Nieruchomości
Kategorie potomne
Często, kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom do rozbudowy, wydaje się nam, że możemy wybudować sobie dom marzeń. Okazuje się jednak szybko, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów, którym musimy się podporządkować.
Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo "chaotycznym" środowisku. Przepisy, które regulują, co można budować i w którym miejscu, nazywane są "zoning by-law" i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych jego rejonów oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych realiów.
Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację istniały w obrębie każdego "starego miasta", takiego jak Etobicoke czy Scarborough, bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe "City Wide Zoning By-Law" – jednolite dla całego miasta Toronto. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy, należy patrzeć na nowe oraz na stare wymagania i projektować według "najgorszego" przypadku z obu "zoningów". Ten proceder będzie trwał jeszcze przez kilka lat, zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.
"Zoning by-law" określają maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym "planing department" każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów. W tym przypadku planista będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i esencjonalnych informacji.
Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani – doskonałym źródłem informacji są "interactive maps", które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje, oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne.
W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy, niż wymagają przepisy. Czasami też się dzieje tak, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze. Co robić w takiej sytuacji?
Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycję wraz z listą potrzebnych "adjustments". Rysunki wraz z aplikacją i opłatami – złożyć w biurze administracyjnym COA. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z "planing department" i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie – odpowiednia informacja jest wysyłana do wszystkich zamieszkanych domów w promieniu 200 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w ich okolicy. Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, która nazywa się Ontario Municipal Board (OMB).
Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to kosztować tysiące dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania może trwać miesiącami!
Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb "aplikantów" o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż protestach sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów – może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radcy miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią "tłumu".
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy (banki i inne instytucje finansowe) mają dwie typowe opcje do dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze ("mortgage"): "power of sale" lub "foreclosure". W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale". Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.
"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości.
Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż w przypadku "power of sale". Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:
• Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem, dlaczego to robi,
• Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy, czyli bank może zatrzymać niektóre nieruchomości jako swój "asset",
• Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,
• Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane tracącym dom,
• Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później jak już "foreclosure" będzie zatwierdzone przez sąd.
• Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.
Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to co jest ważne, to to że prawo to nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank sprzedając nieruchomość na podstawie POS ("power of sale"), musi przestrzegać pewnych zasad:
• Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,
• Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,
• Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,
• Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,
• Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane właścicielowi tracącemu dom ("mortgagor"),
• Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,
• Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.
Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości w czasie ostatniego kryzysu finansowego. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak pisałem wcześniej, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA. Gdy bank uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wystawiane na sprzedaż przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, chcąc sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się tworzyć efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brakuje chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w USA pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki przez kredytobiorców, cały kraj bazował na spekulacji - potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście, w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest takie, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach. Dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Większość ludzi kupuje nieruchomości, by w nich zamieszkać i powoli je spłacać. To jest najbardziej typowy sposób inwestowania. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości.
Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.
Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:
1. Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu,
2. Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie,
3. Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości,
4. Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.
Każdy z tych sposobów inwestowania jest dobry i ma swoich licznych zwolenników.
Pierwszy sposób – wymaga dużej wiedzy nie tylko o trendach rynkowych, ale również wymaga wyczucia, gdzie warto inwestować i ile, by wypracować jakiś profit.
Jest to zwykle inwestycja krótkoterminowa i wymagająca sporych nakładów finansowych. Koszty zakupu, remontu oraz sprzedaży muszą być tak skalkulowane, by profit miał sens. Czasami klienci bez doświadczenia próbują to robić na własną rękę po obejrzeniu w TV kilku odcinków programów takich jak "Property Brothers", gdzie wszystko wygląda bardzo prosto i bardzo tanio. W praktyce może się okazać, że rzeczywistość jest zupełnie inna i jeśli nie ma się pomocy doświadczonych ludzi, profit jest żaden albo bardzo mały. Nie zniechęcam do tego sposobu inwestowania. Wręcz polecam i zachęcam. Ale naprawdę należy być bardzo ostrożnym i pamiętać o kilku ważnych czynnikach, jak: lokalizacja, budżet, właściwy projekt i czas. Jest to bardzo dobry sposób na inwestowanie dla ludzi, którzy sami potrafią dużo pracy wykonać i mają doświadczenie w budowaniu, czyli licznych w naszym środowisku kontraktorów. To, czego tym projektom (szczególnie szybkim renowacjom) brakuje – to oryginalności. Jak patrzę na niektóre zdjęcia, to wszystkie kuchnie czy łazienki wyglądają tak samo lub podobnie.
