W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie "nieruchomość warunkowo sprzedana". Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących, czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości, oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie na przykład finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości – to właśnie jest to stan określany jako "warunkowa sprzedaż".

W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty, to warunek zorganizowania finansowania oraz warunek sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości przez zatrudnionego inspektora.

W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza pięciu dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu, to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się "waiver" usuwający warunki, o których wspomnieliśmy, z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej.

Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych pięciu dni biznesowych może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze "waiver" i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

Wspomniane dwa warunki – czyli finansowanie i inspekcja, są najbardziej typowe, natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, których można użyć. Na przykład, kupujący condominium często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany "estopel certificate", który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i prawny korporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status koorporacji jest niezadowalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek zaakceptowania danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek sprawdzenia "zoningu", warunek uzyskania ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenia przydatności wody do picia i wiele innych.

Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze niesprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających.
Pomimo że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing, to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

Oczywiście to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem, są najbardziej typowe.

W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go zamieściła w ofercie.

Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie, tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać.

Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach – bo jeśli sprzedający udowodni, że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał, że nie – to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

Powstaje pytanie, czy jeśli dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź brzmi nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam 10 000 dol. więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszej oferty.

Natomiast można tę nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta, jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się "escape clouse". Czyli nie daje sprzedającym możliwości wycofania się z oferty.

Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom.

Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę, to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny, by albo usunąć warunek, albo wycofać się z transakcji.
Nazywane jest to "escape clouse".

W styczniu tego roku mieliśmy przyjemność przedstawić Polonii propozycję zakupu nowych mieszkań w Mimico na Royal York. W chwili obecnej sprzedanych zostało 75 proc. wszystkich mieszkań i budowa ruszyła pełną parą.

Deweloper, by zakończyć jak najszybciej sprzedaż, postanowił w chwili obecnej zrobić specjalną krótkoterminową promocję, do której zaprasza całą Polonię za naszym pośrednictwem.

Ta specjalna promocja jest, moim zdaniem, naprawdę bardzo atrakcyjna i godna uwagi.

Pierwsza atrakcyjna sprawa to jest kwestia depozytów i down payment.

W przypadku zakupu nowych condo typowy wymagany down payment wynosi 20 proc. Zwykle 5 proc. na początku, 5 proc. po 6 miesiącach, 5 proc. po roku i ostatnie 5 proc. na zamknięcie.

W tym przypadku deweloper zmienił typowe wymagania. Ta specjalna promocja pozwala wpłacić tylko 5 proc. teraz, a pozostałe, też tylko 5 proc., w chwili przejęcia mieszkania. Jest to o połowę mniej niż normalnie.

Dodatkowo ci, którzy kupią mieszkania jednosypialniowe i jednosypialniowe z denem – otrzymają CASH BACK na zamknięcie w wysokości 5 proc. Te pieniądze mają być użyte na koszty zamknięcie. W praktyce oznacza to, że kupujemy nowe mieszkanie z tylko 5-proc. wpłatą! Jest to całkowicie nietypowe i bardzo rzadkie!

W chwili obecnej, by uczynić sprzedaż atrakcyjną – parking (wartości 35.000 dol.) i locker (wartości 4500 dol.) są zawarte w cenie bez dodatkowej opłaty.

A teraz trochę na temat samego projektu.

• LOKALIZACJA – planowany do oddania w 2016 roku supernowoczesny 28-piętrowy budynek jest zlokalizowany na rogu Judson St. i Ro-yal York w Mimico. Jest to historyczna część Etobicoke. Sam budynek jest zlokalizowany tuż przy stacji GO i będzie miał bezpośrednie z nią połączenie. Ta znakomita lokalizacja umożliwia dojazd do centrum Toronto w ciągu 15 minut.

• BUDYNEK – oprócz znakomitej lokalizacji budynek będzie miał kilka ultranowoczesnych rozwiązań. Głównie dotyczyć to będzie bardzo nowoczesnych systemów ogrzewania i chłodzenia. Zastosowanie energii ziemi (heat pump) pozwoli na ogromne oszczędności, które wpłyną na niższe opłaty maintenance. Wiele innych składników tego budynku będzie również nastawionych na oszczędności energii. Na przykład "zielony" dach, który będzie miejscem do spotkań, ale tym samym będzie mniej nagrzewał się latem, co wpłynie na obniżenie kosztów chłodzenia.

• DODATKOWE ELEMENTY – w budynku na parterze będzie duży supermarket, który pozwoli na bardzo wygodne zakupy. Oprócz tego miejsce do spotkań, wysokiej klasy gym, pokoje gościnne, obszerny taras na BBQ, miejsce do opieki nad zwierzątkami, joga studio i wiele więcej.

• MIESZKANIA – wszystkie mają 9-stopowe sufity, obszerne balkony oraz bardzo nowoczesne wykończenia. Wielkość mieszkań od 534 sq ft do 995 sq ft. Ceny zaczynają się od 312.900 dol. za jednosypialniowe i od 421.900 dol. za dwusypialniowe. Ceny podstawowe dotyczą mieszkań na czwartym poziomie. Za każde piętro wyżej obowiązuje premia 2000 dol. Czyli na przykład kupując mieszkanie na 14. piętrze, zapłacimy dodatkowo 20.000 dol. Jest to typowe przy nowych budynkach – za to widoki są piękne.

• APPLIANCES – w cenie zawartych jest 6 stainless steel appliances.

• PARKING – normalna cena 35.000 dol. W tej chwili w ramach promocji jest on wliczony w cenę bez dodatkowej opłaty. Również locker jest bez dodatkowych opłat, ma to wartość 4500 dol.

• MAINTENANCE – dzięki zastosowaniu wielu oszczędnych technologii maintenance przewidywane jest na niższym niż normalnie poziomie. Powinno wynosić 0,45 dol. od stopy kwadratowej unitu. Zawarte będzie w nim ogrzewanie, chłodzenie oraz ciepła woda.

