Słyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć, na czym polegają różnice?

Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają do dyspozycji dwie typowe opcje, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.

Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to daje pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad: 

1. Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,

2. Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,

3. Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,

4. Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,

5. Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor),

6. Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,

7. Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.

"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:

1. Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem,

2. Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy,

3. Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,

4. Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom,

5. Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później,

6. Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.

Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowane w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie, twoim zdaniem?
Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem w pierwszej części, że "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA, jest to forma wolnej amerykanki. Jak bank czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce, i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to ma wpływ na ceny sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie mniejsze pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA, jestem przekonany, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

Kupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Czy możesz coś na ten temat powiedzieć?

    Problemy techniczne mogą wystąpić  nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś powiedzieć, są czasami trudne to wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Problemy te dotyczą zwykle starszych budynków.

    Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domki, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie – duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty.

    Aluminiowe okablowanie domu nie jest tak naprawdę problemem, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).

    UFFI – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI.
    Okazało się, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI.
    Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu  i ulatniania się formaldehydu problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.

    Vermiculite Insulation – była używana prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jej stosowania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jej pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano jej jako sypkiej izolacji na poddaszach lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanej z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, włókna szklanego (fiberglass) czy wełny mineralnej (rock wool). Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.

    Azbest – od dawna jest on kojarzony z materiałem, który może powodować raka. Wdychane drobne pyłki azbestu osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości – wysoką odporność i niską przewodność cieplną. Większość domów, w których na przełomie wieku instalowano instalację wodną (kaloryfery), miało rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.

    Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że potrafi być ono skażone 100-krotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów. Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!
    Poważnym problemem naszych czasów są  tak zwane "grow houses", czyli domy, w których uprawiano "trawkę" (marihuanę).
    Jest to ostatnio największym problemem, na który możemy trafić. Najgorsze jest to, że często nie wiemy o problemie, gdy jeszcze nie jest za późno. Domy, w których uprawiano "trawkę" na większą skalę, mają problemy z grzybem, co może spowodować poważne konsekwencje zdrowotne, prawne oraz spadek wartości naszego domu. Jest to na tyle obszerny temat, że zajmiemy się nim innym razem.

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007

Kupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Czy możesz coś na ten temat powiedzieć?

    Problemy techniczne mogą wystąpić  nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś powiedzieć, są czasami trudne to wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Problemy te dotyczą zwykle starszych budynków.

    Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domki, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie – duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty.

    Aluminiowe okablowanie domu nie jest tak naprawdę problemem, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).

    UFFI – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI.
    Okazało się, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI.
    Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu  i ulatniania się formaldehydu problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.

    Vermiculite Insulation – była używana prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jej stosowania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jej pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano jej jako sypkiej izolacji na poddaszach lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanej z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, włókna szklanego (fiberglass) czy wełny mineralnej (rock wool). Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.

    Azbest – od dawna jest on kojarzony z materiałem, który może powodować raka. Wdychane drobne pyłki azbestu osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości – wysoką odporność i niską przewodność cieplną. Większość domów, w których na przełomie wieku instalowano instalację wodną (kaloryfery), miało rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.

    Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że potrafi być ono skażone 100-krotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów. Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!

    Poważnym problemem naszych czasów są  tak zwane "grow houses", czyli domy, w których uprawiano "trawkę" (marihuanę).
    Jest to ostatnio największym problemem, na który możemy trafić. Najgorsze jest to, że często nie wiemy o problemie, gdy jeszcze nie jest za późno. Domy, w których uprawiano "trawkę" na większą skalę, mają problemy z grzybem, co może spowodować poważne konsekwencje zdrowotne, prawne oraz spadek wartości naszego domu. Jest to na tyle obszerny temat, że zajmiemy się nim innym razem.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

Nie jest tajemnicą, że od wielu już lat ceny nieruchomości idą w górę. Ci, którzy chcą kupić swój pierwszy dom (mieszkanie), mocno się zastanawiają, czy mogą sobie na to pozwolić. Co byś radził? Jak kupić własną nieruchomość i być w stanie ją spłacać?