Te same back-splash, te same stainless steel appliances czy szafki kuchenne. A wystarczy poprosić jakiegoś projektanta wnętrz o pomoc i na pewno nowe pomysły się pojawią.
Drugi sposób inwestowania – czyli wynajem – ma bardzo wielu zwolenników i jest relatywnie prostym i bardzo bezpiecznym długoterminowym sposobem.
Zabezpieczeniem inwestycji jest zakupiony dom i nawet jeśli mogą nastąpić drobne wahnięcia rynku, to i tak zawsze historycznie nieruchomości nabierają wartości . Moim zdaniem, od 1996 r., kiedy mieliśmy największy kryzys ceny (który ja pamiętam), ceny wzrosły minimum 3 – 4 razy w zależności od lokalizacji.
Czy opłaca się to robić? Na pewno tak, z tym że ja osobiście jestem zwolennikiem kupowania domów lub połówek zamiast apartamentów czy townhouse'ów na ten rodzaj inwestycji. Przyczyna jest prosta. W przypadku domów i połówek nie ma typowego maintenance, które jest zwykle wliczane w rent, co oznacza, że wychodzi z kieszeni właściciela. Popatrzmy na kilka przykładowych wyliczanek.
Jeśli zakupimy semi (bliźniak) za 500.000 dol., w którym możemy zrobić dwa apartamenty (co jest obecnie legalne), to możemy wynająć basement za 1000 dol. plus utilities, a górę za 1500 dol. plus utilities. To dokładnie tyle, ile będzie wynosiła spłata przy obecnych oprocentowaniach od całej ceny wraz z podatkiem od nieruchomości. W przypadku condo apartament za 250.000 dol., możemy go wynająć za około 1400 dol. miesięcznie. Opłaty za cały mortgage wyniosą około 1120 dol. plus 200 dol. za property tax plus minimum 350 dol. za maintenance – czyli całość 1620 dol. Wygląda, że musimy minimalnie dopłacać, co też nie jest najgorsze, ale w pierwszym przypadku budujemy equity od 500.000 dol., w drugim o połowę mniejsze. Dodatkowo warto pamiętać, że domy bez maintenance nabierają około 5 proc. na wartości rocznie (ostatnio znacznie szybciej). Condo przyrastają 3-4 proc. Czyli znów znacznie lepszy profit.
Trzeci sposób inwestowania – jest bardzo bierny i średnioterminowy. Kupno nowych domów czy condo z planów. Dajemy zaliczkę i czekamy na odbiór od 2 do 3 lat. W typowym wzrastającym rynku, kiedy mieliśmy minimalny wzrost 5 proc. rocznie, można było nowo odebrany budynek czy condo sprzedać z 15-20-proc. profitem. Byli tacy, co kupowali 5-10 mieszkań rocznie. Był to bardzo atrakcyjny proceder bez brudzenia rąk i bez wielkiego ryzyka. Jak często w takich sytuacjach, czasy i przepisy się zmieniają. Po pierwsze, rynek – szczególnie jeśli chodzi o condo apartamenty – znacznie się zmienił. Jest obecnie wielka konkurencja nowych budynków, które są już w chwili zakupu drogie, co odstrasza inwestorów od spekulacji. Obecnie wielu deweloperów nie może sprzedać nowych budynków, co opóźnia ich rozpoczęcie, a czasami skasowanie projektu. Jeśli się okaże, że projekt zostanie skasowany po dwóch latach – inwestor dostanie zwrot depozytów, ale jednocześnie straci dwa lata inwestycji, bo dostaje zwrot zasadniczo bez żadnego oprocentowania.
