Mam dwa pytania związane z budową domów. Pierwsze dotyczy działek – czy lepiej jest kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i na tym miejscu budować nowy?

W idealnym świecie zawsze jest fajnie zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
– Brak wolnych terenów. Po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są atrakcyjne.
– Koszty działek. Tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący – odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350 – 450 tysięcy dolarów.
– Na "puste" działki naliczany jest podatek HST, czyli jest to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.
– "Development charges". Kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, takich jak budowa szkół, ścieków, transport, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo i 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom, unikamy tej opłaty.
– Koszty podłączeń. W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych mediów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego, to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te podłączenia nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2-calowej do 1-calowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by przewody były pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
– Finansowanie. W przypadku kupna pustej działki poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
– Demolition. Jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje plusy i minusy, i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Drugie pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?

Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz 100 domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie.
Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów. Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej – z pomocą fachowców. Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej, to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.
Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na zysk i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja obniża profit. Owszem, firmy budowlane oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.
Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż minimum wymagane. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc – od zakupu działki do wybudowania domu! Domy to moja specjalność.

Maciek Czapliński
Mississauga

Maćku, słyszałem ostatnio w odniesieniu do real estate określenie "Equity take out". Co to w praktyce oznacza? O jaki "take-out" to chodzi?

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Słyszy się ostatnio, że rynek trochę zwolnił, bo ceny są wysokie, ale moim zdaniem, nadal jest dobry czas, by kupować, i nadal można znaleźć znakomite okazje!

Wracając do "Equity take out", wielu z nas kupując domy kilka lat temu, kupowało je z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie wzrosło od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, co powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia.

Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

Na przykład mają Państwo dom wartości 500.000 dol., a mortgage wynosi 350.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage'u do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.
Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić podanie, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

Jeśli historia kredytowa jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage'u wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji. Do niedawna istniała możliwość podniesienia pożyczki nawet do 90 proc. domu, wykupując ubezpieczenie CHMC, ale ostatnio przepisy zostały zaostrzone i możliwość ta została zniesiona.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalne zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.

Moim zdaniem, ci ze słuchaczy, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z "Equity take out" właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage'u są ciągle niskie!

No dobrze, wspomniałeś w pierwszej części, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 dol. miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak na prawdę nie zapłacimy więcej, płacąc mniej?

Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak słuchacze wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku kart takich jak Canadian Tire i innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 dol. – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25 proc. aż 400 dol. będzie wynosić oprocentowanie.
W przypadku spłaty hipotecznej – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3 proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "prepayment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstrahipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.
Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około czterech latach, płacąc w procencie blisko 9000 dol., a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstraoprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo. Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120,82 dol. Czyli warto nadpłacać.

Maciek Czapliński
Mississauga

Wszyscy nienawidzimy podatków. Jednymi z podatków, który każdy właściciel nieruchomości musi płacić, są podatki miejskie, czyli "property tax". Wyjaśnij krótko, w jaki sposób są one ustalane.

Podatki od nieruchomości w Ontario zawsze bazowały na ich wartości. Obowiązujący w przeszłości system wyceny nieruchomości nie był jednak jednorodny. Bazował on na różnorodnych metodach wyceny w poszczególnych miastach. Przed wprowadzeniem obecnego systemu poprzednie oszacowanie niektórych nieruchomości miało miejsce nawet 60 lat wcześniej. Nieaktualne oszacowanie powodowało, że płacone podatki od poszczególnych nieruchomości, nawet zbliżonych wielkością i lokalizacją, różniły się w zasadniczy sposób. Różnice te potrafiły wynosić kilka tysięcy dolarów w skali roku. W tym samym czasie właściciele obu nieruchomości korzystali z serwisów zapewnianych przez miasto w takim samym stopniu. Było to oczywiście niesprawiedliwe i powodowało wiele rozgoryczeń i problemów.

