– Określenie "flip" w real estate odnosi się zazwyczaj do szybkiej renowacji (make over), która zamienia zniszczony dom czy condo w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów.

– Jednym z mitów, które chciałbym na wstępie rozwiać, jest to, że wcale nie jest to takie proste i takie tanie, jak pokazywane jest to w licznych programach w telewizji. Moim zdaniem, wiele przytaczanych cen za poszczególne serwisy jest po prostu nierealna. Prawdopodobnie wielu uczestniczących kontraktorów specjalnie zaniża ceny, by się w takim programie pokazać. Powód jest oczywisty, bo jest to rzeczywiście znakomita reklama i czasami warto stracić, by zarobić.
Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku "flipów".

* Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, linię wysokiego napięcia czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację.

* Typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhouse'y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne to odsprzedaży z dużym zyskiem.

* Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaką maksymalnie cenę zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

* Domy bez piętna – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

* Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

* Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

* Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

* Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1.00 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

* Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

* Spójność wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle!

* "Staging" – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.
Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.

Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne a często mogą Państwu pomóc uniknięcia kosztownych błędów.

Maciek Czapliński

Tel. 905-822-2422

"Mortgage insurance" jest zwykle oferowany przez banki w chwili podpisywania dokumentów na pożyczkę. Nie jest to nic innego niż forma ubezpieczenia pożyczki na wypadek śmierci pożyczkobiorcy. Czyli w prostym języku "life insurance". Powstaje pytanie, czy warto je mieć?

Odpowiedź brzmi, że oczywiście! Nie tylko warto je mieć, wręcz powinno się je mieć! Niestety w większości sytuacji nie lubimy o tym myśleć, bo kojarzy się to ze śmiercią i mamy po cichu nadzieję, że nas to nie dotknie. Niestety, przykre i nieprzewidziane sytuacje się zdarzają i wówczas – jeśli nie mamy ubezpieczenia – często mamy do czynienia z tragedią nie tylko personalną, ale również finansową dla naszej rodziny. I o tym chciałbym porozmawiać dziś w aspekcie nieruchomości.

Jak wspomniałem wcześniej, banki zwykle kupującym nieruchomości oferują MORTGAGE INSURANCE. Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma mortgage, ale nie ma rodziny, o którą musi się martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie to nie jest aż tak konieczne.

Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie.

Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany poprzez banki, drugi oferowany poprzez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótkoterminowe) i o nich powinni Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi. Warto jednak wiedzieć, jaka jest kilka różnica pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a oferowanymi przez firmy ubezpieczeniowe za pośrednictwem indywidualnych agentów. Różnica pomiędzy ubezpieczeniem poprzez bank a poprzez agenta jest zasadnicza. W przypadku "bankowego" ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (niespłacona część) pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości.

Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących.

Natomiast w przypadku "niezależnego" ubezpieczenia:

• W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.
• Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage'u – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi.
• W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgage'em) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.
• Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

Chciałbym w tym miejscu dodać, że nie mam osobiście żadnych benefitów z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

I tu warto wspomnieć o ubezpieczeniu, które może nam pomóc w sytuacji chorób zaliczanych do potencjalnie prowadzących do śmierci.

* TERMINAL ILLNESS INSURANCE. Jest to bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalny benefit wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby krytycznej potwierdzonej przez lekarzy – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę czy zapłacimy mortgage (jeśli go mamy). Do chorób krytycznych zaliczane są między innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że jak nie skorzystamy z wypłaty premium – to nasze składki są nam wypłacane z powrotem prawie w 70 proc.! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!

Skoro dziś piszę o ubezpieczeniach, to warto wspomnieć jeszcze o innych ubezpieczeniach, które wiążą się z nieruchomościami. Pierwsze to HOME INSURANCE. Ubezpieczenie to jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest przez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają, by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany "replacement value". Oczywiście ubezpieczenie domu moim zdaniem należy mieć nie tylko jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 500-1000 dol. w skali roku i zależy od wartości domu oraz, tak jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych, od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład wysokość "deduction", maksymalna wysokości "liability" itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako "package" również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamanie, pogryzienie przez psa i katastrofy naturalne.

Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

TITLE INSURANCE. Chroni przed utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającą z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrujących nieautoryzowane pożyczki na nieruchomości. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 dol. – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.

Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym powiedzieć o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista błędów popełnianych przez sprzedających jest na pewno znacznie więcej. Robiąc tę wyliczankę, mam nadzieję, że pobudzę Państwa wyobraźnię i być może zachęcę do spotkań ze mną, kiedy będziecie planować sprzedaż domu. Konsultacje są bezpłatne i bez zobowiązań, natomiast mogą pomóc w uniknięciu wielu błędów. Poniższe błędy nie są ustawione według ważności. Każdy jest ważny.

• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży (in as is condition). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, pomimo że jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego, jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

• Wycena domu na podstawie "ile chcemy zarobić", a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku. Obecnie, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Ale nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających.

• Zatrudnianie agentów nie na podstawie doświadczenia oraz wiedzy, ale bazując na konwenansach towarzyskich. Często powierzamy dorobek naszego życia kuzynowi czy znajomemu, który właśnie został agentem. Brak doświadczenia takiej osoby często prowadzi nie tylko do strat finansowych, ale również często do problemów prawnych.

• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być "domem". Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy naturalnie szukają "dziury w całym" i często krytycznie podchodzą do naszego wypieszczonego domu. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

• Ukrywanie problemów, jeśli są. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie "ukryte" koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla "buyers broker", oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy "land transfer tax" to są typowe przykłady.

• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższą, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekt, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego.

•Brak respektu dla drugiej strony. Często prowadzimy negocjacje z pozycji siły czy presji, zamiast rozwagi i spokoju. Negocjacje w bokserskich rękawicach nie prowadzą do niczego dobrego.

• Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą "commission", czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez "Comfree" czy "Property Guys" sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego "commission" zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani w przyprowadzeniu kupujących i składaniu oferty.

Maciek Czapliński

Kupno domu to bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista da Państwu do myślenia.

* Brak rozeznania, na jaki dom nas stać. Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (pre approval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych "B" landers.

* Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam "piece of mind"; w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

* Błędne przekonanie, że "power of sale" jest znakomitą okazją. W praktyce domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację.

* Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w okazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

* Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

* Brak "własnego" agenta przy zakupie. Tak zwany "buyer agent", który pracuje dla nas, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. "Buyers agent" jest waszym "bezpłatnym" konsultantem.

* Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

* Podatki od nieruchomości. Często kupujący dom kierują się przy wyborze domu obecnymi podatkami, wybierając te domy, które mają niższe podatki. Tak naprawdę podatki wynoszą w przybliżeniu 1 proc. wartości rynkowej i jeśli są niskie obecnie, to i tak wzrosną. O tym należy wiedzieć i pamiętać.

* Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Przy obecnym gorącym rynku, zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek "własnego" agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

* Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę . Osobiście polecam "home inspections", ale uważam, że należy ją traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte.

* Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by tak naprawdę poczuć, jakie zmiany rzeczywiście będą miały sens.

* Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

* Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

* Umowy na "gębę" – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

* Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

* Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.

W przypadku zakupu nowych domów częste problemy to:

* Przepłacanie za usprawnienia

* Brak umiejętności czytania planów

* Zakochanie się w "model house"

* Wyższe niż normalnie "legal fees"

* Wyższe niż normalnie "closing cost"

* Opóźnienia w oddaniu obiektu

* Wprowadzanie się do "construction zone"

Maciek Czapliński

Przy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w sieci. Powstaje pytanie, czy wobec tego agent real estate, który pomaga znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?

Moim zdaniem, jest on potrzebny bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej analizy.