Inny problem to HST. To jest dłuższy temat i napiszę o tym wkrótce, ale jeśli ktoś kupił nowy dom czy condo i sprzedał je zaraz po przejęciu, może być odpowiedzialny za 13 proc. HST, które jest wliczone w cenę sprzedaży. Revenue Canada ostatnio bardzo szuka takich "inwestorów" i bardzo redukuje profit. Są sposoby, by tego uniknąć, ale o tym innym razem bardziej obszernie.
Czwarty sposób (bardzo bezpieczny i niewymagający martwienia się o dom) – to tak zwane 2 lub 3 pożyczki hipoteczne. Tak się składa, że są ludzie, którzy mogą dostać tak zwany conventional mortgage z banku, czyli 80 proc. wartości domu, ale ponieważ mają słaby kredyt, nie mogą dostać ubezpieczenia z CMHC.
Oznacza to, że potrzebują pożyczyć pieniądze – zwykle na wyższy procent.
I tu pojawia się potrzeba drugich pożyczek hipotecznych. Typowe jest, że nie przekraczają one łącznie razem z pierwszym mortgage'em 90 proc. wartości domu.
Czyli kupujący musi mieć minimum 10 proc. własnych pieniędzy. Co jest atrakcyjne w takich inwestycjach? Są one na relatywnie wysoki procent, bo od 8 do 12 proc. w zależności od ryzyka i wielkości pożyczki. Są one zabezpieczone nieruchomością – i tu należy umieć wycenić jej wartość, by uniknąć pożyczek pod zastaw bezwartościowej nieruchomości. Są one krótkoterminowe (rok lub dwa) i każde odnowienie może przynosić dodatkowy profit.
Cztery przytoczone tu sposoby inwestowania w real estate to tylko niektóre z wielu, ale wszystkie łączy jedna ważna cecha. Są bardzo bezpieczne i często przynoszą swoim właścicielom dodatkowe korzyści. Na przykład rental property, która w pewnym momencie się spłaci i przynosi swoim właścicielom stały dochód na przykład 2500 dol. miesięcznie, jest lepszą inwestycją niż pieniądze w banku czy Canada Pension Plan.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Im starszy dom, tym więcej problemów możemy oczekiwać. Wiadomo, że sto lat temu inaczej budowano niż obecnie. Domy nie miały właściwych fundamentów jak dzisiaj i często były one z kamieni rzecznych. Wystarczy popatrzeć na domy budowane w okolicy High Park. Niskie i wilgotne basementy są tam normą.
Z drugiej strony, problemy techniczne mogą wystąpić nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś napisać, są czasami trudne do wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Na szczęście występują one w niewielkiej liczbie budynków, zwykle sprzed 1980 roku.
• Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domy, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie, duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty. Dlatego jeśli kupujemy dom ze zbiornikiem olejowym zakopanym w ziemi, konieczne jest uwzględnienie specjalnych warunków w umowie kupna i sprzedaży, by uniknąć poważnych problemów.
• Aluminiowe okablowanie domu nie ma tak naprawdę aż takiego znaczenia, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego duży problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii, nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).
• UFFI (Urea formaldehyde foam insulation) – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI. Okazało się po czasie, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać on raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI. Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance, szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu i ulatniania się formaldehydu – problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku, i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.
• Vermiculite Insulation – było używane prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jego używania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jego pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie, o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano go jako sypkiej izolacji na poddaszach (attic) lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanego z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, fiberglass czy rock wool. Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.
• Azbest – od dawna jest on kojarzony jako materiał, który może powodować raka. Drobne pyłki azbestu, wdychane, osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości, odporność cieplną i niskie przewodnictwo ciepła. Większość domów, w których na przełomie wieku zakładano instalację wodną (kaloryfery), miała rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.
Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że czasami może być ono skażone stokrotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów.
Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement). Pomagają one spłacać pożyczki hipoteczne i są znakomitym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Ostatnio przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalny dodatkowy apartament w domu. Powstaje pytanie, jaki jest benefit "legalizacji" apartamentu, skoro wiele osób wynajmuje je bez pozwolenia?