W 1997 roku został wprowadzony w Ontario jednolity Fair Assessment System. Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwił sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten opiera się na kilku podstawowych zasadach:

– nowe oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej ustalonej w dniu 30 czerwca 1996,

– by zapewnić aktualność systemu, wszystkie nieruchomości były ponownie wycenione w 2001, bazując na ich wartości rynkowej z czerwca 1999. Obecnie wyceny są uaktualniane corocznie. Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy otrzymujemy uaktualnianą wycenę raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku coraz wyższą!

System ten daje również kilka możliwości:

– osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste),

– łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,

– poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.

Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym oszacowaniom od podobnych nieruchomości w obrębie tego samego miasta płaci się (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment. Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny. Oprócz władz miejskich również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, których ceny szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.

Czy obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie! Podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów! Podatek powinien być paraboliczny.
Czy jak kupujemy nieruchomość, nasze podatki wzrosną?

Najczęściej jest taka możliwość. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol. – ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na wartości nieruchomości – w związku z tym, jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto. Jeszcze kilka uwag na zakończenie.

1. Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne "mill rate". W Mississaudze podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast w Durham mill rate jest znacznie wyższy – około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.

2. Płacenie "property tax" jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy z nimi zalegać, to po upływie 3 lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.

3. Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone, tylko jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firmą, z której usług czasem korzystam, jest firma prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie "After Tax". Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

By wystawić dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z agentem. Kontrakty mają to do siebie, że są pisane "drobnym drukiem". Czy mógłbyś ten drobny druk przybliżyć słuchaczom?

Na wstępie ważne wyjaśnienie. Powszechnie sprzedający nieruchomości myślą, że podpisują kontrakt z indywidualnym agentem. Tak na prawdę kontrakt jest podpisywany z firmą, dla której dany agent pracuje i ta firma reprezentuje Państwa interesy.
Wprowadzając dom do sprzedaży należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz zainteresowanych poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znak przed nieruchomością, strona internetowa agenta czy ogłoszenia w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.

Jak wspomniałem, w obu przypadkach konieczne jest podpisanie dokumentu nazywanego Multiple/Exclusive Listing Agreement. Jest to obecnie trzystronicowy kontrakt i chciałbym wspomnieć o jego najważniejszych elementach.

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.
1. Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.
2. Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli komisowego, płaconego dla firmy brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.
3. Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.
4. Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku na sprzedaż, ogłoszenia prasowe.
5. Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania poprzez agentów zrzeszonych w real estate board oraz ich klientom zainteresowanym w zakupie.
6. Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.
7. Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.
8. Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.
Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym "podwójnym agentem". Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację.

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądającej dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta, jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.
Ważną uwagą jest to, że jeśli jest to tak zwany "matrimonial home" i na papierach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby nie będącej w dokumentach.

Czy są jakieś kruczki prawne, na które należy uważać, podpisując kontrakt z firmą brokerską?
Kontrakt (Listing Agreement) jest przygotowany przez prawników zatrudnionych przez real estate board i jest bardzo obiektywny. Jest tak skonstruowany, by chronić obie strony zarówno sprzedających, jak i firmy brokerskie. Listing Agreement nie jest przygotowywany tak, by jedna strona wykorzystywała drugą. Większość kontaktu jest niezmienna i tylko w kilku miejscach musimy wypełnić puste przestrzenie.

To, na co musimy szczególnie zwrócić uwagę, to:
1. Wysokość wynagrodzenia (commission); musi by jednoznacznie określona. Może to być procent od ceny sprzedaży, może to być określona stała suma (flat fee). Nie ma minimum czy maksimum, z tym że zwykle panują na rynku pewne standardy, do których większość agentów próbuje nawiązać. Jeśli są jakieś umowy wewnętrzne czy obniżki, to powinno to być na piśmie.
2. Długość trwania kontraktu musi być jasno określona – nie wolno pozostawiać pustej przestrzeni, puste miejsce często jest źródłem nadużyć. Osobiście nie radzę podpisywać kontraktu na dłużej niż 90-120 dni. Zawsze przecież może on być przedłużony. Kontrakt z firmą może być rozwiązany tylko poprzez sprzedaż (sale), wygaśnięcie umowy (expired) lub rozwiązanie jej za obopólną zgodą (cancelation).
Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Tydzień temu opowiadałeś o procesie zatwierdzania projektów i organizacji budowy domów. Obiecałeś powiedzieć, w co warto inwestować i co należy wiedzieć, jeśli myślimy o zrobieniu pieniędzy na "flipach"...

