Tak mi się ostatnio skojarzyło, że mamy jeszcze nieco ponad 10 lat na dojście do ideału - „agendy 2030”. Jak wiemy, „agenda 2030” zakłada osiągnięcie wyznaczonych standardów i spełnienie wyznaczonych kryteriów m.in. przez Polskę właśnie do roku 2030-go. Jednym z “key words” tej agendy jest  tzw “sustainable development” czyli tzw. podtrzymywalny rozwój, co nasz premier tłumaczy i ma tego pełne usta, zrównoważony rozwój.         Idealnym zwyczajem będzie odrzucenie poruszania się przy pomocy samochodu i przestawienie się na chodzenie pieszo oraz na rower. Widać więc postęp gołym okiem; gdy wszędzie pojawiają się ścieżki rowerowe, nawet w krajach o…

        -Wolnego Czesiek, wolnego...

Jak się potem okazało - to brat Asi ukazał się w drzwiach „Własnego”. Jeszcze nie był całkiem pijany.

        Zaraz potem - ni stąd ni zowąd - pojawił się radiowóz, który zwolnił przy wejściu do baru. Milicjant odkręcił okno.

        -Co jest?

Nikogo już nie było, tylko Asia, jej brat i ja. Ciągle jeszcze leżałem na trotuarze bo trudno mi było zebrać siły i myśli.

        -Wszystko w porządku panie władzo. Kolega trochę wypił i potknął się na krawężniku. Zaraz go bierzemy. Te płyty na tretuarze takie powichrowane! Jak oni je kładą!?

Chciałbym na początku wszystkich Czytelników serdecznie pozdrowić i złożyć najserdeczniejsze życzenia wszelkiej pomyślności w 2019 roku! Jest to mój pierwszy tekst  po przerwie Świąteczno / Nowo Rocznej. Człowiek nawet się nie obejrzał, a już 1/24 roku minęła!

        Zawsze na początku roku, wiele osób zastanawia się jaki będzie ten rok w real estate? Nie mam przysłowiowej szklanej kuli, ale osobiście myślę, że będzie to w miarę spokojny rok bez szalonych przyrostów cen (szczególnie w przypadków domów ponad million dolarów). Ale jak zawsze podkreślam – to wszystko zależy od lokalizacji i od tego co nam politycy zgotują. 

        Domy na typowych subdivisions na przykład w Mississauga, Oakville, Milton itd. będą raczej utrzymywały swoją cenę, jeśli są czyste i zadbane. Gorzej utrzymane domy (ponieważ rynek moim zdaniem będzie spokojny) mogą nawet trochę stracić na cenie. 

        Domy natomiast w Toronto, a szczególnie w okolicach w których jest już budowanych wiele nowych domów – pójdą w górę. Cena ziemi zaczyna być już tak ogromna, że co na niej stoi nie ma specjalnie znaczenia. Ale czy spadek nawet kilku procentowy na cenie domu jest czymś co powinno nas martwić? 

        To zależy. 

        Jeśli kupiliśmy dom na spekulację (flip) – to jest to dodatkowe utrudnienie. Jeśli zamierzamy w takim domu mieszkać dłużej (10 lat i więcej) – to nie warto się martwić, bo ceny za 10 lat i tak będą wyższe.

        Jest jednak ogromna grupa ludzi, która ma domy od bardzo dawna,  (kupione czasami 20 lat temu i więcej). Ceny takich domów na przestrzeni tych lat wzrosły ogromnie (czasami po 3 lub 4 razy). Często spotykam się z sytuacjami, kiedy właściciele takiego domu myśląc, że ceny sprzedaży spadły o kilka procent wstrzymują się z decyzją zamiany domu do momentu kiedy ceny znów się podniosą. To jest błędne założenie. Często taka zamiana wynika, że stylu życia czy potrzeby downsizing. Oczekiwanie latami na wzrost cen i bycie w zawieszeniu nie jest dobrym pomysłem. Owszem, może sprzedamy taniej, ale też kupimy taniej! Natomiast profit na inwestycji, którą zrobiliśmy do tej pory jest i tak ogromny.

        To, co może wpłynąć na  rynek nieruchomości to oczywiście to, co się dzieje za południową granicą. Moim zdaniem, chimeryczny prezydent, który miesza ile się da wewnątrz i na zewnątrz swojego kraju, by odwrócić uwagę od swoich osobistych grzeszków kosztem wszystkich, na pewno nie jest czymś co gwarantuje stabilną gospodarkę. Z drugiej strony, wybory nowego premiera Kanady – będą też ciekawe. Jak wiemy Justin Trudeau – jakoś nie przypadł do gusty Donaldowi. Niestety nasze gospodarki są połączone i to wpływa negatywnie na ekonomię.