Jest wiele korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:
• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli to będzie niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi robią donosy do miasta, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to czasami może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy konsekwencji, czyli na przykład niespodziewanej inspekcji z miasta. Dochód z niego może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo ubieganie się o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji.
• Nielegalny apartament w razie wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom dużo problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas weźmie do sądu z powództwa cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiło w wyniku naszych zaniedbań, to możemy nawet skończyć w więzieniu.
• Mając zatwierdzony plan budowy nowego lub make over istniejącego apartamentu, możemy bez obawy inwestować pieniądze w jego urządzanie, gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowe w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane "byle jak". Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy, bo ma obawę, jak długo może to robić (wynajmować). Takie "byle jak" wykończone apartamenty dostają "byle jakich" lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych condominiach, bo nie mają pracy lub mają bardzo słaby kredyt.
Odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest bardzo ładny i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione "po cichu", a następnie nagabywanie przez miasto, by je usunąć albo by zlikwidować apartament. Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo stworzyć drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
Piece of mind – czyli po polsku spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co robić sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie korzyści w sposób legalny.
Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie "drugiej jednostki mieszkalnej". Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może być na przykład na piętrze, kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.
Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi unit w domu mógł być zatwierdzony ze względu na bezpieczeństwo.
• Wytrzymałość "ogniowa" ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność
• Droga ucieczki – czyli klatka schodowa musi wytrzymać 45 minut naporu ognia.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie dla basementów. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 20 na 20 cali oraz minimum 3 stopy (czyli metr) powyżej podłogi.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w samozamykający się element oraz mieć uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking w posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu powinna wynosić 8 stóp.
Naszym klientom, kupującym z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmowania. By unit był zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o building permit, ale również o zoning certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu, nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są aż takie duże i kształtują się na poziomie do 500 dol. Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę.
Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów. Mamy wielu zaprzyjaźnionych kontraktorów gotowych podjąć się tego zadania.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Pojęcie "OKAZJA" w real estate jest bardzo szerokie. W dzisiejszych czasach, kiedy ceny nieruchomości są niezwykle wysokie i rosną w szybkim tempie, okazją może być zakup domu wolno stojącego w Mississaudze poniżej 500.000 dol. Patrząc z perspektywy 10 lat, za taką sumę można było kiedyś kupić bardzo ładny dom w Lorne Park. Dziś taki dom kosztuje w Lorne Park ponad milion dolarów! GDZIE TE CZASY? Niestety, nie da się wrócić do tych "dobrych" czasów i należy trochę dostosować swój sposób myślenia do dzisiejszego rynku nieruchomości. Dziś, by kupić dom wolno stojący, dla wielu ludzi niezbędny jest zakup domu z apartamentem do wynajęcia albo z możliwością zrobienia dodatkowego apartamentu. Wszak 1000 dol. miesięcznie otrzymane za wynajmowanie spłaca dziś ponad 200.000 dol. pożyczki hipotecznej.
Dla innych kupujących okazją mogą być domy z potencjałem do renowacji. Oczywiście jest wiele domów do renowacji, ale należy umieć wybrać te, które mają potencjał, na którym można zarobić. Pierwszym elementem, o którym należy pamiętać w takim przypadku, jest lokalizacja! Remontując dom, niezależnie od lokalizacji, tyle samo będziemy płacić za materiały budowlane czy robociznę. Czyli koszt remontu podobnych domów o tym samym standardzie może być zbliżony – natomiast zarobek w dobrej lokalizacji będzie znacznie wyższy niż w złej lub słabej lokalizacji. Owszem, cena zakupu może się różnić nawet o 300.000 dol., ale... pożyczane pieniądze są obecnie bardzo tanie i koszt pożyczenia 300 tys. dol. na rok to tylko 7500 dol., które zapłacimy w oprocentowaniu. Natomiast różnica w proficie w zależności od lokalizacji może być liczona w dziesiątkach tysięcy dolarów.