• ASSIGNMENT – w tej chwil kupujący za naszym pośrednictwem mają opcję odsprzedaży kupionego unitu nawet przed zakończeniem budowy za minimalną opłatą administracyjną. Często jest to dobry sposób na szybki profit.

• WYMAGANE WPŁATY – dla mieszkań jednosypialniowych oraz jednosypialniowych z denem – wymagany down payment wynosi 5 proc. teraz i 5 proc. w chwili przejęcia unitu w 2016 roku, ale jest tu niezwykła zachęta, bo deweloper wypłaci w chwili zamknięcia tak zwany cash back w wysokości 5 proc., który ma być użyty na koszty zamknięcia, czyli Land Transfer Tax, prawnika oraz wszelkie wymagane opłaty. Mieszkania dwusypialniowe – wymagana wpłata teraz wynosi 2,5 proc. dol., dodatkowe 2,5 proc. dol. po 60 dniach, a w chwili przejęcia jeszcze 5 proc. Nie ma cash back.

Zainteresowani mogą dzwonić do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007, by umówić się na wizytę informacyjną.

Można też do mnie pisać na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Oczywiście każdy agent z naszego zespołu może się spotkać z Państwem w naszym biurze w Starsky 2.

Określenie "flip" w real estate odnosi się zazwyczaj do szybkiej renowacji (make over), która zamienia zniszczony dom czy condo w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów.

Jednym z mitów, które chciałbym na wstępie rozwiać, jest to, że wcale nie jest to takie proste i takie tanie, jak pokazywane jest to w licznych programach w telewizji. Moim zdaniem, jest też coraz trudniej zrobić pieniądze na prostym "make over", czyli wymianie kuchni, łazienek czy okien.

Powód jest prosty. Ceny domów, które wymagają renowacji, wcale nie są znacznie niższe obecnie od cen domów w stanie do wprowadzenia.

Praktycznie superokazje są trudne do znalezienia i jak już są, to zwykle jest kilku chętnych na ich zakup i nawet niska cena zostanie podbita.

Moim zdaniem, zdecydowanie łatwiej jest obecnie zrobić pieniądze, idąc jeden krok dalej. Kupując domy i je rozbudowując. Dodając drugie piętro do domu parterowego czy dobudowując nową część do istniejącej struktury. To jest znacznie bardziej skomplikowane niż typowy flip i wymaga zwykle projektów i pozwoleń na budowę, ale równocześnie jest znacznie pewniejsze niż typowy mały "flip".

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku "flipów" czy rozbudów.

•Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację.

•Typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhouse'y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", należy też zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.

• Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

• Domy nienaznaczone kłopotliwą historią – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełniono brutalne morderstwo.

• Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

• Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni.

• Koncepcja całej renowacji PROJEKT – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Priorytety prac do wykonania – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle!
Od lat zajmuję się tego typu projektami i mam wielu klientów, którzy skorzystali z mojego doświadczenia zarówno jako agenta, ale również architekta i budowniczego domów. Zainteresowanych współpracą zapraszam! Naprawdę nie warto uczyć się na własnych błędach.

Projekt w Kingston Ontario pod nazwą "University Suites" – o którym wspominam już od jakiegoś czasu – zalicza się moim zdaniem do jednej z najbardziej atrakcyjnych inwestycji, jakie mieliśmy od dłuższego czasu do zaoferowania Polonii. I dlatego piszę o tym raz jeszcze by dać szansę wszystkim na bardzo dobry zakup!

Sam projekt to bardzo unikatowa koncepcja, budowy dwóch 10-piętrowych wież zlokalizowanych w odległości 6 minut na piechotę od Uniwersytetu Queen's w Kingston. Oba wieżowce będą zawierały łącznie w przybliżeniu 400 unitów z przeznaczeniem na apartamenty wynajmowane dla studentów. W fazie pierwszej – która jest już praktycznie sprzedana – oferowanych było 195 unitów różnej wielkości. W tej chwili pozostało tylko około 10 unitów z tej fazy do sprzedaży.

Dlaczego ten projekt jest tak atrakcyjny i dlaczego sprzedaje się tak szybko?

Lokalizacja. Projekt zlokalizowany jest w samym sercu Kingston na rogu University i Princess tuż koło Queen's University. Kingston jest uznawane za jedno z najlepszych miejsc do życia w Kanadzie. Oczywiście miasto ma długą historyczną tradycję i było w 1841 pierwszą stolicą Kanady. Często określane jest mianem "Canada's Smartest City". Kingston położone jest nad jeziorem Ontario, pomiędzy Toronto i Montrealem, z łatwym dostępem do Ottawy, gdzie mieszka 1/3 całej Kanady. Populacja miasta to około 123.000 stałych mieszkańców plus 24.000 studentów z ponad 100 krajów, 95 proc. studentów jest spoza Kingston. Queen's University zaliczany jest wraz z McGill, UofT i Western do najlepszych w Kanadzie. Uniwersytet ma najwyższy procent kończących studia w Kanadzie (92,2 proc.) oraz jego profesorowie i absolwenci zaliczani są do jednych z najlepszych. Według gazety "Glob & Mail", ma on najwyższy procent A+ studentów.

Projekt wprowadzony będzie w życie przy pomocy PRK Development według projektu znanej firmy Teeple Architects. Koncepcja jest, by stworzyć kompleks, który zawierał będzie około 400 unitów oraz około 4000 stóp powierzchni usługowej. Ponadto będzie tu siłownia, joga studio, pokoje do spotkań, tarasy z BBQ, roof top, miejsca do spożywania posiłków i wiele innych udogodnień. Jak wspomniałem, mieszkania będą różnej wielkości, bardzo nowocześnie rozplanowane z 9-stopowymi sufitami. Mieszkania w cenie sprzedaży będą w pełni wyposażone i umeblowane i są oferowane jako doskonała "rental" inwestycja.

