Nieruchomości
Kategorie potomne
Obecnie nie jest łatwo „położyć ręki” na jakimkolwiek domu. Wszędzie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle bardzo duża konkurencja. W tym roku ze składanych przeze ze mnie ofert tylko dwa razy nie miałem konkurencji. Nie jest dobrze, ale można zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.
• Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji.
• Preaproval – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki, kiedy konkurujemy z 5-10 ofertami. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki (preapproval) pozwala na oferty bez warunków.
• Preinspection – podobnie jak z mortgage’em – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto.
• Znajomość rynku – jeszcze raz warto wrócić do „ważności” doświadczonego agenta. On powinien wam pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.
• Rozumienie, jak multiple offers pracują – w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiego razu.
• Być gotowym zapłacić więcej, kiedy ma to sens. Ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był do kupienia w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 700 tys. Sprzedał się za ponad 820 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwala na podział na dwie lub budowę bliźniaka albo budowę multiplexu – czyli tak naprawdę jest warta znacznie więcej,
• Skorzystać z „dodatkowego dochodu z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwym do zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga.
• Być gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do porażki.
• Jeśli mamy dom do sprzedaży, powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.
• Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są niższe, ale też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 310.000 dol. Dziś cena zbliża się do 380.000 dol.
• Jeśli planują Państwo down sizing za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie masz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.,000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.
Czasy dla kupujących po raz pierwszy nie są też łatwe. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być tax deductable dla kupujących pierwszy dom przez 5 pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego. Wiadomo, że drugi unit wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.
W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.
• Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. down – czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. down. Co uzbierają, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili 5 lat temu z 5 proc., dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.
• Starać się kupić dom z rental income raczej niż condominium. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup condominium. Przeciętne condo za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wielu wynajmuje mieszkania, bo nie mogą ich kupić. Gdy kupimy dom lub połówkę z rental apartment, który można wynająć za 1200 dol., to wówczas za 3100 dol. miesięcznie możemy kupić nieruchomość do około 550.000 dol. To ciągle możliwe.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi – wielu z nas wynajmuje i mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back splits), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe back split, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym interest, czyli jeśli odpowiednio zrobimy to u prawnika i podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Takiego szalonego rynku, jak mamy obecnie, nikt nie pamięta. Domy, które jeszcze kilka lat temu stałyby tygodniami, nie znajdując nabywcy, dziś sprzedają się w ciągu kilku dni, często powyżej ceny wywoławczej. Kilka dni temu składałem ofertę na dom wystawiony w Mississaudze za 588.000 dol. Moi klienci zaoferowali 150.000 ponad cenę wywoławczą, ale przy 27 ofertach było to niewystarczające. Wszyscy zastanawiają się, czy taki trend się utrzyma i dlaczego tak się dzieje. Odpowiedzi są bardzo różne. Niektórzy tłumaczą to „tanim pieniądzem” oraz brakiem lepszych alternatyw inwestycyjnych. Giełda czy złoto nie są bardzo atrakcyjne. Inni tłumaczą to wielkim napływem pieniędzy z Chin i Indii.
Obie gospodarki są bardzo dobrze rozwinięte, ale pierwsze oznaki problemów ekonomicznych spowodowały, że co bardziej „zaradni” biznesmeni z tych krajów lokują pieniądze w bezpiecznych krajach. A Kanada jest na szczycie listy „spokojnych krajów”. Dla zagranicznych inwestorów ceny domów kanadyjskich są niezwykle atrakcyjne, bo są znacznie niższe niż w innych „światowych” miastach, takich jak Londyn czy Nowy Jork. Ponadto przywożąc pieniądze do Kanady w dolarach amerykańskich – inwestorzy dostają dodatkowy 30-procentowy bonus na wymianie pieniędzy. Zagranicznym inwestorom zakup nieruchomości w Kanadzie daje też kilka przywilejów. Prawo do dostania pobytu stałego oraz szansę zalegalizowania czasami brudnych pieniędzy. Ostatnio w mojej okolicy inwestor kupił dom za 4,5 miliona dolarów „ze zdjęć”, nawet nie będąc w Kanadzie ani nie oglądając nieruchomości. Dowcip polega na tym, że ten dom był wystawiony przynajmniej 2 miliony powyżej wartości rynkowej i można powiedzieć, że „inwestor” przepłacił, ale kto bogatemu zabroni wydawać pieniądze, jak je ma?
Ostatnio pojawiły się poważne głosy ostrzegające przed znaczącą korektą rynku, nawet o 25 proc. Tak się wypowiedział Governor Stephen Poloz z Bank of Canada. Bazuje on swoją ocenę na ogólnym zadłużeniu kanadyjskich rodzin. Często wielokrotnie na krawędzi możliwości obsługi zadłużenia. Nie byłbym zdziwiony, gdyby rząd, chcąc uzdrowić rynek spekulacji, wprowadził nowe przepisy dla zagranicznych inwestorów. To by nie tylko uspokoiło rynek, ale doprowadziłoby do szybkiej korekty. A rząd lubi nas zaskakiwać. Kto kilka tygodni temu słyszał o zmianach w HST? A już będą za chwilę prawem.
Ja osobiście uważam, że decyzja, sprzedawać czy nie, jest bardzo osobista i zależy też w dużym stopniu od naszej sytuacji rodzinnej i naszych planów życiowych.