Jeszcze dla innych kupujących okazją będą domy, które są w "dobrej okolicy za dobrą cenę". Niestety, tak jak wspomniałem na wstępie, pojęcie "dobrej ceny" ma dziś zupełnie inne znaczenie i często zaczyna się na poziomie 800.000 dol. i więcej. Na szczęście te domy zwykle kupujemy jako "drugie", wykorzystując "equity" z naszych "pierwszych" domów kupionych lata temu. Natomiast to co wspomniałem przed chwilą, czyli "dobra okolica", jest często bardzo trudne do określenia.
Jak się patrzy na system MLS, to w cenie od 750 do 900 tys. dol. komputer wyrzuci nam szereg domów. Ci, co nie mają znajomości rynku, często przy wyborze sugerują się wielkością domu czy wielkością pokojów, nierzadko wybierając domy w słabej lokalizacji, gdyż nie mają na ten temat niezbędnej wiedzy, popełniając bardzo kosztowny błąd, który uświadomią sobie po czasie. Dlatego tak ważnym elementem w procesie zakupu jest doświadczony agent real estate, który pokieruje Państwa we właściwym kierunku.
Często panuje przekonanie, że okazją są domy sprzedawane na zasadzie "power of sale" (sprzedaż bankowa). Pisałem na ten temat wielokrotnie i moje zdanie jest raczej na nie! Banki skrupulatnie wyceniają wartość zgodnie z wartością rynkową i przestrzegają procedur, by nie być oskarżone o sprzedaż zbyt nisko. Domy oferowane poprzez "power of sale" trafiają do ogólnego systemu MLS i zwykle wywołują ogromne zainteresowanie właśnie przez ciągle mylne przeświadczenie, że jest to superokazja (a nie jest). To często owocuje kilkoma ofertami i przebijaniem ceny. A tak się składa, że domy oferowane jako "power of sale" są często niszczone w chwili opuszczania przez rozjuszonych właścicieli. Tak na marginesie, to na dzisiejszym rynku jest bardzo mało "power of sale" w MLS. Jak już ktoś jest w sytuacji podbramkowej, to może sam łatwo sprzedać dom przez system MLS i pozbyć się pożyczki.
Prawdziwe okazje to są sprzedaże spadkowe, sprzedaże, gdzie ludzie się rozstają, tak zwane "relocations", czy te domy, które są puste i właściciele mają silną motywację, by sprzedać je szybko.
Sprzedaże spadkowe są naturalnie najlepszą okazją. Zwykle rodzina, która odziedziczyła majątek, musi według zasad kanadyjskich czekać, by majątek został rozporządzony według prawa, co może trwać czasami kilka miesięcy i dłużej. W tym czasie robione są plany, co zrobić z pieniędzmi, które się pojawią. Czasami będzie to nowy dom, nowy samochód czy podróż po świecie. Ta właśnie presja powoduje, że gdy pojawi się oferta, to czasami "executor of the estate" pod presją rodziny ją zaakceptuje, nawet jeśli nie jest zbyt lukratywna. Należy oczywiście pamiętać, że największe powodzenie zwykle mają oferty bez warunków z dużym depozytem i szybkim zamknięciem.
By skorzystać z "okazji", ważna jest też szybkość dostępu do informacji. W dzisiejszych czasach domy mogą się sprzedać w ciągu kilku godzin od wejścia na rynek, dlatego dostęp elektroniczny (Internet) jest dziś najbardziej efektywny! Szukanie domów poprzez ogłoszenia w gazetach, gdzie cykl wydawniczy jest w najlepszym przypadku tygodniowy, często mija się z celem. Moim zdaniem, tylko szukanie domów przez Internet ma sens. Pracując z agentem, mają Państwo szansę na ten "specjalny" dostęp do codziennych nowości. To też jest OKAZJA. Proszę z niej korzystać.
***
Na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca znajdą Państwo wiele interesujących informacji na temat kupna i sprzedaży nieruchomości. Ta strona jest bardzo prosta w obsłudze nawet dla tych, którzy nie mają doświadczenia, jest warta odwiedzenia.
