– Maćku, jak na razie takie sobie lato. Wielu z nas marzy o własnym basenie. Moje pytanie jest, czy basen podnosi wartość domu?

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą.

Liczne badania statystyczne pokazują, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki, wykończonego basementu.

Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście, wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu.

Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnię zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.

Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.

Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane z ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.

– Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?

Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie, "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.

Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami (liner) z plastiku (winyl) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.

Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000 dol.! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy.

Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000.

Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.

– Czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?

Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.

Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie wartości rynkowej naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie "assessed market value" i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niego odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.

Na zakończenie warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste.

Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć takie warunki w ofercie, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.

Maćku, przy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w Internecie. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?

Jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej oceny i selekcji. Chciałbym, by Państwo myśleli o agentach real estate jako swoich bardzo ważnych konsultantach.

Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących nie powinien być tak zwanym "YES MANEM". Powinien on potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez Internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu – skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów.

Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość, są opłacani przez sprzedających i naprawdę ma ogromny sens korzystanie z ich pomocy.

Doświadczony agent pracujący dla "kupujących" nazywany obecnie buyers broker – nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem.

Wielu poszukujących nieruchomości próbuje kupić dom bezpośrednio od agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, jest bardziej skuteczny w negocjacjach. Również dzwoniąc do wielu agentów, którzy mają listingi, narażają się Państwo na "przypadkowość".

Od kilku już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker – jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości.

Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i o nim powiem więcej za tydzień.

Wracając do twojego pytania. Radziłbym używać Internetu do ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.

Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń.

W czym jeszcze, oprócz znalezienia wymarzonego domu, agent zajmujący się kupującymi nieruchomość może pomóc?

Wspomniałem już o ofercie i negocjacjach. Pozostaje oczywiście znacznie więcej spraw do załatwienia przy kupnie nieruchomości. Wspomnę tu o kilku sprawach.

Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

Prawnik – na ogół większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.

Ubezpieczenia – jakie i w jakiej firmie kupić ubezpieczenie domu? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie?

Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być zbyt kosztowne!

Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może stanąć pod znakiem zaufania.

Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.

Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi – od początku do końca procesu. "Własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Maciek Czapliński

Mississauga

W jakiej kolejności dokonać zamiany domu? Czy najpierw sprzedać obecny dom i szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?

Rzeczywiście jest to zupełnie inna sytuacja, niż kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem jest, do jak długiego wypowiedzenia jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.

Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Liczba czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.

Osobiście sugeruję klientom, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży mortgage do spłacania, a nie dysponujemy znacznymi dochodami.

Zadają mi klienci czasami pytanie – "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". – Cóż – w najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce jeśli zapewnimy sobie ostatecznie długi okres na poszukiwania – 3 do 4 miesięcy – najczęściej nie będzie to konieczne! Wizja konieczności wynajęcia (w ostateczności) mieszkania – będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości.

Jeśli sprzedają Państwo dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 30-60 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom.

Oczywiście jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnić sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższy termin przejęcia nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.

Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.

Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.

W sytuacji odwrotnej, tzw. "sellers market" – braku podaży domów do sprzedaży – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.

Problemy:

W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później:

* Może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości;

* Konieczność wynajmowania przejściowego miejsca;

* Istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą;

W przypadku najpierw kupna a późniejszej sprzedaży:

* Jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – mortgage – może być konieczne zerwanie umowy i ogromne koszty prawne. Czasami może być jednocześnie kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!

* By zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tzw. bridge financing – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie i łatwe jest w sytuacji, kiedy mamy duże equity, ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć możliwości finansowe!

No właśnie, wspomniałeś o "bridge financing" – co to jest?

Ponieważ nie mamy wiele czasu – tylko w kilku zdaniach wyjaśnię, o co tu chodzi.

