fakt, że drogi dojazdowe są często bardzo strome i trudno przejezdne. By dojechać do domu, należy mieć samochód z napędem na cztery koła. Działki są wycinane w zboczach gór i często wiąże się z tym spory dodatkowy koszt, bo należy te tereny umacniać, by się nie obsuwały w czasie ulewnych deszczy.

    Budowa domów jest niezwykle prosta. Prosty fundament do 2 stóp poniżej terenu, ściany z bloczków. Dachy z drewna. Wszystko bardzo lekkie. Podłogi na ogół ceramiczne. Wszystko dostosowane do klimatu i warunków naturalnych.

    Przeciętny dom można wybudować za około 100.000 dol. plus działka od 50.000 do 200.000 dol. w zależności od lokalizacji oraz drogi dojazdowej. Ogromną zaletą Kostaryki są niskie podatki od nieruchomości oraz na ogół bardzo dobra woda pitna. Ujęcia wody znajdują się często w górach.

    Ogromnym minusem jest brak adresów. O ile w miastach są ulice i numery domów, to poza miastem adres jest często typowo opisowy. Tak jak w "Czterech pancernych", "wedle trzech buczków". Odwiedziłem tam sporo mieszkających na stałe Polaków i często musiałem kierować się liczbą mostków na drodze czy śmietnikiem, czy jakimś innym charakterystycznym elementem. To fajnie, jak się jedzie na obiad, ale nie bardzo wiem, jak ambulanse w wypadku nagłym sobie radzi.

    A teraz trochę o real estate. W przeciwieństwie do Kanady i wielu krajów rozwiniętych, real estate nie ma zorganizowanej formy w Kostaryce. Nie ma nadrzędnej instytucji, która nadzoruje, jak postępują agenci (tak jak RECO w Ontario), nie ma centralnego banku danych, czyli systemu MLS. Nie ma regionalnych "real estate boards". Nie ma specjalnych wymogów czy kursów, które należy zaliczyć, by zostać agentem. Są dwudniowe kursy, ale też nie są obowiązkowe. Czyli jest to forma "wolnej kostarykanki" – każdy robi to, jak mu się podoba. Na szczęście wielu agentów, którzy przenieśli się na stałe z Kanady czy USA lub  innych krajów, stosuje pewne zasady wyniesione z krajów rodzimych i oferuje dość dobry serwis. Każda firma promuje wyłącznie swoje własne listingi poprzez stronę internetową firmy oraz poprzez ogłoszenia w prasie. Agenci oczywiście sprawdzają, co oferują inne firmy, i czasami kooperują ze sobą.

    Sprzedający mają do wyboru dwa rodzaje listingów. Pierwszy to tak zwany "open" – oznacza to, że informują oni kilka firm o chęci sprzedaży nieruchomości i jeśli któraś z firm przyprowadzi kupca, to wówczas zapłacą oni wynagrodzenie, które w takim przypadku zwyczajowo wynosi około 6 proc. Drugi rodzaj listingu nazywany jest "exclusive". Jest on podpisywany z jedną firmą, która wówczas wprowadza ten listing na własną stronę oraz reklamuje nieruchomość w prasie. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że mamy trochę lepszą ekspozycję na rynku. "Commission" przy tego typu listingu wynosi zwykle 8 proc. Listingi w Kostaryce są podpisywane na 6-12 miesięcy, bo nie jest to aż tak aktywny listing jak w Kanadzie. Nie ma tu też "lock box", czyli agenci pokazujący dom muszą uzgodnić z właścicielami lub ich agentem wszelkie pokazy. Jak wspomniałem, drogi i adresy w Kostaryce są bardzo trudne do znalezienia, dlatego organizacja pokazów, znalezienie domu czy dojazd nastręczają wiele trudności.

    Ceny są jak wszędzie bardzo różne. Można kupić niezły dom już od 100 tys. dol., a prawdziwy pałac za 500 tys. – niestety dla nas, obecnie ceny są w dolarach amerykańskich, czyli dla nas nagle wzrosły one o 30 proc.

