Zdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na 5 lat. Po upływie 2 lub 3 lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny i musimy sprzedać ten, w którym mieszkamy. Ale wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie, czy naprawdę mamy powód do obaw? 

        To oczywiście zależeć będzie  od tego, jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy „spokój”, jak nam ma zapewnić  stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za „zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. 

        W Ontario od 1976 r. funkcjonuje prywatna korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każdy nowo budowany dom musi być rejestrowany w programie NHWP – oczywiście odpłatnie. 

        Każdy nowy dom pokryty jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

        Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

• defektami w wykonawstwie i błędnie użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;

• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.

        Dwuletnia gwarancja pokrywa: 

• penetrację wody przez tak zwaną building envelope, czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;

• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;

• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;

• poważne defekty strukturalne;

• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotycząca zdrowia i bezpieczeństwa.

        Siedmioletnia gwarancja pokrywa:

• główne elementy konstrukcyjne, które mają do czynienia z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;

• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.

        Posiadacz nowego domu w ciągu pierwszego roku od jego przejęcia musi być dwukrotnie formalnie poproszony przez budowniczego o wyszczególnienie tych wszystkich uszkodzeń i niedoróbek, które są objęte roczną gwarancją. W tym też czasie możemy dochodzić naszych praw i roszczeń wynikających z opóźnień w przejęciu nieruchomości.

        Uszkodzenia pokryte przez dwu- i siedmioletnią gwarancję można zgłaszać w każdej chwili do końca odpowiedniej gwarancji.

        Jeśli budowniczy nie zareaguje na zgłaszane usterki, NHWP pomoże zorganizować naprawy lub będzie pomagało w negocjacjach z budowniczym. 

        New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.

        Kupując nowy dom, mamy gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds, do 20.000 dol. dla condominiów. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu. Wszystkie depozyty są trzymane w Trust Account przez prawnika, który owszem, reprezentuje dewelopera, ale który ma obligacje narzucone przez prawo. Taki prawnik nie może dysponować pieniędzmi zgromadzonymi na tym koncie. Może je przekazać do dewelopera po zakończeniu inwestycji lub jeśli sąd zadecyduje inaczej. 

        Oprócz utraty depozytu ONHWP (Ontario New Home Warranty Program) zabezpiecza przed niezatwierdzoną przez kupujących zamianą materiałów wykończeniowych oraz urządzeń. Jeśli kupujący w procesie zakupu mieli możliwość wyboru płytek, dywanów, drewnianej podłogi, kolorów pomieszczeń, rodzaju kuchni oraz innych materiałów i zostały one zastąpione przez budowniczego bez zgody kupujących, to mają oni prawo dochodzić swoich praw i odszkodowania. Budowniczy, jeśli nie może dostarczyć materiałów zgodnie ze wcześniejszą selekcją, musi poinformować kupujących i zorganizować spotkanie, by przedyskutować zmiany. Jeśli kupujący nie zareaguje na pisemną propozycję spotkania, budowniczy ma prawo zamienić brakujące materiały na inne, podobnej jakości lub wyższej.

        ONHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia przekazywanej nieruchomości.

        Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej.

        Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć zamknięcie aż do 120 dni. Z tym że ostatnio widziałem nawet klauzule pozwalające na opóźnienie nawet do 2 lat.

        W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

        W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dolarów na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol. 

        Jest to bardzo ważne. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.

        W 1997 ROKU ZOSTAŁ WPROWADZONY W ONTARIO jednolity dla całej prowincji „ASSESSMENT SYSTEM”. 

        Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwia w teorii sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten bazuje na kilku podstawowych zasadach:

• nowy assessment wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej,

• by zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie (w teorii). Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment). 

        System ten ma również kilka możliwości:

• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste);

• łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,

• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.

        Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na aktualnych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest jak wspomniałem current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym wycenom podobne nieruchomości w obrębie tego samego miasta płacą (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system. 

        Kiedy kupujemy nową nieruchomość – powstaje pytanie, czy nasze podatki od nieruchomości wzrosną?

        Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Choć najczęściej tak się dzieje. Załóżmy, że nieruchomość, którą kupujemy, była wyceniona przez MPAC, czyli Municipal Property Assessment Corporation, w 2015 r. na 600.000 dol. Od tej wyceny, czyli od assessment, naliczony został podatek. Załóżmy, że ta sama nieruchomość zostanie obecnie sprzedana na przykład za 800.000 dol. Przyrost w cenie może wynikać z gorącego rynku lub z wykonanych remontów. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Podatki bazują na market value. W związku z tym, jak ktoś zapłaci za dom 800.000 dol., to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartości i od tej wartości będzie naliczany podatek. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 600.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 800.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast, to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS, gdyż i tak zostanie on „skorygowany” przez MPAC oraz miasto, w którym mieszkamy. 