Współpraca z ekspertem (konsultantem) w takim przypadku może okazać się bardzo przydatna. Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić jakość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki we wszystkich tych aspektach. To jest bardzo trudne i odpowiedzialne zadanie i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwej znajomości rynku, nie orientuje się w cenach domów w danej okolicy, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu, skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy przepłaconych dolarów. W wielu przypadkach poszukujący domów próbują kupić dom bezpośrednio od agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Moim zdaniem, znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, będzie bardziej skuteczny w negocjacjach.

Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość (buyers agent), są opłacani przez sprzedających – czyli właściwie ich serwis jest bezpłatny. Moim zdaniem, naprawdę ma ogromny sens korzystać z ich pomocy. Doświadczony agent pracujący dla kupujących nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Źle przygotowana oferta może spowodować duże straty finansowe i problemy prawne. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem, przy którym "własny" agent będzie bardzo przydatny. Większość typowych kupujących nie ma doświadczenia w negocjacjach związanych z zakupem domów i zbyt szybko odkrywa karty, tracąc szansę na lepszą cenę.

Od wielu już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker. Jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, określa jej czas trwania, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i obecnie wymagane jest, by każdy kupujący podpisał taki kontrakt z zatrudnianym agentem. Nie ma z tym żadnego problemu, bo kontrakt jest standardowy. Natomiast chciałbym uczulić Państwa na kilka naprawdę ważnych spraw.

Podpisany kontrakt jest ważnym dokumentem prawnym i nakłada na obie strony pewne zobowiązania. Ze strony kupujących warto wiedzieć, że jeśli damy agentowi nieograniczone prawo do reprezentacji nas na przykład na zakup wszelkiego typu domów na terenie na przykład Ontario na okres na przykład 6 miesięcy, a w tym czasie kupimy dom przy pomocy innego agenta, to wówczas możemy być odpowiedzialni za "utracone" wynagrodzenie przez agenta, z którym podpisaliśmy kontrakt. Czyli istotne jest, by podpisując taki kontrakt na współpracę, pamiętać o kilku sprawach. Po pierwsze, jeśli nie jesteśmy pewni, czy nasza współpraca z danym agentem będzie nam odpowiadała – to możemy podpisać umowę tylko na limitowany czas. Na przykład tydzień lub dwa. W przypadkach kiedy jesteśmy zainteresowani tylko jednym konkretnym domem, możemy wręcz wpisać adres domu oraz czas trwania kontraktu ograniczyć do kilku dni.

Oprócz kontrolowania okresu trwania kontraktu, możemy również określić typ domu, jakiego szukamy, jego lokalizację lub cenę. Pozwoli to Państwu na przykład zupełnie legalnie zatrudnić dwóch agentów w różnych rejonach miasta czy prowincji. Jak wiadomo, rynek real estate jest lokalnym rynkiem i jeśli na przykład w tym samym czasie szukamy cottege'u oraz domu w Mississaudze – unikamy problemów.

Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń. Radziłbym używać Internetu do ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate. 

"Własny" agent oprócz znalezienia domu i negocjacji może pomóc w wielu innych sprawach, jak:

Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji;

Prawnik – na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem i wie, który prawnik będzie najlepszy oraz rozsądny cenowo;

Ubezpieczenia – w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być bardzo kosztowne!

Renowacje czy rozbudowy domów – są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabianie pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – taka inwestycja może być pod znakiem zaufania.

Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.

Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi – od początku do końca procesu. "Własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Co się lepiej opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom?

W idealnym świecie zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.

* Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.

* Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 450-550 tysięcy dolarów.

* Od "pustych" działek naliczany jest często podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem.

* "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, kanałów ściekowych, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Obecnie w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. od condo, 54.544 dol. od domu. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie pochodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

* Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie.

Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.

W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.

* Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.

* Demolition – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzi często dodatkowa opłata – koszt wyburzenia domu.

Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?

Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu, niż ktoś kto buduje jeden dom.

Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.

Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Moim zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.

Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.

Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej. Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na zysk i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża zysk. Owszem, deweloperzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca. Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe. Z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc od zakupu działki do wybudowania domu!

Domy to nasza specjalność.

Domator tel. 905-822-2422

Chciałbym Cię zapytać dzisiaj o wycenę domu! Jak to się odbywa? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?

Dom jest tyle wart, ile ktoś jest gotowy za niego zapłacić. To jest najprostsza definicja wartości rynkowej nieruchomości. Na wartość tę wpływa wiele czynników. Jednym z nich jest aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek sprzedających (brak podaży, a duży popyt) – to ceny są wysokie i często zawyżane. Odwrotnie, jeśli mamy rynek kupujących (nadwyżka podaży nad popytem), to ceny zwykle spadają i należy zaniżać cenę, by nieruchomość sprzedać. Innym ważnym elementem jest lokalizacja. Jest to jedno z najważniejszych kryteriów. Miejsca atrakcyjne zawsze mają wielu chętnych. Miejsc słabych – nikt nie chce kupować.

Oprócz tego typ i stan techniczny nieruchomości. Domy wolno stojące zwykle są najbardziej pożądane a szczególnie te w dobrym stanie technicznym.

Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS (Multiple Listing Service). Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!

Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławczą, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele – gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zawyżona!

Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za najlepszy, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości. Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.

Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.

* Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie w większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;

* Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;

* Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;

* Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;

* Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni. Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments).

Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Rynek real estate jest rynkiem lokalnym i cyklicznym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę.

Przy normalnym, zrównoważonym rynku – wielu właścicieli domów, wystawiając swój dom na sprzedaż, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby oni uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10 do 15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających. Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.

Agenci orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.

W ostatnim okresie zwykle udaje się utargować 2 do 3 proc. od ceny wywoławczej. Oczywiście jest to tylko statystyczna sytuacja. Są większe utargi, ale zdarza się często, że cena zakupu przekracza cenę wywoławczą, w sytuacji kiedy mamy kilka ofert na tę samą nieruchomość. A ostatnio często ma to miejsce i w praktyce, by kupić, należy zapłacić pełną cenę a czasami nawet powyżej ceny. Wynika to z gorącego rynku.

Maciek Czapliński

Nowe domy budowane w Ontario są objęte specjalną gwarancją. Na czym ta gwarancja polega i jakie elementy są nią objęte?

Rzeczywiście, w Ontario już od 1976 funkcjonuje prywatna korporacja nazwana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każdy nowo budowany dom musi być rejestrowany w programie NHWP – oczywiście odpłatnie.

Każdy nowy dom objęty jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

* defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Code oraz nadawać się do zamieszkania;
* jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zamianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz przed opóźnieniami w przekazaniu domu.

Dwuletnia gwarancja pokrywa:

* penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
* defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
* defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
* poważne defekty strukturalne;
* naruszenia sekcji Ontario Building Code dotyczącej zdrowia i bezpieczeństwa.

Siedmioletnia gwarancja pokrywa:

* główne elementy konstrukcyjne, które mają związek z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
* pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.
Posiadacz nowego domu w ciągu pierwszego roku od jego przejęcia musi być dwukrotnie formalnie poproszony przez budowniczego o wyszczególnienie tych wszystkich uszkodzeń i niedoróbek, które są objęte roczną gwarancją. W tym też czasie możemy dochodzić naszych praw i roszczeń wynikających z opóźnień w przejęciu nieruchomości.
Uszkodzenia pokryte przez dwu- i siedmioletnią gwarancję można zgłaszać w każdej chwili do końca odpowiedniej gwarancji.
Jeśli budowniczy nie zareaguje na zgłaszane usterki, NHWP pomoże zorganizować naprawy lub będzie pomagał w negocjacjach z budowniczym.

Słyszałam też, że New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu?

Rzeczywiście, kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40 000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds, do 20 000 dol. dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20 000 dol. depozytu.

