Czasami słyszę określenie "bridge mortgage" albo "bridge financing" – o jakich "mostach" tu mówimy i kiedy mają one zastosowanie?
"Bridge mortgage" (w wolnym tłumaczeniu kredyt pomostowy) może być przydatny w wielu sytuacjach, ale dwie są najbardziej typowe.
Pierwsza jest taka: wyobraźmy sobie sytuację, że znajdujemy dom naszych marzeń i chcemy złożyć na niego ofertę, a nie mamy jeszcze sprzedanego naszego obecnego domu, wówczas ten rodzaj krótkoterminowej pożyczki może nam pomóc.
Druga typowa sytuacja jest taka, że sprzedaliśmy nasz obecny dom i kupiliśmy nowy, ale daty zamknięcia domów się nie zgadzają i przez moment musimy posiadać dwie nieruchomości. To jest właśnie typowy moment, kiedy "bridge mortgage" będzie przydatny.
Tak na marginesie, to właściwie sugerowałbym zawsze tak ustawiać zamknięcie zmienianych domów, by dom, który kupujemy, był przejmowany 1 – 2 tygodnie wcześniej niż dom, który sprzedajemy. Takie rozwiązanie zapewnia nam bezstresową przeprowadzkę oraz czas na pomalowanie i uporządkowanie nowego domu.
Istnieją dwa podstawowe rodzaje kredytów pomostowych:
1. Kredyt pomostowy, który spłaca istniejący kredyt hipoteczny i daje pieniądze kredytobiorcy, zaliczkę (down payment) na zakup nowego domu. Zwykle w tego typu układzie kredytobiorca nie jest zobowiązany do płatności miesięcznych. Kiedy pierwszy dom zostanie sprzedany i nastąpi zamknięcie transakcji, kredytobiorca spłaca kredyt pomostowy wraz z naliczonymi odsetkami. Dzięki tej opcji kredytobiorca ma tylko jedną miesięczną opłatę za kredyt hipoteczny, czyli płatności za kredyt hipoteczny na nowym domu. Sytuacja taka zwykle może trwać do 6 miesięcy. Jeśli będzie to miało miejsce dłużej, instytucja finansowa może zażądać spłacenia nagromadzonego oprocentowania. Ważne jest też to, że zanim banki udzielą takiego kredytu (prześlą pieniądze do prawnika), chcą widzieć wiążące umowy kupna i sprzedaży obu domów.
2. Kredyt pomostowy, który "pożycza" na zaliczkę (down payment) pod zastaw kapitału zgromadzonego w pierwszym domu. Tak jak w przypadku pierwszego rodzaju kredytu, kredytobiorcy zwykle nie mają miesięcznych płatności za sam kredyt pomostowy. Po prostu spłacą go wraz z odsetkami, gdy dom zostanie sprzedany. W przeciwieństwie do pierwszego scenariusza jednak w tego typu kredycie pomostowym kredytobiorca musi jeszcze opłacać płatności miesięczne za swój pierwszy dom, na którym ma kredyt hipoteczny, a także miesięczne płatności za kredyt hipoteczny na drugim domu. Ten rodzaj kredytu pomostowego nie jest dla osób o słabych nerwach lub finansowych problemach.
Jak w przypadku większości kredytów specjalnych, warunki kredytów pomostowych mogą się znacznie różnić pomiędzy bankami. Kredytobiorcy muszą się upewnić, że w pełni rozumieją zasady pożyczek, które biorą pod uwagę. Najlepsze oferty kredytów pomostowych zazwyczaj pochodzą od kredytodawcy, który zapewnia zarówno kredyt pomostowy, jak i pożyczkę hipoteczną na zakup drugiego domu.
Stawki oprocentowania kredytu pomostowego są wyższe niż zwykłe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Oprocentowanie pożyczek pomostowych można różnić się aż o dwa punkty procentowe więcej niż konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Kredyty pomostowe mogą mieć znaczne opłaty i koszty związane z ich zamknięciem, czyniąc je kosztownym przedsięwzięciem. Opłaty i koszty różnią się pomiędzy bankami. Zwykle sam koszt manipulacyjny wynosi od 250 do 500 dolarów. Samo oprocentowanie liczone jest "day by day basis".
Czas trwania kredytu pomostowego (czasu, do kiedy musi być spłacony) może się znacznie różnić pomiędzy bankami. Typowy okres dla kredytu pomostowego wynosi maksimum jeden rok, ale pożyczkodawcy oferują kredyty pomostowe z warunkami nawet do 36 miesięcy.
Alternatywą dla kredytu pomostowego może być skorzystanie z "Home Equity Line of Credit" (HELOC) – jeśli ją posiadamy.
Korzystanie z HELOC w miejsce kredytu pomostowego ma pewne zalety. Większość kredytodawców nie nalicza za to żadnych dodatkowych kosztów. Ponadto w HELOC oprocentowanie może być niższe od oferowanych kredytów pomostowych w bankach.
Kiedy skorzystamy z HELOC jako sposobu uzyskania środków na "down payment", ważne jest, aby zrozumieć, że jako kredytobiorcy mamy trzy równoległe płatności:
1. hipotekę na pierwszym domu (kapitał i odsetki),
2. HELOC z miesięcznymi płatnościami (tylko odsetki),
3. hipotekę na drugim domu (kapitał i odsetki).
Jak widać, istnieje kilka opcji, które umożliwiają przez krótki okres posiadanie dwóch domów. Każda z nich, niestety, wymaga dodatkowych opłat i czasami nie jest to tanie, ale z drugiej strony, jest to często jedyna metoda, by kupić dom naszych marzeń lub sfinansować kupno w sytuacji, kiedy daty przejęcia i opuszczenia domu się nie zgadzają.
Zupełnie inny temat. Wczoraj media podały, że sprzedaż nieruchomości w obrębie GTA w sierpniu spadła w stosunku do ubiegłego roku o 12,90 proc., a w skali Kanady spadła o 8,9 proc. Jak byś to skomentował?
Warto oczywiście dodać, że według tych samych statystyk, średnia cena, porównując ten sam miesiąc, w obrębie GTA wzrosła o 6,5 proc.
Wyjaśnienie jest bardzo proste. Oczywiście należy pamiętać, że mieliśmy wyjątkowo upalny miesiąc. Wiele osób zamiast myśleć o zmianie domu, wybierało wyjazdy na północ lub w inne miejsca (wakacje). Ale to był tylko jeden składnik.
Prawdziwy powód to to, że ceny wywoławcze za domy wystawiane na sprzedaż w wielu przypadkach nie mają nic wspólnego z ich wartością. Domy często byle jakie i brudne są wystawiane za sumy, które odstraszają przeciętnego nabywcę. Rynek był zwykle napędzany przez kupujących po raz pierwszy i to oni nakręcali statystyki, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych jednostek. Dziś, kiedy ceny są takie, jakie są, jest zdecydowanie mniej osób, które stać na zakup pierwszego domu.
Domów sprzedaje się mniej, za to są one znacznie droższe. Jest to trochę niebezpieczny trend, bo eliminuje on chcących kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, zaowocuje to tym, że ceny zaczną się stabilizować i być może będą bardziej rozsądne niż obecnie.