        Czasami pokazując dwa dokładnie takie same domy czy mieszkania, widzimy, że podatki różnią się dość znacznie. Powstaje pytanie, dlaczego? I odpowiedź jest prosta. Dom z niższym podatkiem jest być może po raz pierwszy na rynku od 20 lat i owszem, jego assessment był uaktualniany, ale jakby według standardowych wzrostów wartości. Jeśli natomiast drugi podobny dom zmienił właścicieli kilka razy i za każdym razem jego cena sprzedaży szła w górę, to właśnie działo się tak jak w powyżej opisanej sytuacji. MPAC za każdym razem dostosowywał podatek do ceny sprzedaży.

        Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment. Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z  utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne tereny. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.

        Powstaje pytanie, czy obecny system jest sprawiedliwy? 

        Osobiście uważam, że nie! 

        • Podatek od nieruchomości  jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w wieku szkolnym, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny.  Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości – na przykład 500.000 dol., ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny.

        • Wspomniałem na wstępie, że są przewidywane ulgi dla osób o niższych dochodach – ale to tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób, przechodząc na emeryturę, jest zmuszonych do sprzedaży domu, nawet jeśli nie ma na nim hipoteki – tylko dlatego, że nie mogą podołać płaceniu podatków.

        • Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić market value, często nawet nie widzi wycenianego domu – dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować i się odwoływać.

        • Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych after tax money – moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens. Tak się dzieje w USA.

        Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone, tylko jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług czasem korzystam, jest firmą prowadzoną przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, o nazwie „After Tax”. Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.

        Wszystkie przykłady i setki lat rozwoju ludzkości potwierdzają, że inwestycje w nieruchomości bardzo się opłacają.

        Dzięki inwestycjom w „real estate” powstały prawdziwe fortuny. Historycznie nieruchomości nigdy nie tracą całkowicie na wartości, co zdarzyło się wielu kompaniom, walutom czy papierom wartościowym. Szczególnie inwestycja w ziemię jest bardzo mało podatna na wpływ zewnętrznych negatywnych czynników. Warto podać kilka przykładowych sposobów inwestowania.

        Zacznijmy od inwestycji w ziemię. Jednym z najbogatszych ludzi w Mississauga jest pan Kaneff, który miał wizję lata temu, kiedy Mississauga była jeszcze w powijakach, by skupować ziemię od rolników za śmieszne, z perspektywy czasu, pieniądze. Ziemia ta była następnie wynajmowana tym samym rolnikom pod uprawę. Minęły lata i nagle okazało się, że stał się właścicielem fortuny. Farmy zaczęły być przekształcane w osiedla mieszkalne czy plazy i ta sama ziemie przybierała kilkaset razy na wartości. Dziś jest trudno, o takie historie ale ciągle się zdarzają.  Dziś często dobre pieniądze robi się na dzieleniu działek, na których stoi jeden dom na dwie działki, na których powstają dwa mniejsze domy lub bliźniak.

        Taki bardzo intensywny rejon pod tym względem jest w południowym Etobicoke czy południowej Mississauga. Często jednak robi się też bardzo dobre pieniądze na łączeniu kilku sąsiednich działek, by wybudować osiedle czy condominium (land assembly). Jest to coraz bardziej popularne, bo brakuje w mieście terenów i właśnie łączenie działek jest częstą sytuacją. Niestety wymaga to sporych nakładów finansowych.

        Domy, w których mieszkamy. W naszym klimacie nie da się mieszkać „pod mostem”. Wielu z nas z obawy przed odpowiedzialnością wynajmuje mieszkania. Inni podjęli ryzyko zakupu domów. Po latach wyraźnie widać, że ci co zakupili domy są dziś w sytuacji, że domy są spłacone i nabrały wartości. Ci co rentują - często nie mają, żadnych oszczędności, bo pieniądze trzymane w banku najczęściej się ”rozchodzą”. Pieniądze „trzymane” jako inwestycja w dom - rzadko są wydawane bez zastanowienia. Jeśli dom się spłaci albo ma małe zadłużenie, może być użyty jako zabezpieczenie pod zakup następnego domu na przykład pod wynajmowanie. Można powiedzieć, że spłacony dom, w którym mieszkamy otwiera nam wiele możliwości inwestycyjnych .

Domy na inwestycje. Rental Properties.

        Można zadowolić się jednym domem, ale jeśli możemy kupić drugi, trzeci czy czwarty i ktoś będzie za nas spłacał pożyczkę i koszty utrzymania to dlaczego nie? Obecne przepisy bankowe pozwalają pożyczyć pieniądze na „rental property” na normalny procent pod warunkiem, że mamy 20% na wpłatę. Jeśli kupimy, przykładowo, dom za $500,000 na rent i damy 20% wpłaty czyli $100,000 i nawet jeśli wpływy z wynajmowania wyjdą na zero z kosztami utrzymania, to tylko poprzez to, że nieruchomość jako taka nabiera w ostatnich latach 8-10% rocznie wartości można powiedzieć, że „zarabiamy” od $40-50 tysięcy rocznie. Jest to 40% do 50% zwrotu na zainwestowanych pieniądzach!

        Czy to nie jest niezwykłe? Ponadto po jakimś czasie dom się spłaci i nie tylko będziemy mieli zysk na przyroście wartości, ale również stały i bezpieczny miesięczny dochód.

