Często, kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom do rozbudowy, wydaje się nam, że możemy wybudować sobie dom marzeń. Okazuje się jednak szybko, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów, którym musimy się podporządkować.

Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo "chaotycznym" środowisku. Przepisy, które regulują, co można budować i w którym miejscu, nazywane są "zoning by-law" i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych jego rejonów oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych realiów.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację istniały w obrębie każdego "starego miasta", takiego jak Etobicoke czy Scarborough, bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe "City Wide Zoning By-Law" – jednolite dla całego miasta Toronto. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy, należy patrzeć na nowe oraz na stare wymagania i projektować według "najgorszego" przypadku z obu "zoningów". Ten proceder będzie trwał jeszcze przez kilka lat, zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

"Zoning by-law" określają maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym "planing department" każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów. W tym przypadku planista będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i esencjonalnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani – doskonałym źródłem informacji są "interactive maps", które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje, oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy, niż wymagają przepisy. Czasami też się dzieje tak, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycję wraz z listą potrzebnych "adjustments". Rysunki wraz z aplikacją i opłatami – złożyć w biurze administracyjnym COA. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z "planing department" i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie – odpowiednia informacja jest wysyłana do wszystkich zamieszkanych domów w promieniu 200 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w ich okolicy. Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, która nazywa się Ontario Municipal Board (OMB).

Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to kosztować tysiące dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania może trwać miesiącami!

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb "aplikantów" o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż protestach sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów – może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radcy miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią "tłumu".