By wystawić dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z agentem. Kontrakty mają to do siebie, że są pisane "drobnym drukiem". Czy mógłbyś ten drobny druk przybliżyć słuchaczom?
Na wstępie ważne wyjaśnienie. Powszechnie sprzedający nieruchomości myślą, że podpisują kontrakt z indywidualnym agentem. Tak na prawdę kontrakt jest podpisywany z firmą, dla której dany agent pracuje i ta firma reprezentuje Państwa interesy.
Wprowadzając dom do sprzedaży należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz zainteresowanych poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znak przed nieruchomością, strona internetowa agenta czy ogłoszenia w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.
Jak wspomniałem, w obu przypadkach konieczne jest podpisanie dokumentu nazywanego Multiple/Exclusive Listing Agreement. Jest to obecnie trzystronicowy kontrakt i chciałbym wspomnieć o jego najważniejszych elementach.
Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.
1. Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.
2. Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli komisowego, płaconego dla firmy brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.
3. Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.
4. Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku na sprzedaż, ogłoszenia prasowe.
5. Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania poprzez agentów zrzeszonych w real estate board oraz ich klientom zainteresowanym w zakupie.
6. Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.
7. Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.
8. Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.
Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym "podwójnym agentem". Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację.
Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądającej dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta, jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.
Ważną uwagą jest to, że jeśli jest to tak zwany "matrimonial home" i na papierach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby nie będącej w dokumentach.
Czy są jakieś kruczki prawne, na które należy uważać, podpisując kontrakt z firmą brokerską?
Kontrakt (Listing Agreement) jest przygotowany przez prawników zatrudnionych przez real estate board i jest bardzo obiektywny. Jest tak skonstruowany, by chronić obie strony zarówno sprzedających, jak i firmy brokerskie. Listing Agreement nie jest przygotowywany tak, by jedna strona wykorzystywała drugą. Większość kontaktu jest niezmienna i tylko w kilku miejscach musimy wypełnić puste przestrzenie.
To, na co musimy szczególnie zwrócić uwagę, to:
1. Wysokość wynagrodzenia (commission); musi by jednoznacznie określona. Może to być procent od ceny sprzedaży, może to być określona stała suma (flat fee). Nie ma minimum czy maksimum, z tym że zwykle panują na rynku pewne standardy, do których większość agentów próbuje nawiązać. Jeśli są jakieś umowy wewnętrzne czy obniżki, to powinno to być na piśmie.
2. Długość trwania kontraktu musi być jasno określona – nie wolno pozostawiać pustej przestrzeni, puste miejsce często jest źródłem nadużyć. Osobiście nie radzę podpisywać kontraktu na dłużej niż 90-120 dni. Zawsze przecież może on być przedłużony. Kontrakt z firmą może być rozwiązany tylko poprzez sprzedaż (sale), wygaśnięcie umowy (expired) lub rozwiązanie jej za obopólną zgodą (cancelation).
Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