        Rynek real estate, jest w naszym klimacie bardzo uzależniony od pór roku. Zwykle w okresie końca roku do prawie końca stycznia, niezbyt wiele się dzieje. Ludzie zajęci są Świętami Bożego Narodzenia, przygotowaniami do Sylwestra, często też wyjazdami na słoneczne południe. 

        Dlatego typowe jest, że jest to najwolniejszy okres roku. Ale „wiosna w real estate” zaczyna się znacznie wcześniej niż „wiosna kalendarzowa”. Praktycznie jeśli ktoś myśli o sprzedaży domu w tym roku to już powinien pomyśleć o tym z końcem stycznia czy początkiem lutego. Nie twierdzę tutaj, że dom już trzeba wystawić tak wcześnie, ale jest to dobry okres na przygotowania. 

        Spotkanie z agentem real estate czy rozmowa z bankiem lub mortgage brokerem. Przygotowania, trochę trwają. Jeśli jesteście Państwo zainteresowania, to oczywiśćie  ja i Kasia, chętnie umówimy się na spotkanie i poradzimy co i jak zrobić by dom sprzedać szybko i za najlepszą sumę. Nie wszyscy wiedzą co warto, a czego nie warto robić  w domu, by go dobrze sprzedać.

        Oczywiście uwielbiamy pracować z kupującymi i jak ktoś planuje zakup domu i nie wie jak do tego się zabrać, również prosimy o kontakt. My wbrew temu co czasami słyszymy, pomagamy w zakupie lub sprzedaży domów w każdej kategorii cenowej. Od domów dla kupujących po raz pierwszy do domów dla ludzi, którzy szukają domów dla rozwijającej się rodziny, albo domów dla ludzi starszych. Nasze doświadczenia architektów i budowniczych domów jest ogromnie przydatne. Wiemy na co zwracać uwagę i wiemy jak ewentualnie dom przystosować na różne potrzeby. 

        Inny aspekt to finansowanie. Poprzez nasze prawie już 30-letnie doświadczenia wiemy jak podejść nawet do trudnych finansowań przy zmieniających się przepisach. Również mając takie wszechstronne doświadczenie, wiemy jak unikać kosztownych błędów. 

        To co będzie bardzo popularne w tym roku to inwestowanie w mieszkania. Nowe z planów oraz używane (re-sale), ale w dobrych nowszych budynkach ( ze względu na niższe maintenance). W chwili obecnej jest to jedna z najbardziej bezpiecznych inwestycji na rynku i jedna z najlepszych finansowo. Jest to szczególnie ciekawe rozwiązanie dla ludzi, którzy mają „wolne” pieniądze, które leżą w banku i praktycznie nie przynoszą dochodu. Przy obecnych cenach za rent, bardzo łatwo jest uzyskać dobry i stabilny dochód właśnie z wynajmowania. 

        Szczególnie dobre rejony do wynajmowania są w centrum Toronto, południowym Etobicoke. Również centrum Mississauga jest świetnym rejonem. Jest tutaj ogromna liczba studentów zagranicznych, których rodzice często by dostać mieszkania – płacą sami bez przymusu za rok z góry!

        Jest kilka kompleksów, które są warte polecenia dla inwestorów. Dziś wymienię trzy.

        Backyard Condos. - Kończy się sprzedaż fazy drugiej w tym projekcje, który zlokalizowany jest w Etobicoke przy Park Lawn i Bery Road. Pozostało już bardzo mało mieszkań. Jest to bardzo ciekawe założenia na terenie starej Plaza. Powstaną tutaj 3 budynki mieszkalne i budynek usługowy. Bydynki maja do 10 kondygnacji i są bardzo dobrze wpisane są w okolicę. Ciekawie zaprojektowane mieszkania oraz bardzo dobra cena za stopę kwadratową w porównaniu do innych budynków.  Super lokalizacja, bardzo blisko do Bloor i Subway! 

        TANU  -  znakomita lokalizacja bo w samym Port Credit – bardzo blisko Credit River.  14 piętrowy budynek – bardzo mądre przemyślane mieszkania, bardzo wysokiej jakości wykończenia. Ten projekt był wprowadzony na sprzedaż z końcem 2018 roku i jest jeszcze sporo mieszkań do wyboru. 