Młode rodziny z dziećmi nie mają zwykle planów sprzedaży i „skasowania” gotówki, bo potrzebują domu nawet czasami większego, niż mają. Natomiast uważam, że ludzie w wieku przedemerytalnym czy emeryci, szczególnie ci co mają domy duże (często za duże) na potrzeby życiowe i zbyt drogie w utrzymaniu, powinni pomyśleć o „down sizing”, czyli kupnie mniejszego domu czy apartamentu oraz zainwestowaniu nadwyżki albo w stały bezpieczny „investment”, albo w drugą nieruchomość do wynajmowania. Ci, co boją się „użerania” z lokatorami, mogą zlecić wynajmowanie oraz opiekę nad domem specjalnym kompaniom, które robią to bardzo sprawnie. Bardzo polecam inwestycje w takich miastach, jak Guelph czy Kitchener. Ceny są tam jeszcze bardzo dobre, a dochody za wynajmowanie bardzo atrakcyjne (miasta akademickie).
Jaki jest plus wynajmowania domu zamiast lokowania pieniędzy w banku? Ogromny. 400.000 dol. włożone do banku da nam około 6000 dol. rocznie dochodu. Dom kupiony za 400.000 dol. i wynajęty da nam czystego dochodu około 20.000 dol. plus przy 5-proc. wzroście cen rocznie następne 20.000. Czterdzieści tysięcy zamiast 6000 dol. to spora różnica.
Wielu z Państwa planuje sprzedaż nieruchomości teraz lub w następnych kilku latach. Chciałbym zachęcić Państwa do korzystania z mojej pomocy przy sprzedaży domów. Wiem, że wiele osób czyta moje artykuły czy słucha mnie w Radiu 7 w każdy wtorek (za co dziękuję), ale jak przychodzi do sprzedaży, często nie dzwonią Państwo do mnie, myśląc, że jestem zbyt zajęty. Nie jest to prawdą. Zawsze mam czas dla moich (naszych) klientów, szczególnie że pracuję z Kasią i Agnieszką oraz bardzo doświadczonym zespołem agentów. Anną Kobą, Iwoną Nowysz, Dorotą Szapowałow, Małgosią Wielondek, Marleną Walowską i Dominiką Spychalską.
Ja osobiście jestem w biznesie od 1991 roku i w tym czasie sprzedałem blisko 3000 domów. Jak na indywidualnego agenta to dużo, a doświadczenie, które dzięki temu zdobyłem, może teraz służyć Państwu.
Jestem z wykształcenia architektem oraz zajmuję się budową domów. Takie doświadczenie jest bardzo pomocne, kiedy przygotowujecie dom do sprzedaży, bo mogę udzielać porad, od funkcjonalnych, poprzez techniczne, do estetycznych („staging”).
Kiedyś byłem inspektorem domów – mogę poradzić klientom, jak przygotować dom, by nie mieć problemów w czasie inspekcji.
Często jedynym kryterium, którym sprzedający się kierują, jest wysokość „commission”. Pisałem o tym wielokrotnie. Nie powinien to być najważniejszy czynnik, ale i tak nasze „commission” jest niezwykle korzystne i wynosi za nasz „listing service” 1 proc. z ceny sprzedaży.
Sprzedający z nami mają szansę wygrania Mercedesa B250. Przypomnę, że byłem pierwszym agentem, który wprowadził losowanie samochodu dla swoich klientów. Pierwsze losowanie odbyło się prawie 20 lat temu! U nas ciągle szansa wygrania samochodu jest najwyższa na świecie!
***
A teraz dwie nowe promocje ważne tylko do końca lipca.
Wszystkie „listingi” wprowadzone na sprzedaż od dziś do końca lipca mają specjalną gwarancję. Jeśli dom zostanie wystawiony na rynek z sugerowaną przez nas ceną i nie sprzeda się w ciągu 30 dni – nasz serwis, czyli „selling commision”, będzie zredukowany do 0 proc. My osobiście jesteśmy pewni, że w wielu przypadkach sprzedamy wasze nieruchomości w ciągu tygodnia, często powyżej ceny wywoławczej.
Druga promocja, też do końca lipca, jest następująca. Ci z Państwa, którzy sprzedadzą nieruchomości w tym czasie, otrzymają specjalny voucher od 500 do 1000 dolarów do wykorzystania w firmie Polimex na podróże do końca tego roku. Wysokość pieniężna vouchera zależy od ceny sprzedaży nieruchomości i szczegóły znajdą Państwo na naszej stronie www.domator.com
Zachęcam do korzystania z naszych usług i popierania naszej firmy. Domator jest sponsorem wielu wydarzeń kulturalnych w polskim środowisku od wielu lat! Popierając nas – pośrednio popierają Państwo polską kulturę!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jeżdżąc po Toronto, łatwo zauważyć, że wszędzie pojawiają się nowe domy na miejscu starych. Ciekawe jest to, że wiele z nich jest obecnie zupełnie innych.
Widać, że pojawia się wiele nowoczesnych i ultranowoczesnych obiektów. Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i z czego to wynika? Rzeczywiście widać, że masa krytyczna została przekroczona i gołym okiem widać zmiany. Coraz więcej pojawia się domów z płaskimi dachami, ogromnymi oknami, łamaczami słońca. Jest to taka nowsza wersja architektury modernistycznej. Trochę też wpływów okresu Bouhouse. Myślę, że młode pokolenie znudziło się wiktoriańskimi domeczkami, które dominowały architekturę przez ostatnie kilka pokoleń. Już od jakiegoś czasu pojawiały się zmiany, ale dotyczyły one głównie wnętrza, natomiast wreszcie zaczynamy widzieć również zmiany w elewacjach zewnętrznych.