Zacznijmy od najważniejszej decyzji. Jest to lokalizacja! Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, wybierając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, linię wysokiego napięcia czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację.
Druga ważna sprawa to typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż bliźniaki, townhouse'y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.
Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.
Domy "nienaznaczone" – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.
Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu, ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.
Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni.
Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
Jakość wykonanych prac – często obcinając koszty, wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle!
"Staging" – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.
Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc.

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007

Tydzień temu rozmawialiśmy o tym, że między innymi, oprócz zakupów nieruchomości, pomagasz często zaprojektować i wybudować dom dla swoich klientów. Jak taki proces przebiega?

Sam proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już to robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę może być bardzo ryzykowne i KOSZTOWNE.

Ale zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy go stawiać. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście pomału zaczyna być prawie niemożliwe.
Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często, by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą, ale za to gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że to sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam "custom home".
Są dwa powiedzenia. Jedna jaskółka wiosny nie czyni i często nawet jeden, dwa czy trzy nowe domy wcale nie muszą spowodować wzrostu cen w okolicy. Drugie stwierdzenie jest takie, że lepiej mieć mniejszy i tańszy dom w dobrej okolicy niż najlepszy w słabej. Chyba nie muszę tłumaczyć dlaczego. Więc wybór miejsca jest jedną z najważniejszych decyzji.

Następna sprawa to projekt. Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, kto by narysował plany, które potrzebne są, by zacząć budowę. Jak to zrobić, by było to tanio? Kto by tam chciał płacić za jakiś papier poważne pieniądze? Najlepiej w ogóle wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. Może znajdę jakiegoś kreślarza?
To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na przedmieściach – i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb.

Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek.
Lepiej nie oszczędzać na projekcie, łatwiej jest zaoszczędzić, wybierając płytki czy drewniane podłogi.

Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze pod system ogrzewczo-chłodzący (HVAC).

Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Wniosek o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta co do przewidywanych kosztów.
Niestety, w zależności od miasta dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2 – 4 tygodni, najczęściej są to 2 – 4 miesiące. Jeśli do tego nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval".

Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje) oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne dwa miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3 tej sumy.
Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z "planexaminatorem" na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę!

Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym podaniom. Ostatnio załatwiałem pozwolenie w Haliburton i tam wszystko było zatwierdzone w ciągu 10 dni! Brawo!
Koszty pracy architektów różnią się znacznie i mogą wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje na stawce dolarowej od stopy projektowanego domu. W całości kosztów budowy opłata ta jest naprawdę znikoma, ale jak wspomniałem, dobry projekt podnosi wartość domu.

Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę.

Jak wspominałem tydzień temu, w naszym środowisku mamy wielu bardzo dobrych kontraktorów, którzy często budują albo dla siebie, albo na zlecenie, i warto z ich pomocy skorzystać. Jeśli jednak ktoś chce to robić na własną rękę, to wówczas mogą zacząć się tak zwane "schody".
Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, "framing".... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często podwykonawcy, widząc, że właściciel chce wybudować swój własny dom i nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia, pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet jest znacznie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

Wielu "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, ""framingu"", czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, mogą być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, któremu jest płacone ustalone z góry "management fee". Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10 do 20 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać, jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas.

Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć niż w przypadku, kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to możemy go kontynuować za tydzień.

Powiem w co warto inwestować i na co zwracać uwagę wykańczając dom!

