Nieruchomości
Kategorie potomne
Jeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie, czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe?
Życie pisze różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często. Równie często prawdziwym powodem, dlaczego chcą Państwo zdjąć dom z rynku, niekoniecznie jest chęć rezygnacji ze sprzedaży, a brak zadowolenia z wyników pracy agenta, który ją prowadzi.
Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.
Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążącą legalną umowę na określony okres nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane "Exclusive Listing" może być podpisany nawet na jeden dzień.
Oznacza to, że jeśli kontrakt dojdzie do daty, w której ma wygasnąć, umowa z firmą brokerską wygasa i nie musimy jej kontynuować. Problem jest, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy, nawet do roku. I wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?
Otóż istnieją dwie opcje:
Pierwsza nazywa się "Suspension of Listing Agreement", czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to "Cancellation of Listing Agreement", czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.
Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.
Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.
Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany "Cancellation of Listing Agreement". W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym. Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest "holdover period" i zwykle wynosi od 60 do 90 dni. Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.
Druga opcja to "Suspension of Listing Agreement". Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension). Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie "suspension" nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który pierwotnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.
Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?
Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Więc jeśli przychodzi warunkowa oferta, to jest ona zwykle warunkowa na pięć biznesowych dni, kiedy kupujący zazwyczaj załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego "Waiver", a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany. Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, się unieważni. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedalibyśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom. Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.
Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są na relatywnie krótki okres. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny, by był w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty, pod warunkiem że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek na sprzedaż swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się "Escape Clause" i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.
Jak wspomniałem wcześniej, mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 500.000 dol. – to może nawet mieć kilku chętnych na jego nabycie. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko dwa lub trzy dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez pięć dni bankowych. W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet zawrzeć w ofercie warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli "Escape Clause" na 24 godziny.
Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jeśli słyszy się określenie, że coś się sprzedaje jak świeże bułeczki, to tak wyglądała sprzedaż nowych mieszkań w niedzielę w czasie specjalnie zorganizowanego spotkania, w którym mogła uczestniczyć cała Polonia za naszym pośrednictwem. Mała, 10-osobowa grupa agentów z terenu całego Toronto została zaproszona przez Phantom Development do sprzedaży bardzo ekskluzywnego budynku.
Nasza firma została zaproszona do współpracy jako jedyna z polskiego środowiska. Budynek ten powstanie w 2018 roku naprzeciw Bayview Village Mall i dwie minuty od stacji metra. W tę niedzielę również mieli szansę kupować Chińczycy, których reprezentowała jedyna firma z ich środowiska. To było niesamowite, bo firma ta zatrudniła całą ekipę radiową i na żywo w chińskim radiu prowadziła kampanię reklamową i mówiła o tym projekcie. Efekt był taki, ciągle napływała fala nowych klientów i ponad 40 proc. mieszkań zostało sprzedanych w czasie tego kilkugodzinnego spotkania. Ci, co się dłużej zastanawiali, mieli problemy z rezerwacją niektórych bardziej popularnych modeli, bo te znikały szybko. Na szczęście ci z Państwa, którzy pojawili się na spotkaniu, byli w stanie dostać to, co chcieli, dzięki między innymi temu, że obecny na sali właściciel Phantom Development, Henry Strasser, bardzo lubi Polaków i pozwolił nam wybrać kilka unitów, które trzymał na liście rezerwowej. Przedłużył on również do 9 maja możliwość kupna mieszkań dla naszych klientów, zanim projekt będzie dostępny dla innych. Sugerowałbym, że jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem w tym budynku, by nie czekać. Inni agenci zaproszeni do współpracy nie próżnują i ciekawe modele szybko się kończą. Praktycznie wszystkie jednosypialniowe unity są już sprzedane, jedna sypialnia plus den mają ograniczoną podaż. Sporo jest dwusypialniowych mieszkań, ale te też znikają szybko.
Dlaczego to jest taka niezwykła okazja? Bardzo mały budynek, bo tylko 111 mieszkań, w znakomitej lokalizacji w okolicy bardzo drogich domów i ulubionej przez chińskich inwestorów. Ten budynek będzie miał właśnie przez to znakomitą wartość przy odsprzedaży! Bardzo dobre ceny mieszkań i wysoki standard wykończeń. Na przykład appliances są firmy BOSH. Kuchnie i łazienki bardzo wysokiej jakości. Salon sprzedaży mieści się w budynku, który ten deweloper wybudował wcześniej, i można w nim zobaczyć jakość i dbałość o detal.