Zaczęto obecnie stosować odważne kolory, nowe materiały na elewacjach, często powtarza się detale stosowane w architekturze komercjalnej. Fakt płaskich dachów zachęca do tworzenia „roof tops”, co w zagęszczonym mieście jest znakomitym rozwiązaniem. Nowoczesne domy są też zwykle znacznie mniejsze, bo okazuje się, że ogromne domy znajdują coraz mniej chętnych nabywców. Zrozumiałe jest, że tylko znikoma część społeczeństwa jest w stanie zapłacić ponad 2 miliony za dom, dlatego domy na poziomie 1,5-1,7 miliona, pomimo że nie są tanie, to i tak mają wielu nabywców.
Trendy w projektowaniu nowych domów nie zawsze mają szansę zaistnieć w małych, tanich, masowo produkowanych domach. Warto jednak o nich wiedzieć.
• „Open concept” – tendencja do łączenia różnych funkcji i przestrzeni w jedną wielofunkcyjną przestrzeń. Zamiast szeregu małych pokoi – mamy jedną wielką przestrzeń. Jest to również często jedyne lekarstwo na małą powierzchnię domu.
• „Loft design – wysokie sufity, nawet 10 lub więcej stóp, wyeksponowana konstrukcja.
• Wielofunkcyjna kuchnia – która jest nie tylko miejscem do gotowania, ale również miejscem, gdzie spotyka się z gośćmi, odrabia się lekcje, spędza się czas w Internecie czy wykonuje inne zajęcia domowe. Obecnie kuchnie potrafią być najdroższym elementem domu. Zmienia się też styl kuchni. Ciężkie i ornamentalne kuchnie wypierane są przez nowoczesne i proste linie. Ponieważ rodzinne gotowanie staje się modne – kuchnia często ma miejsce dla dwojga lub więcej osób, by gotować.
• Biuro w domu – tak zwane „home office”, jest jednym z najbardziej popularnych i dynamicznie rozwijających się trendów w projektowaniu domów. Kiedyś biuro w domu kojarzyło się z pokojem w piwnicy, obecnie jest to coraz częściej znakomicie zaprojektowana przestrzeń z miejscem na komputer, książki oraz dużą ilością naturalnego światła. Pomieszczenie to jest zwykle dobrze odizolowane akustycznie od reszty domu. Oczywiście trudno wyobrazić sobie „home office” bez Internetu czy „networku”.
• „Home entertainment” – wraz z rozwojem systemów telewizyjnych i akustycznych coraz bardziej popularne są specjalnie zaprojektowanie pomieszczenia do jej oglądania. Mają one specjalną izolację akustyczną w podłodze oraz sufitach, wzmocnioną konstrukcję ścian, specjalnie projektowane półki i meble dla urządzeń elektronicznych.
• Duża liczba łazienek. Tak zwane domy projektowane i budowane na zamówienie często mają własną łazienkę dla każdej sypialni.
• Większe szafy! To nie są już właściwie szafy, to małe pokoje-przebieralnie!
• Oszczędność energii – bardzo popularnym kierunkiem jest trend, który koncentruje się na oszczędzaniu energii poprzez lepszą izolacyjność ścian i okien, lepszy i wydajniejszy system ogrzewczy, energooszczędne sprzęty gospodarstwa domowego. Energia słoneczna oraz pasywna energia z ziemi są bardzo obecnie często stosowane.
• Zdrowe powietrze – coraz częstsze alergie w społeczeństwie prowadzą w kierunku coraz bardziej rozwiniętej kontroli jakości powietrza we wnętrzu domu.
• Coraz częstszy powrót do „radiant heat”, czyli kaloryfery lub grzana podłoga (mniej alergiczny sposób grzania) oraz klimatyzacja nadmuchiwana z góry!
• Bezpieczeństwo – większość domów ma wbudowywany obecnie system bezpieczeństwa, który często połączony jest z centralnym systemem monitorującym.
• „Smart lighting” – jest to oświetlanie domu za pomocą specjalnego systemu komputerowego. Jeden przycisk lub „remote control” pozwala zmieniać natężenie i rozłożenie światła. Może być ono dostrajane do czasu dnia, pogody, muzyki itd.
• Centralny system nagłośnienia!
• Komputeryzacja – coraz więcej elementów domu jest sterowanych komputerem. „Smart home” sterowany poprzez smart phone – to jest obecnie bardzo popularne. Ustawianie temperatury, wyłączanie świateł, sprawdzanie, „co się dzieje”, poprzez zainstalowane kamery, to są pomału standardy.
• Domy wielopokoleniowe/DODATKOWY APARTAMENT – niezależny apartament dla rodziców lub młodszej generacji pozwalający w sposób pokojowy współżyć różnym pokoleniom pod jednym dachem lub daje szansę dodatkowego dochodu. Wraz ze wzrostem cen domów takie apartamenty przynoszące dodatkowy dochód będą bardzo poszukiwane. Proszę pamiętać, że obecnie mamy prawo tworzyć dodatkową jednostkę mieszkalną w prawie każdym domu.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Dziś chciałbym poruszyć dwa zupełnie odrębne tematy.
