Maćku, słyszałem ostatnio w odniesieniu do real estate określenie "Equity take out". Co to w praktyce oznacza? O jaki "take-out" to chodzi?
Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Słyszy się ostatnio, że rynek trochę zwolnił, bo ceny są wysokie, ale moim zdaniem, nadal jest dobry czas, by kupować, i nadal można znaleźć znakomite okazje!
Wracając do "Equity take out", wielu z nas kupując domy kilka lat temu, kupowało je z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie wzrosło od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, co powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia.
Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.
Na przykład mają Państwo dom wartości 500.000 dol., a mortgage wynosi 350.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage'u do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.
Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić podanie, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.
Jeśli historia kredytowa jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage'u wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji. Do niedawna istniała możliwość podniesienia pożyczki nawet do 90 proc. domu, wykupując ubezpieczenie CHMC, ale ostatnio przepisy zostały zaostrzone i możliwość ta została zniesiona.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalne zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.
Moim zdaniem, ci ze słuchaczy, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z "Equity take out" właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage'u są ciągle niskie!
No dobrze, wspomniałeś w pierwszej części, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 dol. miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak na prawdę nie zapłacimy więcej, płacąc mniej?
Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak słuchacze wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku kart takich jak Canadian Tire i innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 dol. – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25 proc. aż 400 dol. będzie wynosić oprocentowanie.
W przypadku spłaty hipotecznej – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3 proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "prepayment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstrahipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.
Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około czterech latach, płacąc w procencie blisko 9000 dol., a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstraoprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo. Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120,82 dol. Czyli warto nadpłacać.
Maciek Czapliński
Mississauga
