Obecnie nie jest łatwo „położyć ręki” na jakimkolwiek domu. Wszędzie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle bardzo duża konkurencja. W tym roku ze składanych przeze ze mnie ofert tylko dwa razy nie miałem konkurencji. Nie jest dobrze, ale można zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.
• Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji.
• Preaproval – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki, kiedy konkurujemy z 5-10 ofertami. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki (preapproval) pozwala na oferty bez warunków.
• Preinspection – podobnie jak z mortgage’em – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto.
• Znajomość rynku – jeszcze raz warto wrócić do „ważności” doświadczonego agenta. On powinien wam pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.
• Rozumienie, jak multiple offers pracują – w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiego razu.
• Być gotowym zapłacić więcej, kiedy ma to sens. Ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był do kupienia w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 700 tys. Sprzedał się za ponad 820 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwala na podział na dwie lub budowę bliźniaka albo budowę multiplexu – czyli tak naprawdę jest warta znacznie więcej,
• Skorzystać z „dodatkowego dochodu z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwym do zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga.
• Być gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do porażki.
• Jeśli mamy dom do sprzedaży, powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.
• Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są niższe, ale też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 310.000 dol. Dziś cena zbliża się do 380.000 dol.
• Jeśli planują Państwo down sizing za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie masz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.,000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.
Czasy dla kupujących po raz pierwszy nie są też łatwe. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być tax deductable dla kupujących pierwszy dom przez 5 pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego. Wiadomo, że drugi unit wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.
W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.
• Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. down – czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. down. Co uzbierają, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili 5 lat temu z 5 proc., dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.
• Starać się kupić dom z rental income raczej niż condominium. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup condominium. Przeciętne condo za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wielu wynajmuje mieszkania, bo nie mogą ich kupić. Gdy kupimy dom lub połówkę z rental apartment, który można wynająć za 1200 dol., to wówczas za 3100 dol. miesięcznie możemy kupić nieruchomość do około 550.000 dol. To ciągle możliwe.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi – wielu z nas wynajmuje i mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back splits), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe back split, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym interest, czyli jeśli odpowiednio zrobimy to u prawnika i podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.