Wraz z Domator Team mam przyjemność zaoferować niezwykle interesujący projekt, który powstanie w centrum Port Credit w Mississaudze. Będzie to nowy budynek zawierający tylko 70 mieszkań w cenie od 290.000 dol. do 1,6 miliona dol.
To najtańsze mieszkanie ma 510 sf. Trochę większe mieszkania jednosypialniowe zaczynają się od 367.000 dol. (660 sf). Mieszkania dwusypialniowe startują od 488.000 (880 sf). Nie jest to tani budynek i nie wszyscy będą mogli sobie na to miejsce pozwolić. Jest on raczej adresowany do ludzi, którzy kochają Port Credit i chcieliby korzystać z bliskości restauracji, jeziora czy parków.
Projekt ten oferowany jest poprzez FRAM Corporation pod nazwą NOLA CONDO. Nie jest ten projekt jeszcze dostępny do sprzedaży dla szerokiej publiczności. Obecnie może tylko być rezerwowany poprzez wybraną grupę VIP Brokers i termin „rezerwowania” minął 1 czerwca.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert („offer night”) będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych („multiple offers”) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.
Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „preemptive offer”. Czyli oferta z pozycji siły!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
czwartek, 19 maj 2016 23:14
Czy czekać z zakupem docelowego domu do emerytury?
Napisane przez Maciek Czapliński Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę.
Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że uciążliwy, jest ciągle akceptowalny.
Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe.
Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Akurat tak się złożyło, że kilka tygodni temu pomagałem klientom z Toronto znaleźć dom w Wasaga Beach. Ceny za ładny, nie za bardzo stary bungalow były pomiędzy 310.000 a 450.000 tysięcy. Znacznie niżej niż w Toronto. Ci konkretni klienci przenoszą się na północ w tym samym momencie, czyli po sprzedaniu domu w Metro za ponad 700.000, kupili dom za blisko 400.000 dol. i nadmiar funduszy mogą przeznaczyć na inne cele.
Proszę sobie jednak wyobrazić, że - jak wspomniałem wcześniej - nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu.
Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 lat dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie - czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Nie muszę chyba podpowiadać, która odpowiedź jest prawidłowa.
Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 proc. w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dol., po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około 1.120.000 dol. Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000 dol., ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat - w związku z tym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.
Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, nawet w znacznej odległości od Metro. Ceny w Brampton na przykład wzrosły w ciągu roku prawie o 20 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym w Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.
Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak już wspomniana wcześniej Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.
Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież potrzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?
To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 „bicon scores”) oraz 20 proc. „downpayment”.
Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 proc. „down” i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny „income” nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną „income property”. Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja?
Jeden z naszych klientów ma pięć takich domów, każdy wart ponad 600,000 dol. Spłaconych i przynoszących dochód ponad 2500 dol. miesięcznie. Taki stały dochód pozwala na pełną swobodę finansową. Jego nieruchomości są warte około 3,5 mln dol. obecnie i nie mają hipoteki. Kiedy je kupował 15 lat temu, każdy dom kosztował po 250.000 dol.
A teraz warto dokonać kilku wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dol. obsługuje 100.000 dol. pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za „utilities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.
W dzisiejszych czasach nawet w takich miastach jak Guelph można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 dol./mies. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie 350 dol. na miesiąc i ubezpieczenie domu około 100 na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dol. pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 proc., które musimy dać na „downpayment”, domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000.
Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 20 proc. w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny.
Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją, która nawet w czasach trudnych „nie znika”, tak jak się stało z wieloma papierami „wartościowymi”.
Pomagamy w „downsizing”, pomagamy w zakupie nieruchomości na inwestycję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Promowany przez nas w ostatnim okresie projekt w Waterloo został całkowicie wyprzedany w ciągu zaledwie dwóch tygodni. Jak to jest możliwe?
Dla przypomnienia wspomnę, że projekt, o którym piszę, dotyczący mieszkań dla studentów tuż przy Uniwersytecie w Waterloo, wzbudził ogromne zainteresowanie. Dla tych z Państwa, którzy o tym projekcie nie czytali, podaję kilka detali. Oferowaliśmy do sprzedaży 6-piętrowy budynek ze 104 mieszkaniami. Jest to budynek z apartamentami dla studentów. Wszystkie apartamenty są jednosypialniowe. To ogromny bonus, bo takie mieszkania do wynajęcia są najbardziej poszukiwane i często wynajmują się za więcej pieniędzy niż normalna cena rynkowa. Ponadto studenci mieszkający w takich apartamentach zwykle lepiej je utrzymują, bo mają poczucie „własności i prywatności”. Oferowane do sprzedaży mieszkania są całkowicie umeblowane i wyposażone. Wszystkie miały 9’ sufity, granitowe blaty, „stainless steel appliances”. Każde mieszkanie miało swoją własną pralnię. Inwestorzy mają zagwarantowane na dwa lata pełny management i gwarantowane wynajęcie. Sam budynek będzie znakomicie wyposażony. Będzie tam sklep, fitness centre, taras na dachu z BBQ area, parking na samochody oraz rowery.
• Ceny mieszkań od 199.000 dol. do 249.000 dol., z tym że najbardziej ciekawe są po około 229.000 dol.
• Wielkość mieszkań od 400 sf do 507 sf.