        Domy do remontu - w przeciwieństwie do wcześnie omówionych inwestycji - może to być szybka inwestycja z relatywnie dobrym zwrotem pod warunkiem, że kupimy dom z potencjałem. Tak zwany „flip” jest bardzo popularną formą inwestycji i często dla ludzi z umiejętnościamy może być dobrym pomysłem na życie.

        Domy do rozbudowy lub budowa nowych - budowa nowych domów wymaga oczywiście większych zasobów finansowych i więcej umiejętności niż typowy „flip”, ale też jest bezpieczniejsze i profit jest zwykle większy. Jest to też w miarę szybka inwestycja.  Jest to też doskonały sposób na „legalizację” gotówki, która jest czasami w nadmiarze w niektórych biznesach.

        Domy na spekulację. Wielu ludzi kupuje nowe domy od buildera na przedpłaty, a następnie po 2-3 latach jak je otrzymają, sprzedają je z zyskiem. Urząd podatkowy przez lata się tym nie interesował i byli tacy co rocznie kupowali po 5 do 15 nieruchomości. Zakładając, że nieruchomości szły przynajmniej 5% w górę co roku to przy zakupie condo z planów, gdzie cykl wynosi zwykle około 3 lat na włożonych 15% wpłaty profit często wynosił 100% na zainwestowanych pieniądzach.

        Często powstaje pytanie, jak bezpieczna jest inwestycja w Real Estate? Mogę spokojnie powiedzieć, że bardzo bezpieczna. Zdarza się, że od czasu do czasu, ktoś nie jest w stanie podołać spłatom i traci dom, ale są to relatywnie rzadkie przypadki. W dzisiejszych czasach praktycznie, jak ktoś ma problemy - może sprzedać dom i skasować profit. Z drugiej strony - jak ktoś ma problemy z płaceniem, może zawsze podnająć część domu i w ten sposób uniknąć problemów. W normalnych sytuacjach, nieruchomości są inwestycją długoterminową. Jeśli nawet zdarzy się jakiś poważny kryzys, tak jak to już było wielokrotnie, to nie wolno wpadać w panikę. Trzeba przeczekać! Ceny zawsze wrócą do poziomu, a ewentualnie pójdą w górę.

        Ludzi przybywa - a Kanada pomimo wzrostu cen w ostatnich latach jest ciągle bardzo atrakcyjna i „tania” dla inwestorów. To co zresztą ściąga inwestorów oprócz cen - jest stabilność.

        - Teraz chciałbym zmienić temat. Ogłaszałem ostatnio ciekawy projekt w Etobicoke. Chciałbym jeszcze raz przypomnieć, że projekt ten pod nazwą Kingsway by the River jest już w sprzedaży i sprzedaje się bardzo szybko. Byłem ostatnio w biurze sprzedaży i ponad 80 mieszkań spośród 137 w ciągu 4 dni od zaczęcia sprzedaży miało już chętnych nabywców. To świadczy o dużym zainteresowaniu, bo jest to 60% wszystkich mieszkań oferowanych do sprzedaży w cztery dni! Dlatego każdą zainteresowaną osobę zachęcam do umawiania się ze mną w biurze sprzedaży w ciągu kilku następnych dni. Wystarczy do mnie wysłać e-mail (Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.), a ja lub Kasia potwierdzimy czy możemy się spotkać. Salon sprzedaży  jest otwarty od 12 w południe do 5 po południu codziennie oprócz piątków. Więcej informacji o tym projekcie na mojej stronie www.czaplinski.ca

        Miałem okazję ostatnio również odwiedzić nowo otwarty projekt pod nazwą „The Roncy”. Mały, podobny w skali budynek zlokalizowany na 424 Roncesvalles Ave. Tylko 96 mieszkań w 8-piętrowym budynku. Pomimo, że projekt nie jest sprzedawany jeszcze oficjalnie prawie wszystkie unity są już rozdysponowane. Zaskakujący jest też fakt, że pomimo niezwykle wysokiej ceny za „stopę kwadratową” jest niezwykle wielu inwestorów gotowych do zakupu. Przykładowi unit o powierzchni 498 stóp wyceniony jest na $483,000. To jest prawie $1,000 za stopę kwadratową. I czy to jest ładny unit? Moim zdaniem nie bardzo. Większość oferowanych unitów wychodzi na bardzo „busy” Roncesvalles Avenue lub bokiem na sąsiednie działki, które bardzo szybko zostaną oczyszczone i pojawią się tam podobne budynki powodując utratę prywatności.

        Jedyne mieszkania godne uwagi są zlokalizowane od zachodniej strony, ale ceny są w granicy od prawie $900,000 do ponad $1mil. za około 1,000 SF (ten sam przelicznik za stopę). Oczywiście są ludzie, którzy kochają ten rejon i zapłacą każde - nawet szalone pieniądze, ale jeśli popatrzymy na czystą matematykę to średnia cena za stopę kwadratową w Kingsawy by the River wynosi troche ponad $600. Jest to o 40% taniej za tej samej wielkości mieszkanie w moim zdaniem w przynajmniej tak samo atrakcyjnej okolicy (a może nawet lepszej bo spokojniejszej).