Wszyscy zainteresowani mogą wejść na moją stronę www.czaplinski.ca i poczytać więcej i ewentualnie wypełnić formę rejestracyjną. Wówczas agent z naszej firmy będzie z Państwem w kontakcie. Dla tych, którzy nie lubią Internetu czy komputerów, oczywiście jesteśmy do dyspozycji w Starskym II lub możemy umówić się w salonie sprzedaży. Proszę zadzwonić wcześniej pod numer 905-820-6969, by się umówić. Ja jestem dostępny pod numerem 905-278-0007.
Zupełnie inny temat
W ostatnich 30 dniach pomogłem 3 rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Jaki to ma sens? Ogromny, ale głównie finansowy. Jak wiemy wszyscy, ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone, bo nagle się okazuje, że posiadamy ogromne equity.
Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo maintenance, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również są nie bardzo przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze, co rozwiąże problem, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki też są wysokie.
Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Fort Erie. Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Natomiast ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce na bardzo spokojnym osiedlu 5 minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko 6 lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem. Mój klient już po fakcie powiedział mi, że gdy podjechaliśmy pod ten dom, a nie wiedział, jaka jest jego cena, pomyślał sobie – dlaczego ja mu pokazuję domy za 600.000 dol. Gdy wszedł do środka, obejrzał dom i dowiedział się, że kosztuje tylko 300.000 dol. – decyzja była szybka.
Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torotońskiego rynku, możemy sprzedać dom za 600-700 tysięcy. Za połowę kupujemy dom za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze), podatki (które są znaczne niższe), oraz mamy poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ten rynek też zaczyna być gorący, co wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami, bo coraz więcej ludzi z Metro Toronto zaczyna o tym myśleć.
Może być jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.
Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W tym tygodniu w imieniu swoim i całego DOMATOR Team oraz Phantom Development chciałbym zaprosić całą Polonię do przedsprzedaży jeszcze niedostępnego dla ogółu projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall.
Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 miliona.
"Boutique style" budynek będzie miał tylko 11 pięter i tylko 113 mieszkań. Znakomita lokalizacja oraz limitowana liczba unitów gwarantują powodzenie tej inwestycji.
Dlaczego jest to atrakcyjna lokalizacja? Tylko dwie minuty na piechotę do Bayview Subway Station; przez ulicę do Bayview Village Mall; tylko 7 minut samochodem do North York Hospital; szybki dostęp to Toronto Downtown poprzez system metra, wiele parków, doskonałych szkół i brak dobrej jakości mieszkań do wynajęcia.
Bardzo atrakcyjne ceny. Niższe niż okoliczne nowo budowane condominia – od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem. Wszystkie mieszkania mają balkony. Mieszkania będą bardzo dobrze wyposażone. W cenie wliczonych jest 6 appliances. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.
Domator TEAM ma zarezerwowanych 25 mieszkań dla naszych klientów tylko do 3 maja. Tylko do tego czasu mają Państwo możliwość wyboru mieszkań bez kolejek.
Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę.
Kupujący z nami mają: – możliwość odsprzedaży unitu przed zakończeniem budowy (assignment), możliwość wynajmowania unitu w czasie oczekiwania na rejestrację oraz maksymalny koszt zamknięcia ustalony został na 5000 dol. Pierwsza wymagana wpłata to 3000 dol. Pozostałe wpłaty są rozłożone w czasie w dogodny sposób.
By zobaczyć plany mieszkań oraz ceny – należy umówić się na spotkanie z jednym z członków Domator Team w Starsky II w czasie naszych dyżurów. Telefon do biura w Starsky II 905-820-6969.
Proszę nie zwlekać, bo najlepsze unity sprzedają się bardzo szybko.
W niedzielę, 3 maja – o 14.00 zorganizowany jest specjalny "sales event".
Wszyscy zainteresowani powinni wpisać się na naszą listę poprzez stronę www.czaplinski.ca. Na tej stronie są dodatkowe informacje. Można też wpisać się na listę w Starskym II lub dzwoniąc do Maćka Czaplińskiego pod bezpośredni numer kontaktowy 905-278-0007.
Proszę nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od bardzo dawna.