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007

Masz dziś specjalną propozycję dla słuchaczy. Jaka to propozycja?

Polacy w Kanadzie, moim zdaniem, cieszą się bardzo dobrą opinią. Wielokrotnie słyszę od moich kanadyjskich znajomych, że jesteśmy narodem pracowitym, skromnym, uczciwym i czystym. My czasami myślimy o sobie inaczej, ale to często wynika z naszej przeszłości najeżonej kompleksami. Wśród wielu polskich "specjalności" jedna jest bardzo zauważalna. Nasza obecność na rynku budowy lub renowacji domów. Polscy fachowcy są powszechnie uważani za jednych z najlepszych na rynku i ja osobiście zgadzam się z tym poglądem. Sam budując lub remontując domy, najchętniej zatrudniam Polaków.
Po latach pracy dla "innych" wielu naszych budowlańców ma obecnie ochotę spróbować czegoś własnego, czyli zająć się renowacjami na własną rękę. Nie tylko sprzedawać swoje usługi, ale również robić profit na własnych umiejętnościach.

Dzisiejsza audycja jest skierowana do tych wszystkich, którzy myślą o czymś takim. Jest to z mojej strony propozycja biznesowa, która wykracza znacznie poza typowy serwis real estate.
Jak Państwo wiedzą, od ponad 20 lat sprzedaję domy, ale również od ponad 30 lat projektuję oraz buduję domy. Można powiedzieć, że "domy to moja specjalność". Dlatego zapraszam wszystkich zainteresowanych (nie tylko kontraktorów), którzy myślą o budowie nowego lub renowacji istniejącego domu, do współpracy.

To, co możemy zaoferować, jest bardzo kompleksowe:

1. Pomoc w znalezieniu właściwego domu (działki) z potencjałem do renowacji lub budowy nowego domu;

2. Wstępne sprawdzenie przepisów urbanistycznych (zoning by-laws), by ocenić przydatność wybranej nieruchomości;

3. Pomoc w podziale działki lub wystąpienie o niezbędne zmiany do istniejących przepisów urbanistycznych poprzez Committee of Adjustments.

4. Organizujemy "construction financing", by pomóc budować bez stresu.

5. Projekty domów i rozbudów – od wstępnej koncepcji do gotowych planów budowlanych zatwierdzonych przez miasto. Plany zawierają wszystkie komponenty architektoniczne, strukturalne oraz HVAC.

6. Prowadzimy rozmowy z miastem w całym procesie zatwierdzania projektu za naszych klientów.

7. Pomagamy wybudować zaprojektowany dom lub dobudówkę, jeśli jest taka potrzeba, albo w czasie budowy służymy poradą dla tych wszystkich, którzy robią to na własną rękę.

8. Pomagamy w czasie budowy – jeśli jest takie życzenie w doborze materiałów, detali wykończeniowych oraz kolorów.

9. Pomagamy przygotowywać domy do sprzedaży poprzez właściwy "staging".

Są to tylko niektóre nasze serwisy. Dodatkowe mogą wynikać ze specyficznych sytuacji. Nam zależy na stałej, długoterminowej współpracy z budowniczymi, gdyż wasz sukces finansowy będzie też naszym sukcesem biznesowym – jak to się mówi "win win situation".