    W Kostaryce bardzo ważną rolę przy zakupie spełnia prawnik. W Kanadzie mamy "Land Registery System", w którym każda zarejestrowana nieruchomość ma sprawdzoną historię i możemy mieć pewność, że nie będzie po zapłaceniu pieniędzy żadnych problemów. W Kostaryce działa podobny system, jaki był w Kanadzie w przeszłości, nazywany "Registry System". Podobnie jak w przeszłości w Kanadzie – prawnik w Kostaryce musi iść wstecz 40 lat, by sprawdzić wszystkie poprzednie transakcje i czy wszyscy zostali zapłaceni i wyrejestrowani z tytułu własności. Zrozumiałe jest, że jest to kosztowne, czasochłonne i często niedokładne. Dlatego należy uzbroić się w cierpliwość.

    Spotkałem w czasie pobytu wielu Polaków mieszkających czasowo lub na stałe w tym kraju. Na ogół wszyscy są zadowoleni i zrelaksowani, pomimo że podstawowe artykuły potrzebne do życia, jak benzyna, samochody, alkohol czy wszystkie importowane artykuły spożywcze kosztują tyle co w Kanadzie. Natomiast ze względu na bardzo gorący klimat, je się tam znacznie mniej, pije się dobrą wodę, mało się jeździ, podatki są niskie, chodzi się w jednej koszulce i szortach (Winners by tam zbankrutował). Tak więc koszt życia jest znacznie niższy i jest ono bardzo spokojne. Jest to bezpieczny kraj, chociaż tubylcy mają lepkie ręce i idąc na plażę, nie warto zostawiać cennych rzeczy w samochodzie.

    Dla wszystkich zainteresowanych tym krajem polecam kontakt z Małgosią Wielądek z naszego teamu, która ma tam swój dom i chętnie udzieli informacji czy pomoże w znalezieniu domu w okolicy Jacko (wymawia się Hako). Z kolei w okolicy bliżej Panamy poznałem polskiego agenta, który mieszka tam na stałe i prowadzi wraz ze swoją partnerką biuro pośrednictwa. Jest to pan Zbyszek Bodziak – zainteresowani kontaktem mogą do mnie dzwonić.

    Jak zwykle o tej porze roku ze zdziwieniem zauważamy, że to już tuż-tuż, gdy będziemy mówili o roku 2015 jako "minionym". Czy czas zwariował? Być może dlatego, że żyjemy w świecie naładowanym informacjami i środki przekazu są wszechobecne – czas ucieka coraz szybciej.

    Jaki był to rok w real estate?

    Tak samo szybki i zwariowany jak w naszym życiu. Rok 2015 zdecydowanie był rokiem preferującym sprzedających. Ceny domów w Vancouverze wzrosły o 15 procent, w Toronto o 10 procent. W obu miastach średnia cena domów sięga miliona dolarów. Na każdy atrakcyjny dom normą było kilka lub kilkanaście ofert.

    Rekord został ustalony w okolicy Avenue Rd. i Yonge, gdzie na jeden dom wpłynęło 96 ofert i sprzedano go za o 150 procent więcej niż cena wywoławcza.  

    Problemem sprzedających nie było, jak sprzedać, ale nagle, co później kupić. Powstała forma błędnego koła. Sprzedający nie chcieli sprzedawać domów, bo chcieli coś najpierw kupić. Ponieważ nie było nic do kupienia, nie wystawiali swoich domów na sprzedaż. Brak domów do sprzedaży oraz niskie procenty nakręcały ceny do nieprawdopodobnego poziomu.

    Ci, którzy sprzedawali domy i wynosili się poza Metro Toronto, byli w doskonałej sytuacji, bo mogli uzyskać bardzo dobre ceny, kupując domy z dala od Metro za często 30 procent cen torontońskich. Natomiast w zdecydowanie najgorszej sytuacji są kupujący po raz pierwszy. Dysponując często minimalnym 5-procentowym "downpayment", nie są oni obecnie w stanie kupić domu w Toronto poniżej 500.000 dol., chyba że zdecydują się na małe condominium. Ten rodzaj akomodacji jest dobry dla osób bez rodzin, dlatego coraz więcej ludzi wynosi się na peryferia, gdzie ciągle można znaleźć jakiś bliźniak do pół miliona – czasami nawet z apartamentem do wynajęcia, co znacznie ułatwia spłaty. Ta koncepcja staje się coraz bardziej popularna, szczególnie od kiedy posiadanie "rental unit" stało się legalne, a chętnych do wynajmowania mieszkań w domkach nie brakuje, bo ceny za wynajem w condominiach są niezwykle wysokie, a "unity" są mikroskopijne.  