• Gwarantowany „rent” od 950 do 1100 dol. na miesiąc.
• Kupujący z nami nie płacili za możliwość „assignment”.
• Zwrot na zainwestowanych pieniądzach szacowany jest na aż około 30 proc.
• Depozyt jest rozłożony w czasie. Pierwsza wpłata 5000. Łącznie do zamknięcia, które będzie w połowie 2018 roku wpłata wyniesie 20 proc.
• Kupujący z nami dostali prawie 30.000 proc. w różnego rodzaju zachętach promocyjnych (niższa cena, tańszy parking, „free maintenance” na rok, „free asignment” i więcej...).
Jest to bardzo ciekawy projekt i niestety, tak jak wspomniałem, na wstępie sprzedał się w bardzo krótkim czasie. Na oferowane do sprzedaży 104 mieszkania wpłynęło ponad 500 zapisów! To przerosło wszelkie oczekiwania nawet dewelopera, z którym rozmawiałem osobiście, bo niestety nie wszyscy z naszych klientów dostali mieszkanie w tym projekcie.
Na szczęście, deweloper miał asa w kieszeni, bo okazało się, że w tym samym rejonie w przygotowaniu był bardzo podobny projekt, z tym że budynek jest trochę większy bo ma około 160 mieszkań i znacznie więcej usług w parterze. Niestety, ceny są średnio o 10.000 dol. wyższe za podobne mieszkania w pierwszym budynku, ale za to „maintenance” jest trochę niższe ,bo koszt utrzymania budynku rozkłada się na więcej „unitów”.
Ci z naszych klientów, którzy nie otrzymali mieszkań w pierwszym budynku (SAGE 1), mieli szansę otrzymać mieszkanie w drugim budynku, o którym wspomniałem (SAGE 2). Ja otrzymałem od dewelopera pulę mieszkań do rozdziału i pozostały mi tylko trzy ostatnie mieszkania. Jest szansa, że otrzymamy jeszcze kilka, ale to będzie wiadomo za kilka dni. Pomimo że mamy limitowaną liczbę mieszkań, które możemy zaoferować, to i tak prosiłbym zainteresowanych o kontakt. Dlaczego? Otóż deweloper był bardzo poruszony liczbą klientów z naszego środowiska, którą mu przyprowadziliśmy, i powiedział, mi że w przygotowaniu jest jeszcze jeden podobny projekt (ale nie w Waterloo) i tym razem nie będzie on oferował tego projektu na tak zwanym otwartym rynku, ale zaprosi kilku wybranych agentów do współpracy - między innymi nasz Domator Team. Dlatego jeśli będziemy mieli listę zainteresowanych, będziemy w stanie szybko zareagować następnym razem.
Jak wspomniałem, 104 mieszkania sprzedały się w ciągu paru tygodni. Warto zastanowić się, dlaczego jest to taka atrakcyjna inwestycja? Dlaczego inwestorzy tak chętnie kupują takie projekty?
• Jest to łatwa inwestycja do zaczęcia. Kupując dom do wynajęcia, zwykle (szczególnie obecnie) mówimy o znacznych pieniądzach. Ponieważ ceny „students residences” są znacznie niższe oraz „down payment” jest rozłożony w czasie, zaczęcie inwestowania jest łatwe.
• Depozyt chroniony przez TARION Warranty i Condominium Act do 40.000 dol. - oznacza to, że w przeciwieństwie do niektórych spekulacyjnych projektów, nie mamy obawy utracenia naszych pieniędzy.
• Bezpieczna inwestycja - gwarantowana poprzez „real estate” - każda inwestycja, w której zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość, jest bezpieczna, nawet gdyby chwilowo nieruchomości spadły na wartości. Największy kryzys w „real estate” w 1996, kiedy ceny spadły o 30 proc., jest już historią i od tego czasu ceny poszły w górę o 200 proc. „Real estate” ma namacalną wartość, która może ulegać fluktuacjom, ale zawsze w końcowym efekcie idzie w górę.
• „Worry free investment” - oferowane „students residences” idą zwykle w parze z kompanią, która oferuje pełny management. Czyli wynajmowanie mieszkania, pobieranie „rentu”, czasami sprzątania, nadzór na całym budynkiem itd. To powoduje, że mieszkanie nie są niszczone, a inwestorzy, jeśli chcą kontynuować korzystanie z usług takiej kompanii - tak naprawdę nie muszą się martwić o nic.
• Stały dochód bez uszczerbku na kapitale - jak włożymy 200.000 dol. do banku i będziemy wyjmować z konta po 1000 dol. miesięcznie, to po 8 latach „przejemy” nasz kapitał. Jeśli kupimy „students residence”, to nie tylko będziemy otrzymywać stały dochód, ale również nasza „inwestycja” powinna nabierać wartości około od 3 do 5 proc. w skali roku, czyli po 8 latach powinna być warta około 250-280 tys. dol.
• Zmiana w jakości akomodacji dla studentów - czasy się zmieniają. Kiedyś studenci z założenia wynajmowali tak zwane prywatne kwatery, które często były miejscem w piwnicy czy pokoikiem na poddaszu. Dziś takie miejsca nadal się wynajmują, ale coraz większa grupa studentów patrzy na wyższy standard. Dlatego specjalne budynki (tak jak w Polsce akademiki), które budowane są z myślą o studentach, stają się szlagierem. Budynki, w których studenci mieszkają razem. W których jest gym, miejsce do spotkań, czasami kafejka czy miejsca do wspólnego BBQ wynajmują się szybko i zwykle za lepsze pieniądze.