Wspomniałeś o Committee of Adjustment. Co to jest? Do czego służy?
Jest to obszerny temat, dlatego ograniczę się tylko do podstawowych informacji. Committee of Adjustment zajmuje się przepisami urbanistycznymi. Nie może zmieniać wymagań konstrukcyjnych, gdyż te są regulowane poprzez Ontario Building Cod.
W idealnym świecie każdy powinien budować tak, jak pozwalają przepisy urbanistyczne, które określają maksymalną wielkość domu na danej działce, odległość do granic, wysokość itd. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Czasami nawet jeśli jest możliwe zmieścić się w wymaganiach urbanistycznych – właściciele mogą chcieć czegoś więcej! Większy dom niż przepisy wymagają, bliżej granicy itd. I w tych przypadkach należy złożyć podanie do COA, dokładnie pokazując, co chcemy uzyskać. Plany takie następnie są przez miasto udostępniane najbliższym sąsiadom do wglądu, którzy po zapoznaniu się z nimi mogą wyrazić swoje poparcie lub sprzeciw na specjalnym otwartym dla publiczności spotkaniu, które zwykle odbywa się raz w miesiącu z udziałem radnych miejskich oraz fachowcami z urbanistycznych służb miejskich. Jeśli odstępstwa od zasad są małe i nie ma sprzeciwu sąsiadów, to wówczas takie spotkanie to formalność. Jeśli jednak miasto uzna, że odstępstwa są zbyt duże albo został zgłoszony sprzeciw sąsiadów, wówczas często dostajemy decyzję odmowną.
Od decyzji COA – odwoływać możemy się do OMB – Ontario Municipal Board – ale to już jest bardziej złożony proces i zwykle wymaga zaangażowania prawników.

http://www.domator.com/home.aspx

Maciek Czapliński
Mississauga

Wielu naszych słuchaczy jest obecnie posiadaczami nieruchomości. W pewnej chwili może zaistnieć sytuacja, że będą chcieli zamienić obecny dom na większy lub mniejszy. W jakiej kolejności to zrobić? Czy najpierw sprzedać obecny dom i dopiero później szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?

Kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość, jest to zdecydowanie prostsze. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem w terminie przejęcia nowego domu jest długość wypowiedzenia, do którego jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.
Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Ilość czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.

Mimo że mamy bardzo gorący rynek nieruchomości i trudno znaleźć właściwy dom, to ciągle osobiście preferuję, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży "mortgage" do spłacania, a nie dysponujemy dostatecznymi dochodami, by spłacać dwa domy w tym samym czasie.

Zadają mi klienci czasami pytanie: "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". W najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce, jeśli zapewnimy sobie dostatecznie długi czas na poszukiwania (3 do 4 miesięcy), najczęściej nie będzie to konieczne! Konieczność wynajęcia (w ostateczności) mieszkania na krótki okres będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości. Czasami nawet wynajęcie mieszkania na okres poszukiwań może nam wyjść na dobre, gdyż mając sprzedany dom – możemy negocjacje prowadzić z pozycji siły.

Czasami sprzedając dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na dodatkowe przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 60-90 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom. Często w takim przypadku można nawet zaproponować kupującym nasz dom zapłacenie ich czynszu za mieszkanie na dodatkowy miesiąc lub dwa.
Oczywiste jest, że jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnienie sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższego terminu przejęcia zakupionej nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.

Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.
Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.
W sytuacji odwrotnej, tak zwanym "sellers market", co mamy obecnie – braku podaży domów – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.

W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później mogą zaistnieć następujące problemy:

• może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości,

• konieczność wynajmowania przejściowego miejsca zamieszkania,

• istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą.

W przypadku najpierw kupna, a późniejszej sprzedaży typowe problemy to:

• jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – może być konieczne zerwanie umowy, co zwykle powoduje ogromne koszty prawne. Czasami może być potrzebnych kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!

• by zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tak zwanego "bridge financing" – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie, i łatwe w sytuacji, kiedy mamy duże "equity", ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć Państwa możliwości finansowe!

Domator Team przygotowuje specjalne seminarium dla planujących zakup nieruchomości. Kiedy i gdzie to seminarium będzie miało miejsce oraz jak można się zarejestrować, by zapewnić sobie miejsce?

Data seminarium dla planujących zakup nieruchomości została ustalona na 30 października. Jest to wtorek, a początek spotkania planujemy na 18.30. Seminarium jest oczywiście bezpłatne i przewidziane są przekąski. Jest ono organizowane wraz z oddziałem banku RBC, który zlokalizowany jest na rogu Glen Erin i Britania w Mississaudze.