Jeśli sprzedaliśmy naszą nieruchomość i zakupiliśmy następną – zdarzyć się może, że nie można zgrać terminów przejęcia nieruchomości na ten sam dzień. Czasami wynika to z wygody (czas na przeprowadzkę lub drobny remont); czasami wynika to z sytuacji poza naszą kontrolą. Wówczas – jeśli nasza sytuacja finansowa będzie uznana przez bank za bezpieczną – może się on zgodzić na ograniczony czas (zwykle do 90 dni) – na utrzymywanie przez nas dwóch nieruchomości. Bank wykłada za nas pieniądze na zamknięcie transakcji zakupu (tak by ta odbyła się bez przeszkód) i jesteśmy wówczas odpowiedzialni za dwa zarejestrowane mortgage'e. Wiadomo, że bank zrobi to tylko, kiedy nasz kredyt jest dobry, upewni się, że stać nas na większe spłaty, czasami bank chce zobaczyć wiążącą umowę sprzedaży naszej nieruchomości itd.

Jest to dobra alternatywa w trudnych sytuacjach, choć nie wszyscy mogą sobie na nią pozwolić!

Maciek Czapliński

Co należy wiedzieć, jeśli myślimy o zrobieniu pieniędzy na "flipach" – czyli szybkich renowacjach?

Zacznę od tego, że chciałbym zaprosić licznych polskich kontraktorów do współpracy. Często jest tak, że borykacie się panowie z wycenami prac dla klientów, a tak naprawdę moglibyście robić coś "dla siebie" i być za to dobrze wynagrodzeni. Jest wiele sposobów, by to zrobić, ale to wymaga prywatnych konsultacji, na które zapraszam. Bardzo lubię taką formę współpracy i zwykle pomagam zainteresowanym od początku do końca. Czyli od zakupu poprzez pomoc projektową do pomocy w czasie budowy i sprzedaży.

* Zacznijmy od najważniejszej decyzji. Jest to lokalizacja! Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę i nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację bez potencjału.

* Druga ważna sprawa to typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhousy czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.

* Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

* Domy naznaczone (stigma) – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

* Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu i budowy, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

* Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

* Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

* Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 500 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 100 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

* Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego.

I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

* Zakres wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo śle!

* Dekoracja (staging) - coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.

Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc.

Maciek Czapliński

Wiem, że w niektórych przypadkach firmy ubezpieczeniowe nie zawsze chcą ubezpieczać zakupione domy. Słyszałam na przykład, że domy z ogrzewaniem na olej mają ten problem. Czy możesz naświetlić ten temat?

Jest zrozumiałe, że firmy ubezpieczeniowe obawiają się kłopotów – i zawsze ważą ryzyko, zanim zgodzą się na udzielenie ubezpieczenia.

Jeśli wiedzą o problemie, który może się wydarzyć, to zwykle nie ma szans, by podjęły one ryzyko. Bardzo stary dach, dom w złym stanie technicznym, pusty dom – mogą być powodem żądania wyższej stawki! To również może dotyczyć domów ze zbiornikami na olej opałowy (oil tank).

Słyszymy o tym czasami, ale dotyczy to głównie starszych domów i głównie budowanych poza miastem. Problem zaczął się od zbiorników, które były dawniej typowo zakopywane w ziemi na zewnątrz budynku. Jak należy się domyślać, była to tak zwana bomba z opóźnionym zapłonem. Metal, z którego robione były zbiorniki, ulegał powolnej korozji i nagle okazało się, że niektóre z nich ciekną. Z tym zwykle wiązało się zanieczyszczenie środowiska, łącznie z zanieczyszczeniami wód podskórnych.

Jak łatwo się domyślić, koszty usunięcia zanieczyszczeń były bardzo wysokie i często były pokrywane przez firmy ubezpieczeniowe. Nic dziwnego, że są one obecnie bardzo ostrożne.

Problem dotyczy głównie, jak wspomniałem, zbiorników zakopanych w ziemi, ale jak często się w życiu składa, podobne problemy są wrzucane do jednego garnka. Dlatego obecnie firmy ubezpieczeniowe są również ostrożne ze zbiornikami umieszczonymi we wnętrzu domów.