• Łatwość upłynnienia - inwestycje w „students residences” są zawsze poszukiwane przez rodziców studentów. Większość woli posiadać niż wynajmować. Z drugiej strony, podaż jest niezwykle limitowana w stosunku do zapotrzebowania. Miasta uniwersyteckie są bardzo aktywne nawet w czasach największych kryzysów, bo rodzice inwestują w edukację dzieci, by zapewnić im lepszą przyszłość. W Kanadzie mamy tysiące studentów zagranicznych z całego świata. Szczególnie oni są gotowi płacić wyższy rent za dobre warunki do nauki.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
czwartek, 05 maj 2016 23:27
Dlaczego „students residents” stają się tak popularne
Napisane przez Maciek Czapliński Tydzień temu zaczęliśmy promować jako Domator Team - bardzo atrakcyjny projekt w Waterloo. Przez ostatnie kilka dni zamieszczaliśmy komunikaty o nim w Radiu 7. Chciałbym jeszcze raz przypomnieć o tym ciekawym projekcie.
Proponowany projekt jest podobny do projektu w Kingston, który oferowaliśmy ponad rok temu. Tym razem znacznie bliżej, bo tylko 1 godzinę 15 minut od Mississaugi. Jest to SAGE Platinum Condo w Waterloo. Proponowany budynek jest tuż przy Uniwersytecie w Waterloo. Zlokalizowany jest on na Albert Street tuż koło University Avenue. Ci, co znają Waterloo, wiedzą, że jest to idealna lokalizacja. A samego Waterloo nie trzeba przedstawiać. Bardzo znany ośrodek akademicki z wieloma znanymi firmami: Google, Manulife, Sunlife, Blackberry i wiele innych. Cały ten rejon określany jest jako Kanadyjska Silicone Valley.
Oferowany przez nas do sprzedaży 6-piętrowy budynek ma trochę ponad 100 mieszkań, to budynek z apartamentami dla studentów. Wszystkie apartamenty są jednosypialniowe. Jest to ogromny bonus, bo takie mieszkania do wynajęcia są najbardziej poszukiwane i często wynajmują się za więcej pieniędzy niż normalna cena rynkowa. Ponadto studenci w takich apartamentach zwykle lepiej je utrzymują, bo mają poczucie „własności i prywatności”,
Oferowane do sprzedaży mieszkania będą całkowicie umeblowane i wyposażone. Wszystkie będą miały 9’ sufity, granitowe blaty, „stainless steel appliances”. Każde mieszkanie będzie miało swoją własną pralnię. Inwestorzy będą mieli zagwarantowane na dwa lata pełny management i „rent guarantee”. Sam budynek będzie znakomicie wyposażony. Będzie tam sklep, fitness centre, taras na dachu z BBQ area, parking na samochody oraz rowery.
• Ceny mieszkań od 199.000 dol. do 249.000 dol., z tym że najbardziej ciekawe są po około 229.000.
• Wielkość mieszkań od 400 sf do 507 sf.
• Gwarantowany „rent” od 950 do 1100 dol. na miesiąc.
• Kupujący z nami nie płacą za możliwość „assignment”.
• Zwrot na zainwestowanych pieniądzach szacowany jest na około 10 proc. w skali rocznej na cenie, ale aż około 30 proc. na „zainwestowanych pieniądzach”.
• Depozyt jest rozłożony w czasie. Pierwsza wpłata 5000 dol. Łącznie do zamknięcia, które odbędzie się w połowie 2018 roku, wpłata wyniesie 20 proc.
• Kupujący z nami dostają prawie 30.000 dol. w różnego rodzaju zachętach promocyjnych (niższa cena, tańszy parking, „free maintenance” na rok, „free assignment” i więcej...)
• Bezpłatny management przez dwa lata - czyli wynajmowanie i doglądanie „unitu” oraz gwarancja jego wynajęcia!
Jest to bardzo ciekawy projekt i niestety „deadline” na zapisy upłynął w środę, 3 maja. Ci, którzy nie zdążyli, mogą się nadal do nas zgłaszać, bo będą mogli być pierwsi do fazy drugiej, która będzie już wkrótce zaoferowana w zbliżonej lokalizacji.
Ponad 100 mieszkań sprzedało się w ciągu niecałych dwóch tygodni. Warto zastanowić się, dlaczego jest to taka atrakcyjna inwestycja? Dlaczego inwestorzy tak chętnie kupują takie projekty?
Powodów jest bardzo wiele, ale podam kilka:
Łatwa inwestycja do zaczęcia - kupując dom do wynajęcia, zwykle (szczególnie obecnie) mówimy o znacznych pieniądzach. Ponieważ ceny „students residences” są znacznie niższe oraz „down payment„ jest rozłożony w czasie, zaczęcie inwestowania jest prawie bezbolesne.
„Worry free investment” - oferowane „students residences” idą zwykle w parze z kompanią, która oferuje pełny management. Czyli wynajmowanie mieszkania, pobieranie czynszu, czasami sprzątanie, nadzór na całym budynkiem itd. To powoduje, że mieszkania nie są niszczone, a inwestorzy, jeśli chcą kontynuować korzystanie z usług takiej kompanii - tak naprawdę nie muszą się martwić o nic.