Ogłaszamy to jako seminarium dla kupujących, ale zapraszamy do udziału wszystkich zainteresowanych rynkiem nieruchomości, z tym że liczba miejsc jest ograniczona i by zapewnić sobie udział, należy się zarejestrować.
Można to zrobić albo wysyłając e-mail do mnie: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript., albo telefonicznie, dzwoniąc pod numer 905-278-0007, lub w naszym biurze w Starskym 2.

Na seminarium poruszymy tematy związane m.in. z:
• bankowością – czyli pożyczki hipoteczne i różnego rodzaju kruczki prawne,
• procesem zakupu,
• przepisami i przywilejami dla kupujących po raz pierwszy,
• inspekcją domów.
Serdecznie zapraszamy!

Maciek Czapliński
Mississauga

Maćku, wspomniałeś, że temat dzisiejszej naszej rozmowy wyniknął z sytuacji, która ciebie dotknęła osobiście w ostatnich kilku dniach. O czym chcesz dziś opowiedzieć?

Niestety, nie jest to przyjemny temat, bo dotyczy śmierci. Tak się złożyło, że kilka dni temu odszedł nagle jeden z naszych klientów. Okaz zdrowia, nikt nie przewidział takiej sytuacji. I poza oczywistym stresem i tragedią rodzinną, pojawia się w takich sytuacjach temat, o którym nie lubimy myśleć. Co dalej? Jak poradzić sobie z nagłymi wydatkami, jak zapłacić pożyczki?
I o tym chciałbym porozmawiać dziś w aspekcie nieruchomości.

Kupującym nieruchomości banki zwykle oferują MORTGAGE INSURANCE. Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma "mortgage", ale nie ma rodziny, o którą się musi martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie.

Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany przez banki, drugi oferowany przez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótkoterminowe) i o nich powinni Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka różnic między ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

Różnica pomiędzy ubezpieczeniem przez bank a przez agenta jest zasadnicza. W przypadku "bankowego" ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (niespłacona część) pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również, jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących.

Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia w chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi. Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość "mortgage" – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi.

W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym "mortgage'em") – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność. Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki. Żadnych benefitów z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście, i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie nam pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

No właśnie, wspomniałeś o ubezpieczeniu "na zdrowie". Powiedz o tym i czy są jeszcze inne rodzaje ubezpieczeń, które wiążą się z nieruchomościami, a o których powinniśmy wiedzieć?

TERMINAL ILLNESS INSURANCE. Bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalny benefit wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby krytycznej potwierdzonej przez lekarza – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście, jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę, czy zapłacimy "mortgage" (jeśli go mamy). Do chorób krytycznych zaliczane są między innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że gdy nie skorzystamy z wypłaty "premium" – to nasze składki są nam zwracane w dużej części! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!

Inne ubezpieczenia równie ważne, choć zupełnie inne, ale wiążące się z nieruchomościami, to:
HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy "mortgage". Wymagane jest przez instytucję finansową jako forma zabezpieczenia pożyczki. "Mortgage" jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają, by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany "replacement value". Oczywiście, ubezpieczenie domu, moim zdaniem, należy mieć nie tylko jak się ma Z"mortgage". Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym interesie – należy mieć taką inwestycję ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 500 – 1000 dol. w skali roku i zależy od wartości domu oraz, jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych, od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład wysokość wkładu własnego, maksymalna wysokość zobowiązań itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako pakiet również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i katastrofy naturalne. Ubezpieczenie domu można połączyć z ubezpieczeniem samochodu – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE (CMHC lub GE Capital). Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej jest obowiązkowe, jeśli "down payment" jest mniejszy niż 20 proc. Ubezpieczenie to jest formą zabezpieczenia pożyczki ze strony banku w przypadku, kiedy należałoby sprzedać dom w sytuacji przymusowej. Ubezpieczenie to płacone jest jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości i uzależnione jest w sposób procentowy od wysokości "down payment". Przy 5 proc. wpłaty – wynosi obecnie 2,75 proc. od pożyczonej sumy. Przy np. 15 proc. wpłaty wynosi tylko 1,75 proc. od pożyczonej sumy. Na ogół składka za ubezpieczenie jest doliczana do pożyczki za "mortgage" i płacona jest razem z nią. Obowiązuje również podatek HST od wartości składki – który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.