Przez pierwsze trzy lata deweloper gwarantuje wynajęcie od inwestorów każdego kupionego unitu. Usługa ta jest wliczona w cenę zakupu.

Wynajmowaniem mieszań studentom oraz nadzorem nad obiektem będzie zajmowała się firma "Versity Properties". Jeśli po trzech latach ktoś chce kontynuować wynajmowanie, to może to nadal robić przez tę firmę i koszt roczny to jeden miesięczny "rent"! Oczywiście, jeśli ktoś chce kupić to mieszkanie na własne potrzeby (dzieci na studiach) czy chce sam zajmować się wynajmowaniem, jest to możliwe.

Jak wygląda "cash flow"? Jeśli ktoś zakupi studio za około 190.000 dol. i wpłaci 20 proc. down payment, czyli 38.000 tys., to po odliczeniu wszystkich kosztów i uwzględnieniu tego, co zostanie spłacone w hipotece, profit w skali pierwszego roku wyniesie około 7000 dol. Jest to profit około 18 proc. w skali roku na zainwestowanych 38.000 dol. Proszę pamiętać, że mieszkanie co roku się spłaca i ten profit będzie się co roku podnosił, bo więcej z kapitału będzie spłacone. Ceny tych mieszkań z czasem też będą rosnąć. Gdyby nawet niewiele, to i tak ktoś za nas spłaca naszą hipotekę i buduje nasz kapitał. Jest to długoterminowa i bardzo bezpieczna inwestycja. Wpłacamy 20 proc. na down payment, ale po czasie studenci spłacą nam pozostałe 80 proc. Wyliczenia bazują na 25-letniej amortyzacji. Jeśli na przykład cały pozytywny "cash flow" co miesiąc będziemy przeznaczali na nadpłatę hipoteki, to amortyzacja skróci się do 18-20 lat, po których będziemy właścicielami sporego kapitału, inwestując tylko 38.000 dol. Wówczas możemy sprzedać naszą inwestycję i "cash the profit" albo ją trzymać i mieć stały dobry i pewny dochód.

Czy któryś bank oferuje takie zwroty? Na pewno nie! Gdyby Państwo zainwestowali 38.000 w GIC w banku na 25 lat nawet na 3 proc., to po tych 25 latach wasz uzyskany procent wyniesie 28.500 dol. i razem będzie to "astronomiczna" suma 66.500 dol. Gdyby nawet mieszkanie nie nabrało wartości (co zwykle ma miejsce) – jak się ma 66.500 do 190.000 dol.! Blado!

Jest to pierwszy i bardzo unikatowy taki projekt w Kingston. Jest to kropla w morzu potrzeb w tym mieście. Na Queen's University studiuje około 25.000 studentów najczęściej z zamożnych rodzin. Cały projekt w obu fazach będzie miał mniej niż 400 mieszkań. Nie ma niczego podobnego w całym Kingston i tego typu "luksusowe" jak na to miasto mieszkania dla studentów będą chętnie wynajmowane. W czynszu, którzy płacą studenci, zawarte jest maintenance, które zawiera ogrzewanie, klimatyzację, wodę (ciepłą i zimną), Internet. Studenci sami płacą za prąd. W cenie wynajmu jest zawarte umeblowanie oraz dwa razy w miesiącu sprzątanie mieszkania. To jest ważne, bo będzie pozwalało to na stałą kontrolę nad stanem mieszkań i szybką reakcję, gdyby to było potrzebne, przez management.

Jest to znakomita inwestycja dla tych, którzy myślą o stałym i pewnym dochodzie teraz lub na emeryturze. Dlaczego to pewna inwestycja?

Inwestujemy w coś, co jest namacalne. Nie jest to papier z akcjami, które dziś są warte dużo, ale za kilka lat tak jak Nortel czy obecnie Blackberry mogą być bezwartościowe. Jak wspomniałem, w Kingston jest 25.000 studentów i jedynie 400 mieszkań jak te w całym mieście! Te mieszkania zawsze będą poszukiwane i inwestorzy nie będą mieć problemów z "cash flow". Szczególnie że wynajmowaniem będzie zajmowała się specjalna firma, która tylko i wyłącznie będzie dbała o ten fakt.

Jak wspomniałem na wstępie, mieszkania sprzedają się bardzo szybko i proszę nie zwlekać z decyzją, gdyż tylko przez następny bardzo krótki okres będą one jeszcze w sprzedaży i niektóre modele będą wkrótce niedostępne. Faza pierwsza jest już sprzedana, jak wspomniałem na początku – 95 proc. w ciągu 5 tygodni. Obecnie zaczęliśmy oferować fazę drugą. W polskim środowisku mamy wyłączność na ten projekt!

Dostaję od Państwa wiele telefonów z pytaniami. Często też słyszę głosy niedowierzania, że to zbyt dobre, by było prawdziwe. Otóż liczby nie kłamią i zainteresowani mogą do mnie napisać na mój e-mail, by otrzymać dane i wyliczenia. Wiążący kontrakt z deweloperem i firmą, która będzie zajmowała się wynajmowaniem, jest też faktem i na pewno nie ma powodów do obaw, że nie będzie pieniędzy na opłaty.

Wszystkim, którzy do mnie napiszą i o to poproszą, wyślę bardzo szczegółowe informacje z planami mieszkań, cenami unitów oraz obliczeniami finansowymi. Proszę pisać na Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Zainteresowani mogą też odwiedzać nas w Starsky 2 w czasie naszych dyżurów – tel. 905-822-6969.

Można też dzwonić do mnie na komórkę 905-278-0007.

Ostatnio dostaliśmy możliwość sprzedaży z planów nowego 45-piętrowego wieżowca apartamentowego zlokalizowanego w południowym Etobicoke, na skrzyżowaniu Park Lawn i Lake Shore Blvd. West.

Jest to ostatnia faza WestLake ENCORE. Projekt ten nie jest jeszcze dostępny dla szerokiego ogółu.