Na pierwszej stronie są dwa "guziki" (kupno i sprzedaż), które otwierają bardzo proste formularze do wypełnienia. Jeden dla tych, którzy szukają domów do zakupu, drugi dla tych, co chcą ewentualnie dom sprzedać. W obu przypadkach po ich wypełnieniu będę z Państwem w kontakcie w ciągu paru godzin. Dla kupujących stworzę specjalny link ze wszystkimi nowościami według ustalonych kryteriów. Dla tych, co myślą o sprzedaży, będę w stanie przygotować specjalną bezpłatną i bez zobowiązań wycenę nieruchomości.
Mamy też na naszej stronie wybrane domy, które są w obrębie GTA sprzedawane na zasadach "power of sale" oraz jako "estate sale", czyli sprzedaże spadkowe. To są okazje, które warto śledzić!
I trzeci bardzo pomocny element strony to są OKAZJE, które wybieram osobiście codziennie i umieszczam na mojej stronie dla Państwa wygody. Kieruję się w tym przypadku moim instynktem do wyszukiwania okazji. Czasami kieruję się ceną, czasami dobrą lokalizacją lub potencjałem do renowacji.
Zapraszam do współpracy!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Chciałbym Państwu przypomnieć, że mniej niż za tydzień mamy wybory w Kanadzie. Bardzo serdecznie chciałbym zachęcić czytelników do głosowania! Wiem, że z Polski wynieśliśmy trochę niechęci do polityki i ja nie namawiam do zmiany poglądów. Z drugiej strony, jeśli mamy jakieś przekonania, to naprawdę nasz głos ma znaczenie. Szczególnie zachęcam do popierania naszych rodaków.
W Mississaudze Władysław Lizoń ubiega się o reelekcję. Jeśli każdy z Polaków zamieszkały w jego regionie zagłosuje na niego – Władysław Lizoń ma ogromną szansę! A dlaczego głosować na niego? Moim zdaniem, platforma wyborcza Partii Konserwatywnej jest bardzo logiczna i premier Stephen Harper zrobił bardzo dużo dla rozwinięcia stosunków polsko-kanadyjskich (chociażby zniesienie wiz do Kanady dla Polaków w 2008 roku), ale również w platformie wyborczej są zawarte dwa bardzo dobre rozwiązania dotyczące real estate.
Pierwsze to będzie zwiększony limit z 25.000 do 35.000 dol. na osobę, który będzie mógł być wycofany z RRSP na zakup nieruchomości. I co jest niezmiernie istotne, z tego planu będzie mógł skorzystać każdy – nie tylko kupujący po raz pierwszy! To, moim zdaniem, otworzy możliwości dla wielu zakupu domu.
Drugi bardzo dobry element platformy wyborczej – to wprowadzenie stałego "renovation tax credit" do sumy 5000 rocznie. Ten "tax credit" pozwoli wszystkim posiadaczom domów odpisywać co roku z podatków drobne renowacje i usprawnienia domów. Moim zdaniem, to posunięcie nie tylko zachęci posiadaczy domów do napraw, ale również znacznie pobudzi gospodarkę w sektorze budowlanym.
Zmieniając temat. Otrzymałem pytanie od słuchaczy mojej audycji radiowej na fali 1320 AM: "Mamy oboje ponad 50 lat, posiadamy townhouse w Brampton, który spłacimy całkowicie w tym roku. Ponieważ chcielibyśmy zwiększyć wartość naszej nieruchomości przed przejściem na emeryturę, mamy pytanie. Czy sprzedać nasz obecny townhouse i zainwestować w kupno freehold?".
Typowe jest, że wielu z nas marzy o tym, by spłacić pożyczkę i mieszkać bez długów. Ja to szanuję i nie ma nic złego w takim podejściu. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne equity przez kupienie następnego, lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i promowałem.
Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest zwykle inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Często się dzieje tak jak w pytaniu. Spotykam klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, która dzisiaj jest warta na przykład 300.000 dol. Jeśli jest to jak w przypadku pytania townhouse condo – miesięczne opłaty związane z utrzymaniem, których nie jesteśmy w stanie uniknąć, wynoszą prawdopodobnie mniej więcej od 700 do 900 dol. W rozbiciu na detale – 250-450 dol. to maintenance, 250 dol. property tax i 300 dol. utilities. Mieszkamy w domu (townhousie), ale i tak płacimy tak jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera wartości powoli, zgodnie ze średnim wzrostem cen condominium (około 4 proc. w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszczędności – czasami odkładamy na emeryturę! Ale w praktyce – najczęściej je po prostu przejadamy!
Rozważmy teraz taką możliwość. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane 300.000 dol. inwestujemy we freehold bliźniak, a jeszcze lepiej dom wolno stojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem) i z potencjałem na tak zwany dodatkowy dochód. Jeśli będzie to dom nawet za 500.000 dol., to "nasz" mortgage wyniesie 200.000 dol. – czyli spłata przy obecnych oprocentowaniach wyniesie mniej niż 900 dol. na miesiąc. To jest dokładnie tyle, za ile mogą Państwo przy obecnych cenach wynająć basement. Czyli mamy kogoś, kto płaci za nasz dodatkowy mortgage i pracuje na naszą emeryturę. Oczywiście tak zwany freehold – nie jest za darmo. Czyli też musimy płacić za podatki i utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości będzie na poziomie około 400 dol./m., świadczenia około 300 dol./m., ubezpieczenia i inne wydatki około 100 dol./m. – czyli tyle co w przypadku condo townhouse. Czyli mamy lepszą inwestycję i te same wydatki miesięczne. Oczywiście jeśli kogoś stać na płacenie więcej – to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania.
Niezależnie, który wariant wybierzemy, nie zmienia to faktu, że moim zdaniem, ma ogromne znaczenie, by nie spoczywać na laurach i cieszyć się, że mieszkamy w domu spłaconym, ale inwestować (z rozsądkiem) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk, przyrost wartości domów wolno stojących był na poziomie 5-8 proc. w skali roku w ostatnich latach! (w zależności od lokalizacji). Warto oczywiście przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanej prime residence – czyli domu, w którym mieszkamy, jest zwolniony z podatku!
Reasumując, czy ktoś może mieć problem z 30-50 tysiącami rocznie tax FREE money – ja nie mam żadnych problemów!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
czwartek, 08 październik 2015 23:19
Co warto wiedzieć, kupując działkę pod budowę domu (41/2015)
Napisane przez Maciek CzaplińskiCo się lepiej lepiej opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę czy lepiej kupić stary dom, wyburzyć go i na tym miejscu budować nowy dom!
W idealnym świecie zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
• Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i nieliczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.
• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Obecnie – w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 450-750 dol. tysięcy dolarów.
• Na "puste" działki naliczany jest często podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem.
• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Obecnie w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. od condo, 54.544 dol. od domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnie czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 procent lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
• Demolition – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty – koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Czy płaci się podatek od wzbogacenia w przypadku sprzedaży domu z zyskiem? Zanim odpowiem na to pytanie, chciałby zaznaczyć, że podam tu tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Po dokładniejsze informacje należy zwracać się do fachowców, takich jak prawnicy podatkowi i osoby zajmujące się podatkami.
Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której "zarobiliśmy" pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako "prime residence", to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową. Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze, bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek. Przykład. Jeśli ktoś by trzymał 500.000 gotówki w banku przez ostatnie 5 lat, to pewnie jego profit wyniósłby 2 proc. w skali roku, czyli około 10.000 dol., od czego zapłaciłby podatek. Dom kupiony 5 lat temu za 500.000 dol., jest dziś wart około 70.000 dol. więcej. Spora różnica. I jeśli to jest "prime residence", profit jest wolny od podatku.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W ostatnim okresie rynek nieruchomości w niektórych rejonach Toronto rozpalony jest do czerwoności. Są to takie okolice, jak High Park, West Bloor Village, rejon Young Street, More Park i wiele innych. Typową praktyką w tych rejonach jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później, w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night) będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.
Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci i kupujący postanowili być bardziej kreatywni i "wymusić" rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną na MLS listing datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako "bully offer" albo "preemptive offer". Czyli oferta z pozycji siły!
Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agent) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, od momentu gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany "offer night listing", agent musi taką ofertę pokazać właścicielom.
Oczywiście jeśli "bully offer" będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie zignorowana (szczególnie na tych gorących terenach). Natomiast jeśli "bully offer" będzie bardzo znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem – zignorować "bully offer" i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co, jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?
Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego złożenie "bully offer" nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie.
Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że na tym aktywnym rynku wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień przed czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi "bully offer listing", agent i jego biuro ma obowiązek poinformowania tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką "bully offer" jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się "bully offer", mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu, by skontaktować się z własnymi klientami, by złożyć ofertę.
Zwykle "bully offer" sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w "gorącym rejonie" pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację w systemie MLS.
"Bully offer" jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. "bully offer" przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu. Siła "bully offer" jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka "idealna" oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – czekać czy nie czekać na tę specjalną noc? Niepokój czasami jest tym większy, że zwykle agent, który przesyła "bully offer", ma jakąś wymyśloną historię, dlaczego jego klient nie może czekać na formalnie wyznaczony dzień składania ofert.
Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie "bully offer" jest błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi poprzez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę mi wierzyć, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.
Co się dzieje, jeśli 'bully offer" została zaakceptowana przed terminem wyznaczonym na przegląd ofert? Zrozumiałe jest, że ci, którzy zostali zaskoczeni i nie złożyli oferty, będą bardzo rozczarowani. Czy taka sytuacja jest legalna? Czy mogą być jakieś konsekwencje prawne?
Jeśli chodzi o kupujących, to ich sytuacja jest czysta i nie podlega dyskusji. Każdy ma prawo złożyć ofertę, kiedy chce, i nie jest to nielegalne. Natomiast można próbować sądzić sprzedającego i jego agenta, jeśli jest ktoś w stanie udowodnić, że zaniedbali oni obowiązek poinformowania potencjalnych zainteresowanych faktem pojawienia się "bully offer". Z drugiej strony, takie oskarżenie będzie bardzo trudne do przeprowadzenia i sąd będzie miał bardzo trudne zadanie z ustaleniem, jakie straty zostały poniesione przez tych, którym się nie udało złożyć oferty na czas. Nikt tak naprawdę nie jest w stanie odtworzyć dokładnie, co się wydarzyło lub mogło wydarzyć w tę specjalną noc. Ponadto z mojego doświadczenia – system sądowy w Kanadzie jest tak bardzo niewymierny, że nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Jest to też kosztowne i czasochłonne! 99 proc. ludzi nawet nie chce się w to angażować.
Moim zdaniem, system prezentacji ofert w sytuacji, kiedy mamy ich kilka lub kilkanaście, wymaga bardzo istotnej modyfikacji i ściślejszej regulacji. Moim zdaniem, jest tu zbyt wiele szans na interpretację i nieuczciwość wywołaną chciwością.
Podsumowując, z punktu widzenia kupujących składanie "bully offer" ma sens i tak naprawdę może pomóc w dobrym zakupie. Z punktu widzenia sprzedających, uleganie naciskom "bully offer" nie ma sensu. Moim zdaniem, zdecydowanie większe pieniądze uzyskamy w "noc ofert".
Oczywiście cały czas rozmawialiśmy o rejonach, w których rynek jest przegrzany. Jeśli chodzi o Mississaugę, Oakville czy Milton, częstotliwość "bully offer" jest sporadyczna i jest zrozumiałe, że jeśli ktoś by zaoferował 20.000 dol. ponad "asking price", która wynosi na przykład 450.000 dol., na dwa dni przed terminem wyznaczonym na prezentację ofert, to warto by się było zastanowić. W takich przypadkach potrzeba współpracy z doświadczonym agentem real estate jeszcze raz nabiera znaczenia.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