TITLE INSURANCE. Chroni przed utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrujących nieautoryzowane pożyczki na nieruchomości. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze – tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 dol. – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.

Czasami słyszę  określenie "bridge mortgage" albo "bridge financing" – o jakich "mostach" tu mówimy i kiedy mają one zastosowanie?

    "Bridge mortgage" (w wolnym tłumaczeniu kredyt pomostowy) może być przydatny w wielu sytuacjach, ale dwie są najbardziej typowe.
    Pierwsza jest taka: wyobraźmy sobie sytuację, że znajdujemy dom naszych marzeń i chcemy złożyć na niego ofertę, a nie mamy jeszcze sprzedanego naszego obecnego domu, wówczas ten rodzaj krótkoterminowej pożyczki może nam pomóc.
    Druga typowa sytuacja jest taka, że sprzedaliśmy nasz obecny dom i kupiliśmy nowy, ale daty zamknięcia domów się nie zgadzają i przez moment musimy posiadać dwie nieruchomości. To jest właśnie typowy moment, kiedy "bridge mortgage" będzie przydatny.
    Tak na marginesie, to właściwie sugerowałbym zawsze tak ustawiać zamknięcie zmienianych domów, by dom, który kupujemy, był przejmowany 1 – 2 tygodnie wcześniej niż dom, który sprzedajemy. Takie rozwiązanie zapewnia nam bezstresową przeprowadzkę oraz czas na pomalowanie i uporządkowanie nowego domu.

    Istnieją dwa podstawowe rodzaje kredytów pomostowych:
    1. Kredyt pomostowy, który spłaca istniejący kredyt hipoteczny i daje pieniądze kredytobiorcy, zaliczkę (down payment) na zakup nowego domu. Zwykle w tego typu układzie kredytobiorca nie jest zobowiązany do płatności miesięcznych. Kiedy pierwszy dom zostanie sprzedany i nastąpi zamknięcie transakcji, kredytobiorca spłaca kredyt pomostowy wraz z naliczonymi odsetkami. Dzięki tej opcji kredytobiorca ma tylko jedną miesięczną opłatę za kredyt hipoteczny, czyli płatności za kredyt hipoteczny na nowym domu. Sytuacja taka zwykle może trwać do 6 miesięcy. Jeśli będzie to miało miejsce dłużej, instytucja finansowa może zażądać spłacenia nagromadzonego oprocentowania. Ważne jest też to, że zanim banki udzielą takiego kredytu (prześlą pieniądze do prawnika), chcą widzieć wiążące umowy kupna i sprzedaży obu domów.