Dla całej Polonii zaplanowaliśmy na 18 października specjalne spotkanie, gdzie ci, którzy się do nas zgłoszą wcześniej (albo przyjdą na to spotkanie), będą mogli dokonać wyboru i zakupu nowych apartamentów, korzystając ze specjalnej promocji. Spotkanie będzie miało miejsce na 2220 Lake Shore Blvd. W. w Etobicoke (wjazd od Park Lawn Rd). Początek spotkania godzina 14.00 w tę sobotę.

Normalnie promocja, o której napiszę za chwilę, kończy się 15 października, ale dla wygody naszych klientów uzyskaliśmy specjalne przedłużenie oferowanej promocji do 18 października. Dodatkowo, jeśli ktoś wpisze się na naszą listę, to nawet przez kilka dni po 18 będzie miał jeszcze szansę na te same benefity co 18 października.

Jakie są więc zachęty dla naszych klientów?

• Zero Builder Closing Cost – rzadko się mówi o kosztach zamknięcia przy zakupie nowych condo. W tym przypadku dzięki tej promocji – koszty są zerowe. Normalnie będzie to 5800 dol. dla 1-sypialniowych mieszkań i 6300 dol. dla 2-sypialniowych mieszkań.

• 5 proc. natychmiastowej obniżki z ceny wyjściowej mieszkania – na przykład studio, które kosztuje oficjalnie 251.900 dol., dla naszych klientów kosztuje 239.305 dol.

• Bezpłatny parking i locker – wartości około 30.000 dol.

• Bardzo korzystny plan na wpłacanie depozytu – 20 proc. rozłożone w praktyce na 3 lata.

• FREE ASSIGNMENT – jeśli ktoś myśli o sprzedaży mieszkania przed jego przejęciem, to ma taką opcję. Jest to bardzo ważne dla inwestorów.

Budynek ma bardzo dobrze zaprojektowane centrum rekreacyjne ze wszystkimi światowej klasy urządzeniami. Maintenance przewiduje się na poziomie 0,50 dol. za stopę powierzchni, a podatki od nieruchomości w wysokości 1 proc. ceny zakupu. Znakomita lokalizacja z łatwym dostępem do downtown Toronto, jeziora Ontario, parków, lotniska itd.

A teraz trochę o cenach. Studio zaczyna się od 239.000 dol., 1 bedroom od 249.000 dol., 1 bedroom i den od 269.000 dol., 2 bedrooms od 333.000 dol. i mamy duży wybór planów. Wszystkie mieszkania mają duże balkony. Wszystkie mają bardzo dobre wykończenia, dziewięciostopowe sufity oraz granitowe counters, stainless steel appliances – bardzo wysoki standard.

Dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt? Otóż jeśli porówna się ceny nowo budowanych condo w tym rejonie za stopę kwadratową, to ten projekt ma jedną z najniższych cen. Wiele budowanych projektów przekracza 600 dol. za stopę, ten jest poniżej 500 dol. Superceny – superokazja. Budynek będzie oddany do użytku w 2017.

Jeszcze raz zapraszam na "Polski Dzień" w WestLake ENCORE.

Maciek Czapliński

Ostatnio dostaliśmy możliwość sprzedaży z planów nowego 45-piętrowego wieżowca apartamentowego zlokalizowanego w południowym Etobicoke, na skrzyżowaniu Park Lawn i Lake Shore Blvd. West.

Jest to ostatnia faza WestLake ENCORE. Projekt ten nie jest jeszcze dostępny dla szerokiego ogółu.

Dla całej Polonii zaplanowaliśmy na 18 października specjalne spotkanie, gdzie ci, którzy się do nas zgłoszą wcześniej (albo przyjdą na to spotkanie), będą mogli dokonać wyboru i zakupu nowych apartamentów, korzystając ze specjalnej promocji. Spotkanie będzie miało miejsce na 2220 Lake Shore Blvd. W. w Etobicoke (wjazd od Park Lawn Rd). Początek spotkania godzina 14.00 w tę sobotę.

Normalnie promocja, o której napiszę za chwilę, kończy się 15 października, ale dla wygody naszych klientów uzyskaliśmy specjalne przedłużenie oferowanej promocji do 18 października. Dodatkowo, jeśli ktoś wpisze się na naszą listę, to nawet przez kilka dni po 18 będzie miał jeszcze szansę na te same benefity co 18 października.

Jakie są więc zachęty dla naszych klientów?

• Zero Builder Closing Cost – rzadko się mówi o kosztach zamknięcia przy zakupie nowych condo. W tym przypadku dzięki tej promocji – koszty są zerowe. Normalnie będzie to 5800 dol. dla 1-sypialniowych mieszkań i 6300 dol. dla 2-sypialniowych mieszkań.

• 5 proc. natychmiastowej obniżki z ceny wyjściowej mieszkania – na przykład studio, które kosztuje oficjalnie 251.900 dol., dla naszych klientów kosztuje 239.305 dol.

• Bezpłatny parking i locker – wartości około 30.000 dol.

• Bardzo korzystny plan na wpłacanie depozytu – 20 proc. rozłożone w praktyce na 3 lata.

• FREE ASSIGNMENT – jeśli ktoś myśli o sprzedaży mieszkania przed jego przejęciem, to ma taką opcję. Jest to bardzo ważne dla inwestorów.

Budynek ma bardzo dobrze zaprojektowane centrum rekreacyjne ze wszystkimi światowej klasy urządzeniami. Maintenance przewiduje się na poziomie 0,50 dol. za stopę powierzchni, a podatki od nieruchomości w wysokości 1 proc. ceny zakupu. Znakomita lokalizacja z łatwym dostępem do downtown Toronto, jeziora Ontario, parków, lotniska itd.