Rzeczywiście, kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat, czyli jako cezurę weźmiemy pamiętny 11 września 2001 roku, to można powiedzieć, że ceny są wyższe przynajmniej o 50 proc. Z tym że oprocentowanie jest niższe o 50 proc. również. Zawsze wspominamy "stare" czasy z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie, mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom? Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne.
Naturalne jest, że "kupujący po raz pierwszy" , chcąc kupić coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to, co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to, co ma najniższą cenę zakupu, zawsze jest "najtańsze" w utrzymaniu?
Popatrzmy na liczby:
Weźmy pod uwagę condo za 250.000 dol. Załóżmy, że ktoś ma 20 proc. down payment, czyli mortgage bez CMHC insurance – przy obecnych niskich oprocentowaniach, od 200.000 wyniesie 882 dol. – to mało, ale po dodaniu maintenance około 570 dol. (wszystko bez TV cable) oraz podatku od nieruchomości na poziomie 200 tys. dol. na miesiąc, to spłata całkowita wyniesie 1652 tys./miesiąc. Nie jest to już tak mało!
Pytanie jest – czy są lepsze opcje? Moim zdaniem, są! I są to rozwiązania znane od lat, czyli sprawdzone.
Osobiście sugerowałbym poszukanie takiej nieruchomości, która miałaby tak zwany "rental potential". Myślę tu na przykład o semi detached (są tańsze) w Brampton. Wiem, że Polacy nie lubią tego miasta, ale ceny są tam dobre i w przedziale od 330 do 400 tys. jest spory wybór. Sugerowałbym popatrzeć na bungalow lub backsplit z garażem i osobnym wejściem do piwnicy.
Przy tym samym założeniu, czyli 50 tys. dol. na down payment – mortgage będzie wynosił 280 tys. dol. plus 4,2 tys. premia CMHC. Spłata rozłożona na 25 lat amortyzacji przy obecnym zmiennym oprocentowaniu wyniesie około 1253 dol./m. Dodajmy 300 dol. za podatek i 300 za utilities. Razem jest to 1852 dol./miesiąc!!! Dużo – teoretycznie tak, ale jeśli wynajmiemy piwnicę za 700 – 800 dol. to okazuje się, że nasza spłata wyniesie miesięcznie około 1100 – 1200 dol., czyli tyle co obecnie kosztuje wynajęcie 2-sypialniowego mieszkania w dość słabym bloku!
Trzeba też pamiętać, że ze spłaty 1253 dol. – spora część pozostaje nam w kieszeni!

Czy warto to robić?

Tak! Wydatki i dochody związane z wynajmowaniem są ODPISYWANE OD PODATKUJeśli ktoś zdecydowanie nie lubi wynajmowania "obcym", może warto pomyśleć o takim domu w, którym mogą zamieszkać rodzice i dorosłe dzieci jako dwie rodziny. To też jest znakomita szansa na oszczędzanie.

Warto wspomnieć, jakie typy domów nadają się do wynajmowania najlepiej. Są to zwykle domy parterowe (bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back splits. To jest taki dom, w którym tył jest wyżej niż przód. Niektóre side splits też się do tego znakomicie nadają.
To, na co należy zwracać uwagę, kupując takie domy, to osobne wejście, które zapewni prywatność, duże okna w piwnicy oraz jej przyzwoita wielkość.

Czy mogę sobie pozwolić na dom? Tym razem chciałabym zapytać o starszych ludzi, którzy mają własne domy – najczęściej dawno spłacone. Jak wiemy, emerytury w Kanadzie nie są duże. Jak utrzymać dom z emerytury?

Żyjemy w jednym z najlepszych krajów na świecie, ale niestety emerytury są tu niskie i wiem, że trudno jest z emerytury utrzymać nieruchomość, jeśli nie mamy znacznych dochodów. Pozytywne jest to, że wielu emerytów kupowało nieruchomości lata temu i obecnie te domy są warte bardzo dużo. Wystarczy popatrzyć na rejon Roncesvalles, gdzie domy sięgają obecnie poziomu 800 – 900 tys. dol.!!! Niestety, są to często domy, które wymagają sporych wydatków na utrzymanie i czasami wymagają kosztownych napraw. Rozumiem, że w pewnym wieku przeprowadzki są bardzo kłopotliwe, ale mimo wszystko warto się zastanowić nad opcjami.
Pierwsza opcja to CHIP – Canada Home Investment Plan – o którym rozmawialiśmy niedawno i który uznaliśmy jako "scam", przy pomocy którego wyciąga się pieniądze od emerytów.

Druga opcja to "secured line of credit", która na dłuższą metę może też prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością.
Trzecia to tak zwane "downsizing" – czyli sprzedaż domu i kupno tańszej nieruchomości (niższe koszty utrzymania i niższe podatki) – różnicę można zainwestować, a otrzymany z inwestycji dochód pomoże nam w rodzinnym budżecie. Bez trudu można znaleźć inwestycję dającą 5 proc. zwrotu w skali rocznej – czyli 100.000 dol. daje nam 5000 dol. – odpowiednio 300 tys. – 15 tys. – czyli jak dobra kanadyjska emerytura!
Czwarta opcja to połączenie down sizing z wynajmowaniem.