    2. Kredyt pomostowy, który "pożycza" na zaliczkę (down payment) pod zastaw kapitału zgromadzonego w pierwszym domu. Tak jak w przypadku pierwszego rodzaju kredytu, kredytobiorcy zwykle nie mają miesięcznych płatności za sam kredyt pomostowy. Po prostu spłacą go wraz z odsetkami, gdy dom zostanie sprzedany. W przeciwieństwie do pierwszego scenariusza jednak w tego typu kredycie pomostowym kredytobiorca musi jeszcze opłacać płatności miesięczne za swój pierwszy dom, na którym ma kredyt hipoteczny, a także miesięczne płatności za kredyt hipoteczny na drugim domu. Ten rodzaj kredytu pomostowego nie jest dla osób o słabych nerwach lub finansowych problemach.
    Jak w przypadku większości kredytów specjalnych, warunki kredytów pomostowych mogą się znacznie różnić pomiędzy bankami. Kredytobiorcy muszą się upewnić, że w pełni rozumieją zasady pożyczek, które biorą pod uwagę. Najlepsze oferty kredytów pomostowych zazwyczaj pochodzą od kredytodawcy, który zapewnia zarówno kredyt pomostowy, jak i pożyczkę hipoteczną na zakup drugiego domu.
    Stawki oprocentowania kredytu pomostowego są wyższe niż zwykłe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Oprocentowanie pożyczek pomostowych można różnić się aż o dwa punkty procentowe więcej niż konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych.
    Kredyty pomostowe mogą mieć znaczne opłaty i koszty związane z ich zamknięciem, czyniąc je kosztownym przedsięwzięciem. Opłaty i koszty różnią się pomiędzy bankami. Zwykle sam koszt manipulacyjny wynosi od 250 do 500 dolarów. Samo oprocentowanie liczone jest "day by day basis".
    Czas trwania kredytu pomostowego (czasu, do kiedy musi być spłacony) może się znacznie różnić pomiędzy bankami. Typowy okres dla kredytu pomostowego wynosi maksimum jeden rok, ale pożyczkodawcy oferują kredyty pomostowe z warunkami nawet do 36 miesięcy.
    Alternatywą dla kredytu pomostowego może być skorzystanie z "Home Equity Line of Credit" (HELOC) – jeśli ją posiadamy.
    Korzystanie z HELOC w miejsce kredytu pomostowego ma pewne zalety. Większość kredytodawców nie nalicza za to żadnych dodatkowych kosztów. Ponadto w HELOC oprocentowanie może być niższe od oferowanych kredytów pomostowych w bankach.
    Kiedy skorzystamy z HELOC jako sposobu uzyskania środków na "down payment", ważne jest, aby zrozumieć, że jako kredytobiorcy mamy trzy równoległe płatności:
    1. hipotekę na pierwszym domu (kapitał i odsetki),
    2. HELOC z miesięcznymi płatnościami (tylko odsetki),
    3. hipotekę na drugim domu (kapitał i odsetki).
    Jak widać, istnieje kilka opcji, które umożliwiają przez krótki okres posiadanie dwóch domów. Każda z nich, niestety, wymaga dodatkowych opłat i czasami nie jest to tanie, ale z drugiej strony, jest to często jedyna metoda, by kupić dom naszych marzeń lub sfinansować kupno w sytuacji, kiedy daty przejęcia i opuszczenia domu się nie zgadzają.

    Zupełnie inny temat. Wczoraj media podały, że sprzedaż nieruchomości w obrębie GTA w sierpniu spadła w stosunku do ubiegłego roku o 12,90 proc., a w skali Kanady spadła o 8,9 proc. Jak byś to skomentował?

    Warto oczywiście dodać, że według tych samych statystyk, średnia cena, porównując ten sam miesiąc, w obrębie GTA wzrosła o 6,5 proc.
    Wyjaśnienie jest bardzo proste. Oczywiście należy pamiętać, że mieliśmy wyjątkowo upalny miesiąc. Wiele osób zamiast myśleć o zmianie domu, wybierało wyjazdy na północ lub w inne miejsca (wakacje). Ale to był tylko jeden składnik.
    Prawdziwy powód to to, że ceny wywoławcze za domy wystawiane na sprzedaż w wielu przypadkach nie mają nic wspólnego z ich wartością. Domy często byle jakie i brudne są wystawiane za sumy, które odstraszają przeciętnego nabywcę. Rynek był zwykle napędzany przez kupujących po raz pierwszy i to oni nakręcali statystyki, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych jednostek. Dziś, kiedy ceny są takie, jakie są, jest zdecydowanie mniej osób, które stać na zakup pierwszego domu.
    Domów sprzedaje się mniej, za to są one znacznie droższe. Jest to trochę niebezpieczny trend, bo eliminuje on chcących kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, zaowocuje to tym, że ceny zaczną się stabilizować i być może będą bardziej rozsądne niż obecnie.