Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej, wygodnej kuchni, ładnej, funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. 

Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować. Zresztą warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnie zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.
Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane o ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Kiedyś energia była tania i koszty ogrzewania były niskie.
Dziś to się zmieniło, a niestety w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu "basenowego". W chwili obecnej – znakomitą alternatywą do ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne – dziś inwestycja może zwrócić się w 3-5 sezonów.

Jeżdżąc po Toronto, łatwo zauważyć, że wszędzie pojawiają się nowe domy na miejscu starych. Ciekawe jest to, że dużo z nich jest obecnie zupełnie innych niż dawniej. Widać, że pojawia się wiele nowoczesnych i ultranowoczesnych obiektów.

Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i z czego to wynika? Rzeczywiście widać, że masa krytyczna została przekroczona i "gołym okiem" widać zmiany. Coraz więcej pojawia się domów z płaskimi dachami, ogromnymi oknami, łamaczami słońca. Jest to taka nowsza wersja architektury modernistycznej. Trochę też wpływów okresu Bauhausu. Myślę, że młode pokolenie po prostu znudziło się wiktoriańskimi domeczkami, które dominowały architekturę przez ostatnie kilka pokoleń. Już od jakiegoś czasu pojawiały się zmiany, ale dotyczyły one głównie wnętrza, natomiast wreszcie zaczynamy widzieć również zmiany w elewacjach zewnętrznych. Zaczęto obecnie stosować odważne kolory, nowe materiały na elewacjach, często powtarza się detale stosowane w architekturze komercjalnej. Fakt płaskich dachów zachęca do tworzenia "roof tops", co w zagęszczonym mieście jest znakomitym rozwiązaniem. Nowoczesne nieruchomości są też zwykle znacznie mniejsze, bo okazuje się, że ogromne domy znajdują coraz mniej chętnych nabywców. Zrozumiałe jest, że tylko znikoma część społeczeństwa jest w stanie zapłacić ponad 2 miliony za dom, dlatego nieruchomości na poziomie 1,5-1,7 miliona, pomimo że nie są wcale tanie, to i tak mają wielu nabywców.

Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy 

może być bardzo ryzykowne i często bardzo kosztowne. Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować.

Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca, popełniamy największy błąd. Często by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację, zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

Następna sprawa to projekt i wybór projektanta 

Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w gazecie czy u buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na "subdivision" i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy "cookie cutter".

Zatwierdzanie projektu

Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, podanie o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. 

Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta – co do przewidywanych kosztów. Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. 

To znaczy, każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem moim zdaniem jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki w regule, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni, najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne dwa miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3.

Organizacja budowy. Management

Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często 

zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

Wielu "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. 

Na etapie wstępnym, czyli wykopów, framing, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią pojawić się spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. 

Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który ma płacone ustalone z góry "management fee". Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej w to zakresie od 10do 15 proc. 

Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w po

przednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy. Jest to obszerny temat i jeśli to państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie.

Częste pytanie, które zadają mi klienci, jest następujące. Czy lepiej kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom? W idealnym świecie przy budowie domu zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.

• Brak wolnych terenów – po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się na sprzedaż, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.

• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350-450 dol. tysięcy dolarów.

• Na "puste" działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.

• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 od condo, 54.544 dol. od domu. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.

• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.

• "Demolition" – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?

Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od tego, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny zysk na pojedynczym domu niż ktoś, kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom. Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd.

Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.

Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.

Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.

Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja obniża profit.

Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.

Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.

Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!