Oprócz utraty depozytu ONHWP (Ontario New Home Warranty Program) zabezpiecza przed niezatwierdzoną przez kupujących zamianą materiałów wykończeniowych oraz urządzeń. Jeśli kupujący w procesie zakupu mieli możliwość wyboru płytek, wykładzin, drewnianej podłogi, kolorów pomieszczeń, rodzaju kuchni oraz innych materiałów i zostały one zastąpione przez budowniczego bez zgody kupujących, to mają oni prawo dochodzić swoich praw i odszkodowania. Budowniczy, jeśli nie może dostarczyć materiałów zgodnie ze wcześniejszą selekcją, musi poinformować kupujących i zorganizować spotkanie, by przedyskutować zmiany. Jeśli kupujący nie zareaguje na pisemną propozycję spotkania, budowniczy ma prawo zamienić brakujące materiały innymi podobnej jakości lub wyższej.

ONHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia przekazywanej nieruchomości.

Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej.

Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie trwało powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni.

W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest krótsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

W wypadku gdy budowniczy nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień, do maksymalnej sumy 5000 dol.

Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.

Na co zwracać uwagę przy oglądaniu domów, by nie popełnić kosztownego błędu?

Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na techniczne i funkcjonalne. Do funkcjonalnych elementów zaliczyłbym między innymi:
Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Ponadto tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble!

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko – gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można naraz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca na zmianę obuwia – są oczywistymi problemami.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Do elementów technicznych, na które należy zwrócić uwagę, zaliczyć można.

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy sprawdzić te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw, co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000-5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów, to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500-2000 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie zrobione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne.

Oglądając basement – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.

Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach.

Oprócz tego należy zwrócić uwagę na:

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata.

Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".

Wszystkich zapraszam do korzystania z naszych usług, opartych nie tylko na długoletnim doświadczeniu w real estate. Dobra porada może zaoszczędzić wielu problemów i tysiące dolarów.

Określenie "power of sale" zawsze budzi emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją.

Moim zdaniem, to błędne przekonanie, że bank sprzedaje dom za tak zwany "balance of the mortgage" – czyli poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank pewne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach przez kilku rzeczoznawców zwanych "appraisers".

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli "tracących" domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość, w przypadku gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji nieruchomości wystawionej przez bank (power of sale) nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużo cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać – sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – hasło "power of sale" przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne. Są to:
• Rozwody,
• Sprzedaże spadkowe,
• Przeniesienia służbowe,
• Domy będące długo na rynku,
• Domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Warto wiedzieć, co to jest właściwie "power of sale".

Podpisując pożyczkę hipoteczną z bankiem, podpisujemy tak zwany "mortgage document". Dokument ten zawiera klauzulę dotyczącą "power of sale". Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest to część naszej umowy. "Power of sale" daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki.

Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domu – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15 dni opóźnienia, bank (osoba z banku) dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia (często trwa to dłużej). Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat. Jeśli posiadłość ma bardzo mały mortgage w stosunku do swojej wartości – istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna "power of sale". Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest "foreclosure". Różnica pomiędzy "power of sale" i "foreclosure" jest dość zasadnicza.

By sprzedawać dom za pomocą "power of sale" – bank nie musi występować do sądu, ale tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie "zamknie" transakcji. Nazywa się to po angielsku "right to redemption". W przypadku "foreclosure", pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy oraz tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania. "Foreclosure" daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą zabraną nieruchomość. Tracący nieruchomość nie ma również możliwości domagania się rozliczeń od banku. W tej sytuacji dom może być sprzedany "za długi" w dosłownym tego słowa znaczeniu.

W obecnej sytuacji, rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom się sprzedaje i rynek nieruchomości ma tendencję wzrostową, jest relatywnie niewiele domów na POS. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zazwyczaj wystawia dom na sprzedaż. Uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów. Inaczej ma się sprawa, jeśli jest tendencja spadkowa cen oraz niewielu kupujących, wówczas POS jest bardzo popularnym zjawiskiem.