Bezpieczna inwestycja - gwarantowana poprzez „real estate” - każda inwestycja, w której zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość, jest bezpieczna, nawet gdyby chwilowo nieruchomości spadły na wartości. Kto zainwestował w NORTEL lata temu, dziś może tylko liczyć straty, których nie da się odbudować. Największy kryzys w real estate w 1996 r., kiedy ceny spadły o 30 proc., jest już historią i od tego czasu ceny poszły w górę o 200 proc. To proste. Real estate ma namacalną wartość, która może ulegać fluktuacjom, ale zawsze w końcowym efekcje idzie w górę.
Stały dochód bez uszczerbku na kapitale - jeśli włożymy 200.000 dol. do banku i będziemy wyjmować z konta po 1000 dol. miesięcznie, to po 8 latach „przejemy” nasz kapitał. Jeśli kupimy „students residence”, to nie tylko będziemy otrzymywać stały dochód, ale również nasza „inwestycja” powinna nabierać wartości około od 3 do 5 proc. w skali roku, czyli po 8 latach powinna być warta około 250-280 tys. Czy gdzieś można dostać więcej?
Zmiana w jakości akomodacji dla studentów - czasy się zmieniają. Kiedyś studenci z założenia wynajmowali tak zwane prywatne kwatery, które często były miejscem w piwnicy czy pokoikiem na poddaszu. Dziś takie miejsca nadal się wynajmują, ale coraz większa grupa studentów patrzy na wyższy standard. Dlatego specjalne budynki (tak jak w Polsce akademiki), które budowane są z myślą o studentach, stają się szlagierem. Mieszkania w budynkach, w których studenci mieszkają razem, w których jest gym, miejsce do spotkań, czasami kafejka czy miejsca do wspólnego BBQ, wynajmują się szybko i zwykle za lepsze pieniądze.
Łatwość upłynnienia - inwestycje w „students residences” są zawsze poszukiwane przez rodziców studentów. Większość woli posiadać niż wynajmować. Z drugiej strony, podaż jest niezwykle limitowana w stosunku do zapotrzebowania. Miasta uniwersyteckie są bardzo aktywne nawet w czasach największych kryzysów, bo rodzice inwestują w edukację dzieci, by zapewnić im lepszą przyszłość. W Kanadzie mamy tysiące studentów zagranicznych z całego świata. Szczególnie oni są gotowi płacić wyższy czynsz za dobre warunki do nauki.
Powodów do inwestowania może być znacznie więcej, ale myślę, że te przytoczone są wystarczająco przekonujące.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Ponad rok temu oferowaliśmy jako domator team bardzo ciekawy projekt w Kingston. Mieszkania dla studentów, które mogły być zakupione przez inwestorów. Dziś mamy podobny projekt, tylko bliżej.
Tak się składa, że społeczeństwo polskie staje się coraz bardziej zamożne. Wielu z nas, którzy mieszkają tu już od ponad 30 lat lub więcej, ma pospłacane domy, mamy coraz bliżej do emerytury i zastanawiamy się, jak na tej emeryturze będziemy żyć. Z czego? Dlatego wielu z nas szuka pomysłu na to, jak znaleźć bezpieczną inwestycję, która przynosiłaby stały i bezpieczny dochód. Ten temat zresztą interesuje nie tylko tych przed emeryturą, interesuje on wielu inwestorów.
Proponowany projekt jest podobny do projektu w Kingston. Tym razem znacznie bliżej, bo tylko 1 godzinę 15 minut od Mississaugi. Jest to SAGE Platinium Condo w Waterloo. Proponowany budynek jest tuż przy Uniwersytecie w Waterloo. Miasto to jest bardzo znanym ośrodkiem akademickim. Wiele światowych firm ma tu swoje siedziby. Google, Manulife, Sunlife, Blackberry i wiele innych. Cały ten rejon określany jest jako kanadyjski Silicone Valley.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Zwykle sprzedający koncentrują się na tym, ile muszą zapłacić za sprzedaż, zamiast na tym, jak uzyskać maksymalną cenę za sprzedaż. Dlatego wiele osób w poszukiwaniu oszczędności na „commission” dla agentów wprowadza domy do sprzedaży do systemu MLS poprzez takie kompanie, jak „Property Guys” czy „Comm Free”. Wprowadzenie listingu do systemu MLS poprzez takie kompanie jest rzeczywiście tańsze, bo kosztuje około 1000 dol., ale często jest bardzo opłakane w skutkach, szczególnie na tak aktywnym rynku, jaki panuje obecnie.
Posłużę się przykładem z ostatniego okresu. Na tej samej ulicy w Etobicoke zostały wprowadzone do sprzedaży dwa takie same domy. Oba za podobną cenę około 680.000 dol. Jeden „sprzedawany” z Property Guys, drugi z Royal Lepage. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale takie kompanie, jak Property Guys czy Comm Free, zasadniczo ograniczają się do wprowadzenia domu do systemu MLS i ewentualnie mogą pokazać ostatnie sprzedaże. Natomiast wszelkie sprawy związane ze sprzedażą, jak ustalanie pokazów, „open houses”, negocjacje z kupującymi czy spisanie umowy kupna i sprzedaży, spadają na właścicieli domów. Owszem, na obecnie aktywnym rynku, każdy dom się sprzedaje. Czyli można by powiedzieć, że agenci są niepotrzebni. Czy naprawdę? Otóż dom sprzedawany „prywatnie”, gdzie sprzedający zaoszczędził na „commission”, sprzedał się za pełną cenę! Brawo! Ale taki sam dom sprzedawany poprzez agenta, gdzie sprzedający „stracił”, może 3,5 proc. wartości domu na zapłacenie „commission” - sprzedał się za 841.000 tys. Aż o 160.000 tys. więcej niż dom „oszczędnego” właściciela.