Maciek Czapliński
www.czaplinski.ca
905-278-0007
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kilka dni temu zostałem zaproszony jako jeden z 10 agentów z całego GTA (i jedyny z polskiego środowiska) przez Phantom Development do sprzedaży zupełnie nowego projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall. Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 mln dol. Ten budynek będzie bardzo mały, bo tylko 11 pięter i po 11 mieszkań na piętrze. To zapewni jego ekskluzywność i dlatego będzie on znakomitą inwestycją.
Znakomita lokalizacja:
• 2 minuty na piechotę do Bayview Subway Station;
• Przez ulicę do Bayview Village Mall;
• 7 minut samochodem do North York Hospital;
• Szybki dostęp to Toronto Downtown przez system metra;
• 84 proc. punktacja "Walkscore" – oznacza to, że w tej okolicy można praktycznie wszystko załatwić na piechotę.
Świetne ceny, bo już od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem i 415.000 dol. za dwusypialniowe mieszkania. Wszystkie mieszkania mają balkony lub duże tarasy. Przy tych cenach, tej lokalizacji oraz małej liczbie oferowanych mieszkań jest to znakomita inwestycja, która szybko nabierze wartości.
Mieszkania będą oczywiście bardzo dobrze wyposażone. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.
Co jest ważne, że ta wyjątkowa oferta i możliwość zakupu na zasadzie pierwszeństwa będzie możliwa tylko do końca kwietnia. Ja mam zarezerwowanych aż 25 mieszkań dla swoich potencjalnych klientów, ale tylko do końca miesiąca. W tym czasie mają Państwo możliwość wyboru bez kolejek na zasadzie pierwszeństwa.
Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę
Kupujący z nami otrzymają:
• Free assigment – czyli możliwość odsprzedaży;
• Free island w kuchni;
• Free rental w czasie interim occupancy;
• 5000 dol. maksymalny koszt "levies".
Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę kwadratową. Zawarte będzie w nim ogrzewanie i chłodzenie, ubezpieczenie budynku, naprawy budynku oraz fundusz rezerwowy.
Jeszcze warto wspomnieć o wymaganych wpłatach. 3000 dol. w chwili podpisania wstępnej umowy. 5% minus 3000 dol. w ciągu miesiąca, 5% po 90 dniach, 2,5% po 180 dniach, 2,5% po 250 dniach, 2,5% po 540 dniach i ostatnie 2,5% w 2018 r.
Proszę więc nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od dawna.
***
Tak przy okazji warto przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act.
Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.
Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.
Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:
• defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.
Dwuletnia gwarancja pokrywa:
• penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
• poważne defekty strukturalne (pękające basements);
• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotyczącej zdrowia i bezpieczeństwa.
Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
• główne elementy konstrukcyjne, które są związane z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.
New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.
Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu.
NHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia w przekazywaniu nieruchomości.
Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które wynosi powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.
W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Wiemy, że ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Warto wiedzieć, jak wygląda sprawa zakupu domu poza GTA trochę dalej i być może też na trochę większej działce.
To jest często prawdą, że im dalej od CN Tower, to tym taniej. I rzeczywiście dla wielu z kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą, pod warunkiem że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta, jak Kitchener, Barrie czy Hamilton, na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga czy Oakville. Ceny są tam często takie, jakie były w GTA 5-6 lat temu, czyli często o 30, a nawet 35 proc. niższe.
Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy! Czyli idealne miejsce na emeryturę i dla tych, którzy nie mają problemów z dojazdami do pracy. Z kolei kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważą niższą cenę, którą zapłacimy za dom. Należy pamiętać, że 100.000 dol. różnicy w cenie domu to około 450 dol. miesięcznie w spłatach. Teraz jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 na tydzień, a 40 na miesiąc plus koszt benzyny, to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy.
Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1-2-akrowych. Pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać.
Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan gas. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są na zewnątrz ponad terenem – też należy je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. To jest obszerny temat i zainteresowani mogą do mnie dzwonić.
Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy, inaczej mówiąc, centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie, oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.
Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z "szambem".
W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz.
Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowna i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.
Sposób usuwania odpadków – śmieci są zazwyczaj odbierane spod domu, ale często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze "recykling" program.
Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą jako "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.
Poczta – nie zawsze jest dostarczana pod drzwi i może być wymagane odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.
HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".
Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Czasami słyszy się określenie "kupujący po raz pierwszy", czyli "first time buyers". Jakie przywileje mają tacy kupujący i jaka jest ich szansa na zakup pierwszego domu, kiedy ceny są, jak wiemy wszyscy, coraz wyższe?
