Wielu naszych słuchaczy jest obecnie posiadaczami nieruchomości. W pewnej chwili może zaistnieć sytuacja, że będą chcieli zamienić obecny dom na większy lub mniejszy. W jakiej kolejności to zrobić? Czy najpierw sprzedać obecny dom i dopiero później szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?

Kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość, jest to zdecydowanie prostsze. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem w terminie przejęcia nowego domu jest długość wypowiedzenia, do którego jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.
Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Ilość czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.

Mimo że mamy bardzo gorący rynek nieruchomości i trudno znaleźć właściwy dom, to ciągle osobiście preferuję, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży "mortgage" do spłacania, a nie dysponujemy dostatecznymi dochodami, by spłacać dwa domy w tym samym czasie.

Zadają mi klienci czasami pytanie: "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". W najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce, jeśli zapewnimy sobie dostatecznie długi czas na poszukiwania (3 do 4 miesięcy), najczęściej nie będzie to konieczne! Konieczność wynajęcia (w ostateczności) mieszkania na krótki okres będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości. Czasami nawet wynajęcie mieszkania na okres poszukiwań może nam wyjść na dobre, gdyż mając sprzedany dom – możemy negocjacje prowadzić z pozycji siły.

Czasami sprzedając dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na dodatkowe przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 60-90 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom. Często w takim przypadku można nawet zaproponować kupującym nasz dom zapłacenie ich czynszu za mieszkanie na dodatkowy miesiąc lub dwa.
Oczywiste jest, że jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnienie sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższego terminu przejęcia zakupionej nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.

Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.
Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.
W sytuacji odwrotnej, tak zwanym "sellers market", co mamy obecnie – braku podaży domów – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.

W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później mogą zaistnieć następujące problemy:

• może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości,

• konieczność wynajmowania przejściowego miejsca zamieszkania,

• istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą.

W przypadku najpierw kupna, a późniejszej sprzedaży typowe problemy to:

• jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – może być konieczne zerwanie umowy, co zwykle powoduje ogromne koszty prawne. Czasami może być potrzebnych kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!

• by zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tak zwanego "bridge financing" – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie, i łatwe w sytuacji, kiedy mamy duże "equity", ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć Państwa możliwości finansowe!

Domator Team przygotowuje specjalne seminarium dla planujących zakup nieruchomości. Kiedy i gdzie to seminarium będzie miało miejsce oraz jak można się zarejestrować, by zapewnić sobie miejsce?

Data seminarium dla planujących zakup nieruchomości została ustalona na 30 października. Jest to wtorek, a początek spotkania planujemy na 18.30. Seminarium jest oczywiście bezpłatne i przewidziane są przekąski. Jest ono organizowane wraz z oddziałem banku RBC, który zlokalizowany jest na rogu Glen Erin i Britania w Mississaudze.

Ogłaszamy to jako seminarium dla kupujących, ale zapraszamy do udziału wszystkich zainteresowanych rynkiem nieruchomości, z tym że liczba miejsc jest ograniczona i by zapewnić sobie udział, należy się zarejestrować.
Można to zrobić albo wysyłając e-mail do mnie: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript., albo telefonicznie, dzwoniąc pod numer 905-278-0007, lub w naszym biurze w Starskym 2.

Na seminarium poruszymy tematy związane m.in. z:
• bankowością – czyli pożyczki hipoteczne i różnego rodzaju kruczki prawne,
• procesem zakupu,
• przepisami i przywilejami dla kupujących po raz pierwszy,
• inspekcją domów.
Serdecznie zapraszamy!

Maciek Czapliński
Mississauga