Jeśli zrobimy dokładnie to, co sugeruję "kupującym po raz pierwszy", czyli kupimy nieruchomość z potencjałem do wynajęcia i jednocześnie sprzedamy naszą spłaconą już nieruchomość, to po pierwsze, najprawdopodobniej kupimy mniejszy dom za gotówkę. Czyli wynajmowana piwnica za 800 dol./miesiąc zapłaci za nasze podatki oraz utilities. Najprawdopodobniej zostanie nam z tej sumy około 300 dol./miesiąc dodatkowo, jeśli mamy nadwyżkę ze sprzedaży, możemy to zainwestować i z tych pieniędzy mieć dodatkowy dochód.
To, o czym rozmawiamy, wymaga indywidualnych rozmów, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na bezpłatne konsultacje bez zobowiązań. Kto pyta, nie błądzi!

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

  Bardzo gorący rynek!

- Od ponad dwudziestu lat jesteś w biznesie real estate. Jak oceniasz obecny rynek?

      - Bardzo GORĄCY! Osobiście przeżyłem bardzo różne okresy w tym biznesie. Pamiętam rok 1996, kiedy przeżywaliśmy długą recesję i trudno było kogokolwiek namówić na domy w Lorne Park na ravinie za 350.000 do 500.000 dol. Dziś te ceny należy pomnożyć przez trzy! Pamiętam oczywiście czas po "September 11" – kiedy wszystko zamarło na kilka miesięcy. Dziś – to co się dzieje, jest kompletną odwrotnością tych czasów. W GTA, nieruchomości, a szczególnie tak zwane FREEHOLDS, sprzedają się jak świeże bułki – prawie bez wyjątku. Wyjątkiem są oczywiście jak zawsze:

       •nieruchomości w złych lokalizacjach;

      •wycenione zdecydowanie za wysoko na swój stan techniczny, wielkość i lokalizację;

      •nieruchomości ze stygmą – tam gdzie hodowano marihuanę, ktoś zmarł, koło linii wysokiego napięcia itd.

      Najnowsze statystyki opublikowane przez TREB (Toronto Real Estate Board) potwierdzają, że mamy wzrastający rynek. I tak, porównując marzec tego i poprzedniego roku:

      •w tym roku sprzedano 9690 nieruchomości w porównaniu do 8986, czyli wzrost o 7,8 proc.;

      •średnia cena wzrosła z 456.234 dol. do 501.614 dol., czyli o 9,9 proc.;

      •średni czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości (właściwie wycenionej) spadł do 21 dni z 22 dni.

      Oczywiście wzrost cen był różny w różnych kategoriach cenowych. Najbardziej wzrosły ceny domów wolno stojących, bo średnio o 11 proc., następnie bliźniaki o 7 proc., townhouse'y o 5 proc., a condominia o 3 proc. Raz jeszcze potwierdza się zasada, że lepszy "własny i ciasny domek" niż luksusowe condo!

      Czemu należy przypisać taki mocny rynek nieruchomości? Składa się na to wiele czynników:

      •historycznie niskie oprocentowania pożyczek – około 3-proc. bank prime rate (Bank of Canada Overnight Rate 1,0 proc. niezmienne od prawie dwóch lat);

      •ogólnie gospodarka kanadyjska jest odbierana jako stabilna i nie są przewidywane gwałtowne zmiany;

      •wskaźnik bezrobocia jest w obrębie GTA prawie niezmienny od lat – oficjalnie wynosi 8,6 proc., ale tak naprawdę to jest znacznie niższy, bo wiele biznesów operuje na gotówkowych rozliczeniach;

      •GTA – odbierane jest jako jedno z najbardziej stabilnych miejsc na świecie do inwestycji. Ceny tu są ciągle znacznie niższe niż w innych wielkich aglomeracjach światowych – to przyciąga wielu inwestorów;

      •stały dopływ imigracji – nakręca popyt;

      •ale to, co jest najważniejsze, to to, że na przestrzeni ostatnich lat nieruchomości okazały się najlepszą formą inwestycji. Zwroty znacznie przewyższają tu to, co mogą zaoferować banki na swoich GIC czy podobnych inwestycjach. Wiele osób zniechęciło się do giełdy i woli bezpieczne inwestycje w nieruchomości.

      - Powstaje wobec tego pytanie, kiedy to się zakończy? Kiedy nastąpi załamanie?