Obecnie przepisy wymagają, by wszystkie zbiorniki zakopane w ziemi były zarejestrowane z TSSA (Technical Standards and Safety Authority), by mogły być napełniane olejem. Oczywiście muszą one przejść odpowiednią inspekcję. Istnieje tendencja, by usunąć zbiorniki z gruntu jak najszybciej.

Bez odpowiednich i bardzo trudnych testów w przypadku zakopanych zbiorników jest obecnie prawie niemożliwe otrzymanie ubezpieczenia.

W przypadku zbiorników wewnętrznych – sprawa jest prostsza, ale zwykle i tak będzie wymagany raport kompanii zatwierdzonej przez TSSA o stanie zbiornika, by uzyskać ubezpieczenie. Czasami firmy ubezpieczeniowe zadowalają się rachunkiem za dostawę oleju od zaaprobowanej kompanii. Z tym że zbiorniki, które są starsze niż 25 lat, są trudne do ubezpieczenia.

Czy są inne przypadki, kiedy firmy ubezpieczeniowe odmawiają ubezpieczenia domów ze względu na problemy techniczne?

Takich przypadków może być bardzo wiele. Z tym że niektóre są łatwe do "naprawienia", inne nie tak łatwe. Jednym z nich jest klasyczny (ale łatwo naprawialny problem) tak zwanego elektrycznego serwisu o mocy 60 A. Obecne przepisy wymagają, by minimalne zasilanie było 100 A. Łatwo to sprawdzić, patrząc na główny bezpiecznik przy tablicy elektrycznej. Jeśli okaże się, że mamy do czynienia z 60-amperowym zasilaniem, to jest to zwykle tylko i wyłącznie sprawa zatrudnienia elektryka z licencją, który może łatwo wystąpić o nowy wyższy serwis i dokonać wymiany tablicy i głównego bezpiecznika.

W takich sytuacjach firmy ubezpieczeniowe chętnie dają nam czas, by tego dokonać. Jest to zwykle do 30 dni po przejęciu nieruchomości.

Innym przykładem jest instalacja elektryczna na tak zwanych tubs & knobs (czyli z początku elektryczności). Taka instalacja nie jest również obecnie akceptowana. W takich sytuacjach kompanie wymagają kompletnego nowego okablowania w ubezpieczanym domu. Zdarza się, że jeśli ktoś ma taką instalację – co jest już rzadkością, i ma ubezpieczenie z tą samą kompanią od lat – że kompania przymknie oko, ale nowi klienci są zwykle bez szans!

Również niektóre kompanie mają problem z okablowaniem z aluminium, które było bardzo powszechne w latach 70. – są to jednak odosobnione sytuacje! Wtedy wystarczy zwykle raport z inspekcji systemu poprzez ESA (Electrical Safety Authority), by uzyskać ubezpieczenie.

Inne typowe problemy to wadliwa konstrukcja, niezgodnie z przepisami zainstalowany piec na drewno, szkodliwe substancje, dom po pożarze itd.

Natomiast prawdziwe problemy obecnie są z domami, w których uprawiano marihuanę. Takie domy, zanim ewentualnie któraś z firm zgodzi się je ubezpieczyć, wymagać będą bardzo specjalistycznych testów i raportów, które są kosztowne i czasochłonne. Firmy ubezpieczeniowe boją się ryzyka, które wynika z obecności grzyba (mould). Nie chodzi tu tylko o sam budynek, ale również ewentualny wpływ na zdrowie nowych właścicieli.

Wiedząc o tym, kupujący mogą się zabezpieczyć. Odpowiednia klauzula w ofercie, która daje kupującym czas na załatwienie ubezpieczenia domu, załatwia sprawę i pozwala uniknąć wielu problemów w przyszłości.

Maciek Czapliński

Chciałbym zapytać, jakie koszty wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?

Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate.

