Wszyscy nienawidzimy podatków. Jednymi z podatków, który każdy właściciel nieruchomości musi płacić, są podatki miejskie, czyli "property tax". Wyjaśnij krótko, w jaki sposób są one ustalane.
Podatki od nieruchomości w Ontario zawsze bazowały na ich wartości. Obowiązujący w przeszłości system wyceny nieruchomości nie był jednak jednorodny. Bazował on na różnorodnych metodach wyceny w poszczególnych miastach. Przed wprowadzeniem obecnego systemu poprzednie oszacowanie niektórych nieruchomości miało miejsce nawet 60 lat wcześniej. Nieaktualne oszacowanie powodowało, że płacone podatki od poszczególnych nieruchomości, nawet zbliżonych wielkością i lokalizacją, różniły się w zasadniczy sposób. Różnice te potrafiły wynosić kilka tysięcy dolarów w skali roku. W tym samym czasie właściciele obu nieruchomości korzystali z serwisów zapewnianych przez miasto w takim samym stopniu. Było to oczywiście niesprawiedliwe i powodowało wiele rozgoryczeń i problemów.
W 1997 roku został wprowadzony w Ontario jednolity Fair Assessment System. Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwił sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten opiera się na kilku podstawowych zasadach:
– nowe oszacowanie wartości wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej ustalonej w dniu 30 czerwca 1996,
– by zapewnić aktualność systemu, wszystkie nieruchomości były ponownie wycenione w 2001, bazując na ich wartości rynkowej z czerwca 1999. Obecnie wyceny są uaktualniane corocznie. Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy otrzymujemy uaktualnianą wycenę raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku coraz wyższą!
System ten daje również kilka możliwości:
– osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste),
– łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
– poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.
Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym oszacowaniom od podobnych nieruchomości w obrębie tego samego miasta płaci się (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment. Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny. Oprócz władz miejskich również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, których ceny szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.
Czy obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie! Podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów! Podatek powinien być paraboliczny.
Czy jak kupujemy nieruchomość, nasze podatki wzrosną?
Najczęściej jest taka możliwość. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol. – ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na wartości nieruchomości – w związku z tym, jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000 dol. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto. Jeszcze kilka uwag na zakończenie.
1. Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne "mill rate". W Mississaudze podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast w Durham mill rate jest znacznie wyższy – około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.
2. Płacenie "property tax" jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy z nimi zalegać, to po upływie 3 lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.
3. Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone, tylko jeśli wygrają naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firmą, z której usług czasem korzystam, jest firma prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie "After Tax". Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