      - Przyznam się, że sam z dużym zainteresowaniem obserwuję to, co się dzieje, i czasami patrzę z niedowierzaniem, jak bardzo ceny się zmieniły na przestrzeni dosłownie kilku lat. Dziś w Mississaudze trudno znaleźć dom wolno stojący poniżej 400.000 dol. – kiedy jeszcze dwa – trzy lata temu można było przebierać. Nie ma odpowiedzi na to pytanie, czy rynek się załamie, czy nie, ale moje wyczucie podpowiada mi, że nie. Że ceny nadal będą wzrastały – tak długo, jak długo procenty będą niskie i ogólna sytuacja gospodarcza nie ulegnie gwałtownemu załamaniu. Osobiście myślę z kolei, że procenty pozostaną niskie – bo zarówno Kanada, jak i USA oraz większość rozwiniętych krajów świata mają ogromne deficyty i zadłużenia, które są też oprocentowane, czyli podnoszenie oprocentowania "samemu sobie" nie pomogłoby bilansować obsługi kredytu.

      Naturalną sprawą jest również ukryta inflacja, która tak naprawdę, pomimo że nielubiana, może okazać się pewnego rodzaju zbawieniem. Dlaczego? Bo będzie powodowała, pomimo wzrostu cen, możliwość wejścia w rynek nowym "kupującym po raz pierwszy".

      Tak – to jest to, co potrzebne jest, by rynek nieruchomości się nie załamał. Zawsze kupujący po raz pierwszy napędzali rynek. W chwili obecnej, ponieważ ceny są trochę poza kontrolą – wielu "first time buyers" przestało myśleć o zakupie, bo ich na to nie stać. Owszem, kupują oni obecnie głównie condominia (najmniej opłacalną inwestycję) – napędzając ten rynek ponad jego rzeczywistą wartość. I jeśli się naprawdę spodziewam, że cokolwiek się załamie w nieruchomościach, to właśnie ten rodzaj inwestycji. Nie prawdziwe "real estate", czyli ziemia – a beton i szkło – czyli bardzo abstrakcyjne miejsce na ziemi!

      - W świetle tego, co powiedziałeś, czy łatwiej jest OBECNIE sprzedać czy kupić?

      - Zdecydowanie łatwiej jest sprzedać niż kupić – oczywiście znów z pewnymi zastrzeżeniami:

      •nieruchomości dobrze wycenione, w dobrym stanie technicznym i w dobrych lokalizacjach sprzedają się w ciągu kilku dni – często z kilkoma ofertami na jedną nieruchomość;

      •domy wolno stojące są najbardziej poszukiwane;

      •rynek condominium jest trochę nasycony – nowi klienci wolą kupować od deweloperów – licząc na przebitkę cenową.

      Mamy do czynienia z rynkiem sprzedających, co po angielsku określa się "sellers market". W takiej sytuacji kupujący muszą być przygotowani na:

      •podejmowanie szybkiej decyzji zakupu, często bez możliwości ponownego zobaczenia domu;

      •możliwość "multiple offers";

      •płacenia pełnej ceny, a czasami ponad "asking price";

      •składanie ofert bezwarunkowych – czyli warto mieć zaaprobowany mortgage i czasami nie żądać wstępnej inspekcji domu przez inspektora;

      •ograniczony wybór w kategorii cenowej, na którą nas stać.

      Zauważyłem, że często w takiej sytuacji wielu kupujących przestaje działać racjonalnie, poddając się psychozie, by kupić cokolwiek za wszelką cenę. Z braku listingów w systemie MLS, czasami kupują "wątpliwe okazje" prywatnie i bez konsultacji z doświadczonym agentem, myśląc, że jak zaoszczędzili "commission", to zrobili superzakup. W rzeczywistości – okazuje się często, że przepłacili znacznie za dom w stosunku do cen rynkowych. Nie mówiąc o tym, że często przy okazji kupili kota w worku.

      Co wobec tego robić? Korzystać z pomocy doświadczonych agentów, którzy w czasie spotkania po obejrzeniu obecnej nieruchomości i zapoznaniu się z "wymarzonym zakupem", będą mogli zasugerować najlepszy rodzaj działania.

      Wszystkich zainteresowanych oczywiście zapraszam na bezpłatną konsultację osobiście ze mną lub z każdym członkiem naszego teamu!

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

- Czy mógłbyś powiedzieć, jak przebiega typowa inspekcja domu i na jakie odkrycia mogą kupujących dom czekać?
Maciek Czapliński: Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych w domu. Istnieją inne typy inspekcji dotyczące na przykład obecności szkodliwych substancji, takich jak na przykład azbest. Są inspekcje dotyczące obecności cieków wodnych; inspekcje prowadzone przez specjalistów z Feng Szui. To są specjalistyczne inspekcje i są stosowane raczej rzadko. Typowa inspekcja techniczna jest najbardziej popularna. Taka inspekcja techniczna trwa zwykle 2 – 3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach może trwać znacznie dłużej.