Według prawa, osoba, którą określamy jako "first time buyers", to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich 5 lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad 5 lat temu i od 5 lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii. Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako "kupujący po raz pierwszy" – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich 5 latach. Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni oni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.
Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy? Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – określany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol., jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax. Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na downpayment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok. Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na downpayment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez downpayment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany downpayment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, ale mamy dobry "kredyt", możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć na downpayment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca niż latami zbieranie na downpayment.
Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2-3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3-4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem w real estate 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! Średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwany bliźniak. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy... Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominium to jest taki dobry pomysł?
Zróbmy kilka wyliczanek. Jeśli kupimy condo (małe około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. downpayment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol./mies. plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol./mies.
Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. downpayment i że podatki będą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol., przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol./m. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie takie same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi. Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!
Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back-splits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp do ogrodu niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty personalne za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.
Mam nadzieję, że te wyliczanki pobudzą Państwa do myślenia i zachęcą do podjęcia właściwych decyzji. Zapraszam do dzwonienia i do rozmowy. My kochamy pracować z kupującymi po raz pierwszy i aż szkoda, że przez wysokie ceny jest ich coraz mniej.
Na marginesie jeszcze dwie uwagi. Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania.
Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol./mies. Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.
Druga uwaga dotyczy inwestorów. Często kupują Państwo condo na inwestycje, by je wynajmować. Moim zdaniem, jest znacznie lepszy "cash flow", jeśli kupimy zamiast dwóch apartamentów po 250.000 dol. jeden semi detached za 500.000 dol. z dwoma apartamentami do wynajęcia. Dlaczego tak się dzieje? Zainteresowanych zachęcam do rozmów indywidualnych, gdzie wszystko pokażę i wyliczę na konkretnych przykładach. Zapraszam do współpracy – ja zawsze mam czas dla Państwa!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Warto wiedzieć, co taki kontrakt zawiera.
Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i przysparza potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znak przed nieruchomością, strona internetowa agenta czy ogłoszenia w prasie.
Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większą szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.
Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.
•Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.
•Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission płaconego firmie brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmie brokerskiej, która przyniesie ofertę.
•Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.
•Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku sprzedaży, ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.
•Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w real estate board ich klientom zainteresowanym zakupem.
•Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.
•Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.
•Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.
Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację
Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanej "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.
Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrimonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej na dokumentach.
Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.
Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?
Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!
•Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych, może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.
•Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.
•Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.
•Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość dotarcia do około 90 proc. rynku kupujących.
•Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym są bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.
•Do domów wystawianych "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2-3 dniach prywatny listing zamienia się w MLS Listing.
•Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.
Maciek Czapliński
416-999-3023
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia.
• Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w Mineola West wychodzący na tory kolejowe to też nie najlepsza lokalizacja.
• Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B" landers.
• Błędne przekonanie, że "power of sale" to jest znakomita okazja – w praktyce domy wystawione jako "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy wystawione prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.
• Pokazywanie prawdziwych uczuć – często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.
• Próba zakupu nieruchomości na własną rękę – czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.
Tak zwany "buyer agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.
• Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu – utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.
• Umowa warunkowa na załatwienie finansowania – na dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "peace of mind" w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.
• Powinno się pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę – na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.
• Home inspection – dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte.
• Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji – często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by tak naprawdę poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.
• Zakochanie się w oglądanym domu – zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.
• Ukryte koszty związane z zakupem – wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST od ubezpieczenia. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.
• Umowy "na gębę" – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.
• Pamiętanie o wzroście wartości – kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.
• Nierozumienie trendów rynkowych – kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji.
Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W czwartek, 5 marca, nasza firma Realty Executives Domator miała losowanie samochodu dla naszych klientów.
Myślę, że warto przypomnieć historię tego wydarzenia i jak samo losowanie przebiega. Pierwsze losowanie miało miejsce w 1996. Na początku losowaliśmy Hondę Civic, a czwartkowa edycja była piątą, podczas której losowaliśmy Mercedesa klasy B. Gdy po raz pierwszy losowaliśmy samochód w 1996 roku – byliśmy pierwszą i jedyną firmą real estate, która wpadła na taki pomysł. Po drodze i obecnie mamy naśladowców, ale my mamy satysfakcję, że to był nasz oryginalny pomysł. Losowanie samochodu jest nagrodą dla wszystkich naszych klientów za to, że z nami albo zakupili, albo sprzedali nieruchomość (wynajmowanie nie jest zaliczane do losowania).