A teraz trochę o cenach. Studio zaczyna się od 239.000 dol., 1 bedroom od 249.000 dol., 1 bedroom i den od 269.000 dol., 2 bedrooms od 333.000 dol. i mamy duży wybór planów. Wszystkie mieszkania mają duże balkony. Wszystkie mają bardzo dobre wykończenia, dziewięciostopowe sufity oraz granitowe counters, stainless steel appliances – bardzo wysoki standard.

Dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt? Otóż jeśli porówna się ceny nowo budowanych condo w tym rejonie za stopę kwadratową, to ten projekt ma jedną z najniższych cen. Wiele budowanych projektów przekracza 600 dol. za stopę, ten jest poniżej 500 dol. Superceny – superokazja. Budynek będzie oddany do użytku w 2017.

Jeszcze raz zapraszam na "Polski Dzień" w WestLake ENCORE.

Maciek Czapliński

Dziś chciałbym napisać o dwóch bardzo ciekawych inwestycjach, które mogą Państwa zainteresować!

Od czterech tygodni ogłaszamy bardzo ciekawą inwestycję w Kingston. Przypomnę najpierw tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, że oferujemy do sprzedaży dla inwestorów, mieszkania w nowo budowanym budynku w Kingston w Ontario, który zlokalizowany jest tuż przy Queen's University.

Budynek w całości jest projektowany i budowany z myślą, by umeblowane mieszkania były wynajmowane studentom. W ciągu czterech tygodni 80 proc. mieszkań w pierwszym oferowanym budynku zostało sprzedanych! To niezwykle szybkie tempo, bo inwestycja jest niezwykle atrakcyjna.

Dlaczego tak jest?

•Jest to pierwszy i unikatowy taki projekt w Kingston i jest to kropla w morzu potrzeb w tym mieście. Na Queen's University studiuje około 25.000 studentów, najczęściej z zamożnych rodzin. Cały projekt w obu fazach będzie miał mniej niż 400 mieszkań. Nie ma niczego podobnego w całym mieście i tego typu "luksusowe" jak na to miasto mieszkania będą chętnie wynajmowane.

•Jest to tak zwany "worry free investment". Otóż wszyscy inwestorzy, którzy zakupią mieszkanie, mają zaoferowany zawarty w cenie zakupu specjalny program, który jest wstępnie podpisany na trzy lata i który gwarantuje wynajęcie zakupionego mieszkania studentom oraz pełny management i nadzór nad każdym mieszkaniem. Po trzech latach można ten kontrakt przedłużać.

•Jest to znakomita inwestycja dla tych, którzy myślą o stałym i pewnym dochodzie teraz lub na emeryturze. Dlaczego pewna inwestycja? Otóż inwestujemy w coś, co jest namacalne. Nie jest to papier z akcjami, które dziś są warte dużo, za kilka lat tak jak Nortel staną się bezwartościowe. Jak wspomniałem, 25.000 studentów – jedynie 400 mieszkań jak te w całym mieście! Te mieszkania zawsze będą poszukiwane i inwestorzy nie powinni mieć problemów z "cash flow", szczególnie że jest specjalna firma, która tylko i wyłącznie będzie dbała o ten fakt.

•Jak wygląda "cash flow"? Jeśli ktoś zakupi studio za około 180.000 dol. i wpłaci 20 proc. downpayment, czyli 36.000 dol., to po odliczeniu wszystkich kosztów i uwzględnieniu tego, co zostanie spłacone w mortgage, profit w skali pierwszego roku wyniesie około 6500 dol. Czyli jest to profit około 18 proc. w skali roku na zainwestowanych 36.000 dol. Czy znają Państwo lepszą inwestycję? Proszę pamiętać, że mieszkanie co roku się spłaca i ten profit będzie się co roku podnosił, bo więcej z principal będzie spłacone. Ceny tych mieszkań z czasem też powinny rosnąć, ale gdyby nawet niewiele, to i tak ktoś za nas spłaca nasz dług i buduje nasze equity. Wielu ludzi kupuje normalne condominia od builderów na czystą spekulację. Kupię dziś, sprzedam zaraz po odbiorze i może zarobię 10-15 proc. Ta inwestycja jest inna. Jest ona długoterminowa, ale profit też jest inny. Wpłacam 20 proc. (tak jak w przypadku innych condo), ale po czasie student nam spłaca pozostałe 80 proc. Wówczas możemy sprzedać naszą inwestycję i "cash the profit" albo trzymać i mieć stały dobry i pewny dochód.

Jak wspomniałem na wstępie, mieszkania sprzedają się bardzo szybko i proszę nie zwlekać z decyzją, gdyż tylko przez następny bardzo krótki okres będzie to możliwe. Faza pierwsza jest już sprzedana w 80 proc. w ciągu czterech tygodni. Obecnie możemy zacząć oferować fazę drugą. Spora część Polonii już z nami dokonała tej transakcji, gdyż w polskim środowisku mamy wyłączność na ten projekt!

Druga inwestycja jest zlokalizowana znacznie bliżej. Właśnie kilka dni temu dostaliśmy możliwość sprzedaży z planów nowego 45-piętrowego wieżowca zlokalizowanego w południowym Etobicoke na skrzyżowaniu Park Lawn i Lake Shore Blvd. West. Jest to ostatnia faza WESTLAKE ENCORE. Projekt ten nie jest jeszcze dostępny dla ogółu i dlatego wszyscy zainteresowani mogą zgłaszać się do naszej firmy, by skorzystać ze specjalnej promocji.
Jakie są zachęty dla naszych klientów?

• 0 dol. builder closing cost – rzadko się mówi o kosztach zamknięcia przy zakupie nowych condo. W tym przypadku dzięki specjalnej krótkiej promocji – koszy są zerowe. Normalnie będzie to 5800 dol. dla 1-sypialniowych mieszkań i 6300 dol. dla 2-sypialniowych.

•5 proc. discount z ceny wyjściowej mieszkania – na przykład studio, które kosztuje oficjalnie 251.900 dol., dla naszych klientów kosztować będzie 239.305 dol.