    Brak domów oferowanych na sprzedaż był odczuwalny w tym roku do tego stopnia, że nawet ludzie dysponujący bardzo dobrym budżetem do 750.000 dol. czasami poddawali się, gdy nic nie mogło ich zadowolić.

    Pamiętam zdjęcie z "Toronto Star" młodej pary, która trzymała transparent z napisem: "Jesteśmy bezdomni. Mamy półtora miliona dolarów i nie możemy kupić domu. Sprzedaj nam swój". Czy to jest normalne? Na pewno nie.  

    Obecnie, kiedy każdy ma bardzo dobry dostęp do informacji i każdy może znaleźć prawie każdy dom oferowany na sprzedaż, to spirala się jeszcze bardziej nakręca. Dochodzi do paradoksu, że ludzie kupują byle co, by tylko kupić. Dotyczy to też tych, którzy kupują nieruchomości z myślą o "flipie". Przestaje działać zdrowy rozsądek. Przejmuje stery hazard. Naprawdę, by dokonać właściwego wyboru, trzeba mieć mocne nerwy i dużo szczęścia.

    Czy to się zmieni? Czy ceny spadną?  Oczywiście, że możemy spekulować na temat gospodarki czy wzrostu stóp procentowych. Wiadomo, że dla inwestorów spoza Kanady, Metro Toronto "staniało" w tym roku o 30 procent, bo dolar kanadyjski stracił na wartości do amerykańskiego. Dlatego wyraźnie widać ogromny kapitał napływający, by kupić "tanie" domy (brzmi to zabawnie).

    Natomiast nie ma, moim zdaniem, szans, by procent pozostał na tym samym poziomie co obecnie. Nasza gospodarka nadal potrzebuje niskich oprocentowań, by się "kręciła", ale wzrost oprocentowań w USA, który już nastąpił,  wymusi jakiś ruch na naszym banku centralnym, by ratować dalej spadającego naszego dolara.

    Zresztą mała podwyżka może trochę uspokoić rynek, bo droższy pieniądz będzie zmuszał do myślenia.  Uspokojenie rynku byłoby, moim zdaniem, nawet pożądane, bo przyrosty cen na takim poziomie jak obecnie powodują,  że wkrótce nie będzie stać normalnych ludzi na dach nad głową.

    Mam nadzieję, że ceny w 2016 się ustabilizują i osobiście, wbrew oczekiwaniom wielu pesymistów, uważam, że ceny nie spadną i real estate ciągle będzie bardzo dobrą i bezpieczną inwestycją, czego życzę wszystkim zainteresowanym!  

Maciek Czapliński

Nie tak dawno nowy minister finansów Bill Morneau zapowiedział zmiany dotyczące wymaganego minimalnego "downpayment" przy zakupie nieruchomości. Nowe zmiany będą dotyczyły tylko domów poniżej 1 miliona dolarów, gdyż domy droższe i tak wymagają obecnie, by minimalny "downpayment" wynosił 20 proc. i nie ma wymagania, by pożyczka hipoteczna była ubezpieczona w CMHC.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości bardzo szybko wzrastają. Według Canadian Real Estate Association, średnia cena domu w Toronto wynosi 630.000 dol. i wzrosła o 7,5 proc. w ciągu roku. W Vancouverze średnia cena jest zbliżona do 1 miliona i wzrosła prawie o 15 proc. w ciągu roku. Pomimo że nikt na razie nie boi się, że ceny domów gwałtownie spadną, to rząd postanowił wprowadzić nowe wymagania dotyczące minimalnego "downpayment", które wejdą w życie od lutego 2016 roku. W chwili obecnej można kupić dom do miliona dolarów z 5-proc. "downpayment". Budzi to obawy, że w wypadku małej korekty cenowej całe "equity", które mamy w nieruchomości, zostanie wymazane. Pożyczki z takim niskim "downpayment" są ubezpieczane w CMHC i banki nie muszą się obawiać strat finansowych, ale zwiększenie wymaganego "equity" ograniczy potencjalne straty dla CMHC, gdyby nastąpiło załamanie rynku.

Wprowadzane zmiany będą następujące. Na domy do 500.000 dol. wymagany "downpayment" będzie wynosił nadal 5 proc. wartości. Czyli w przypadku zakupu za 500.000 dol. "downpayment" to nadal 25.000 dol. Dziesięć procent "downpayment" będzie wymagane tylko na porcję ceny ponad 500.000 dol. Czyli jeśli kupimy nieruchomość za 750.000 dol., to nasz całkowity "downpayment" wyniesie 50.000 dol. (5 proc. od 500.000 dol. i 10 proc. od 250.000 dol.).