Każdy, kto sprzedał lub zakupił nieruchomość, ma jedną szansę. Ci, co kupili i sprzedali, mają dwie szanse w losowaniu! W tegorocznej edycji mieliśmy blisko 200 losów! Początkowo wszystkie losowania miały miejsce w Restauracji Fregata, ale od dwóch edycji przenieśliśmy się do Centrum Jana Pawła II ze względu na wielkość sali.
Samo losowanie miało charakter uroczystego obiadu (przygotowanego przez Jana Gromadę), w czasie którego znakomity zespół muzyczny pod wodzą Marka Majewskiego zapewniał rozrywkę. Gościnnie wystąpił też Wojciech Gawenda z zaprzyjaźnionego z Domatorem Kabaretu pod Bańką.
Wróćmy do samego losowania i obowiązujących zasad. Otóż przed losowaniem wysyłamy zaproszenia do wszystkich kwalifikujących się klientów.
Każdy, kto chce uczestniczyć w losowaniu, musi przyjść na losowanie osobiście lub wysłać swojego przedstawiciela. Po przyjściu do Centrum JP II, każdy wrzuca los (losy) do bębna losującego. Jak już wszystkie losy są w bębnie losującym, zaczynamy pierwszy etap losowania, który z całej puli wyłania 3 razy po 3 losy finałowe. Te 9 losów jest następnie umieszczane w oddzielnym pojemniku (oczywiście pod nadzorem wszystkich obecnych). Z tych losów na zasadzie odwrotnej kolejności jest wyłaniany zwycięzca (zwycięzcy). Czyli pierwszy los wyciągnięty z tej puli odpada i "odpadający" wyciąga następny los, który odpada. I tak się dzieje do ostatniego losu. Ostatni los, który pozostaje w pojemniku, jest losem zwycięskim.
W tym roku Mercedesa B250 wygrali Iwona i Jacek Ziolek! Nie muszę dodawać, że zwycięzcy byli bardzo szczęśliwi i nie od razu uwierzyli w swoje szczęście. Wygrywający los wyciągnął Eddie Palozze, który wraz z żoną Kasią wygrali drugą nagrodę. Trzecia nagroda przypadła w tej edycji Mirkowi Futkowskiemu.
View the embedded image gallery online at:
http://www.goniec24.com/nieruchomosci?start=210#sigProIdb8cb6507c2
http://www.goniec24.com/nieruchomosci?start=210#sigProIdb8cb6507c2
Oprócz dziewięciu głównych mieliśmy w tym roku blisko 40 nagród pocieszenia. Wiele z nich było ufundowanych przez Domator Team ale również wiele było sponsorowanych przez biznesy, z którymi współpracujemy od lat. Jest to bardzo miły fakt, bo biznesy powinny się popierać.
Wypada mi wymienić firmy, które nam pomogły i ufundowały cenne nagrody:
Domenic D'Urzo – Scotia Bank; Ed Nakon – Prawnik; Małgorzata i Witold Manitiusowie – Polimex; Rafał Tyszler – Bluerey Home Inspections; Starsky Supermarket; Karol Nowysz – Firma All Dom; Leszek i Ewa Dziadeccy – Advantage Group of Financing; Teck Man Flooring, Robert Rusiak – Kuchnie; Roman Rusiak – Zegarmistrz, Monika Liberek – Prawnik, Art-Home – Artur Schellenberg, Agnieszka Kossakowska – Insurance Broker, Barbara Pilecki – Mortgage Broker, Tomasz Spychalski – Mortgage Architects, JP Polon – Renovations, MM Photography – Marcin Olszewski.
Wszystkim sponsorom serdecznie dziękujemy.
W imieniu całego Domator Team, czyli Kasi Czaplińskiej, Agnieszki Czaplińskiej, Iwony Nowysz, Anny Koby, Doroty Szapowałow, Małgorzaty Wielądek, Marka Klugi, Łukasza Chełminiaka oraz Dominiki Spychalskiej, oraz własnym całą Polonię zapraszamy do współpracy.
To dzięki Państwu nasza firma może w ramach podziękowania sponsorować wiele wydarzeń polonijnych!
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W czwartek, 5 marca, o godzinie 19.00 w Centrum Jana Pawła II odbyła się wielka impreza! Losowanie samochodu dla wszystkich kwalifikujących się klientów Domator Team – czyli Realty Executives Domator Inc.