Potocznie nazywane jest to jako "commission" i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż. "Commission" jest sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4,5 a 6 proc., z tym że wiele firm promuje specjalne niższe "commission".

Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80 proc. wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi ich agentów są zwykle bezpłatne.

Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile dostaną zapłaty. Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów – przyprowadzających kupców (buyers brokers) jest 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Taki dom jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi, i się on zwykle nie sprzedaje!

Ogłaszany często przez agentów "1 proc. commission" zwykle dotyczy tylko tak zwanego "Listing Fee" – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.

Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powodują, że dom jest sprzedawany za znacznie większe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa "commission". Ponadto, współpracując z agentem, unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.

Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt usług prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 -1200 dol. za samo honorarium. Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. Od całości naliczany jest podatek HST.

Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, "leans" czy "special assesments", które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.

To są typowe wydatki, natomiast czasami zdarza się, że jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.

Wspomniałeś o karze za zerwanie umowy z bankiem jako jednym z często "niespodziewanych" wydatków przy sprzedaży domów. Jakiego rodzaju są to kary?

Zacznijmy od przypomnienia, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? 

Dlatego, że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, są z tak zwanego "Bond Market". Różnica pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował trzy lata temu osobie inwestującej w "Bonds" profit w wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.

Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą. Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, gdy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzy miesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.

Przykłady.

"Interest Differential" – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.

Trzymiesięczny "interest" jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.

Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?

Wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification".

Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.

Maciek Czapliński

Ile obecnie kosztuje wybudowanie domu?

Jest to bardzo szeroki temat.

Zwykle budowlańcy pytani o koszt budowy podają cenę za stopę kwadratową. Jest to jednak tylko cena orientacyjna i zwykle jeśli podpisujemy kontrakt na budowę, cena jest rozbita na poszczególne elementy, jak wykopy, fundamenty, struktura, materiały wykończeniowe itd. Nigdy nie należy akceptować wycen, które podają jedną końcową wartość, bez szczegółowej wyceny rozbitej na poszczególne elementy z detalicznym wyszczególnieniem, co w nich jest zawarte.

Do celów informacyjnych można oczywiście wstępnie rozmawiać o cenie za stopę kwadratową. Jak zwykle rozrzut może być duży, od 90 do 400 dol. za stopę. Nie oznacza to wcale, że by dostać cenę za budowę, wystarczy wziąć podawaną cenę za stopę, pomnożyć przez wielkość domu. Na dzień dzisiejszy cena budowy średniej jakości domu wolno stojącego powinna mieścić się pomiędzy 120 a 250 dol. za stopę i oczywiście na cenę końcową wpływ ma szereg czynników:

Domy budowane indywidualnie na pojedynczej działce z pewnością będą droższe niż domy budowane masowo. Zwykle z domem budowanym indywidualnie idzie w parze lepsza jakość i dbałość o szczegóły. Gdyby nawet w obu przypadkach – masowej produkcji i indywidualnego domu, można było uzyskać tę samą jakość, to i tak dom budowany masowo powinien być tańszy w budowie z wielu powodów. Większy front prac pozwala zastosować więcej automatyzacji, maszyny budowlane, istnieje większa szansa negocjacji z subkontraktorami itd.

Inna sprawa to miejsce budowy. Dom budowany w terenie, gdzie jest łatwy dostęp do budowy, miejsce na składowanie materiałów, parking dla pracowników, będzie tańszy do budowy niż dom w centrum miasta, gdzie nie ma miejsca na składanie materiałów, parkingi itd. Koordynacja kosztuje.

Są firmy, które mają swoje niepodważalne standardy finansowe, które mogą również zawierać opłaty za nadzór budowlany. Można oczywiście zaoszczędzić, zatrudniając poszczególnych subkontraktorów indywidualnie, z tym że nie mając doświadczenia w prowadzeniu budowy, pozorna oszczędność może kosztować bardzo wiele w końcowym efekcie.

