Kilka razy pisałem, co dobrze wpływa na cenę domu. Dziś pytanie odwrotne. Co wpływa źle na cenę domu?
Od dłuższego już czasu obserwujemy szalony rynek nieruchomości. Nawet "najstarsi górale" nie pamiętają takiego gorącego okresu w real estate. Praktycznie cokolwiek trafia na rynek, sprzedaje się za cenę często bijącą poprzednie rekordy. Podaż i popyt są zachwiane, pieniądze są "tanie", jest wielu motywowanych kupców i dlatego domy się sprzedają jak świeże bułeczki. Dodatkowe 10.000 dol. płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra 43 dol. miesięcznie, więc wielu kupujących jest skłonnych pójść na to, by wreszcie kupić dom po wielomiesięcznych poszukiwaniach. Niekoniecznie jest to wymarzony dom. Chcą oni często po prostu kupić cokolwiek, bo są już zmęczeni tym procesem.
Pojawia się wobec tego pytanie, czy warto w ogóle przygotowywać dom do sprzedaży, skoro i tak wszystko się sprzedaje? I odpowiedź jak zawsze brzmi – to zależy! Jeśli ktoś ma do sprzedaży dom, którego główną wartością jest lokalizacja i stan techniczny nie ma znaczenia, to oczywiście nie ma sensu nic robić. To samo dotyczy nieruchomości w najniższych kategoriach cenowych. W tej chwili w Mississaudze zasadniczo nie ma domu wolno stojącego poniżej pół miliona dolarów (gdzie te czasy, kiedy można było kupić za pół miliona ładny dom w Lorne Park?). Fakt jest taki, że gdy pojawia się dom w takiej cenie na w miarę ładnej działce, to nie ma znaczenia, czy ma on zrobione łazienki, kuchnię czy okna. I tak się sprzeda! Czy oznacza to, że nie warto nic robić i tak się wszystko sprzeda? NIE! W wielu przypadkach, kiedy myślimy o sprzedaży domu, warto zadać sobie trud przygotowania go do tego, by uzyskać jeszcze lepszy wynik i sprzedać nieruchomość szybko i za maksymalną cenę.
Myślę, że czas na kilka przykładów rzeczy, które wpływają negatywnie na pierwsze wrażenie kupujących. Nad niektórymi sprawami możemy mieć kontrolę, nad innymi nie. Ale te, nad którymi mamy kontrolę, warto wziąć pod uwagę.
Zacznijmy od lokalizacji:
• Domy wychodzące na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady są zwykle nie bardzo chodliwe.
• Domy wychodzące na linie wysokiego napięcia – podobnie.
• Domy wychodzące na wysypiska śmieci, wysokie budynki, budynki przemysłowe czy szkoły zwykle sprzedają się znacznie dłużej.
• Domy wychodzące na cmentarze. Pomimo "spokojnych" sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane.
Błędy funkcjonalne:
• Mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów.
• Ciasna i ciemna kuchnia, która nie ma szans, by być kuchnią "rodzinną".
• Mały living room – brak miejsca nawet na kanapę i telewizor.
• Za mała liczba łazienek.
• Brak połączenia z ogrodem.
• Brak szaf – dziś każdy ma więcej ubrań niż 20 lat temu.
Problemy usprawnień. Niekonsekwentne renowacje:
• Na przykład nowa kuchnia, ale stare płytki podłogowe.
• Dom po remoncie – ale stare okna.
• Stary dach, piec, CAC.
• Nowe podłogi, ale stare olistwowanie (trims).
Problemy środowiskowe:
• Domy, w których uprawiano marihuanę.
• Domy z 60-amperową instalacją elektryczną.
• Domy z ogrzewaniem elektrycznym.
• Domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie ze zbiornikami zakopanymi w ziemi.
• Domy z UFFI, Vermiculate insulation czy azbestem.
• Zły zapach – to naprawdę zniechęca!
Problemy techniczne:
• Wilgotny basement.
• Stary piec i CAC.
• Stare okna i dach.
• Stary driveway.
To są tylko niektóre problemy i lista może być znacznie dłuższa.
Innym bardzo negatywnym elementem wpływającym na cenę jest "zła" kuchnia. Kuchnia ma bardzo duży wpływ na cenę. Być może największy. Kuchnia to nie jest tylko miejsce do gotowania, ale jest to "serce domu" i dobra kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i jest też sercem wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania ma tu miejsce nauka, dyskusje, rozrywka, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu mówił.
Kilka tygodni temu pokazywałem dom w Oakville wystawiony za prawie 3 miliony dolarów. Przy tej cenie każdy by oczekiwał superrozwiązań i powinien być to dom marzeń. I co? I niestety ktoś "dał ciała". Po pierwsze, przy ogromnych przestrzeniach projektant zastosował na parterze sufity 9-stopowe. To jest dobre na subdivision, ale w domu na zamówienie jest to stanowczo za mało. Natomiast prawdziwy popis był z kuchnią. Ogromna! Miała wszystko, co można było sobie wymarzyć? I gdzie był problem? Bardzo prozaiczny! Kuchnia została umieszczona w centrum domu (jak serce w człowieku), ale miała zero okien i kompletny brak połączenia z ogrodem. Moi klienci wpadli w zachwyt do momentu, kiedy wyłączyłem światła. Nagle okazało się, że piękna, ogromna i fajna kuchnia zmieniła się w środku dnia w ponurą "norę".
Czy to był problem? Oczywiście! Dom stoi na rynku i nikt nie chce go kupić.
Jaki jest morał tej bajki? Są dwa:
• Kuchnia wcale nie była mała i ciasna, ale była ciemna!
• Ten bardzo drogi i "atrakcyjny" dom zaprojektował sam właściciel! Bez przygotowania czy doświadczenia ktoś zabawił się na swój własny koszt! Kto bogatemu zabroni...?