Dlaczego tak się dzieje? To proste. Sprzedający „prywatnie”, nie mając doświadczenia i znajomości rynku, jest zadowolony, gdy uda mu się sprzedać dom blisko ceny, za którą go wystawił na sprzedaż. Oferując 0 proc. albo blisko 0 proc. wynagrodzenia dla agentów „real estate”, w naturalny sposób eliminuje on bardzo wielu potencjalnych klientów. W obecnych czasach wszyscy kupujący, którzy pracują z agentami, mają kontrakt na współpracę. Często to powoduje, że domy z minimalnym „commission” są rzadziej pokazywane przez agentów. Dlatego gdy pojawi się oferta zbliżona do „asking price”, jest ona zwykle szybko akceptowana.
W przypadku współpracy z agentem sprawy wyglądają inaczej. Oferowane 2,5 proc. „commission” dla agenta, który pracuje z kupującymi, jest na tyle skuteczną zachętą, że dom jest pokazywany bardzo wiele razy. Modne obecnie „wstrzymywanie” ofert oraz brak podaży powodują, że często na jeden dom potrafi być od 2 do 20 ofert. Skutek jest zwykle taki, jak wspomniałem na początku. Zupełnie inny wynik finansowy za taki sam produkt. Oczywiście żaden agent nie może zagwarantować sprzedaży domu za więcej niż cena wywoławcza (chyba że została ona zaniżona), ale na pewno agent może pomóc dom lepiej zareklamować, wycenić oraz poprowadzić samą sprzedaż.
Proszę pamiętać - my jako agenci jesteśmy płaceni, tylko jeśli faktycznie dokonamy transakcji. Często inwestujemy i ryzykujemy znaczne nakłady finansowe. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, nasz czas i nakłady na reklamę się nie zwrócą.
By sprzedać dom, należy go właściwie wycenić. Wycena jest zwykle robiona na bazie na „ostatnich” sprzedaży podobnych domów w tej samej okolicy. Z tym że słowo ostatnich jest w cudzysłowie. Obecnie rynek nieruchomości zmienia się tak szybko, że ceny sprzed pół roku są już historią i wystawienie domu za „cenę sprzed pół roku” może być błędem.
Znów posłużę się przykładem, tym razem z Mississaugi. Na ulicy Inverhouse - w grudniu ubiegłego roku kupiłem „semi detached” dla moich klientów za 501.000 dol., płacąc ponad cenę wywoławczą około 10.000 dol. Na początku kwietnia taki sam dom na tej samej ulicy sprzedany został za 570.000 dol. Ponad 10-procentowy wzrost ceny w ciągu czterech miesięcy. To szaleństwo, ale jeśli ktoś na bieżąco nie śledzi trendów, to może ponieść spore straty finansowe, planując sprzedaż nieruchomości.
Wracając do samej wyceny - to oczywiście - nadal korzystamy z danych statystycznych z systemu MLS. To jest baza. Następnie patrzymy, jak prezentuje się dana nieruchomość i co można i za ile by się opłacało poprawić, by była jeszcze bardziej atrakcyjna. Następnie analizujemy obecną sytuację oraz konkurencję. By dom dobrze sprzedać, należy go dobrze zaprezentować. Jest takie powiedzenie, że zdjęcie jest warte 1000 słów. Ale jeśli jest to dobre zdjęcie, to być może jest ono warte więcej. Natomiast często zdjęcia, które widzę na MLS, nie są warte nawet jednego słowa! „Wstyd”. Jak już ktoś nam płaci za nasz serwis, to poprzez szacunek dla naszego klienta, powinniśmy zainwestować w dobry sprzęt fotograficzny czy zamówić zawodowego fotografa. Robienie zdjęć telefonem, nawet najlepszym, nie jest akceptowalne.
Oczywiście wycena to skomplikowany proces i nie aż taki prosty. Może się na przykład okazać, że wyceniamy dom w południowym Etobicoke na 50-stopowej działce. Patrzymy, że podobne domy sprzedają się (na przykład) po około 700.000 dol. Niezła cena? Ale jeśli byśmy wydali około 50.000 dol. na podział tej działki na dwie po 25 stóp, to wówczas każda z nich bez problemu może być sprzedana za 550.000 dol. Spora różnica, nieprawdaż? Otrzymać 1,1 miliona zamiast 700.000 dol. to bardzo dużo!
Dlatego wszystkich z Państwa zapraszam do współpracy. Jeśli chcecie sprawdzić, ile można by było otrzymać dziś za waszą nieruchomość, proszę do nas dzwonić. Robimy to bezpłatnie i bez stresu! Więcej. Jeśli widzimy potencjał, to możemy nawet pomóc w sfinansowaniu podziału czy budowy domu, by Państwa profit był większy. Praca razem może być bardzo owocna!
Zapraszam do współpracy! Korzystając z naszego doświadczenia, mogą Państwo odkryć prawdziwą, często ukrytą wartość waszej nieruchomości!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