        Edge Towers – Projekt zawiera 3 wieże. Pierwsza  jest całkowicie wysprzedana. Druga w połowie. Trzecia jest w przygotowaniach do sprzedaży. Znakomita lokalizacji, bardzo blisko SQ1. Świetne miejsce na inwestycję. 

        Więcej info o każdym projekcje można znaleźć na naszej stronie www.czaplinski.ca Oczywiście zainteresowani zakupem mieszkań z planów, proszeni są o kontakt z nami bezpośrednio. Nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa negatywnie na wysokość ceny, którą będziecie płacić. 

        Natomiast fakt, że mamy zwykle pierwszeństwo dostępu zanim ma do nich dostęp publiczność, a nawet agencji, daje naszym klientom bardzo dobrą szansę na profit.

„Dwa razy w życiu byłem zrujnowany. Raz, gdy proces przegrałem, i raz, gdy proces wygrałem” - w złotych myślach pisze Francois Marie Voltaire. Dlatego, aby uniknąć ruiny, warto wziąć pod uwagę mediację, która jest alternatywą, pozwalającą na uniknięcie procesu sądowego.  

        Zdaję sobie sprawę z tego, że poruszane przeze mnie zagadnienia interesują wielu czytelników. Liczę się również z tym, że nie wszyscy czytali moje artykuły i z tym, że niektóre szczegóły mogły ulecieć z pamięci lub mogły być mniej zrozumiałe.  Stąd niektóre konieczne powtórzenia.  To, o czym piszę w moim dzisiejszym i następnym artykule, jest uszczegółowieniem i  podsumowaniem informacji o mediacji, ze szczególnym uwypukleniem korzyści płynących z procesu mediacji.

        O tym, w jaki sposób należy szukać i wybierać mediatora, pisałam w ostatnim artykule. Po znalezieniu właściwej osoby, obydwie zainteresowane strony powinny skontaktować się z wybranym mediatorem i wyrazić zgodę na uczestniczenie w procesie mediacji. Regułą jest, że mediator prosi strony o wypełnienie kwestionariusza dotyczącego historii ich związku oraz aktualnej sytuacji, szczególnie majątkowej. W większości przypadków przed rozpoczęciem sesji mediacyjnych mediator spotyka się z każdą ze stron oddzielnie. Pozwala mu to dowiedzieć się o tym, jakie kwestie będą dyskutowane w czasie sesji i daje stronom szanse na zadawanie pytań. Takie wstępne spotkanie trwa z reguły od jednej do półtorej godziny. 

        Każda ze stron przed przystąpieniem do sesji mediacyjnej podpisuje umowę (Agreement to Mediate), która definiuje warunki mediacji. Typowa umowa mediacyjna określa, kto będzie brał udział w sesjach i na jakich warunkach, stwierdza, że mediacja jest procesem dobrowolnym i w każdej chwili może ulec zakończeniu przez każdą ze stron oraz mediatora. Przypomina stronom, że mediator nie występuje jako prawnik dla żadnej ze stron i zachęca je do poszukania niezależnej porady prawnej. Umowa zobowiązuje strony do pełnego ujawnienia swojej sytuacji finansowej, wyjaśnia, że mediacja nie kończy się podpisaniem wiążącej umowy a jedynie rozwiązaniem kwestii spornych, prowadzącym do spisania umowy po zakończeniu procesu mediacji oraz reguluje kwestię honorarium mediatora. W umowie zarówno mediator jak i obydwie strony zobowiązują się do zachowania tajemnicy, czyli niewyjawiania nikomu treści dyskusji, aczkolwiek, o ile zajdzie taka potrzeba, strony udzielają mediatorowi pozwolenia na komunikowanie się z ich prawnikami (lub innymi profesjonalistami, których opinia potrzebna jest do osiągnięcia konstruktywnych rozwiązań, jak np. rzeczoznawcami nieruchomości lub planów emerytalnych). Poza tym jednym wyjątkiem, w zdecydowanej większości przypadków treść dyskusji mediacyjnej nie może być ujawniona nawet przed sądem.  

        Czas trwania sesji mediacyjnych oraz ich ilość zależą między innymi od stopnia skomplikowania problemów, które należy rozwiązać, ilości kwestii spornych i poziomu antagonizmu między stronami. Znajomość prawa rodzinnego przez zainteresowanych upraszcza sprawę i przyspiesza osiągnięcie rozwiązań.