W imprezie tej biorą udział klienci, którzy zakupili lub sprzedali nieruchomości wraz z Domator Team. Każda transakcja liczy się za jeden los. Tak więc niektórzy z naszych klientów mieli po dwie lub więcej szans wygrania Mercedesa B250, który jest główną nagrodą.
A teraz trochę o historii losowania samochodu od naszej firmy. Jest to 18. edycja. Na początku losowaliśmy Hondę Civic. Obecnie po raz piąty losowaliśmy Mercedesa klasy B. Jesteśmy pierwszą firmą real estate na terenie Ontario, która zaczęła losować samochód dla swoich klientów. Obecnie mamy kilku naśladowców, ale my byliśmy pierwsi.
Samo losowanie ma zawsze charakter bardzo uroczystego obiadu wraz z występami, które umilają wieczór. W tym roku ponownie losowanie odbyło się w Centrum JP II ze względu na większą salę. Poprzednie szesnaście edycji miało miejsce w bardzo z nami zaprzyjaźnionej "Fregacie". W losowaniu pomagają nam często artyści z "Kabaretu pod Bańką". W tym roku Wojtek z Magdą również nam pomogli, z tym że Wojtek też brał udział w losowaniu.
Znakomity obiad został przygotowany przez pana Jan Gromadę, a oprawę muzyczną zapewnił Marek Majewski z czteroosobowym zespołem wirtuozów muzycznych. Ostatnim razem Marek wraz z muzykami dali taki popis, że wszyscy zapomnieli, po co się pojawili na sali, i zrobiła się prawie taneczna impreza!
To, co sobie bardzo cenimy w biznesie, to lojalność i wzajemny szacunek. Jest w końcu na rynku polonijnym bardzo dużo dobrych agentów, a jednak bardzo wielu naszych klientów wraca do nas nie tylko dlatego, że mają szanse na wygranie samochodu. Wracają oni najczęściej dlatego, że my dbamy o ich interes i dbamy o to, by nie kupili kota w worku.
Jak Państwo wiedzą, jestem w biznesie od prawie 24 lat i w tym czasie pomogłem ponad 2500 rodzinom zmienić domy czy mieszkania. To świadczy o zaufaniu.
A propos zaufania, warto powiedzieć, jak odbywa się losowanie, by było ono sprawiedliwe. Dzięki systemowi, który wymyślił Wojtek Gawenda przy pierwszym losowaniu, możemy spokojnie podchodzić do każdego kolejnego, bo po prostu mamy całą salę nadzorującą sam fakt losowania oraz jest ono tak opracowane, by nie było podejrzeń o "ustalanie" wyniku.
Zacznijmy od początku. Wszyscy, którzy kwalifikują się na losowanie, dostają zaproszenia poprzez pocztę. By wziąć udział w losowaniu, muszą oni przyjść na nie z ważnym zaproszeniem lub wysłać przedstawicieli. Następnie, wszystkie losy są osobiście wrzucane do bębna losującego w identycznych kapsułach. Ostatni los może być dodany do bębna losującego o 20.00. Po tym czasie nowe losy nie są akceptowane. Kiedy zaczynamy losowanie, ma ono dwa etapy. Pierwszy etap to losowanie dziewięciu losów finałowych. Te losy bez otwierania przekładane są do szklanego pojemnika. Wszystkie pozostałe losy usuwane są z bębna losującego. Po finałowym etapie losowania, pośród tych losów losujemy bardzo wiele nagród pocieszenia.
Ale wróćmy do losów finałowych. Spośród nich losujemy pierwszy, który jest pierwszym losem odpadającym! I teraz zaczyna się zabawa, bo każdy kolejny los też odpada i losują go kolejni odpadający, czyli w praktyce nikt, kto mógłby coś zamieszać, nie dotyka losu! Ostatni los, który pozostaje w bębnie losującym, jest tym, który wygrywa Mercedesa!
Jak wspomniałem, jest bardzo wiele nagród pocieszenia. Wszyscy z rundy finałowej dostają nagrody, ale również wiele osób spoza tej fazy coś wygrywa.
Tak naprawdę to mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością, że nawet jeśli któryś z naszych klientów na losowaniu nagrody nie wygra, to i tak na sali będą sami zwycięzcy. Ceny nieruchomości wzrosły od 10 do 20 procent w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli każdy i tak " zarobił" równowartość Mercedesa.
Ponieważ artykuł ten jest publikowany tuż po losowaniu, o zwycięzcach i sponsorach będą mogli Państwo przeczytać na mojej stronie www.czaplinski.ca już w piątek.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