Czasami oglądając telewizję, możemy zobaczyć reklamę, która zachęca do zaciągania pożyczki pod zastaw domów, tzw. CHIP. O co tu chodzi?

Zacznijmy od rozszyfrowania skrótu CHIP. Rozwinięcie jest następujące: Canadian Home Income Plan. Jest to plan, który jest dostępny w większości miejsc w Kanadzie dla ludzi powyżej 60. roku życia i jest oferowany przez Home Equity Trust. Plan ten pozwala właścicielom kwalifikujących się nieruchomości na pożyczenie pod ich zastaw do 40 proc. ich wartości, z tym że maksymalna zaaprobowana pożyczka nie może przekroczyć 500.000 dol.

Krótko mówiąc, jest to coś, co jest określane po angielsku jako "reverse mortgage".

By zakwalifikować się na tę pożyczkę, nie potrzeba dokumentować swojego dochodu, ale musi to być spłacona nieruchomość, w której mieszkamy ("principal residence"), musi być ona wyceniona i zaaprobowana przez Home Equity Trust (na koszt aplikanta). Na ten rodzaj pożyczek kwalifikują się wszelkiego rodzaju domy określane jako "freehold" i "condominia". Natomiast kooperatywy, domy modularne oraz farmy nie są objęte tym programem.

Suma, na którą zostaniemy zakwalifikowani do pożyczenia, zależy oczywiście od wyceny nieruchomości i jej lokalizacji, ale również od naszego wieku, płci oraz stanu małżeńskiego aplikanta. Procent, który płacimy, jest niestety wyższy niż obowiązujące w tym samym czasie pożyczki hipoteczne, zwykle o od 1 do 3 procent.

Hasło reklamowe, które na pewno utkwiło Państwu w pamięci: "Wouldn't it be nice?" – promuje podstawowy koncept tego planu, który pozwala seniorom mieszkać we własnym domu, korzystając z pożyczanych pod jego zastaw pieniędzy bez potrzeby "kiedykolwiek" ich spłaty do momentu, kiedy sprzedamy dom, przeprowadzimy się w inne miejsce albo – co się niestety zdarza często – przeniesiemy się "na łono Abrahama".

Jedynym obowiązkiem ludzi, którzy korzystają z tego planu, jest płacenie podatków od nieruchomości, opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz utrzymywaniem nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Sumę, na którą zostaliśmy zaakceptowani, możemy wybrać jako jednorazowy "zastrzyk" finansowy albo rozłożyć na miesięczne wypłaty. Możemy z tych pieniędzy nie tylko "żyć", ale również poczynić inwestycje lub poważne zakupy (samochód na przykład).

Wydaje się, że jest to ciekawy plan, ale czy warto z niego korzystać? Moim zdaniem, absolutnie nie! W pewnych sytuacjach, kiedy mamy do czynienia z ludźmi, którzy nie mają rodziny albo nie mają wyobraźni, plan ten może zadziałać, ale jak się nad tym zastanowimy, to niestety moim zdaniem, jest to "skok na kasę w białych rękawiczkach".

Owszem, w ramach planu dostajemy pewną sumę pieniędzy do dyspozycji pod zastaw naszej nieruchomości. Owszem, plan przewiduje, że możemy zadłużenie spłacić w całości w każdej chwili. Ale skąd "normalny" człowiek na emeryturze ma wziąć na to środki? W praktyce, jak zaczniemy z tego planu korzystać, to owszem, nie musimy spłacać przyznanej sumy, ale również, moim zdaniem, tracimy naszą niezależność.

Jak wspomniałem na początku, pod zastaw domu możemy otrzymać maksimum 40 procent jego wartości. Jeśli jest to dom wart w chwili wypełniania aplikacji na CHIP – 500.000 dol., to możemy otrzymać 200.000 dol. kredytu do wykorzystania. Według planu CHIP, nie musimy spłacać kredytu, ale wszelki "interest" jest naliczany dwa razy w roku i dokładany do tego, co jesteśmy dłużni. W efekcie po 15 latach nasz dług wobec Home Equity Trust będzie wynosił około 600.000 dol., pomimo że pożyczyliśmy tylko 200.000 dol. Oczywiście przy normalnym rynku dom, który posiadamy, też nabierze wartości, ale może się okazać, że jak przeżyjemy te 15 lat i sprzedamy dom, by na przykład pójść do domu starców, tak naprawdę pozostanie nam bardzo mało pieniędzy.