•Bezpłatny parking i locker – wartość około 30.000 dol.

•Bardzo korzystny plan na wpłacanie depozytu – 20 proc. rozłożone w praktyce na trzy lata.

•FREE ASSIGNMENT – jeśli ktoś myśli o sprzedaży mieszkania przed jego przejęciem, to ma taką opcję. Jest to bardzo ważne dla inwestorów.

A teraz trochę o cenach. Studio zaczyna się od 239.000 dol., 1 bedroom od 249.000 dol., 1 bedroom i den od 269.000 dol., 2 bedrooms od 333.000 dol. i mamy duży wybór planów. Wszystkie mieszkania mają duże balkony, bardzo dobre wykończenia, 9' sufity oraz granitowe blaty, stainless steel appliances – bardzo wysoki standard.

Budynek ma bardzo dobrze zaprojektowane centrum rekreacyjne ze wszystkimi światowej klasy urządzeniami. Maintenance przewiduje się na poziomie 0,50 dol. za stopę powierzchni, a podatki od nieruchomości w wysokości 1 proc. ceny zakupu. Znakomita lokalizacja z łatwym dostępem do downtown Toronto, jeziora Ontario, parków, lotniska itd.

Dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt? Otóż jeśli porówna się ceny nowo budowanych condo w tym rejonie za stopę kwadratową, to ten projekt ma jedną z najniższych cen. Wiele budowanych projektów przekracza 600 dol. za stopę, ten jest poniżej 500 dol. Superceny, superokazja. Budynek będzie oddany do użytku w 2017.

Wszyscy zainteresowani tym projektem mogą zgłaszać się do naszego biura w Starskym 2 lub kontaktować się z każdym agentem z naszego zespołu, by dokonać rejestracji. Mój telefon to 905-278-0007. Na 18 października zaplanowane jest specjalne spotkanie w salonie sprzedaży dla naszych klientów. Miejsce spotkania: 2220 Lake Shore Blvd. West, ale wjazd jest po zachodniej stronie Parklawn tuż powyżej Lake Shore Blvd. W. Początek o godz.14.00.

Maciek Czapliński

Gdy się zaczyna poszukiwania domów, zwykle obecnie podpisuje się kontrakt na współpracę z agentem real estate. Warto wiedzieć, co jest w takim dokumencie ważne i dlaczego on powstał.

"Buyers Representation Agreement" – jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomość a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.

Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i, co jest najważniejsze – raz podpisany staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron. Zanim napiszę o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał.

Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i nazywa się to "Listing Agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację.

Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego kupującego. Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.

W chwili obecnej, praktycznie pierwsza rzecz, którą agent powinien zrobić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, to powinien podsunąć mu do podpisania wspomniany na wstępie dokument.

Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi. Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.

Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.

Jest na ten problem zasadniczo bardzo proste rozwiązanie.

Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności. Jest on taki, jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na trzy miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje).

Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, którą chcemy kupić, oraz rejon, w którym poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli, na przykład, ktoś nam pokazuje specyficzny dom, o który poprosiliśmy, i podsuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w stosunku do danej nieruchomości.

Myślę, że to jest proste!

Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie "Listing Agreement" na sprzedaż jest zwykle wyłączne, to w przypadku "Buyers Representation Agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie.

Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough, czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym na Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w condo, innego we freehold.

Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.

Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne!
Agent ma prawo do swojego "commission", tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale dostanie on zapłatę mniejszą niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w "commission" od kupujących. Czyli należy uważać, co podpisujemy!

Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "Cancellation of buyers representation agreement".

Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej. Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.

Kilka lat temu zmieniono przepisy i umożliwiono takim kompaniom, jak Property Guys czy Comfree, wprowadzanie listingów do systemu MLS z bardzo zaniżonym commission. Czy to się opłaca? Czy benefit niskiego "commision" jest wart wybrania tej drogi?

Obecny rynek nieruchomości jest niezwykle aktywny. Brakuje domów do sprzedaży i z pewnością wystawiony dom na sprzedaż przez właściciela ze znakiem Property Guys czy Comfree ma szansę sprzedaży, ale czy to się opłaca? Czy chęć zaoszczędzenia od 3,5 do 5 proc. na wynagrodzeniu dla agentów nie prowadzi do znacznie większych strat zarówno finansowych, jak i czasowych? Zastanówmy się razem!

* Kupujący dom sprzedawany przy pomocy Property Guys – zdają sobie sprawę, że właściciel nie płaci wynagrodzenia agentom i w praktyce to oni chcąc skorzystać z tej oszczędności. W normalnej sytuacji negocjacje są pozostawione agentom, którzy znając rynek, będą dbali o to, by cena odpowiadała wartości rynkowej. W przypadku "prywatnych transakcji" kupujący często oprócz negocjacji ceny, chce również uzyskać dodatkową obniżkę ze względu na brak wynagrodzenia dla agentów.

* Kompanie takie jak Property Guys mają swoje fee, które należy zapłacić z góry – bez względu czy się dom sprzeda, czy nie. "Normalni" agenci – opłacani są tylko po doprowadzeniu sprzedaży do szczęśliwego końca.

* Następny problem to kwestia umawiania spotkań oraz pokazywania domu oferowanego do sprzedaży. Zamiast spędzać swój własny czas w pracy lub na przyjemnościach, właściciel nieruchomości sprzedawanej z Property Guys – musi niemalże być w domu cały czas. Najczęściej spędzając weekendy na robieniu open houses.

* Typowe jest, że na znak "Property Guys" dzwonią agenci real estate próbujący namówić właściciela na sprzedaż domu za ich pośrednictwem. Istnieją wręcz specjaliści w tej dziedzinie, którzy często nie biorą "nie" za odpowiedź i potrafią nagabywać tak długo właściciela domu, aż wreszcie się podda.

