Zwykle sprzedający koncentrują się na tym, ile muszą zapłacić za sprzedaż, zamiast na tym, jak uzyskać maksymalną cenę za sprzedaż. Dlatego wiele osób w poszukiwaniu oszczędności na „commission” dla agentów wprowadza domy do sprzedaży do systemu MLS poprzez takie kompanie, jak „Property Guys” czy „Comm Free”. Wprowadzenie listingu do systemu MLS poprzez takie kompanie jest rzeczywiście tańsze, bo kosztuje około 1000 dol., ale często jest bardzo opłakane w skutkach, szczególnie na tak aktywnym rynku, jaki panuje obecnie.
Posłużę się przykładem z ostatniego okresu. Na tej samej ulicy w Etobicoke zostały wprowadzone do sprzedaży dwa takie same domy. Oba za podobną cenę około 680.000 dol. Jeden „sprzedawany” z Property Guys, drugi z Royal Lepage. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale takie kompanie, jak Property Guys czy Comm Free, zasadniczo ograniczają się do wprowadzenia domu do systemu MLS i ewentualnie mogą pokazać ostatnie sprzedaże. Natomiast wszelkie sprawy związane ze sprzedażą, jak ustalanie pokazów, „open houses”, negocjacje z kupującymi czy spisanie umowy kupna i sprzedaży, spadają na właścicieli domów. Owszem, na obecnie aktywnym rynku, każdy dom się sprzedaje. Czyli można by powiedzieć, że agenci są niepotrzebni. Czy naprawdę? Otóż dom sprzedawany „prywatnie”, gdzie sprzedający zaoszczędził na „commission”, sprzedał się za pełną cenę! Brawo! Ale taki sam dom sprzedawany poprzez agenta, gdzie sprzedający „stracił”, może 3,5 proc. wartości domu na zapłacenie „commission” - sprzedał się za 841.000 tys. Aż o 160.000 tys. więcej niż dom „oszczędnego” właściciela.
Dlaczego tak się dzieje? To proste. Sprzedający „prywatnie”, nie mając doświadczenia i znajomości rynku, jest zadowolony, gdy uda mu się sprzedać dom blisko ceny, za którą go wystawił na sprzedaż. Oferując 0 proc. albo blisko 0 proc. wynagrodzenia dla agentów „real estate”, w naturalny sposób eliminuje on bardzo wielu potencjalnych klientów. W obecnych czasach wszyscy kupujący, którzy pracują z agentami, mają kontrakt na współpracę. Często to powoduje, że domy z minimalnym „commission” są rzadziej pokazywane przez agentów. Dlatego gdy pojawi się oferta zbliżona do „asking price”, jest ona zwykle szybko akceptowana.
W przypadku współpracy z agentem sprawy wyglądają inaczej. Oferowane 2,5 proc. „commission” dla agenta, który pracuje z kupującymi, jest na tyle skuteczną zachętą, że dom jest pokazywany bardzo wiele razy. Modne obecnie „wstrzymywanie” ofert oraz brak podaży powodują, że często na jeden dom potrafi być od 2 do 20 ofert. Skutek jest zwykle taki, jak wspomniałem na początku. Zupełnie inny wynik finansowy za taki sam produkt. Oczywiście żaden agent nie może zagwarantować sprzedaży domu za więcej niż cena wywoławcza (chyba że została ona zaniżona), ale na pewno agent może pomóc dom lepiej zareklamować, wycenić oraz poprowadzić samą sprzedaż.
Proszę pamiętać - my jako agenci jesteśmy płaceni, tylko jeśli faktycznie dokonamy transakcji. Często inwestujemy i ryzykujemy znaczne nakłady finansowe. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, nasz czas i nakłady na reklamę się nie zwrócą.
By sprzedać dom, należy go właściwie wycenić. Wycena jest zwykle robiona na bazie na „ostatnich” sprzedaży podobnych domów w tej samej okolicy. Z tym że słowo ostatnich jest w cudzysłowie. Obecnie rynek nieruchomości zmienia się tak szybko, że ceny sprzed pół roku są już historią i wystawienie domu za „cenę sprzed pół roku” może być błędem.
Znów posłużę się przykładem, tym razem z Mississaugi. Na ulicy Inverhouse - w grudniu ubiegłego roku kupiłem „semi detached” dla moich klientów za 501.000 dol., płacąc ponad cenę wywoławczą około 10.000 dol. Na początku kwietnia taki sam dom na tej samej ulicy sprzedany został za 570.000 dol. Ponad 10-procentowy wzrost ceny w ciągu czterech miesięcy. To szaleństwo, ale jeśli ktoś na bieżąco nie śledzi trendów, to może ponieść spore straty finansowe, planując sprzedaż nieruchomości.
Wracając do samej wyceny - to oczywiście - nadal korzystamy z danych statystycznych z systemu MLS. To jest baza. Następnie patrzymy, jak prezentuje się dana nieruchomość i co można i za ile by się opłacało poprawić, by była jeszcze bardziej atrakcyjna. Następnie analizujemy obecną sytuację oraz konkurencję. By dom dobrze sprzedać, należy go dobrze zaprezentować. Jest takie powiedzenie, że zdjęcie jest warte 1000 słów. Ale jeśli jest to dobre zdjęcie, to być może jest ono warte więcej. Natomiast często zdjęcia, które widzę na MLS, nie są warte nawet jednego słowa! „Wstyd”. Jak już ktoś nam płaci za nasz serwis, to poprzez szacunek dla naszego klienta, powinniśmy zainwestować w dobry sprzęt fotograficzny czy zamówić zawodowego fotografa. Robienie zdjęć telefonem, nawet najlepszym, nie jest akceptowalne.
Oczywiście wycena to skomplikowany proces i nie aż taki prosty. Może się na przykład okazać, że wyceniamy dom w południowym Etobicoke na 50-stopowej działce. Patrzymy, że podobne domy sprzedają się (na przykład) po około 700.000 dol. Niezła cena? Ale jeśli byśmy wydali około 50.000 dol. na podział tej działki na dwie po 25 stóp, to wówczas każda z nich bez problemu może być sprzedana za 550.000 dol. Spora różnica, nieprawdaż? Otrzymać 1,1 miliona zamiast 700.000 dol. to bardzo dużo!
Dlatego wszystkich z Państwa zapraszam do współpracy. Jeśli chcecie sprawdzić, ile można by było otrzymać dziś za waszą nieruchomość, proszę do nas dzwonić. Robimy to bezpłatnie i bez stresu! Więcej. Jeśli widzimy potencjał, to możemy nawet pomóc w sfinansowaniu podziału czy budowy domu, by Państwa profit był większy. Praca razem może być bardzo owocna!
Zapraszam do współpracy! Korzystając z naszego doświadczenia, mogą Państwo odkryć prawdziwą, często ukrytą wartość waszej nieruchomości!