        Z reguły w trakcie sesji obydwie strony i mediator rozmawiają w jednym pokoju, ale bywa, że ze względu na znaczny poziom konfliktu, a czasami wręcz agresji, małżonkowie muszą przebywać w osobnych pomieszczeniach. Mediator wówczas kursuje między nimi. Mediator powinien umieć załagodzić konflikty między stronami (niejednokrotnie nie rozmawiającymi ze sobą), stworzyć warunki, w których strony mogą ze sobą rozmawiać bez kłótni i ukierunkować ich wysiłki w stronę szukania konstruktywnych rozwiązań. Wielką  korzyścią dla stron jest sytuacja, w której mediator potrafi udzielić informacji o obowiązującym w Ontario prawie rodzinnym. 

        Po zakończeniu mediacji, mediator sporządza dokument (memorandum of understanding),  który wyszczególnia, jakie kwestie zostały rozwiązane i w jaki sposób.  Nawet jeżeli małżonkowie nie osiągnęli porozumienia we wszystkich sprawach i jakaś kwestia musi zostać rozwiązana w przyszłości, bądź to przy ponownym użyciu mediacji, bądź to przy użyciu tradycyjnego procesu prawnego, prawie zawsze mediacja przybliża strony do celu, jakim jest ostateczne rozsupłanie zobowiązań wynikających z rozpadu związku i możliwość planowania przyszłości w oparciu o konkretne ustalenia z drugą osobą.

        Memorandum of Understanding stanowi podstawę do sporządzenia umowy separacyjnej. Jeżeli mediator jest prawnikiem, może on spisać całość umowy. Ze sporządzonym dokumentem każda ze stron powinna udać się do swojego prawnika w celu uzyskania niezależnej porady prawnej i podpisania umowy. Podobnie jak decyzja sądowa, umowa taka jest wiążąca dla stron i ściśle reguluje ich zobowiązania po separacji lub rozwodzie. 

        Porozumienie osiągnięte w procesie mediacji pozwala uniknąć stresu związanego z antagonizującymi  negocjacjami między prawnikami lub postępowaniem sądowym, szybciej zakończyć bolesny i nieprzyjemny etap w życiu rozstających się osób i znacznie obniżyć koszty separacji. W sumie jest ono wielką wygraną dla stron i ich dzieci.

Rola mediatora.

        Mediacja to proces, a mediator odpowiedzialny jest za jego jakość. Podstawowym zadaniem każdego mediatora jest niesienie pomocy w osiągnięciu porozumienia.  

        Obowiązkiem mediatora jest:

        absolutna bezstronność,

        stworzenie dogodnych warunków do negocjacji,

        doprowadzenie do spokojnego przebiegu rozmów mediacyjnych, lub ze względu na niewłaściwe, agresywne zachowanie którejś ze stron, przerwanie procesu mediacji,

        pomaganie stronom w rozwiązywaniu kwestii spornych, a nawet sugerowanie możliwych opcji,

        dotrzymanie absolutnej tajemnicy.

        Obowiązkiem mediatora jest również upewnienie się, że proces mediacji jest fair dla obu stron i że uczestnicy mediacji podejmują decyzje w oparciu o dogłębną znajomość okoliczności i swoich praw. Dlatego przy dyskutowaniu kwestii majątkowych mediator ma obowiązek upewnić się, że strony wymieniły wszystkie informacje o swoim stanie majątkowym. Z reguły strony wymieniają Financial Statement pod przysięgą. 

Mediator prawnik może także:

        udzielić informacji o istniejącym stanie prawnym (np. „  … majątek pary małżeńskiej przy rozwodzie dzielony jest na pół …),

        uzmysłowić stronom, co stanie się, jeżeli nie osiągną porozumienia w procesie mediacji (sprawa sądowa, wysokie koszty finansowe i emocjonalne oraz brak wpływu na wynik decyzji sądowej, często sprzecznej z oczekiwaniami),

        poinformować strony o przewidywanej decyzji sędziego, jeśli ich sprawa trafi przed sąd.

        Mediator prawnik nigdy nie może udzielać porad żadnej ze stron.

        Mediator z przygotowaniem psychologicznym, może udzielić informacji związanych ze stwarzaniem dzieciom możliwie najlepszych warunków i podsuwać rozwiązania odpowiednie dla dzieci w danej grupie wiekowej. Niektórzy mediatorzy spotykają się z dziećmi w trakcie trwania mediacji (o ile dzieci są w odpowiednim wieku) albo kierują dzieci do specjalisty (psychologa lub social worker) po rekomendacje.

        Pozostałe informacje w następnym artykule.

Monika Curyk