* Wystawienie domu na rynek to jedna sprawa. Pozostają również negocjacje i oferta. Niewielu właścicieli sprzedających dom ma wiedzę, jak przygotować ofertę, która jest ważnym kontraktem prawnym. Sprzedając dom z Property Guys, jesteśmy zdani na siebie. Kupujący dom również mają poważne obawy, czy nie popełnią błędu, podpisując ofertę bez pomocy agenta lub prawnika, i często omijają z daleka takie domy. Bez znajomości prawa kontraktowego – można popełnić niewybaczalne i kosztowne błędy.

* Kupujący dom (buyers) – nie płacą commission agentom. W związku z tym ponad 95 proc. kupujących trafia więc do agentów real estate i z nimi współpracuje. Jak zapewne Państwo wiedzą, agenci, którzy pracują z kupującymi, podpisują specjalny kontrakt na współpracę na określony okres. Chcąc sprzedać dom samemu lub z pomocą takiej firmy jak Property Guys (i nie płacić commission), rezygnują Państwo z tej ogromnej rzeszy klientów gotowych do kupna. Ograniczając się tylko do tak zwanych "bargain hunters" – tych którzy szukają okazji i chcą często kupić dom poniżej wartości rynkowej.

* Sprzedając samemu – narażeni są Państwo na wpuszczanie do domu i na negocjacje z ludźmi, których nie znacie i którzy być może nawet nie kwalifikują się finansowo na zakup nieruchomości. Jest przecież ogromna liczba ciekawskich oglądaczy.

* Planując sprzedaż domu – należy umieć go wycenić zgodnie z Market Value. Nie będąc w tej dziedzinie fachowcem – jak wycenić własny dom? Czy wycena nie jest zawyżona lub zaniżona? Wiadomo, że dom o zawyżonej cenie często w końcowym efekcie sprzedaje się poniżej wartości.

Pomimo że zatrudnimy taką kompanię jak Property Guys i wprowadzimy nasz dom do systemu MLS, tak naprawdę nadal są Państwo skazani na siebie!

Kompanie takie nie prowadzą dla was negocjacji, nie umawiają spotkań, nie pomagają we właściwej wycenie nieruchomości. Owszem, dostajemy literaturę, jak to zrobić, ale doświadczenia nie da się kupić tak łatwo.

Zauważyłem ostatnio też bardzo ciekawą tendencję dotyczącą domów wystawianych przez takie kompanie, jak Property Guys czy Comfree.

Otóż zasadą tych kompanii dotychczas było i jest, że pobierają one tak zwane "flat fee" za wprowadzenie nieruchomości do systemu MLS. Jest to suma zbliżona do 1000 dol. Tak więc takie kompanie są zainteresowane wprowadzeniem jak największej liczby listingów, a ponieważ ich fee jest pobierane z góry, to tak naprawdę czy dom się sprzeda, czy nie, i tak swoje pieniądze mają. Statystycznie tylko 5-10 proc. listingów jest sprzedawanych przez listing agent, który reprezentuje obie strony (kupujących i sprzedających). Ponad 85 proc. domów otrzymuje oferty od agentów, którzy reprezentują kupujących. Do niedawna wynagrodzenie oferowane dla agentów, którzy pracowali z kupującymi przez te kompanie, wynosiło jeden dolar. Czy ktoś, może oczekiwać, że agent, który przyniesie ofertę, zadowoli się takim wynagrodzeniem? Na pewno nie.

Oczekiwanie, że taki agent reprezentujący kupujących wystawi rachunek dla nich na 2,5 proc., jest też mało realne. Wielu kupujących ma tylko 5 proc. na wpłatę i ekstra 2,5 proc. jest niemożliwe.

Dlatego ostatnio zauważyłem, że wielu sprzedających poprzez te kompanie otwarcie zaczyna oferować 2,5 proc. dla agentów reprezentujących kupujących. Zaczyna docierać do "oszczędnych", że chytry dwa razy traci. Czyli wracamy do punktu wyjścia – płacimy 2,5 proc. dla buyers broker, dlaczego nie zapłacić już w pewnych przypadkach od 1 proc. i mieć agenta, który będzie dbał o Państwa biznes!

Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym i zupełnie innym sposobie na zainwestowanie pieniędzy w Kingston. Im bardziej myślę o tym projekcie tym bardziej mi się on podoba i uważam, że jest to bardzo dobra okazja dla inwestorów, której nie wolno przegapić. To znaczy ci co ją przegapią, będą żałowali. Dlaczego tak myślę? Z bardzo wielu powodów.

•Przypomnę najpierw tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, że oferujemy do sprzedaży dla inwestorów, mieszkania w nowo budowanym budynku w Kingston w Ontario, który zlokalizowany jest tuż przy Queen's University. Budynek w całości jest projektowany i budowany z myślą, by mieszkania były wynajmowane studentom.

•Jest to pierwszy i unikalny taki projekt w Kingston i jest to kropla w morzu potrzeb w tym mieście. Dlaczego? Na Queen's University studiuje około 25.000 studentów, najczęściej z bardzo zamożnych rodzin. Cały projekt w obu fazach będzie miał mniej niż 400 mieszkań. Nie ma niczego podobnego w całym mieście i tego typu "luksusowe" jak na to miasto mieszkania będą chętnie wynajmowane. Rozmawiałem z kilkoma rodzicami, których dzieci są lub były na tym uniwersytecie. Potwierdzili oni to, że nawet jeśli ceny będą wyższe za wynajem niż typowo, to z braku wyboru wielu studentów i ich rodziców zapłaci więcej, by mieszkać w luksusowym, dobrze zorganizowanym budynku zamiast wynajmować pokoik w rooming house. Oferowane mieszkania są całkowicie wyposażone i umeblowane.

