W jakiej kolejności dokonać zamiany domu? Czy najpierw sprzedać obecny dom i szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?

Rzeczywiście jest to zupełnie inna sytuacja, niż kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem jest, do jak długiego wypowiedzenia jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.

Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Liczba czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.

Osobiście sugeruję klientom, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży mortgage do spłacania, a nie dysponujemy znacznymi dochodami.

Zadają mi klienci czasami pytanie – "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". – Cóż – w najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce jeśli zapewnimy sobie ostatecznie długi okres na poszukiwania – 3 do 4 miesięcy – najczęściej nie będzie to konieczne! Wizja konieczności wynajęcia (w ostateczności) mieszkania – będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości.

Jeśli sprzedają Państwo dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 30-60 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom.

Oczywiście jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnić sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższy termin przejęcia nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.

Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.

Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.

W sytuacji odwrotnej, tzw. "sellers market" – braku podaży domów do sprzedaży – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.

Problemy:

W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później:

* Może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości;

* Konieczność wynajmowania przejściowego miejsca;

* Istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą;

W przypadku najpierw kupna a późniejszej sprzedaży:

* Jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – mortgage – może być konieczne zerwanie umowy i ogromne koszty prawne. Czasami może być jednocześnie kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!

* By zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tzw. bridge financing – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie i łatwe jest w sytuacji, kiedy mamy duże equity, ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć możliwości finansowe!

No właśnie, wspomniałeś o "bridge financing" – co to jest?

Ponieważ nie mamy wiele czasu – tylko w kilku zdaniach wyjaśnię, o co tu chodzi.

Jeśli sprzedaliśmy naszą nieruchomość i zakupiliśmy następną – zdarzyć się może, że nie można zgrać terminów przejęcia nieruchomości na ten sam dzień. Czasami wynika to z wygody (czas na przeprowadzkę lub drobny remont); czasami wynika to z sytuacji poza naszą kontrolą. Wówczas – jeśli nasza sytuacja finansowa będzie uznana przez bank za bezpieczną – może się on zgodzić na ograniczony czas (zwykle do 90 dni) – na utrzymywanie przez nas dwóch nieruchomości. Bank wykłada za nas pieniądze na zamknięcie transakcji zakupu (tak by ta odbyła się bez przeszkód) i jesteśmy wówczas odpowiedzialni za dwa zarejestrowane mortgage'e. Wiadomo, że bank zrobi to tylko, kiedy nasz kredyt jest dobry, upewni się, że stać nas na większe spłaty, czasami bank chce zobaczyć wiążącą umowę sprzedaży naszej nieruchomości itd.

Jest to dobra alternatywa w trudnych sytuacjach, choć nie wszyscy mogą sobie na nią pozwolić!

Maciek Czapliński