Nie tak dawno nowy minister finansów Bill Morneau zapowiedział zmiany dotyczące wymaganego minimalnego "downpayment" przy zakupie nieruchomości. Nowe zmiany będą dotyczyły tylko domów poniżej 1 miliona dolarów, gdyż domy droższe i tak wymagają obecnie, by minimalny "downpayment" wynosił 20 proc. i nie ma wymagania, by pożyczka hipoteczna była ubezpieczona w CMHC.Według dotychczasowych wymagań, "downpayment" wynosi 37.500 dol. – czyli kupujący będą musieli od lutego znaleźć ekstra 12.500 dol., kupując dom taki jak w przykładzie. Czy to zahamuje rynek? Moim zdaniem, nie! Przy takim poziomie cenowym większość kupujących to nie są kupujący po raz pierwszy i zwykle "downpayment" jest i tak znacznie wyższy. A jeśli już ktoś planował zakup takiego domu z 5-proc. "down", to warto pożyczyć nawet te brakujące 12.500 dol. od rodziny, bo i tak się to bardziej opłaci niż czekać z zakupem, jeśli ceny rosną w takim tempie.
Są oczywiście głosy twierdzące, że wprowadzane zmiany mogą ostudzić "real estate market", ale moim zdaniem, nie ma takich obaw. To, co ostudziłoby ten rynek, to gwałtowny wzrost oprocentowań.
Od 2008 roku, kiedy zaczęto zauważać, że ceny nieruchomości zaczynają wzrastać w galopującym tempie, rząd federalny w obawie, by "bańka mydlana" nie pękła i by nie nastąpił gwałtowny spadek cen nieruchomości, wprowadził szereg przepisów, by zminimalizować możliwość kryzysu ekonomicznego.
Wprowadzono zmiany, takie jak:
– Maksymalna cena domu ubezpieczonego przez CMHC, który można kupić z 5-proc. "downpayment", została ograniczona do jednego miliona dolarów. Wszystkie domy powyżej miliona można kupić z 20-proc. "downpayment".
– Zlikwidowano możliwość zakupu nieruchomości z 0 proc. "downpayment".
– Maksymalna amortyzacja na pożyczki ubezpieczone przez CMHC została skrócona z 40 lat do 25 lat. Nadal można mieć 30 lat amortyzacji, kiedy mamy 20 proc. "down" lub więcej.
– Jeśli chcemy zaciągnąć dług pod zastaw własnego domu, możemy to obecnie zrobić do maksimum 80 proc. jego wartości. Poprzednio można było to zrobić nawet do 95 proc. wartości, ale wówczas należało wykupić CMHC insurance.
– Maksymalna linia kredytowa pod zastaw własnego domu wynosi obecnie 65 proc. wartości, gdzie w przeszłosci mogła być aż do 80 proc. – Na banki nałożono zaostrzone wymagania w sprawdzaniu deklarowanych dochodów poprzez potencjalnych kupujących. Coraz trudniej jest dostać pożyczkę bazującą tylko na "liście z pracy".
– Dwa współczynniki, które pozwalają bankom określić naszą możliwość spłacania pożyczek, czyli "TDS ratio" oraz "GDS ratio", zostały zaostrzone.
– Wymagania dotyczące naszej "punktacji kredytowej", by zakwalifikować się na pożyczkę ubezpieczaną przez CMHC, też zostały zaostrzone. Musimy mieć minimum 600 "bicon score", by marzyć o kwalifikacji.
Możemy traktować wszystkie ograniczenia, o których właśnie wspomniałem, jako bardzo restrykcyjne. I takie one są, ale za to udało się w Kanadzie uniknąć tego, co wydarzyło się w USA. Dzięki temu, że rząd kontrolował, by kupujący byli kwalifikowani na pożyczki – do dnia dzisiejszego mamy bardzo zdrowy rynek real estate.
Powstaje pytanie, co dalej?
To jest naprawdę trudne do przewidzenia, choć osobiście uważam, że lepiej dla wszystkich byłoby, gdyby ceny się bardziej ustabilizowały i nie było galopującej "inflacji cenowej" w stosunku do domów. Gwałtownie rosnące ceny napędzają spekulację, a jednocześnie często wykluczają z możliwości zakupu nieruchomości młodych ludzi, których pomału zaczyna być nie stać na kupno niczego innego niż "minimalnej" wielkości condo. Być może zapowiadany wzrost oprocentowań spowoduje ustabilizowanie cen. Moim zdaniem, ceny domów nie spadną. Natomiast wyższy procent spowodowałby unormowanie rynku. Fakt, że prawie każdy wystawiany na sprzedaż dom ma kilka ofert, nie jest normalną sytuacją i wcale nie jest zdrowym objawem.