Jest zrozumiałe, że im lepsze materiały wykończeniowe, tym wyższa musi być końcowa cena. Są oczywiście możliwości znalezienia doskonałych materiałów na wyprzedażach – szczególnie obecnie. Jeśli gdzieś można zaoszczędzić pieniądze, to właśnie poświęcając czas na wyszukiwanie takich okazji.

Przeliczając cenę budowy na stopy kwadratowe przy tej samej jakości wykonania, okazuje się, że cena za stopę jest wyższa przy małych domach niż przy większych. To jest łatwe do wyjaśnienia – pewne stałe koszty rozkładają się na mniejszą lub większą liczbę stóp. Na przykład podłączenie wodne, podłączenie do prądu, podłączenie do kanalizacji itd.

Domy w masowej produkcji budowane na nowej ziemi – działki są tańsze. By wybudować dom w starej dzielnicy – najczęściej musimy kupić istniejący dom, by na jego miejscu budować. To zdecydowanie wpływa na koszt całości.

Okres budowania – budowanie latem nie wymaga ogrzewania, ale z kolei zimą może być łatwiej o wykonawców.

Typ domu – domy dwupiętrowe są tańsze w budowie niż domy parterowe o tej samej powierzchni. Jest to logiczne – w przypadku domów parterowych wykopy, fundamenty, powierzchnia dachu – będą znacznie większe. Cena za budowę bliźniaka powinna być niższa niż za dom wolno stojący.

Liczba łazienek, jakość kuchni – to zrozumiałe, że są to najdroższe elementy domu i ich ilość i jakość jest wprost proporcjonalna do ceny.

Rozwiązanie architektoniczne ma wprost proporcjonalny wpływ na koszty. Lepsze domy obecnie mają ściany z 2x6 studs – domy na subdivisions mają czasami ściany z 2x4 – co jest droższe w budowie, wiadomo, z tym że domy z grubszymi i cieplejszymi ścianami będą tańsze w ogrzewaniu. Dachy na przykład budowane z kratownic (trassess) są tańsze niż budowane na miejscu.

Co się bardziej opłaca, rozbudować istniejący dom czy budować nowy?

Prosta odpowiedź brzmi – to zależy! Każdy przypadek należy rozważać indywidualnie.

Jeśli dom, który chcemy rozbudować, ma bardzo solidną strukturę, wysoki basement i być może garaż (najlepiej podwójny) – to czasami w przypadku bungalow – najprościej i najbardziej oszczędnie jest dołożyć drugie piętro. Jeśli ktoś chce dobudować jeden pokój do istniejącego domu, jest to też OK.

Z drugiej strony, jeśli mamy do czynienia z bardzo starym domem, w którym basement jest niski, mury piwniczne wyraźnie wskazują na ślady wilgoci, a dodatkowo dom jest bez garażu i nie ma miejsca na jego dodanie, to w takich przypadkach często najlepszym rozwiązaniem jest spychacz.

Proszę pamiętać, że czasami pozorna oszczędność na początku budowy wynikająca z zachowania fundamentów – w efekcie końcowym może kosztować nas ogromne pieniądze. Czy zdecydowaliby się Państwo robić koronkę albo mostek na chorym korzeniu? Na pewno nie! Ale często jest to robione w stosunku do domów. Proszę pamiętać, że nawet jeśli fundamenty i ściany wydają się zdrowe, to zwykle stare fundamenty nie mają właściwej izolacji przeciw wilgoci oraz tak zwane "weeping tiles" nadają się do wymiany. Jeśli jeszcze dodamy, że w starych domach zwykle należy wymienić rury doprowadzające wodę do nieruchomości, odprowadzające ścieki, zwiększyć zasilanie energetyczne oraz doizolować ściany termicznie, to często okazuje się, że taniej i lepiej jest zacząć od początku, czyli od wyburzenia.