Co wobec tego robić? Jakie są inne sposoby zabezpieczenia się w okresie emerytalnym? To jest bardzo obszerny temat i wszystkich zainteresowanych zapraszam do indywidualnych spotkań, bo każda sytuacja jest inna i niepowtarzalna. Natomiast zdecydowanie sugerowałbym na przykład zamiast CHIP pomyśleć o "down sizing". Co to jest? Ludzka natura jest taka, że przywiązujemy się do miejsca i nie chcemy się przeprowadzać. Dlatego często widzę ludzi starszych, którzy żyją w ogromnych (zdecydowanie za dużych dla nich) domach. Owszem, domy te są spłacone (najczęściej) – ale ciągle wymagają znacznych opłat, by je utrzymać. Niestety, niewielkie zazwyczaj emerytury powodują, że musimy żyć skromnie i bardzo oszczędnie.

Moim zdaniem, należy pomyśleć o sprzedaży domu i kupieniu znacznie mniejszej posiadłości – być może nawet poza Metro Toronto. Patrzyłem na przykład na domy w ten weekend w Guelph i widziałem szereg dobrych domów na poziomie 250.000 dol., które kosztowałyby w Mississaudze dwa razy tyle. Jeśli mamy dom wart 500.000 dol. (tak jak podawałem w przykładzie) i kupimy dom za połowę, to inwestując pozostałe 250 tys. dol., możemy zapewnić sobie niezły dochód i nie utonąć w długach jak w przypadku programu CHIP.

Jest jeszcze cały szereg innych rozwiązań, które pozwalają seniorom spokojniej i godniej pozostać we "własnym domu" – ale te rozwiązania chętnie przedyskutuję z każdym zainteresowanym indywidualnie.

Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom. Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na funkcjonalne i techniczne. Do funkcjonalnych elementów zaliczyłbym między innymi:

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany "open concept" – nie ma zbyt wielu ścian na meble!

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania "potrzebnych" rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".

Oglądając elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy dom. Odwrotnie dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych "baseboards" a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku "baseboards", nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

Forced air piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000 – 5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2000 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo żywotne. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent.

Attyka – rzadko zaglądamy na poddasze, oglądając domy. Natomiast w czasie robienia "home inspection", zdecydowanie warto sprawdzić, ile i jakiej izolacji tam się znajduje. Źle zaizolowana attyka jest odpowiedzialna za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie bez czapki zimą. Poprawienie izolacji jest niezwykle łatwe i specjalne firmy robią to w ciągu jednego dnia, a koszt nie jest aż tak duży. Często poniżej 1000 dol.

Oglądając "basement" – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.

Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.

Często, kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom do rozbudowy, wydaje się nam, że możemy wybudować sobie dom marzeń. Okazuje się jednak szybko, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów, którym musimy się podporządkować.

Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo "chaotycznym" środowisku. Przepisy, które regulują, co można budować i w którym miejscu, nazywane są "zoning by-law" i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych jego rejonów oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych realiów.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację istniały w obrębie każdego "starego miasta", takiego jak Etobicoke czy Scarborough, bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe "City Wide Zoning By-Law" – jednolite dla całego miasta Toronto. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy, należy patrzeć na nowe oraz na stare wymagania i projektować według "najgorszego" przypadku z obu "zoningów". Ten proceder będzie trwał jeszcze przez kilka lat, zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

"Zoning by-law" określają maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym "planing department" każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów. W tym przypadku planista będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i esencjonalnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani – doskonałym źródłem informacji są "interactive maps", które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje, oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy, niż wymagają przepisy. Czasami też się dzieje tak, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycję wraz z listą potrzebnych "adjustments". Rysunki wraz z aplikacją i opłatami – złożyć w biurze administracyjnym COA. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z "planing department" i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie – odpowiednia informacja jest wysyłana do wszystkich zamieszkanych domów w promieniu 200 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w ich okolicy. Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, która nazywa się Ontario Municipal Board (OMB).

Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to kosztować tysiące dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania może trwać miesiącami!

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb "aplikantów" o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż protestach sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów – może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radcy miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią "tłumu".