•Jest to tak zwane "worry free investment" – dlaczego? Otóż wszyscy inwestorzy, którzy zakupią mieszkanie, mają zaoferowany specjalny program, który jest wstępnie podpisany na trzy lata i który gwarantuje wynajem zakupionego mieszkania studentom oraz pełny management i nadzór nad każdym mieszkaniem. Jest to piękna sprawa, bo nie trzeba się martwić o znalezienie studentów, pobieranie pieniędzy czy pilnowanie porządku. Za to wszystko będzie odpowiedzialna kompania związana z deweloperem. Oczywiście po 3 latach można nadal to kontynuować na tych samych zasadach za minimalną opłatą. W praktyce inwestorzy nie muszą jeździć do Kingston, by doglądać, jak ich kapitał rośnie. Oczywiście, jeśli ktoś chce wynajmować mieszkanie na własną rękę, jest to możliwe. Jeśli ktoś kupuje takie mieszkanie z myślą o własnych dzieciach, to też nie ma przymusu wynajmowania.

•Jest to znakomita inwestycja, dla tych którzy myślą o stałym i pewnym dochodzie teraz lub na emeryturze. Dlaczego pewna inwestycja? Otóż inwestujemy w coś, co jest namacalne. Nie jest to papier z akcjami, które dziś są warte dużo, za kilka lat jak Nortel staną się bezwartościowe. Uniwersytet w Kingston jest jednym z najlepszych i najstarszych w Kanadzie. I będzie tam pewnie przez wiele stuleci. Ludzie się kształcą i zawsze, a szczególnie w trudnych czasach, młodzi ludzie (i ich rodzice) inwestują w edukację, by zapewnić sobie lepszy start. Jak wspomniałem, 25.000 studentów – jedynie 400 mieszkań jak te w całym mieście! Te mieszkania zawsze będą poszukiwane i inwestorzy nie powinni mieć problemów z "cash flow", szczególnie że jest firma, która tylko i wyłącznie będzie dbała o ten fakt.

•Jak wygląda "cash flow"? Nie będę się zagłębiał w bardzo dokładną wyliczankę, ale jeśli ktoś zakupi studio za około 180.000 dol. i wpłaci 20 proc. down payment, czyli 36.000 dol., to po odliczeniu wszystkich kosztów i uwzględnieniu tego, co zostanie spłacone w mortgage, profit w skali pierwszego roku wyniesie około 6500 dol. Czyli jest to profit około 18 proc. w skali roku na zainwestowanych 36.000 dol. Czy znają Państwo lepszą inwestycję? Ja nie. Proszę pamiętać, że mieszkanie co roku się spłaca i ten profit będzie się co roku podnosił, bo więcej z principal będzie spłacone. Ceny tych mieszkań z czasem też powinny rosnąć, ale gdyby nawet niewiele, to i tak ktoś za nas spłaca nasz dług i buduje nasze equity. Wielu ludzi kupuje normalne condominia od builderów na czystą spekulację. Kupię dziś, sprzedam zaraz po odbiorze i może zarobię 10-15 proc. Ta inwestycja jest inna. Jest ona długoterminowa, ale też profit jest inny. Wpłacam 20 proc. (tak jak w przypadku innych condo), ale po czasie ktoś nam spłaca pozostałe 80 proc. Wówczas możemy sprzedać naszą inwestycję i "cash the profit" albo trzymać i mieć stały dobry i pewny dochód.

•Nie ma limitu, ile takich mieszkań można kupić. Jeden z zainteresowanych klientów planował kupno studio za gotówkę. Superpomysł, gdyż natychmiast zwrot na jego pieniądzach będzie około 6 proc. w skali roku i tyle nie oferuje żaden bank. Ale ja poradziłem mu inne rozwiązanie. Zasugerowałem mu kupno 5 mieszkań tej samej wielkości i wpłacenie 20 proc. na każde mieszkanie. Owszem, w tej chwili jego "cash flow" będzie mniejszy, ale w perspektywie po spłaceniu mieszkań jego całkowite equity wyniesie około miliona zamiast 200 tys. dol. (oczywiście będzie to znacznie więcej, bo ceny też będą inne). Ten inwestor przyznał mi rację.

•Mieszkania sprzedają się bardzo szybko i proszę nie zwlekać z decyzją. Podobny projekt w Scarborough, sprzedał się w ciągu dwóch tygodni. Ceny zaczynają się od około 185.000 dol. za studio, około 210.000 dol. za jedną sypialnię, około 290.000 dol. za 2-sypialniowe mieszkanie. Są też większe mieszkania i zainteresowani proszeni są o kontakt. Deweloper wypuszcza mieszkania do sprzedaży w małych seriach, cały czas rezerwując sobie prawo podniesienia ceny bez specjalnej zapowiedzi. Mieszkania są sprzedawane na zasadzie pierwszeństwa decyzji. Deweloper zaprosił nasz Team oraz około 10 innych grup z całego Ontario do tego "exclusive offering" i mieszkania, jak wspomniałem, znikają szybko i czekający i niezdecydowani mogą nie zdążyć.

•Proszę pamiętać, że te mieszkania kupowane są na inwestycję, a nie jako mieszkania dla Państwa. Dlatego należy zmienić sposób myślenia, jeśli chodzi o ten projekt. Nie wolno myśleć o tym, czy to jest blisko, czy daleko od Toronto; czy widok z okna jest ładny, czy lubimy kafelki czy meble w kuchni. To jest nieważne. Jest to "money making investment" i w dodatku bardzo bezpieczny!!! Szczególnie ta inwestycja jest idealna dla tych, którzy nie chcą martwić się o dodatkowy dochód w wieku emerytalnym.

•Plusem jest również to, że dochód z mieszkania może być legalnie użyty przy kwalifikacji na mortgage. Jest to istotne dla tych, którzy mają na down payment, ale nie mają bardzo wysokich dochodów.

Wszystkich zainteresowanych uzyskaniem tych informacji zapraszamy do Starsky'ego 2 w czasie naszych dyżurów (telefon 905-820-6969) albo rejestracji poprzez e-mail adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Można też dzwonić lub wysłać SMS do Kasi Czaplińskiej 416-525-1206 lub Anny Koba – 905-339-9133.