Zostawienie ścian fundamentowych może nam zaoszczędzić około 20.000-30.000 dol., ale praca wokół tych "zaoszczędzonych" pieniędzy często może być w końcowym efekcie kosztowna. Bardzo często miałem do czynienia z przypadkami, w których zachowane mury, w czasie budowy przez nieuwagę wykonawców zostały naruszone i w końcowym efekcie i tak musiały być wyburzone.

Podsumowując – jeśli robimy rozbudowę dla siebie i chcemy naprawdę zaoszczędzić – to czasami warto zachować istniejące mury, natomiast w przypadku budowy domów na "biznes" zdecydowanie radziłbym budować od początku. Proszę pamiętać, że budowa od początku jest szybsza oraz mamy większą elastyczność w projektowaniu nowego domu!

Maciek Czapliński

Mississauga

Pan Andrzej Ciastek pracujący w firmie RE/MAX Realty One, za wspomnienie prawdy o dzieciach "wychowywanych" przez pary żyjące w związkach homoseksualnych, został wyrzucony z pracy, a ponadto grozi mu grzywna w wysokości do 25 000 dol....

Ponadto, będzie musiał przeprosić (kogo?) za treści opublikowane w swoich materiałach real estate oraz złożyć darowiznę do dowolnie przez siebie wybranej organizacji charytatywnej. (Co za łaskawcy!) W doniesieniach o tej sprawie nie znalazłem żadnej informacji, żeby dotykające pana Ciastka restrykcje podyktowane były wyrokiem niezawisłego sądu (sic!).

Pan Andrzej Ciastek, pośrednik handlu nieruchomościami z Mississaugi zwolniony z Remax w związku z opublikowaniem w swojej broszurze reklamowej – jakich kilka wydaje w ciągu roku – krótkiej informacji o tym, że z badań socjologicznych przeprowadzonych w Teksasie wynika, iż dzieci wychowywane przez rodziny homoseksualne są trzy razy częściej bezrobotne niż dzieci par heteroseksualnych, po namyśle postanowił nie udzielać wywiadu, ale zwrócił się o opublikowanie swego stanowiska.

Przypomnijmy – główne kanadyjskie dzienniki podały informację, iż p. Ciastek, z powodu zarzutów o homofobię wywołanych powyższym cytatem, będzie musiał przeprosić i dokonać wpłaty na rzecz wybranej organizacji charytatywnej. 

Jeśli pojawi się oferta na nasz dom, jak przebiega proces negocjacji? Co jest ważne i na co zwrócić uwagę?

Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość.

Wstępna oferta zawiera takie detale, jak proponowana cena, proponowany depozyt, warunki, jeśli oferta jest ofertą warunkową, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane "inclusions" – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.

Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie – Trust Account.

Oferta jest ważna tylko przez określony czas. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie, to traci swoją ważność.

Właściciel domu, który otrzymuje ofertę, może w określonym ofertą czasie: zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki, nazywane jest to "counter offer", lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania, pozwolić jej wygasnąć.

Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to "sign-back" lub "counter-offer".

Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.
Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do liczby "counter-offers", ale zwykle wystarczają 2-4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.

W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie "confirmation of acceptance".

Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany "amendment to agreement".

Zaakceptowana oferta trafia do prawnika, który od tego momentu reprezentuje swoich klientów aż do zakończenia transakcji.

Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

Opowiadałeś, jak przebiega proces negocjacji przy jednej ofercie. Co się dzieje, jeśli jest więcej ofert niż jedna na ten sam dom?

Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest "multiple offer situation". Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.

Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?

Jeśli jest to przeciętny dom jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.

Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać by wygrać?

Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku pięciu konkurencyjnych ofert.

Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szansę akceptacji.
Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wielu szans na akceptację.

Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 – stanowi tylko około 22 dol. w miesięcznych spłatach.

Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddawać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.

Finałowa cena w przypadku kilku ofert może przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 400.000 dol. – rzadko przekracza 10.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Prince Edward zdarzają się przebitki nawet o 30-50 tysięcy dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższe ceny.

Maciek Czapliński

Mississauga